培训资料行业知识.docx
《培训资料行业知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《培训资料行业知识.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
培训资料行业知识
行业知识培训资料
我们必须了解
一、房地产的概念
1、房产：
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产：
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产：
是房产和地产的总称。
是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）
4、房地产业：
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发：
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
2、房地产的特性
1、不可移动性
房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。
每一宗土地都有其固定的位置，不可移动，这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。
建筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的。
因此，位置对房地产投资具有重要意义。
房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别。
虽然，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变动。
这种变动可以由以下原因引起：
①城市规划的制定或修改；②交通建设的发展或改变；③其他建设的发展等。
当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之，价格会下跌。
2、长期使用性
土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可毁灭性或恒久性。
土地的这种特性，可为其占有者带来永续不断的收益。
作为一种商品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。
我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。
根据我国现行的土地使用制度，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权，是有一定使用期限的土地使用权，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，但土地使用期满，土地及其地上的建筑物、其他附着物所有权应由国家无偿收回或需办理土地使用权续期，进行土地出让金的缴纳，具体细则国家尚未出台。
3、附加收益性
房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。
房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之既适合房地产特征，又能增加房地产投资的收益。
按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重要的，可以极大地增加对租客的吸引力。
对房地产投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。
4、异质性
市场上不可能有两宗完全相同的房地产。
一宗土地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地相同；纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
5、资本和消费品的二重性
房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。
在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。
房地产既是一种消费品也是一项有价资产。
房地产而作为一项重要资产，在国家总财富中占有巨大比重。
根据有关资料统计，美国的不动产价值约占其总财富的73.2％，其中土地占23.2％，建筑物占50％，属于其他财富的仅占26.8％。
6、易受政策影响性
国家和地区对房地产的使用、支配都会受到某些限制。
房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项：
一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。
7、相互影响性和深受周围社区环境影响性
一宗房地产与其周围房地产相互影响。
房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。
房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
3、房地产市场的特性
房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。
房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。
房地产市场具有如下特征：
房地产市场是房地产权益的交易市场
房地产市场是区域性市场
房地产市场是不完全竞争市场
房地产市场信息不充分
房地产市场的变化具有周期性
房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：
繁荣——调整——衰退——复苏——繁荣。
其规律如图所示：
房地产一级市场：
又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产一级市场是由国家垄断的市场。
房地产二级市场：
是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
房地产三级市场：
是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。
也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
4、房地产开发的流程
一、决策阶段
这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。
主要内容包括：
规划摸底——了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。
市场调查——通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。
可行性分析——经济分析、效益测算等。
领导决策——在完成以上工作的前提下，由领导研究决定是否开发。
二、前期阶段
在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。
主要内容包括：
申请立项——由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，视前期工作情况,再列出详细建设计划。
建设方案——根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。
同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。
申请用地——在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。
委托设计——建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。
动拆迁——上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。
接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。
三通一平——指施工用水，用电和道路畅通以及施工场地平整。
建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。
七通一平——是指通水、通电、通气、通讯、通路、通热力、通排水，场地平整；
三、工程建设阶段
即指房屋的施工阶段。
主要的工作内容包括：
施工招标——房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。
进度控制——按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。
质量监理——对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。
竣工验收——工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。
市政配套——市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。
房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。
交付使用——小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。
建设单位在将建设项目交付使用前要组织主管部门等进行验收，并办理房屋的移交手续。
四、经营阶段
实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。
主要工作包括：
房屋预售——在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。
预售或预租房地产必须报市房管局批准。
房屋销售——商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。
产权登记——商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。
五、物业管理
在房屋销售前，由房地产开发公司选聘物业管理单位,并制定业主临时公约,与业主签定前期物业管理合同.前期物业管理服务合同期限最长不超过3年.前期物业管理合同到期,由业主大会投票决定是否续签或另聘新物业管理单位.
我们需要知道
一、土地市场
1、 土地基本概念
土地所有制：
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。
其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。
但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。
因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
土地所有权：
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能
土地开发：
是将“生地”开发成可供使用的土地。
与房地产开发相关企业
住宅、商业分类知识
什么是地籍？
什么是产籍？
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。
它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。
具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
生地：
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
熟地：
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
宗地：
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
宗地图：
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：
宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
2、 土地使用权获取方式
出让：
出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通常，我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。
它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。
按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价÷总建面积，楼面价=土地单价÷容积率。
出让又分为三种形式：
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
*前几年出现一种新的出让方式：
挂牌
而为了土地交易市场的更透明化，目前主要采取的出让方式为：
“拍卖”
协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。
拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。
挂牌土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
土地使用权出让年限：
居住用地70年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
另外，加油站、加气站用地为二十年。
房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。
业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。
住宅用地的土地使用年限为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。
在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。
业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
物权法第149条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2、 土地使用权获取方式
划拨：
土地使用权的划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用权的范围：
国家机关用地和军事用地；
城市基础设施和公用事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
法律、行政法规规定的其他用地。
转让：
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
比如二级、三级市场的交易，都属于土地使用权的转让范畴
二、与房地产开发相关企业
开发商：
是指从事房地产开发经营业务的企业.
房地产开发经营公司必须直接从事以房地产开发经营为主及相关的业务。
必须按批准的资质等级承担相应的开发任务，不得越级承揽任务。
房地产开发企业资质等级划分为四级
承建商：
即建筑商，是指从事住宅建设。
建筑商不是开发商，建筑商是负责施工队建筑的，它是受开发商的委托，依照开发商的要求进行施工建设的。
国家对施工队企业分为四个等级。
其中特级为企业最高。
万科公司战略合作总承包单位列举：
中建三局（国家特级资质、一级资质）
浙江中天建设（国家特级资质）
南通四建（国家一级资质）
江苏江都建设（国家一级资质）
江苏国泰（国家一级资质）
江苏华江（国家一级资质）
上海家树（国家一级资质）
江苏顺通（国家特级资质）
在施工过程中，曾多次获得省市、国家奖项：
武汉市黄鹤杯、湖北省楚天杯、湖北省优质结构工程、武汉市安全文明工
地样板工地、詹天佑住宅小区金奖等（可根据项目具体情况具体定）.
代理公司
中国知名地产策划品牌名单
杭州知名地产策划品牌名单
汉嘉、华坤道威、智威、动力等
三、商业地产分类知识
商业地产类型——按商业功能分类
商业经营类物业
包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商 铺、展览中心等
办公用物业
写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼
餐饮酒店物业
餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等
仓储厂房物业
仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。
主要分类有：
城市综合体、5A写字楼、风情商业街、物流园区、酒店式公寓
三、商业地产基础知识
商业地产分类知识
商业地产类型——按产权形式分类
虚拟产权商业
开发商为了实现统一“招商”、“经营”、“管理”将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌握的商铺，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。
独立产权商业
国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺
商业地产专业术语
购物中心：
世界购物中心协会对购物中心的定义是：
“作为一个独立的地产进行设计、开发、
拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
MALL：
Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和
商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。
Mall
原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条
步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。
较新
版本的美国词典释意：
“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组
成的大型零售综合体。
”
底商:
指住宅的第一层、第二层。
一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为
困难，其价位也较其他层位低。
开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小
区的商业配套也得以解决。
酒店式公寓：
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯
服务公寓。
主力店：
一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有
相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
其特点表现为：
规
模大、知名度高。
商圈:
是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，
简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围
动线:
动线是指商场的布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。
良
好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品避免卖场产生死角，提高卖场坪效。
动线设计对购物中心、大卖场及超市尤其重要。
商品房预售知识
1、商品房预售须符合哪些条件？
（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）有建设工程规划许可证；
（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2、《商品房预售许可证》：
是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
零售业态
（一）
业态对比
业态
购物中心
百货商店
超市
专业店
专卖店
便利店
仓储店
定义
多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。
分市区、社区、城郊型
经营日用工业品为主的综合性零售商店
以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场
以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态
专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态
是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态
以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店
规模
5万-15万平米为宜
规模大，营业面积在5000平方米以上
标准超市:
500-1500m2;大型综合超市:
2500-5000;超大型:
6000-10000
具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定
根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米
面积在100平方左右
规模较大
产品/业态
内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％
商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全
以食品为经营重点，满足食品一次性购全
商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上
商品结构以著名品牌、大众品牌为主
以速成食品、饮料、小百货为主
经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品
客户
目标以流动顾客为主
中高收入人群，客户来源广
大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同
客户覆盖面广
针对特定消费人群、经济实力较强
附近居民
购物方式
柜台销售和开架销售相结合
开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式
定价销售和开架面售
定价销售和开架面售
开架自选统一结算
开架售货、批量作价
经营特色
卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。
卖场租赁制、种类齐全、高毛利
平价销售、满足日常用品一次性购全
同类商品大规模集中式营销。
由卖场租赁发展到自营
品牌专卖、量小、质优、高毛利
平价、服务群众生活、营业时间长
购物中心
物业及选址要求
选址要素：
区位：
1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；
2、交通易达性：
车称10-30分钟
3、购物人口分析
用地经济状况：
进行可获得性分析
用地物理状况：
1、用地形状：
土地完整、规则、长宽比适当
2、用地平整性：
地竖向高差变化不宜过大
3、用地可进入性：
容易进入、无交通堵塞
4、郊区用地的视觉可见性
5、用地周围状况
功能组合：
集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。
一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。
黄金比例：
最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：
18：
30
业态组合：
主力店、次主力店、独立店。
“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。
类 型
业 态
效 用
主力店
高端百货、大型超市、家居、建材等
有利影响：
集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约
不利影响：
租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险
次主力店
知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所
聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势
品牌店
饰品、服饰、化妆品等
购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源
百货商店
代表品牌
选址基本要求
要 素
要 求
商 圈
城市核心商圈
交通便利
城市人口：
40万以上
物
业
要
求
建筑
楼高三层以上
面积
5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积（包含电梯井）至少500㎡ 单层店面积：
15,000㎡以上
层高
首层层高5m，二层以上层高4.5m；
柱距
8m×8m
配套设施
扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。
楼板承重
450kg/㎡
停车位
100个
v品牌特点
百货店连锁营运商
发展定位:
“高档奢侈品”
发展方针：
主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货
v顾客定位
中高收入阶层
v发展状况
目前拥有30家自营店及经营10家管理店。
，业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。
上海九海百盛百货业态布局
6F
文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.
5F
游戏广场、美食小吃；
2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣
1F
皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行；
商品房“五证两书”
商品房“五证”包括：
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
“二书”：
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
商品房“定金”与“订金”、
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。
如果购房者交了定金之之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金，如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。
买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该
升级会员 