资产评估课程课后作业A0281 课后作业.docx

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资产评估课程课后作业A0281课后作业

第一章资产评估概述练习题

一、单选题

1、资产评估的主体是指（）

A评估机构和评估人员B评估主管部门C交易的一方D资产管理机构

2、正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润），这体现了资产评估的（）

A贡献原则B客观原则C预期原则D替代原则

3、下列不属于资产评估工作原则的是（）

A独立性B客观性C替代性D科学性

4、在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）

A清算假设B公开市场假设C继续使用假设D持续经营假设

5、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）

A清算假设B公开市场假设C继续使用假设D持续经营假设

6、资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（）

A前者必须高于后者B前者必须低于后者

C前者必须等于后者D前者可以高于、低于或者等于后者

7、资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（）

A市场性B公正性C咨询性D预测性

二、多选题

1、资产评估的工作原则有（）

A预期性原则B独立性原则C贡献性原则D客观性原则E科学性原则

2、资产评估行为涉及的经济行为包括（）

A产权转让B企业重组C资产抵押D资产纳税E停业整顿

3、资产评估的科学性原则是指（）

A选择适用的价值类型和方法B由包括科技专家组成的资产评估队伍

C制定科学的评估方案D以充分科学的事实为依据E遵循科学的评估程序

4、资产评估的公正性表现为（）

A资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法

B资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系

C资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值

D资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟

E评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力

5、适用于资产评估的假设有（）

A继续使用假设B公开市场假设C持续经营假设D清算假设E交易假设

三、名词解释

1、资产评估

2、资产评估的市场性

3、资产评估的公正性

4、资产评估的特定目的

四、问答题

1、资产评估的特定目的在资产评估中有什么作用？

2、资产评估有哪几种基本前提假设？

它们在资产评估中有什么作用？

3、资产评估包括哪些基本要素？

第二章资产评估的基本方法练习题

一、单项选择题

1．用市场法评估资产价值时，应当参照相同或类似资产的（）评定重估价值。

A．重置成本B．收益现值C．市场成交价格D．清算价格

2．市场法的运用对参照物的数量有要求。

我国目前一般要求至少要有（）交易案例，才能保证评估结论的可靠性。

A．2B．3C．4D．5

3．收益法中的主要指标不包括（）。

A．收益期限B．收益额C．折现率D．成新率

4．（）只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

A．现行市价法B．市价折扣法

C．功能价值类比法D．价格指数法

5．已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为30万元，年产量为8000万件，已知被评估资产年产量为5600万件，其重置成本为（）。

A．21万元B．20万元

C．15万元D．以上答案均不正确

6．用修复费用法计算综合成新率时，其计算公式为（）。

A.

B.

C．

D.

7．机器设备的评估大部分采用（）。

A．成本法B．市场法C．收益法D．观察法

8．运用收益法估测的资产价值中的关键是确定（）。

A．本金化率B．收益期限C．收益额D．折现率

9．复原重置成本与更新重置成本之差是（）。

A．经济性贬值B．实体性贬值

C．功能性贬值D．上述三项之和

10．采用成本法的缺点是（）。

A．不适用于专用机器设备的评估B．计算复杂，工作量较大

C．预期收益额预测难度大D．缺少可比数据，难以应用

11．功能性贬值是指由于（）所造成的损耗。

A．使用磨损和自然力的作用B．外部环境变化

C．新法规的限制D．新技术的推广和应用

12．某资产2005年1月购进，2016年1月评估时，名义已使用年限是11年。

根据资产各项技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作6.4小时，其资产利用率为（）。

A．85%B．90%C．70%D．80%

二、多项选择题

1．采用成本法评估资产的优点有（）

A．有利于企业资产保值

B．有利于单项资产和特定用途资产的评估

C．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理

D．在不易计算未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛应用

E．评估值更能反映现实市场价值，评估结果易于被各方法理解和接受

2．影响资产价值量变化的因素有（）

A．实体性贬值B．功能性贬值

C．经济性贬值D．市场价格

E．重置成本

3．采用市价法进行资产评估，所选用参照物的差异调整因素主要包括（）。

A．功能因素B．区域因素

C．时间因素D．交易情况因素

4．折现率的构成因素包括（）。

A．无风险利率B．风险报酬率

C．通货膨胀率D．企业收益率

E．行业平均收益率

三、名词解释

成本法市场法收益法重置成本实体性贬值

经济性贬值功能性贬值折现率资本化率

四、问答题

1．成本法的基本思路是什么?

使用成本法有哪些基本前提？

2．市场法的基本思路是什么?

使用市场法有哪些基本前提？

3．收益法的基本思路是什么?

应用收益法有哪些基本前提？

4．运用收益法对资产进行评估主要应考虑哪些技术参数？

5．如何理解资产评估中折现率的含义及折现率如何确定？

6.成本法中产生实体性贬值、经济性贬值、功能性贬值的原因主要有哪些？

7．如何合理选择资产评估的方法？

五、计算题

1.某地区某住宅在评估基准日的成本市价率为120%，已知被评全新住宅的现行合理成本为40万元，要求估算该住宅的价值。

2.某被评企业的年净利润为800万元，在评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为25倍，要求评估该企业的价值。

3．A公司资料如下：

根据该公司以前5年的经营状况实际，预测其未来5年的收益额分别为25万元、32万元、28万元、30万元和35万元。

经调查分析确定国库券利率为8％，风险率为2％，资本化率为9％。

假定从第6年起，每年收益额均为35万元。

要求：

（1）计算未来5年收益现值。

（2）计算5年以后的永久性收益现值。

（3）确定企业整体评估价值。

4．某机器设备账面价值200万元，于2014年元月购进，2016年元月进行评估，已知．2014年和2016年的该类资产定基物价指数分别为100％和130％，该设备正常情况下，每天应工作8小时，但该机器实际每天工作7.2小时。

要求：

（1）计算该设备的重置成本。

（2）计算其资产利用率。

（3）假定该机器尚可使用10年，计算其实体性贬值。

（4）计算其评估值。

5．要求对某公司的一台机械加工设备进行评估，该设备账面历史成本为100万元，已使用2年，经抽样选择具有代表性的通用设备4台，估算其重置成本之和为70万元，而该4台通用设备历史成本之和为50万元，该待评估设备尚能使用8年，由于市场上出现了一种新型的机械加工通用设备，与新设备相比被评估老设备每年的超额运营成本为1.4元/年。

企业所得税税率为25％。

要求：

（1）计算设备的重置成本。

（2）计算其实体性贬值。

（3）计算其功能性贬值。

（4）计算其评估值（折现率为10％）。

6．某待评估的生产控制装置正常运行需要8名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要6名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为30000元，待评估资产还可以使用3年，企业所得税税率为25％，适用折现率为10％。

根据上述调查资料，计算待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值。

7．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计100万元，经估算其重置成本之和为120万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？

8．假定某企业长期负债占全部投入资本的20％，自有资金的比重为80％，长期负债的平均利息率为10％，社会无风险报酬率为11％，该企业风险报酬率为5％，请采用加权平均资本成本模型计算资本化率。

9．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B设备比A设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等50万元。

A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，企业所得税税率为25％，请估算A设备的功能性贬值。

10．评估资产为某专业生产线，设备日生产能力为2000只。

因市场出现可替代产品，现在及今后的趋势是每日只能生产1600只。

假定规模经济效益指数为0.6。

请估算该生产线的经济性贬值率。

第三章机器设备评估复习思考题

一、单项选择题

1、机器设备的净价通常是指设备的（ ）。

A、购买价+运杂费            B、建造价+安装费

C、购买价+运杂费+安装费     D、购买价+建造价

2、机器设备评估中的直接法是确定设备的（ ）最直接的方法。

A、更新重置成本             B、可修复部分实体性贬值

C、净价                     D、设备复原重置成本

3、物价指数法一般只能用于确定设备的（）。

A、复原重置成本             B、更新重置成本

C、实体贬值                 D、功能性贬值

4、进口机器设备消费税的计税基数是设备的（）。

A、FOB+关税                B、FOB+关税+增值税

C、（CIF+关税）/（1-消费税税率）                D、CIF+关税+增值税

5、设备的（  ）属于进口设备的从属费用。

A、到岸价                    B、离岸价

C、国内运杂费                D、国外运杂费

6、机器设备重置成本中的直接费用包括（）。

A、各种管理费用              B、总体设计费用

C、人员培训费用              D、安装调试费用

7、计算重置成本时，不应该记入的费用是（）。

A、维修费用                  B、购建费用

C、安装费用                  D、调试费用

8、进口设备的到岸价是指（ ）。

A、设备的离岸价+进口关税           

B、设备的离岸价+海外运杂费+进口关税

C、设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费                  

D、设备的离岸价+境外保险费

9、设备成新率是指（）。

A、设备综合性陈旧贬值率的倒数 

B、设备有形损耗的倒数

C、设备有形损耗率与1的差率                  

D、设备现实状况与设备重置成本的比率

10、机器设备经济寿命是指（ ）。

A、机器设备从使用到报废为止的时间                  

B、机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间

C、从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算得时间

D、机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间

二、多项选择题

1、在设备评估中，重置核算法主要适用于（   ）设备重置成本的估算。

A、通用                        B、进口

C、非标                        D、自制

E、了解市场行情

2、进口机器设备的从属费用包括（ ）。

A、关税                        B、FOB

C、公司代理手续费              D、国外运费

E、CIF

3、机器设备的重置成本应该包括（ ）。

A、机器设备日常维修费用        B、机器设备的购置费用

C、设备的大修理费用            D、设备操作人员的培训费用

E、设备的调试费用

4、构成机器设备重置成本的间接费用主要有（  ）。

A、购建设备所发生的管理费用    B、购建设备所发生的运输费用

C、购建设备的保险              D、购建设备所发生的总体设计费用

5、影响机器设备自然寿命的因素有（）。

A、机器设备的使用强度          B、机器设备的经济用途

C、同类设备技术更新速度        D、机器设备维修保养水平

E、设备的自身质量

三、判断题

1．机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。

（）

2．各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。

（）

3．在机器设备评估实践中，技术检测是确定设备成新率的唯一手段。

（）

4．综合成新率反映评估对象现行价值与其全新状态重置成本的比率。

（）

四、问答题

1．简述机器设备的评估特点。

2．简述机器设备评估程序。

3．简述机器设备重置成本的构成。

4．运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？

5．进口设备的从属费用如何构成？

五、计算题

1、某台机床需重估。

企业提供的购建成本资料如下：

该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。

经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

试评估该机床原地续用的重置全价。

2、某悬链式水幕喷漆室为非标准自制设备，构建日期为2012年12月，评估基准日为2015年9月30日。

计算该悬链式水幕喷漆室的重置成本。

根据设计图纸，该设备主材为钢材，主材的净消耗量为25.5吨，评估基准日期钢材不含税市场价为3500元/吨，另外，所需主要外购件（电机、泵、阀、风机等）不含税费约为55680元。

主材利用率为90%，成本主材费率为55%，成本利润率15%,设计费率16%，产量1台。

3、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。

经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。

如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。

4、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。

政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。

第四章房地产评估复习思考题

一、单项选择题

1、在市场比较法中，建筑容积率修正属于（）修正

A.交易情况B.交易日期C.房地产状况D.实物状况

2、房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供给、需求、利用状况

C.权利、租金、利率

D.价值、使用价值、供求

3、市场比较法的适用条件是（）

A.存在着发育完善的房地产市场

B.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易

C.存在着规范的房地产评估制度

D.科学的房地产评估理论

4、有一空置商业用房，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。

A.类似商业用房的客观收益B.市场比较法

C.该商业用房的实际收益D.无法估算

5、某估价事务所在2014年5月28日至7月28日评估了一宗房地产于2014年7月1日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。

A.现在 B.2014年7月1日

C.重新估价的作业日期 D.要求重新估价的委托方指定的日期

6、划分路线价区段的最主要标准是（）。

A.十字或丁字路B.功能分区分界点

C.地价有显著差异的地点 D.商铺繁华程度变化点

7、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（）。

A.4858 B.5200C.2700 D.6264

8、收益法是以（）为基础的。

这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益原理B.预期原理C.未来原理D.替代原理

9、某宗土地的面积为1000

，其上建筑物的建筑面积为5000

，建筑物的基底面积为700

，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为（）。

A.8.0    B.5.6   C.5.0   D.0.7

10、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为（）。

A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元

二、多项选择题

1、成本法中的开发利润是指（）。

A.开发商所期望获得的利润  B.开发商所能获得的最终利润

  C.开发商所能获得的平均利润 D.开发商所能获得的税前利润

2、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

A.求得的路线价已是正常价格

B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

3、建筑物的重新购建价格是（）的价格。

A.扣除折旧后B.估价时点时C.客观D.建筑物全新状态下

4、以下适用假设开发法估价的房地产有（ ）。

A.将在建工程续建成房屋B.将旧房装饰装修改造成新房

C.将生地开发成熟地   D.将门市出售

5、某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人

员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？

（）

A.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用

B.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用

C.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利

D.按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果

6、房地产估价所评估的是房地产的（）。

A.市场价格B.账面价值C.市场价值D.使用价值

7、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。

A.交换价值B.公开市场价值C.投资价值D.理论价值

E.标定价值

8.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿价，法定优先受偿价包括（）。

A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额

C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用

E.估价费用

9、功能折旧是建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等

A.意外破坏的损坏B.市场供给过量

C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变

E.周围环境条件恶化

10、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等

A.房地产改扩建费用B.抵押贷款还本付息额

C.房屋设备折旧费D.所得税

E.房屋装修折旧费

三、名词解释

1、房地产2、楼面价格3、容积率

4、成新率5、路线价6、基准地价

四、问答题

1、房地产有哪些特征？

2、房地产的价格构成有哪些？

3、在用市场法进行房地产评估时主要进行哪些调整？

4、什么是假设开发法？

其适用范围是什么？

五、计算题

1、某城市定于2013年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。

如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元/平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元/平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少？

假设银行贷款利率为5.49%。

2、某工业开发区于2013年五月底通过征收农地获得土地，使用年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。

调查得知：

该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿费和税费）平均为每亩15万元，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为每平方公里2亿元。

征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入剩余的60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利率为10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%.开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%.当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。

试根据以上资料估算2015年5月底开发完成后出售土地的平均单价。

第五章流动资产评估复习思考题

一、单项选择题

1．下列不属于流动资产评估特点的有（）。

A．在特定情况下可以将历史成本作为流动资产评估值

B．必须选准流动资产评估的基准时间

C．既要认真进行资产清查，同时又要分清主次

D．流动资产有许多种，因而流动资产评估是以多项资产为对象进行的综合评估

2．某企业拥有一张6个月的商业汇票，本金100万元，月息10‰，截至评估基准日离付款期尚差3个月，由此确定的应收票据的评估值为（）万元。

A．106B．103C．130D．100

3．评估人员对某企业的库存甲材料进行评估，被评估甲材料共分三批购入。

第一批购入100吨，材料价款共计320000元，运输费用1500元；第二批购入100吨，材料价款共计350000元，运输费用2000元；第三批于评估基准日当天购入，数量为150吨，材料价款500000元，运输费用2000元。

经清查，评估基准日企业库存甲材料200吨且保存完好，则该企业甲材料的评估值最接近于（）元。

A．677219B．684400C．669300D．691340

4．对现金和各项存款的评估，应以（）作为评估值。

A．核实后的实有额B．未核实的账面价值

C．重置价值D．清算价格

5．流动资产评估的程序包括：

①对具有实物形态的流动资产进行质量和技术状况调查；②对企业的债权情况进行分析；③合理选择评估方法；④评定估算流动资产，出具评估结论；⑤确定评估对象和评估范围。

其正确的排序是（）。

A.⑤①②③④B.①②③④⑤C.⑤③②①④D.⑤②①③④

6．某低值易耗品，原价800元，预计使用10个月，现在已经使用了6个月，该低值易耗品的现行市价为1400元，则确定的低值易耗品的评估值为（）。

A．560元B．1000元C．800元D．500元

7．对于材料的评估，下列说法错误的是（）。

A对于购进批