住宅项目.ppt
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-设计指向篇设计指向篇1前期研究规划趋势美化城市面貌美化城市面貌政府关注点：
政府关注点：
实现虹口区、四川北路商圈长期规划方向实现虹口区、四川北路商圈长期规划方向优化市民生活优化市民生活体现精妙、前卫商业形态，改变人们对四川路商业价体现精妙、前卫商业形态，改变人们对四川路商业价值的旧观念，并推动其从低档向中高档发展。
值的旧观念，并推动其从低档向中高档发展。
修缮旧房，确保城市绿化覆盖率，构建和谐生态系修缮旧房，确保城市绿化覆盖率，构建和谐生态系统，创造绿色、健康、安全的商业购物休闲环境。
统，创造绿色、健康、安全的商业购物休闲环境。
商业定位满足当今物质文化新需求，为市民提供购商业定位满足当今物质文化新需求，为市民提供购物、休闲、娱乐、商务于一体的时尚体验空间。
物、休闲、娱乐、商务于一体的时尚体验空间。
1前期研究项目诉求开发商关注点：
开发商关注点：
协调业态比例协调业态比例提升项目品质提升项目品质加强土地能级加强土地能级11）充分利用现有空间，）充分利用现有空间，改建或加建商业面积改建或加建商业面积，丰，丰富外立面，展现项目鲜明富外立面，展现项目鲜明商业形象。
商业形象。
66）重组人行、车行、货）重组人行、车行、货运之间的关系，兼顾停车运之间的关系，兼顾停车布置，布置，改善交通流线改善交通流线。
55）结合项目）结合项目不同业态产不同业态产品品的规划，使之达到的规划，使之达到和谐和谐共生共生。
22）实现功能置换，）实现功能置换，构筑构筑和谐生态的人性化商业和谐生态的人性化商业购购物休闲娱乐物休闲娱乐环境。
环境。
88）结合功能，创造富有）结合功能，创造富有吸引力、亲合力吸引力、亲合力的景观系的景观系统和建筑小品。
统和建筑小品。
33）成本控制原则贯穿方）成本控制原则贯穿方案，达到案，达到最优化投资收最优化投资收益益。
77）尽可能）尽可能消除消除周边和基周边和基地内部地内部不良环境不良环境对项目的对项目的影响影响。
44）把握）把握虹口四川路商业虹口四川路商业的升级改造契机，的升级改造契机，重新定重新定位产业位产业，挖掘产品竞争力，挖掘产品竞争力与区域商业空白点。
与区域商业空白点。
1设计指向设计目标设计目标一设计目标一打造虹口区的打造虹口区的“体验式体验式生活中心生活中心”设计目标二设计目标二设计目标三设计目标三提升附近区域土地能级提升附近区域土地能级兼顾政府关注点和开发商利益诉求的具体设计定位兼顾政府关注点和开发商利益诉求的具体设计定位:
主题娱乐餐饮主题娱乐餐饮、引领引领时尚时尚、并以、并以中高档休闲消费中高档休闲消费为主的产品为主的产品树立四川北路新地标树立四川北路新地标-基地解读篇基地解读篇2基地解读区位分析上海市上海市虹口区虹口区本案虹口区虹口区&四川北路商圈四川北路商圈四川北路“看看逛逛其他路，买卖请到四川路”，四川路是上海市区东北部最繁华的商业中心。
2基地解读规划背景区政府对四川北路商业街布局结构的调整区政府对四川北路商业街布局结构的调整计划将全长3.7公里的四川北路一分为三，改变原四川北路的条状结构为块状结构，形成块状发展的形态。
即：
南段：
南段：
苏州河路桥海宁路，休闲时尚的苏州河北岸。
以高档商务、高级住宅带动精品商业，为高档消费提供平台。
中段：
中段：
海宁路海伦西路，生态与商贸融合的黄金腰带，围绕水、绿地、轨道交通形成集商业、商务、住宅为一体的海派商务休闲中心。
北段：
北段：
海伦西路虹口足球场，利用该区域文化、体育和休闲旅游资源的优势，以文化休闲带动时尚商业。
北段北段中段中段南段南段本案本案2基地解读规划背景不可多得的优势：
不可多得的优势：
成名已久，不仅是一个成熟的商圈，而且还拥有苏州河的环境、城市公园、绿地，拥有历史文化底韵。
1）陈旧的建筑，狭窄的人行道，简陋的单间商店，许多地段都在拆建中，整体面貌较紊乱。
2）四川北路是一条平民街，原产品定位在中低档这一概念深入人心，如今要向中高档发展，改变人们的消费模式是首要的。
3）与虹口足球场、龙之梦商圈之间缺乏有力的联接节点，导致端头人气流失。
当今面临的问题：
当今面临的问题：
商务方面有着良好的硬件，众多的写字楼项目，形成了一定的商务氛围。
轨道交通3号、4号、8号线四通八达。
VS四川北路现状分析2基地解读区位分析本案本案至四川北路商圈至四川北路商圈约约500M至至3、8号线号线/虹口虹口足球场交通枢纽足球场交通枢纽约约400M四川北路四川北路3号线号线8号线号线龙之梦购物中心龙之梦购物中心8号线号线500M400M2基地解读周边现状135624123456张生记小肥羊方舟数码广场188创意园嘉和国际虹口足球场2基地解读147815101112139789101112131415建玮公寓四一一医院东江湾路西江湾路同心路周边现状2基地解读1234532145现状基础指标：
用地面积：
13841平方米用地性质：
商业、仓储规划允许建筑性质：
商业建筑密度：
55%容积率：
2.7（规划允许3.54）绿地率：
不足5%内部现状周边现状分析虹口足球虹口足球场商圈场商圈四川北路四川北路商圈商圈沿街店铺减少，亦无亮点。
商业气氛由此淡化。
公园绿地居住区商务办公餐饮购物其他消费人流最大人流集散地公园围墙侧基本无店铺四川北路商业形势最差段西江湾路，零星分布小店，品质低档，且处于后街，不利于商业。
居住区密集，人流相对繁忙的五岔路口，住宅底层商铺分散不成气候。
导致：
购物人流走向现状不合理西江湾路2基地解读2基地解读人流分析主要人流主要人流（四川北路消费群）四川北路消费群）次要人流次要人流（嘉和办公）（嘉和办公）次要人流次要人流（188办公）办公）次要人流次要人流（居民区）（居民区）主要人流主要人流（龙之梦（龙之梦虹口足球场）虹口足球场）次要人流次要人流（居民区）（居民区）人流来源人流出入口2基地解读适建度分析居住区商务办公餐饮购物消费人流娱乐餐饮适建度分析生活配套适建度分析商务配套适建度分析强弱强弱强弱理想状况分析虹口足球虹口足球场商圈场商圈四川北路四川北路商圈商圈预期沿街商业可以得到提升的路段约300M消费人流为西江湾路，政府预期改造的商业街打开通道？
活力上升段待解决问题待解决问题:
1大卖场底层现有租约方式不合理，浴场、办公等部分业态需要改变。
2本案现有停车位明显不足，且可利用场地有限3基地内部交通处于无组织状态。
4须并为西江湾路商业打开门户，连接虹口足球场商圈与四川路商圈2基地解读-设计理念篇设计理念篇3设计理念设计理念假日型商业集群主题型娱乐餐饮都市多米诺3设计理念3设计理念Designconcept1.假日型商业集群2.主题型娱乐餐饮3.首创新概念都市多米诺3设计理念3设计理念主题型娱乐餐饮商业、娱乐、餐饮三者间有着不可分割的关系。
商业满足需求餐饮吸引人群娱乐留住人群只有这三者互相补充才能使商业氛围和人气充足，主题则是这三者的灵魂，如今越来越多的国内案例表明，主题型娱乐餐饮是符合中国的大众消费行为的。
玫瑰坊大姆指广场上海新天地3设计理念以时尚餐饮、购物休闲为主，包括品牌酒店、时尚餐厅（如黑色餐厅、一茶一座等）、特色餐厅，夜总会（KTV），辅以商务酒店、生活配套等功能，建议业态组合：
生活配套：
餐饮娱乐：
商务配套4：
3：
1诠释：
基地周边有餐饮和娱乐休闲设施，但是并未成规模和品牌，本项目引进的主题型餐饮和娱乐将使区域内该类设施聚集并产生规模效应，辐射面更广。
由于本项目定位为区域内特色商业，目标客户以周边常住人口和商务人居多，同时周边的中高档消费人群将成为项目吸引的主要消费人群。
以中高档消费为主的生活配套设施，餐饮娱乐设施两大类业态既可最大程度吸引人流，使人流停留，同时也提高了该地段的土地能级，使其成为上虹口区乃至上海的区域性文化地标。
+生活配套餐饮娱乐商务配套假日型商业集群主题型娱乐餐饮都市多米诺3设计理念海宁路海伦西路四川北路绿地虹口足球场龙之梦溧阳路一脉相承多米诺作为商业人流的中途停歇点、作为商业人流的中途停歇点、作为具有导体意义的一环，起到作为具有导体意义的一环，起到传导商业街人流传导商业街人流、疏通商业街经疏通商业街经脉脉的作用。
的作用。
承接上个节点，向下一个传承接上个节点，向下一个传递，变薄弱处为亮点，使购物消递，变薄弱处为亮点，使购物消费的环节沿途环环相扣。
费的环节沿途环环相扣。
？
下一个下一个-方案介绍篇方案介绍篇4方案介绍经济技术指标南区单位数量1项目用地m2138412建筑面积m242384其中地上建筑面积m235855地下建筑面积m265295容积率2.596原有地上建筑面积m2293027原有地下车库建筑面积m246798新增建筑面积（地上）m265539新增地下车库建筑面积m21850北区单位数量10建筑面积m2412811原有地上建筑面积m2347112新增建筑面积（地上）m2657业态分布单位数量13生活配套m21861114餐饮娱乐m21290115商务配套m24343生活配套：
餐饮娱乐：
商务配套4:
3:
116总停车位辆24317停车位地上辆63地下辆18018投资估算42,113,0004方案介绍车行流线分析车行流线分析4方案介绍商业人行流线分析商业人行流线分析4方案介绍1F+1940m1F+1940m222F+1556m2F+1556m223F+1624m3F+1624m226F+2052m+2052m22-1F+1850m-1F+1850m22总计加建：
地上7210m2地下1850m24方案介绍CHAPTERCHAPTER4方案介绍CHAPTERCHAPTER4方案介绍4方案介绍4方案介绍4方案介绍4方案介绍4方案介绍4方案介绍4方案介绍4方案介绍4方案介绍地下车库餐饮大卖场主力餐饮会所员工办公楼梯休闲剖面示意剖面示意II5视觉研究同心路入口同心路入口景观设计一景观设计一同心路入口同心路入口景观设计二景观设计二5视觉研究同心路入口透视一同心路入口透视一5视觉研究同心路入口透视二同心路入口透视二5视觉研究西江湾路入口西江湾路入口景观设计景观设计5视觉研究西江湾路入口透视西江湾路入口透视5视觉研究东江湾路入口东江湾路入口景观设计景观设计5视觉研究东江湾路入口透视东江湾路入口透视4方案介绍投资估算表投资估算表科目工程量单位单价（元）核价（元）建设工程费用桩基1850M2200370,000围护144米4,000576,000地下室结构1850M22,0003,700,000地下室装修1850M2350647,500拆除100,000加固3380M26002,028,000地上新建结构7210M21,40010,094,000外立面装饰13627M280010,901,600室内公共部位装修1410M21,7002,397,000消防改造18440M2801,475,200给排水18440M21402,581,600电气18440M22003,688,000弱电18440M2901,659,600总体3789M25001,894,500小计42,113,000-视觉研究篇视觉研究篇5视觉研究CHAPTERCHAPTER5视觉研究CHAPTERCHAPTER5视觉研究CHAPTERCHAPTER5视觉研究CHAPTERCHAPTER5视觉研究5视觉研究5视觉研究
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