最新版上海浏河老年公寓项目可行性研究报告.docx

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最新版上海浏河老年公寓项目可行性研究报告

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上海浏河老年公寓项目可行性研究报告

本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.5左右估算）,总建面约210万平方米,开发周期约8年左右

我们建议本项目老年公寓实施滚动开发,组团排列,可按照4期来开发（从开发到售完）,每期两年,每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上.

配套可以根据我们项目进程分批开发,但一期开发时老年公寓,服务中心,敬老院,康复中心,活动中心必须同步建设.

根据上述计划,本项目老年公寓全部建成后,总建面约52.3万平米,约占地块开发计划的31%左右.按老年公寓容积率0.6左右估算,占地面积约87万平米,约占总占地面积的20.75%.

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第一部分

对象市场分析

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本项目开发必要性三大市场支撑:

壹:

全国"老龄化"已成为重要的社会问题

人口老龄化提前达到高峰.在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化.在多重压力下渡过人口老龄化阶段上海市进入老龄化加速发展过程

贰:

目标客户自身需求改变

老年人口的不断增加,引发了一系列社会问题老年人的消费观念有了根本性的转变随着老年人文化层次的提高,越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视上海250万老年人中有74.4%较多的老年人想改变居住现状社会上"空巢家庭"的逐渐增多老年人跨城市居住的区域观念有所转变上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同

叁:

目前上海"老年公寓"情况不佳

养老机构的数量明显不足养老机构布局和档次不尽合理养老机构设施简陋老化缺乏政策扶持,开发成本是太仓的2-3倍

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一,上海市人口结构现状

老年人比重逐年增加,上海市进入老龄化加速发展时期未来3年内老年人将增加至少22.5万人上海老年人经济情况转好,购买力有所加强

（一）上海市老年人口逐年递增,06年达到275.62万人,占全市人口比重20%以上,未来将进入老龄化加速发展期

2005年,全市1357万人,户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人,占全市总人口的19.6%.截至2007年1月,上海市民政局,统计局公布的本市老人人口最新统计信息显示,去年申城老人比前年增加9.25万人,60岁及以上老年人口达到275.62万人,首次突破20%.2010年-2020年将进入高速发展期.

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（二）2007~2010年上海市老年人口每年将增长7.5万人

我们在2000年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测,大致可以分成四个阶段:

从2000年到2005年称为平稳发展阶段,当时预测老年人口年均将增长2万;第二个阶段是从2005年到2010年,称为中速增长期,老年人口年均增长7.5万;第三个阶段是2010年到2020年,称为高速增长期,年均增长14到15万;第四个阶段是从2020年到2030年,上海的老年人口将有一个增长的高峰期,老年人口要达到460万左右,占总人口的32%,

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也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人.

通过分析2007~2050年上海市人口老龄化发展预测数据,未来本市户籍和常住人口老龄化发展将主要有以下几个特点:

1,未来本市人口老龄化将达到一个非常高的程度,到2050年,户籍老年人口将增加172.67万人,达到439.04万人;常住老年人口将增加150.05万人,达到449.43万人.2,未来本市人口老龄化将在2010~2020年间经历一个高速发展的时期,在2025~2030年间达到老龄化发展的高峰,之后老年人口呈下降趋势,但是总体上仍将维持在相对较高的水平.3,本市高龄化将在2025~2040年间经历一个高速发展的过程,比老龄化的高速发展滞后约15~20年左右,并在2040~2045年间达到高峰,之后高龄化的比例将略有下降.4,未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响.老年抚养系数随时间的发展越来越高,在2025~2030年前后达到高峰.随后略有下降但仍维持在较高水平,2040~2045年前后将进一步提高.从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较,以及不同年龄段分组的老年人口抚养系数的比较可以得知,持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养压力具有非常积极的作用.

（三）上海老年人口经济支多收少,老年人住房需求水平下降

1,老人收入平均水平每月1077元,老年人人均收入逐年递增老年人口养老金水平与退休前的单位性质和从事的职业有密切的关系.其中,"党政机关"平均养老金最多,为1837元/月;"事业单位"次之,为1390元/月,"国营企业"第三,为1016元/月,"集体企业"第四,为732元/月,而"农户"最少,为409元/月.但总体上海市老年人人均收入每年呈现上升态势.

2,老年人支出水平提高,支出项目发生转变随着收入水平的提高,被调查老年人口的支

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出水平也不断提高.2005年被调查老年人口的月平均支出724元,比1998年增加268元.在所有支出中,饮食支出仍然是老年人口最主要的支出项目,但比重在降低（从1998年的56.1%下降到2005年的42.6%）;房屋水电煤气费用,给子女（孙辈）或其他亲属补贴也仍是两个重要支出项目,但比重也都在下降;而医疗费用比重在升高,并成为第二大支出项目.

这一方面表明,调查老年人口消费水平还处于较低水平,支出项目仍然是食品,房屋水电煤气费等生活必需型消费,另一方面也表明,随着上海经济社会发展,老年人口的生活水平与生活质量也有了明显的改善,这突出表现在支出项目发生了重大变化,如在支出项目中,生活必需型支出如食品,房屋水电煤气费用等支出所占比重明显降低,而交通通信,学习娱乐等项所占比重明显上升.

3,老年人口经济状况特点以1998年,2003年和2005年开展的三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础,考察了上海老年人口经济现状,发展趋势及差异.主要结论有:

（1）上海老年人口的收入水平,支出水平,经济总体水平在不断提高,但与全市平均水平相比还比较低,且差距仍在扩大.

（2）男性老年人口,城镇老年人口收入来源侧重于稳定,有保障的"养老金";女性老年人口,农村老年人口的收入来源侧重于不稳定,没有保障的"子女（孙辈）或其他亲属补贴".（3）生活必需型支出所占比重明显降低,而交通通讯,学习娱乐等项所占比重明显上升.从单个项目来看,饮食支出仍然是最主要支出项目,但医疗费用逐渐成为重要的经济负担.（4）女性老年人口,高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体,他们收入少且缺少保障,消费水平低,对经济状况总体评价也低.

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二,上海市老年人口居住现状

老年人独居占老年人总人口的70%以上,上海老年人独居现象明显上海老年人居住以独居为主,以社区服务为依托,以养老机构为补充

（一）上海目前老年居住模式比较

1,合居模式.合居是指老年人与子女或其他亲属居住在一起.合居模式顺应我国目前以家庭养老为主,社会养老,社区养老为辅的养老模式,对社会,家庭和老人都有益处.但是,由于代际生活习惯的差异性,家庭人际关系的复杂性,市场经济条件下人口流动的频繁性,合居模式面临挑战.据浙江省和上海市的调查,老人与子女不住在一起的一代人家庭和两代人家庭合计占52.2%,上海市区约有38%的老人系孤身或不与子女,亲属住在一起.即便有些老人与家人合居,老人与子女,婿媳关系紧张的也占有一定的比例,老少关系不和睦,甚至发展到小辈虐待长辈的家庭占5.22%.

2,独居模式.独居是指老年人独立居住.由于受现代生活方式的影响,特别是住房条件的改善,越来越多的老年夫妇选择和已婚子女分居.在北京,天津和上海三大城市中,人口不超过三人的家庭,分别占总户数的63.72%,61.66%和71.52%.

独居模式符合现代社会生活方式,代际之间干扰少,家庭关系简化,对有生活自理能力的老人和正承担社会家庭双重压力的已婚子女来说都是理想的选择,但随着老人年龄增大,

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生活自理能力下降,加上子女疏于探望,老人的寂寞孤独和生活不便随即凸现.长春市心理卫生研究所所长郑晓华指出:

现在有很多老人不愁吃穿,但由于子女远离身边,缺乏交流,精神上其实非常孤独.老年人如果长期处于心理孤独状态,首先会带来情绪上的改变,表现在情感脆弱,容易灰心,进取心差,自卑,自责等心理症状.这些心理症状比病痛更加折磨人.如果得不到及时的排解和安抚,便会导致老年性痴呆症等一系列心理疾病.更有甚者,独居老人死去多日无人知晓的极端悲惨事件不断出现报端.

3,毗邻模式.毗邻是指老人与子女或其他亲属相互独立但邻近居住.毗邻而居,既没有合居时容易产生的"代沟"矛盾,又容易做到经常探望和相互照料,是目前较为理想的老年居住模式.但要形成这种模式,一要父母和子女有建立这种居住模式的愿望;二要有合适的毗邻住房可供选购;三要有购买合适毗邻住房的经济势力;四要在需要时有一方能做出牺牲或让步.例如,由于居住地点,居住环境的限制,为照顾子女上班,孙子（女）上学,就需要老人做出牺牲或让步,搬到邻近子女的地方居住.由于同时达到以上4项条件有一定难度,目前能做到毗邻居住的,为数还不多.

4,集中模式.集中模式是指老年人居住在老年性服务

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机构安度晚年的模式.集中模式大致可分为老年公寓,老年社区,养（敬）老院三种形式.随着"四二一"家庭结构的形成,集中居住模式日渐盛行,但由于老年性服务机构数量少,更重要的是设施好的收费高,收费少的配套设施差,服务水平低,致使集中模式在我国并不盛行.目前,我国各类老年社会福利机构共有养老床位120.5万张,平均每千名老人占有床位仅8.6张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位50—70张相比,相差甚远.另一方面,现有社会养老机构入住率低.2005年11月,郑州市28家在册的养老机构总床位3157个,入住老人不过1468位,平均入住率仅为46.5%.郑州市民政局社会福利处处长王林指出:

"造成这种现象的关键原因,就是这些养老机构价位较高."

（二）适合我国国情的老年居住模式探析

鉴于我国人口老龄化的特点,经济社会发展水平的制约,综合传统家庭文化观念的影响,以家庭居住为核心,以社区服务为依托,以养老机构为补充的老年居住模式适合我国国情,是一种最佳选择.

1,以家庭居住为核心.居家一直是我国最主要的老年人口的户居方式.根据第五次全国人口普查长表资料,在12798.21万老年人口中,有12755.98万老年人口居住在家庭户中,其比例高达99.67%,只有42.23万老年人口居住在集体户中,其比例仅为0.33%.之所以提出以家庭居住为核心是因为:

中华民族有孝敬老人的优良传统.在源远流长的中国传统文化中,孝文化无疑占有一定

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的地位."四世同堂",与父母共居无疑是尽孝的基本形式.适合养老模式的发展.2006年3月1日,全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在第二次全国老龄工作会议上指出:

中国提倡的"居家养老"模式是最经济,见效最快,符合中国国情的,也是经济上,精神上,感情上让老人满意的养老模式.

符合老人生理,心理的发展.许多老年人在身体健康状况允许的情况下,一般倾向于与子女分居,但随着年龄的增长,健康状况的下降,特别是当行动自由越来越不方便之时,又希望能与子女住在一起,以便能得到子女的照顾.另外,多数老人有"金窝银窝,不如自家土窝"的居家心理,愿意在自家颐养天年,希望儿孙满堂,喜欢子孙绕膝.

老年住房条件的改善为"合居"提供了可能."五普"期间,我国80岁以上老年人均住房面积50平方米以上的占同龄人口的66%.据老龄科研中心2000年底对20省2万多名60岁以上老年人的抽样调查,城市老人每户拥有住房3间多,户均面积约70平方米,90%以上老人有单独住房,农村老人户均住房4间,面积达80多平米.毗邻式是家庭居住模式的最优形式.老年居住模式中的合居式,独居式,毗邻式都以家庭居住为核心,但鉴于三种形式的优缺点,毗邻式模式无疑是最优形式."分得开,住得近","分而不远"的代际互助型老年住宅（即毗邻型,作者注）,有其它类型不可替代的优点.它既符合家庭养老的传统模式,又同社会养老相结合,保证了子女家庭的独立性,真正体现了代际间的"互助".同时,这类住宅对现有住宅形式没有太大的冲击,只是更充分利用了己有住宅.[1]P44为此,政府应通过各种政策鼓励,支持家庭与老人共同居住,积极开发设计"同楼居"住宅和"1+1"连体式亲情户型.前者是指两代或多代同住一栋,上层为年轻夫妇及孩子,下层为老人;后者是将一个大户型拆分为两个小户型.

2,以社区服务为依托.居住离不开住宅,住宅脱离不开社区.以社区为单位的专为老年人服务的设施和机构,既可为老年人的日常生活提供便利也可提供深层的入宅服务.社区服务是对家庭功能的补充和完善,是家庭居住形式的扩大和延化.五普资料表明:

2002年,我国空巢老人户占65岁及以上老人家庭户的22.83%.老年空巢家庭在大城市尤其突出,2003年,北京老年空巢家庭比例为34%,上海为34.8%,天津36.5%.农村老人单独居住的比率已高达27.6%.对于

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空巢老年家庭,社区服务的作用尤其重要.提倡以家庭居住为核心的同时必须兼顾社区服务,以便为老年人创造一个优越,舒适,安全的生活环境与居住环境.

3,以养老机构为补充.随着居家养老功能的弱化,老年人对养老机构的需求越来越大.据中国老龄科研中心调查资料显示,北京市50岁以上的常住人口中,希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万.但是,据统计:

2000年国家举办的社会福利机构有1364个,收养人数为11.8万;集体举办的敬老院有39377个,收养人数达64万人;再加上老年公寓等其他类型福利机构,目前能为老年人提供服务的床位仅有97.7万张,不足全国老人总数的0.8%.所以说,老人养老机构居住仅是补充.美国的研究人员认为,入住养老机构应该是老年人口中最衰老和最不能自理的人的选择,中国,外国都是如此.美国住养老院者的平均年龄是82岁,每千名65岁～70岁以上的老人中只有12名住养老院,即使在85岁以上的老人中,也不过占23.7%,荷兰住养老院者的平均年龄是84岁,住养老院的只占7%.目前老人不愿入住养老机构的原因不外乎传统养老机构如福利院,敬老院等收费低,但大多面积窄小,功能单一,设施陈旧,缺少专业护理人员;现代兴起的老年公寓配套设施齐全,服务质量高,但价格之高普通家庭难以承担.以家庭居住为核心,以社区服务为依托,以养老机构为补充的毗邻型老年居住模式顺应老龄化发展的需要,有利于整合家庭,社区,社会资源,满足宏观（社会）,中观（家庭）,微观（老人）的不同需求.

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三,上海老年敬老院现状与发展

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据上海市民政局,统计局公布的信息显示,2006年,275.62万上海户籍老人家庭中,无子女的"空巢老人"有38万人,占老年人口的三成之多,15%的"空巢老人"需要生活上的照顾.而目前上海仅有不到500家敬老院,对于未来加速增长的老年人来说,是远远不够的,因此本项目拥有一定的市场机遇.

（一）,上海老年敬老院职能

为入住老人提供日常护理服务为入住老人提供文体活动场所为入住老人提供全程的医疗服务为入住老人提供生活起居服务:

（二）,上海敬老院服务特点

全日制护理,24小时服务及时快速的医疗保障设医务室,有专职医生主治看病,24小时服务关心老人物质生活使老人吃好住好注重老人的精神心理护养代为老人出租房屋和保管财产或以房养老;代办老人丧事.社会孤老,单位孤老,外地回沪孤老,无子女的老夫妻及有特殊困难的老人均可洽谈包养终身事宜（包括户口申请,疾病治疗,后事安排）聘请律师为老人提供免费的法律咨询服务

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（三）,上海敬老院产品特点

户型在30-60平方米左右,南北通透大阳台设计,保证充足光照时间装修风格以上海老式建筑风格为基调,木质材料为主房间内至少配置2个床位以上多数敬老院采用一梯多户设计,以适应老年人喜欢群居的生活习惯

附表:

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（四）,上海敬老院未来的发展方向

2010年,上海每个住宅社区至少配置一个养老设施严格控制土地开发,保证公共服务设施的建设

到2010年,上海市将特别重视居住区老年服务设施的配置,每个社区至少配1个养老设施.对于不达标地区,将严格控制存量土地的开发建设,浦东新区属严格执行《居住区标准》地区.

1,养老院成社区标配管理意见中要求切实加强社区福利设施建设,针对上海老年社会的特点,尤其要重视老年服务设施的配置.到2010年,必须达到每个社区（镇,乡）至少设置1个养老设施的标准.中心城浦西内环线以内的建成区以及地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区,按照不低于本社区老年人总数的1.5%配置床位;中心城内外环线之间的建成居住区以及郊区新城老城厢地区,按照不低于本社区老年人总数的2%配置床位;浦东新区,郊区新城和城镇人口在5万人以上的新市镇以及中心城成片改造地区或新建地区,按照高于本地区老年人总数的2.3%配置床位.鼓励各种社会力量和社会团体创办不同标准的敬老,养老设施,以调节,补充养老床位,切实做到老有所养,老有所乐.

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2,规划标准分为三类.对于各种社区公共服务设施规划的配置,将按不同地区分为三类实施:

严格执行《居住区标准》的地区有浦东新区,郊区新城和城镇人口在5万人以上的新市镇地区以及中心城成片改造或新建地区等;可按照不低于《居住区标准》建筑面积下限80%配置的地区,指中心城浦西内外环线之间的建成居住区,郊区新城建成区（老城厢）等;可按照不低于《居住区标准》建筑面积下限60%配置的地区是中心城浦西内环线以内的建成居住区,地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区等.此外,郊区城镇人口在5万人以下的新市镇,中心村,可根据国家和上海市村镇规划编制的有关技术标准,配置社区公共服务设施.

3,不达标土地将严控.意见指出,中心城区及郊区新城建成区要加强土地资源管理,凡现状公共服务设施配置不足或缺口较大（达不到配置标准50%）的社区,要严格控制存量土地的开发建设,并按照社区公共服务设施规划确定的规划指标,优先建设社区公共服务设施.

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四,上海老年人生活习性

对公园,社区广场等公共场地的偏好对子女关怀的渴望对社区服务需求的增加社会对养老保障的关注度在提高

1,"空巢"老人怕过节.子女因种种原因不在老人身边,因此"空巢"老人越来越多.第一代独生子女纷纷结婚,他们的父母也都步入老年,即使子女们想和父母住在一起,但是经常会出现一对小夫妻面对四个老人的情况,难以兼顾两边,从客观上造成了"空巢"老人的出现.对于这些老人来说,由于缺乏社会和家人的关怀,他们经常会感到孤独,精神上容易空虚,尤其是过节的时候,他们更渴望享受天伦之乐.遇到紧急情况,如疾病,火灾等,老人的生命安全将受到威胁.

2,老年人饮食起居依靠社区服务.目前,上海老年人群除了少部分住在敬老院外,绝大部分都是与子女居住或独自居住,他们对一日三餐的"买汰烧"力不从心,不少人每日三餐草草应付,营养和安全难以保证.目前上海一些社区开出了为老人提供饮食服务的机构,几乎都处于"微利生存"状态.一些社区内的养老院利用自身资源,为社区老人提供中饭晚饭,但由于条件所限,很难提供大规模服务.

3,社会对养老保障的重视.上海市民政部门在"十一五"规划中提出,"十一五"期间,本市养老床位总数将达10万张,形成10万人左右的养老服务专业队伍.其中2007年将新增10000张养老床位,完成2万名独居老人紧急呼叫装置安装,13万名老人提供社区居家养老服务,为新建20家老年人

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日间服务机构.中心城区重点发展中小型,单一功能为主的养老机构和老年日托站,满足老年人就近养老服务需求,郊区发展以大中型,综合功能为主的养老机构,满足多层次养老需求,重点抓好第三,第四社会福利院改扩建.

落实解决70岁以上城镇无保障老人等的基本生活保障和医疗保障,探索建立养老金增长机制,适时提高农村65岁以上老年人托底养老补贴标准,为全市93%以上老年人建立健康档案,实施动态管理,扩大家庭病床设置,其中为老年人设置的家庭病床数达到每年5万张次以上,推广家庭保健医生服务模式,建立家庭保健医生与老人家属间的定期联系及突发性事件应急预案制度,普及推广社区临终关怀安宁护理制度.完善老年维权四级网络,全面推进基层老年维权示范岗的建设,拓展老年人优待服务项目,鼓励社会各行各业提供老年人优待服务.

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五,上海老年人购房现状

老年公寓细分市场尚未成型,老年人购置新房选择余地不大二手房目受老年人偏爱,毗邻居住模式是其主因

（一）,老年人社区方兴未艾,细分化市场有待发展

社会化,社区服务的养老模式正在越来越大程度地帮助解决种种社会难题.老年住宅的建立,为老年人考虑得更多更细致的社区配套服务,社会力量尤其是加入商业化运作的企业力量对于养老模式的革新与良性发展提供了最直接的帮助,这在最大限度地减轻子女负担的同时,又能让老年人在属于自己的社区,居所中得到全方位的照顾.

以亲和源为例,无障碍防滑地板,坡道,带扶手的宽走廊,宽门洞,电梯低按键,家庭居室高插座,以及社区24小时红外安防设施等种种细节,让每一位老年人在这里安全,方便地生活.而为了满足老人在医疗保健方面的需要,小区建立了2000余平米的社区医院,配备完善的科室与专业医护人员,还专为老人提供了老年性疾病的康复与护理服务,并针对社区居民建立长期的健康管理和健康咨询等服务.但是,就目前市场情况来看,着力于这一细分的企业仍为数不多,相对于快速增长的需求来说,市场的供应显得非常短缺.

（二）,二手房受老人"偏爱"三大主因支撑

相比老人们在增量房市场上遭遇到的无奈,如今的二手房市场似乎更受到老人们的"偏爱".记者从北京中原了解到,目前的二手房交易有7%左右都是为老人购房,而预计未来可能还有进一步上升的趋势.比起新建的商品房,二手房能够吸引老人目光的原因主要有以下几个方面.首先是经济

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上的考虑.老年人的收入来源往往是退休金或是儿女给的赡养费,这些收入一般不会太多,而老人贷款购房会受到多方面的限制,即使能贷款也要求购房者每月有稳定且较高的收入,因此老年人宁可选择总价稍低一些的二手房进行购买.其次,成熟的社区配套是关键.社区