海盐县城市规划管理技术规定.docx

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海盐县城市规划管理技术规定

海盐县城市规划管理

技术规定

海盐县建设局

第一章总则………………………………………………

（1）

第二章城市建设用地………………………………………

（1）

第三章建筑容量控制指标…………………………………（17）

第四章建筑间距……………………………………………（21）

第五章建筑退让……………………………………………（26）

第六章建筑高度控制………………………………………（32）

第七章建筑外部环境控制…………………………………（34）

第八章绿地控制……………………………………………（39）

第九章城市道路、停车场…………………………………（44）

第十章市政公用设施及管线综合…………………………（50）

第十一章附则………………………………………………（58）

附录一城市建设用地适建表………………………………（59）

附录二计算规则……………………………………………（61）

附录三名词解释……………………………………………（67）

附录四建筑间距图例………………………………………（69）

海盐县城市规划管理技术规定

第一章总则

第1.1条为了加强海盐县城市建设的规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》和《海盐县城市总体规划》制定本规定。

第1.2条本规定适用于海盐县城市规划区范围内各项建设，本县建制镇可参照本规定执行。

第1.3条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同），应符合本规定。

各项建设工程的建设，应按批准的详细规划执行；尚无批准的详细规划的，按本规定执行。

第二章城市用地分类

第一节城市用地分类

第2.1.1条城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。

第2.1.2条城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类。

第2.1.3条使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别，但不得增设任何新的类别。

第2.1.4条城市用地分类应采用字母数字混合型代号，大类应采用英文字母表示，中类和小类应各采用一位阿拉伯数字表示。

城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。

第2.1.5条城市用地分类和代号必须符合表2-1的规定：

城市用地分类和代号表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

居住用地

居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地

R11

R12

R13

R14

一类居住用地

住宅用地

公共服务设施用地

道路用地

绿地

市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。

如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地

居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地

居住小区及小区级以下小游园等用地

R21

R22

R23

R24

二类居住用地

住宅用地

公共服务设施用地

道路用地

绿地

市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。

如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。

居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地

居住小区及小区级以下的小游园等用地

R31

R32

R33

三类居住用地

住宅用地

公共服务设施用地

道路用地

市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。

如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地

居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地

续表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

R34

绿地

居住小区及小区以下的小游园等用地

R41

R42

R43

R44

四类居住用地

住宅用地

公共服务设施用地

道路用地

绿地

以简陋住宅为主的用地

住宅建筑用地

居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。

如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。

居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地

居住小区及小区级以下的小游园等用地

公共设施用地

居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

C11

C12

行政办公用地

市属办公用地

非市属办公用地

行政、党派和团体等机构用地

市属机关，如人大、政协、人民政府、法院、检察院、各党派和团体，以及企事业管理机构等办公用地

在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地

C21

C22

C23

C24

C25

C26

商业金融业用地

商业用地

金融保险业用地

贸易咨询用地

服务业用地

旅馆业用地

市场用地

商业、金融业、服务业、旅馆业和市场用地

综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地

银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地

各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地

饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地

旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地

独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地

续表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

C31

C32

C33

C34

C35

C36

文化娱乐用地

新闻出版用地

文化艺术团体用地

广播电视用地

图书展览用地

影剧院用地

游乐用地

新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地

各种通讯社、报社和出版社等用地

各种文化艺术团体等用地

各级广播电台、电视台和转播台、差转台等用地

公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆等用地

电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所，包括各单位对外营业的同类用地

独立地段的游乐场、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地

C41

C42

体育用地

体育场馆用地

体育训练用地

体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地

室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地

为各类体育运动专设的训练基地用地

C51

C52

C53

医疗卫生用地

医院用地

卫生防疫用地

休疗养用地

医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施用地

综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院等

卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地

休养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所用地，该用地应归入居住用地

C61

C62

教育科研设计用地

高等学校用地

中等专业学校用地

高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。

不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）

大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地

中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地

续表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

C63

C64

C65

成人和业余学校用地

特殊学校用地

科研设计用地

独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地

聋、哑、盲人学校及工读学校等用地

科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地

文物古迹用地

具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别

其它公共设施用地

除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。

包括专用的铁路、码头和道路等用地。

不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）

一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地

二类工业用地

对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地

三类工业用地

对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地

仓储用地

仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地

普通仓库用地

以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地

危险品仓库用地

存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

堆场用地

露天堆放货物为主的仓库用地

对外交通用地

铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地

铁路用地

铁路站场和线路等用地

续表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

T21

T22

T23

公路用地

高速公路用地

一、二、三级公路用地

长途客运站用地

高速公路和一、二、三级公路及长途客运站等用地、不包括村镇公路用地，该用地应归入水域和其它用地（E）

高速公路用地

一级、二级和三级公路用地

长途客运站用地

管道运输用地

运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地

T41

T42

港口用地

海港用地

河港用地

海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地

海港港口用地

河港港口用地

机场用地

民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地

道路广场用地

市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地

S11

S12

S13

S19

道路用地

主干路用地

次干路用地

支路用地

其它道路用地

主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地；不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地

快速干路和主干路用地

次干路用地

主次干路间的联系道路用地

除主次干路和支路外的道路用地，如步行街、自行车专用道等用地

S21

S22

广场用地

交通广场用地

游憩集会广场用地

公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地

交通集散为主的广场用地

游憩、纪念和集会等为主的广场用地

S31

S32

社会停车场库用地

机动车停车场库用地

非机动车停车场库用地

公共使用的停车场和停车库用地，不包括其它各类用地

配建的停车场库用地

机动车停车场库用地非机动车停车场库用地

续表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

市政公用设施用地

市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地

U11

U12

U13

U14

供应设施用地

供水用地

供电用地

供燃气用地

供热用地

供水、供电、供燃气和供热等设施用地

独立地段的水厂及其附属构筑物用地，包括泵房和调压站等用地

变电站所、高压塔基等用地，不包括电厂用地，该用地应归入工业用地（M）。

高压走廊下规定的控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类

储气站、调压站、罐装站和地面输气管廊等用地，不包括煤气厂用地，该用地应归入工业用地（M）

大型锅炉房，调压、调温站和地面输热管廊等用地

U21

U22

U29

交通设施用地

公共交通用地

货运交通用地

其它交通设施用地

公共交通和货运交通等设施用地

公共汽车、出租汽车、有轨电车、无轨电车、轻轨和地下铁道（地面部分）的停车场、保养场、车辆段和首末站等用地，以及轮渡（陆上部分）用地

货运公司车队的站场等用地

除以上之外的交通设施用地，如交通指挥中心、交通队、教练场、加油站、汽车维修站等用地

邮电设施用地

邮政、电信和电话等设施用地

U41

U42

环境卫生设施用地

雨水、污水处理用地

粪便垃圾处理用地

环境卫生设施用地

雨水、污水泵站，排渍站、处理厂，地面专用排水管廊等用地，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其它用地（E）

粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理等设施用地

施工与维修设施用地

房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地

殡葬设施用地

殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地

续表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

其它市政公用设施用地

除以上之外的市政公用设施用地；如消防、防洪等设施用地

绿地

市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地

G11

G12

公共绿地

公园

街头绿地

向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域

综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园和居住区小公园等用地

沿道路、河湖、海岸和城墙等，设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化用地

G21

G22

生产防护绿地

园林生产绿地

防护绿地

园林生产绿地和防护绿地

提供苗木、草皮和花卉的圃地

用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地

特殊用地

特殊性质的用地

军事用地

直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关、营区、训练场、试验场，军用机场、港口、码头，军用洞库、仓库，军用通信，侦察、导航、观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地

外事用地

外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地

保安用地

监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地。

不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地（C）

水域和其它用地

除以上各大类用地之外的用地

水域

江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域

E21

E22

E29

耕地

菜地

灌溉水田

其它耕地

种植各种农作物的土地

种植蔬菜为主的耕地，包括温室、塑料大棚等用地

有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用以种植水稻、莲藕、席草等水生作物的耕地。

除以上之外耕地。

续表2—1

类别代号

类别名称

范围

大类

中类

小类

园地

果园、桑园、茶园、橡胶园等园地

林地

生产乔木、竹类、灌木等林木的土地

牧草地

生长各种牧草的土地

E61

E62

E63

E69

村镇建设用地

村镇居住用地

村镇企业用地

村镇公路用地

村镇其它用地

集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地

以农村住宅为主的用地，包括住宅、公共服务设施和道路等用地

村镇企业及其附属设施用地

村镇与城市、村镇与村镇之间的公路用地

村镇其它用地

弃置地

由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等

露天矿用地

各种矿藏的露天开采用地

第2.1.6条各类建设用地的使用，应遵循土地使用相容性的原则。

在有经批准的详细规划的地段内进行建设，应按经批准的详细规划执行；在尚无经批准的详细规划的地段内进行建设，应根据本规定附录一《城市建设用地适建表》（以下简称（《附录一》）的规定执行。

凡《附录一》中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，核定适建范围。

凡需改变用地性质，超出《附录一》规范范围内的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后执行。

第2.1.7条城市规划行政主管部门在核定建设项目用地界限时，可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带等规划用地同时划入建设项目用地拆迁范围。

对应当设置防护地带的建设项目，城市规划行政主管部门可以将防护地带一并划入建设项目用地范围。

第2.1.8条根据海盐县现状，按照《海盐县城市总体规划》，海盐县城市规划区划分为旧城区和新区，以不同的控制指标进行规划、建设和管理。

具体划分如下（详见示意图）：

（1）旧城区：

由城北路、城西路、朝阳西路、百尺路、河滨路、秦山路、新桥路、核电新村北围墙、体育场路、朝阳东路、盐平塘所围成的区域；

（2）新区：

规划区内除旧城区以外的区域。

第二节城市建设主要用地的比例和标准

第2.2.1条编制和修订城市规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合下列规定：

（1）居住用地20～32%

（2）工业用地（含仓储用地）15～25%

（3）道路广场用地8～15%

（4）绿地8～15%

第2.2.2条城市建设用地人均标准控制：

近期：

90～105平方米/人

远期：

105～120平方米/人

第2.2.3条编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地的规划人均单项用地指标：

（1）居住用地18.0～28.0平方米/人

（2）工业用地10.0～25.0平方米/人

（3）道路广场用地7.0～15.0平方米/人

（4）绿地≥9.0平方米/人

其中公共绿地≥7.0平方米/人

第三节工业用地标准

第2.3.1条第一类工业用地

第一类工业用地可以集中组成工业区，也可以和居住区用地混合布置。

工业区配套的单身职工宿舍和职工住宅用地可以和工业用地紧邻布置，其面积应计入居住用地，并应符合居住用地的标准和准则。

工业用地内经申请批准，可建少量单身宿舍，其建筑面积比例不能超过总建筑面积的30%，其用地计入工业用地内。

第2.3.2条第二类工业用地

第二类工业用地应单独设置，不得和居住用地混杂，工业用地与居住用地距离，应符合卫生防护距离的标准。

第2.3.3条第三类工业用地

第三类工业用地应单独设置，工业用地与居住用地距离应符合卫生防护距离的标准。

第2.3.4条单独设置的工业区，在不能利用城市居住用地的情况下，可包含工业用地和居住用地两部分。

每一单身职工宿舍建筑面积应不小于6平方米（其中居住面积应大于4平方米）。

第2.3.5条编制工业用地规划时，除应遵守上述规定外，还应符合消防、环保、交通停车场等有关要求。

第2.3.6条大型工业项目单独设置时，可依据具体情况，对上述规定标准有所调整。

第2.3.7条工业用地内绿化面积不少于总用地面积的25%。

第四节居住用地标准

第2.4.1条居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级，其基本结构单元是居住组团。

居住区其规划组织结构可采用居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团及独立式组团等多种类型。

居住用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地等四项用地。

居住区分级控制规模

居住区

小区

组团

户数（户）

10000～15000

2000～4000

300～700

人口（人）

30000～50000

7000～15000

1000～3000

第2.4.2条人均居住区用地控制指标（m2/人）

居住规模

层数

大城市

中等城市

小城市

居住区

多层

16～21

16～22

16～25

多层、中高层

14～18

15～20

多、中高、高层

12.5～17

13～17

多层、高层

12.5～16

13～16

小区

低层

20～25

20～30

多层

15～19

15～20

15～22

多层、中高层

14～18

14～20

中高层

13～14

13～15

多层、高层

11～14

12.5～15

高层

10～12

10～13

组团

低层

18～20

20～23

20～25

多层

14～15

14～16

14～20

多层、中高层

12.5～15

中高层

12.5～14

12.5～15

多层、高层

10～13

高层

7～10

8～10

注：

本表各项指标按每户3.5人计算。

第2.4.3条居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合下表规定。

居住用地平衡控制指标（%）

用地构成

居住区

小区

组团

1、住宅用地（R01）

45～60

55～65

60～75

2、公建用地（R02）

20～32

18～27

6～18

3、道路用地（R03）

8～15

7～13

5～12

4、公共绿地（R04）

7.5～15

5～12

3～8

居住区用地（R）

100

第三章建筑容量控制指标

第3.1条海盐县城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标原则上应按本章的有关规定执行。

表3-1、表3-2中建筑密度、容积率为上限，绿地率为下限。

第3.2条海盐县城市规划区内建设项目用地面积大于30000平方米的，必须按照城市总体规划、控制性详细规划编制修建性详细规划或城市设计。

第3.3条建设项目用地面积小于或等于30000平方米的，需编制《建设用地总平面图》、《综合管线工程总平面图》，其建筑容量控制指标按

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