上海漕河泾田州路项目市场报告与价格建议.docx
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上海漕河泾田州路项目市场报告与价格建议
漕河泾田州路项目
市场报告及价格建议
一、漕河泾开发区简介
开发区概况
漕河泾新兴技术开发区于1988年经国务院批准为国家经济技术开发区，1991年经国务院批准为国家高新技术产业开发区，2000年又成为APEC国际科技工业园区。
开发区总规划面积14.3平方公里，目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业，建成研究开发、网络运行、金融数据、技术创新四大中心，及“双优园区”、“数字园区”、“国际园区”等三大园区。
漕河泾新兴技术开发区是经中国国务院批准的第一批以引进外资、引进国外先进技术、发展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术开发区。
是全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区。
目前,漕泾开发区微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业巍然成群，研究开发、金融数据、科技创新等四大功能中心；目前开发区汇聚中外高科技企业1400多家，其中外商投资企业近500家，世界500强跨国高科技企业60多家。
累计投资总额34.1亿美元，合同外资12.4亿美元。
园区经济情况
漕河泾开发区为经济发展创造了超过3%GDP总量，为对外贸易创造了7.5%的出口，对高新技术产业销售收入贡献度高达15%，其中在电子信息产业方面，漕河泾开发区占到电子信息产业销售总额的17%。
2005年，漕河泾开发区实现销售收入910亿元，实现地区生产总值（GDP）330亿元，工业总产值820亿元，实现税收20亿元，产品出口达到80亿美元。
开发区单位面积经济效益在全国开发区行列中名列前茅。
根据国家商务部《中国国家级经济技术开发区发展报告（2005）》，漕河泾开发区在全国国家级经济技术开发区投资环境总指数排名中居第五位，并在综合经济实力、社会与环境、技术创新、发展与效率等方面均列前茅，其中“发展与效率”名列第一，技术创新名列第二，出口排名第三。
地理位置情况
漕河泾开发区位于市区西南部的边沿，毗邻徐家汇，周边交通网络完善，地下铁路、火车站南站及虹桥机场均近在咫尺。
地点
高架轻轨
火车南站
漕宝路地铁站
徐家汇商业中心
虹桥国际机场
人民广场
火车站
陆家嘴金融贸易区
距离
2公里
4公里
5公里
7公里
7公里
11公里
14公里
14公里
时间
6分钟
15分钟
8分钟
12分钟
15分钟
25分钟
35分钟
35分钟
交通工具
汽车
汽车
汽车
汽车
汽车
汽车、地铁
汽车、地铁
汽车、地铁
开发区公交线路
直接停靠或路经漕河泾开发区有152路（钦江路—龙里路）、89路（南浦大桥—合川路）、120路（上体馆—万源路）、205
路（卢浦大桥—静安新城）、252路（北区汽车站—开发区）、804路（华泾—家桥）、809路（—龙柏新村）、927路（火车站—钦江路）、92路（上体馆—交大农学院）、92B（上体馆—九亭）、93路（武定路—汇安路）、506路（火车站—静安新城）、513路（漕河泾—七宝）、713路（虹桥镇—紫阳花苑）、735路（罗阳新村—华星路）、757路（虹古北路—莲花路地铁站）、752路（凯旋路、宜山路—静安新城）、763路（静安新城—莘庄地铁）、953路（田林新村—莘松新村）、867路（上站—新华新村）、149路（平吉新村—凯旋路）及莘仙线（莘庄—仙霞路）。
另外，开发区还开通区至虹梅路地铁站的班车，同时也在办公楼宇处开设地铁一号线、天山地区的专线班车，使客户出入办公楼宇十分方便快捷，并提供最佳的交通服务。
随着城区向西南区域的不断延伸，政府对开发区周边道路投巨资进行了改造。
目前，新漕河泾大厦等办公楼向东可达漕溪路、沪闵路高架直至环线、徐家汇商业区；向南可达地铁一号线、沪杭（松）高速公路；向西从虹梅路至外环线连接路高架直达市中心；向北经虹许路至虹桥开发区、地铁二号线,并由路高架直达虹桥国际机场。
人文环境
开发区周边有数十所高等院校：
如交通大学、华东化工学院、师大学、应用技术学院等理工科高校，以及徐汇区附近的华东师大学、东华大学、工程技术大学、大学、医科大学、中医学院等高校。
企业科研单位云集，各类研究所近百个，其中有：
中科院分院、中科院生物工程研究中心、中科院微电子研究开发基地、华东计算技术研究所软件分析、华东测试技术研究所、工微所、能源所、激光所、光电所、航天803研究所、航天第八设计部、机械部21所、核工程研究、广播电视研究所等等。
配套设施
为方便开发区企业和办公楼宇的客户，驻开发区的政府、商务机构如海关、商检、外税、外资审批及项目代理、银行、邮局、航空票务、国（国际）快递、货运、保税仓库等“一站式"服务机构，都分布于新漕河泾大厦等办公楼宇。
园区办公楼宇还设有国际经贸、信息咨询、人才交流、人才培训、律师事务所、会计事务所、专利商标事务所、高新技术企业认定机构、开发区企业协会和因特耐特网络公司等支撑服务机构。
入住园区企业所享受的优惠政策
●生产性外商企业，按15%税率上缴企业所得税，其中，对经营期在十年以上的企业，从注册年度起第一年至第三年免征企业所得税，后两年先减按7.5%征收企业所得税，后将地方得益部分的80%奖励给企业；另外，被认定为先进技术型的企业可延长三年减按10%税率征收。
●经认定的高新技术资企业，享受15%的企业所得税优惠税率。
同时，入住企业注册起1-5年，前三年地方得益部分的所得税100%奖励企业，后两年奖励90%,注册第6年奖励50%。
●减免税期满后，凡企业出口产品产值达当年总产值70%以上的，当年度减按10%税率计征企业所得税。
●凡入住本园区的企业，增值税基本税率为17%。
从注册起5年，前二年地方得益部分的80%奖励给企业，后三年地方得益部分的60%奖励给企业。
●凡入住本园区的企业，在注册起5年所缴纳的个人所得税地方部分按50%比例奖励给企业。
●经认定的高新技术成果转化项目和拥有自主知识产权的高新技术转化项目，其税收优惠政策依据《市促进高新技术成果转化的若干规定》执行。
二、项目概况
1、项目地理位置
本项目选址于市漕河泾新兴技术开发区西区W18-1地块，基地总面积为26495平方米。
而漕河泾新兴技术开发区位于市的西南部，是以微电子产业为主的国家级新兴技术开发区，区域规划面积6平方公里。
本项目基地四周均为漕河泾开发区用地，其中南侧和东侧均为开发区已建成的厂房，北侧为田州路，西侧为莲花路。
莲花路以西为规划中的科技绿洲工业项目用地。
2、项目基本数据
项目地址：
漕河泾开发区西区W18-1地块
地块总面积：
26493平方米
总建筑面积：
52110平方米（其中新建地上建筑总面积48450平方米，地下建筑面积3660平方米。
）
容积率：
1.799
绿化率：
31%
建筑密度：
29.7%
本案（综合楼）基本数据：
建筑面积：
24982平方米
外观：
圆弧形建筑物
展开面长：
约72米
面宽：
约20米
楼高：
58.5米
层数：
地上16层、地下1层
层高：
地下一层4.2米，地上一层4.5米，二层以上均为3.6米。
3、周边配套设施
由于地块所处新兴产技术开发区，为纯工业型态的园区，不属于传统住宅区畴，故区生活配套设施教少。
4、商业
田林商圈：
距地块约2公里，是徐汇区西部发展成熟的大型生活社区，设施齐全。
已形成了以小型零售业、中小型餐饮业为主的商业一条街。
（好又多大卖场，餐饮有肯德基、麦当劳等）
吴中路商贸街：
由于周边居民区密集，吴中路路沿线形成了以汽配，建材为主的商业一条街，银行、邮局等生活设施一应俱全，基本能够满足周边居民日常生活所需。
（易初莲花大卖场、肯德基等）
三、个案简述
兴园科技广场
地址：
桂平路418号
楼盘类型：
商务楼
层数：
27层
建筑面积：
46785平方米
标准层面积：
1316平方米
标准层层高：
2.65米
电梯数：
4部客梯1部货梯
车位：
地下约170
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
2.6元/天•平方米；
物业管理费：
未定
创新大楼
地址：
宜山路1009号
楼盘类型：
商务楼
层数：
21层
建筑面积：
33520.88平方米
标准层面积：
1552.17平方米
标准层层高：
3.8米
电梯数：
4部客梯1部货梯
车位：
有
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
2.3元/天•平方米；
物业管理费：
7.5元/月•平方米
凤凰楼
地址：
古美路1515号
楼盘类型：
商务楼
层数：
24层
建筑面积：
37158平方米
标准层面积：
1700平方米
标准层层高：
4米
电梯数：
5部客梯1部货梯
车位：
300多
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
2.7元/天•平方米；
物业管理费：
7.5元/月•平方米
科技大楼C楼
地址：
宜山路900号
楼盘类型：
商务楼
层数：
25层
建筑面积：
31307.89平方米
标准层面积：
1325.89平方米
标准层层高：
3.7米
电梯数：
4部客梯1部货梯
车位：
有
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
2.5元/天•平方米；
物业管理费：
7.5元/月•平方米
新漕河泾大厦
地址：
漕宝路509号
楼盘类型：
商务楼
层数：
20层
建筑面积：
22455平方米
标准层面积：
976平方米
标准层层高：
3.8米
电梯数：
3部客梯1部客货两用梯
车位：
200
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
2.7元/天•平方米；
物业管理费：
20元/月•平方米
新银大厦
地址：
宜山路888号
楼盘类型：
涉外商务楼
层数：
22层
建筑面积：
24500平方米
标准层面积：
900平方米
标准层层高：
2.65米
电梯数：
3部客梯1部货梯
车位：
地下及室外车位共80个
配置：
IP宽带光缆通讯系统，市信息港工程候选楼盘之一。
租价：
2.6元/天•平方米；
物业管理费：
20元/月•平方米
新业大楼
地址：
田林路388号
楼盘类型：
商务楼
层数：
12层
建筑面积：
24826.74平方米
标准层面积：
2295.76平方米
标准层层高：
4.2米
电梯数：
3部客梯1部货梯
车位：
有
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
2.5元/天•平方米；
物业管理费：
7.5元/月•平方米
田林大楼
地址：
田林路300号
楼盘类型：
科研、办公大楼
层数：
6层
建筑面积：
7600平方米
标准层面积：
1250平方米
标准层层高：
3.1米
电梯数：
2部客梯
车位：
20个室外车位
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
1.8元/天•平方米；
物业管理费：
15元/月•平方米
软件大楼
地址：
漕宝路461号
楼盘类型：
高级涉外办公楼
层数：
17层
建筑面积：
30060平方米
标准层面积：
1512平方米
标准层层高：
4.2米
电梯数：
4部客梯
车位：
200个室外车位
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
1.8元/天•平方米；
物业管理费：
6元/月•平方米
新联技贸中心
地址：
宜山路822号
楼盘类型：
综合商务楼
层数：
5层
建筑面积：
8000平方米
标准层面积：
1400平方米
标准层层高：
2。
7米
电梯数：
2部客梯
车位：
有
配置：
IP宽带光缆通讯系统
租价：
1.8元/天•平方米；
物业管理费：
15元/月•平方米
四、项目SWOT分析
优势点
✓本案地处漕河泾开发区，地理位置优越
✓本案入驻公司可享受众多开发园区优惠政策
✓本案周边道路通畅，商务出行交通方便
✓本案周边多为园区厂房及综合办公区，为同产业公司以及上下游企业提供沟通便利
✓本案所处办公区设中央广场及集中绿化提升局部办公环境
劣势点
✓与园区其他办公区相比，本案单幢出售，整体性较弱
✓本案的客户群体局限于含国资本的企业，一定程度上给销售带来抗性
✓本案引进的企业必须是无污染的高新、高科技产业，客户群覆盖面相对较小
✓入驻企业必须经漕河泾开发区相关部门审批，造成相关手续办理比较烦琐，对销售产生直接影响
✓建筑本身存在一些缺陷，如喷淋管线及通风管道安装位置低，影响层高（净高约2.5—2.6米）、无中央空调设备等
机会点
✓开发开放的深入，外商投资的加大以及经济持续的良性增长成为政策面的利好支持
✓整体写字楼市场的租售行情在2006年将有进一步的增长并已经逐步显现
✓区域市场对本案类型写字楼的需求稳定
✓漕河泾开发区经过多年开发日渐成熟，在同类园区中具有品牌优势及实际的优惠政策支持
✓本案的多层厂房已全部售完，部分已购公司对本地办公楼的需求直接有助于本案去化
威胁点
✓漕河泾开发园区同期有新办公楼入市，区域竞争不可避免
✓产品本身存在一定缺陷可能对动销有一定负面影响
✓产权性质的不确定性以及操作上的复杂性会影响销售去化
✓土地使用年限预计较短
✓政策变化的不可预知性
五、销售价格探讨
[假定租赁价格的获得]
通过对周边个案的了解，目前漕河泾地区的写字楼基本保持较高的出租率，不少已经满租，优惠的园区政策以及与上下游企业便利的沟通使本地区的写字楼的确供不应求，我们对目前比较有代表性的有租赁价格的写字楼个案就产品本身特性与本案共同进行加权比较，期望得到本案的假定基本租赁价格，为推导本案最终的建议销售价格做基础铺垫，如下：
租赁价格权重分析表
比较项目
权重
评定分值
新漕河泾大厦
新银大厦
新业大楼
本案
地段
交通
0.15
10
9
9
8
8
0.55
周边配套
0.15
10
9
8
9
7
地理因素
0.1
10
9
9
9
8
周边规划
0.15
10
8
8
8
8
产品
园区景观
0.1
10
8
8
8
9
0.45
规模
0.05
10
9
9
9
8
市场形象
0.05
10
9
8
8
8
自身配套
0.1
10
9
9
9
8
物业
0.03
10
9
9
9
9
建筑形态
0.05
10
9
9
8
8
立面设计
0.02
10
8
8
7
8
租售条件
0.05
10
9
9
9
8
合计
1
2.7
2.6
2.5
2.468041
2.432356
2.358156
各写字楼个案租赁价格系根据目前市场价格而最终确定，考虑了楼层、隔间大小等影响因素，选取平均租赁价格做为参考依据；
根据权重分析得到，本案假定基本租赁价格为2.35-2.47元/m2/天。
[建议销售价格的获得]
可用房地产估价收益还原法公式R=p×r（1＋r）n/[（1＋r）n－1]＋c确定项目的租金或价格。
P：
单位地产出售价格
n：
地产可使用年限或收益年限，取45年
R：
地产租赁价格
r：
投资回报率，取8、10、12%
c：
地产出租过程中有关费用支出，忽略不计
写字楼租售价格换算
日租金（元/㎡）
年租金（元/㎡）
投资回报率
均价
2
730
8%
8595.88
10%
7085.32
12%
5991.48
2.2
803
8%
9455.47
10%
7793.85
12%
6590.63
2.5
912.5
8%
10744.85
10%
8856.65
12%
7489.36
如上表所示：
参照于本项目周边的租金状况，我们将本项目的租金水平设定在2-2.5元/m2/天，根据不同的租金和投资回报率计算售价，得出商铺的售价围，而通过我们经过加权比较后所获得的本案假定租赁价格区间在2.5元/m2/天附近，我们可以看到在这一租赁价格下，随着投资回报率的变化，销售价格在7500-10750之间相应变化。
根据目前本地区较好租赁行情以及市场状况，今后8-10%的投资回报率是能够得到保证的，因此我们建议本案的销售均价合理的控制在9000元/m2左右为宜。
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