房地产企业营运能力分析以雅居乐集团为例.docx

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房地产企业营运能力分析以雅居乐集团为例

摘要

　　雅居乐集团成立于1985年，于2005年在香港联合交易所主板上市。

它是中国房地产行业中极具影响力的企业，研究它的营运能力，有利于了解它的财务状况和运营效率。

一个企业的营运能力可反映出整个行业的运营水平，分析雅居乐集团的营运能力有助于了解中国房地产的现状。

从年报得知，雅居乐集团不仅涉足在物业管理、酒店运营，在环境保护、医疗、教育方面也有不凡成就，从它涉及的业务入手，使我们了解到在现今土地资源少、社会经济不景气的大环境下，我国房地产企业是如何通过转变业务重心来使企业可持续发展，而不是靠单一的房地产业务扩大经营规模。

　　营运能力是与偿债能力、盈利能力和发展能力一同反映企业的财务状况四大能力之一。

而在房地产行业中营运能力的分析涉及到应收账款、存货、流动资产、固定资产和总资产几个方面数据的影响，通过了解我国学者对这些数据的研究，就雅居乐集团的实际情况进行分析，了解其每一项资产的周转时间和周转额的贡献率，判断其营运能力，总结存在的问题，提出解决方案，发现现阶段对企业营运能力研究的不足，总结结论提出建议。

本文通过采用理论与实际结合的形式，对研究对象的营运能力指标进行分析。

先对营运能力的相关概念进行概况，然后简单地概况了研究对象的基本情况，收集研究对象的数据进行整理和计算后结合概念进行分析评价，发现研究对象在运营管理中存在问题，提出有效建议，本文通过分析，希望能对我国房地产行业的营运能力分析提供帮助。

关键词：

房地产企业营运能力存货资产

ABSTRACT

AgileGroupwasfoundedin1985andlistedonthemainboardoftheStockExchangeofHongKongin2005.ItisoneofthemostinfluentialenterprisesinChina'srealestateindustry.Studyingitsoperationcapabilityisconducivetounderstandingitsfinancialsituationandoperationefficiency.Theoperationabilityofanenterprisecanreflecttheoperationlevelofthewholeindustry.Fromtheannualreport,weknowthatAgileGrouphasnotonlybeeninvolvedinpropertymanagementandhoteloperation,butalsomaderemarkableachievementsinenvironmentalprotection,medicaltreatmentandeducation.

Operatingabilityisoneofthefourabilitiestoreflectthefinancialsituationofanenterprisetogetherwithitssolvency,profitabilityanddevelopmentability.Intherealestateindustry,theanalysisofoperationalcapacityinvolvestheimpactofdataonaccountsreceivable,inventory,currentassets,fixedassetsandtotalassets.ThroughunderstandingtheresearchofChinesescholarsonthesedata,thispaperanalysestheactualsituationofAjuleGroup,understandstheturnovertimeandcontributionrateofeachasset,judgesitsoperationalcapacity,andsummarizesitsexistence.Theproblemsandsolutionsareputforward,andthedeficienciesofthecurrentresearchontheoperationalcapacityofenterprisesarefound.Suggestionsareputforwardbasedontheconclusions.

Inthispaper,throughthecombinationoftheoryandpractice,theoperationalcapacityindicatorsoftheresearchobjectareanalyzed.Firstly,itgivesanoverviewoftherelatedconceptsofoperationalcapacity,thenbrieflyoutlinesthebasicsituationoftheresearchobject,collectsthedataoftheresearchobject,collatesandcalculatesthem,andthencarriesontheanalysisandevaluationcombinedwiththeconcept,findstheproblemsexistingintheoperationandmanagementoftheresearchobject,andputsforwardeffectivesuggestions.

KEYWORDS：

RealEstateEnterprises，Operationalcapability，Stock，Assets

１　绪论

1.1研究背景

我国房地产市场从市场化以来一直处于快速发展阶段，大量资金涌入房地产行业，使房地产市场容量达到甚至超过饱和状态，高库存使市场呈现出供大于求的状况。

与此同时，我国房地产市场还出现房价高的情况，二者皆给房地产企业发展带来了新的难题。

另外政府对房地产行业的调控也不容忽视，

政府曾在2018年３月的两会工作报告里指出要明确房子的居住属性，加大力度限制“炒房”这种阻碍市场发展的行为，运用金融杠杆来加强对“炒房”腥味的监督，除此之外，对房地产税制做出调整、对“炒房”行为频繁的地方实行限购政策，在政府的宏观调控下，房地产企业将面临巨大的挑战。

本文以雅居乐集团为研究对象，旨在通过对其经营状况的研究，发现其存在问题，结合现阶段行业现状，提出解决问题的办法。

1.２研究目的与意义

　　本文以雅居乐集团近五年的财务报表作为分析依据，通过对营运能力分析的学习和研究，客观真实地分析雅居乐集团的营运能力，了解我国房地产企业的经营状况。

通过与我国房地产企业的各项营运能力指标对比，分析雅居乐集团在经营过程中存在的问题以及产生问题的原因，找出对策和解决办法并提出建议和相应的决策办法，同时为外部投资者和房地产企业报表使用者评估公司提供有效的分析方法。

有助于我国房地产企业更好地运营，从而有利于推动我国房地产营运能力分析的研究，为企业的决策提供更准确的数据和依据。

在借鉴国内外理论的前提下，通过对雅居乐集团营运能力的分析以及我国房地产企业经营现状的研究，有助于巩固房地产企业营运能力分析方面的研究基础。

并结合目前时代背景、经济发展状况以及国家政策来分析地房地产企业经营的存在问题，可以弥补我国房地产企业营运能力分析方面的不足，为今后专家学者对营运能力的研究提供参考和建议。

2　营运能力的基本概述

2.1营运能力的概念

运用自身所有资产和所有资源来取得收益的能力被称为营运能力，同时营运能力又被称为一家公司对自身经营活动的管理能力。

［］

笔者通过查阅资料，发现在企业的财务报表分析中，营运能力与偿债能力、盈利能力和发展能力一同被称为四大能力。

企业的高层可以通过对这四种能力的分析结果来评价企业的经营现状，从而对做出决策。

通过了解我国学者对营运能力的研究发现，营运能力是企业对自身所有资源的配置能力和通过整合、利用这些资源所产生的效益的能力。

它不仅能体现企业的营运效果，还能反映公司运营效率的高低。

就我国企业目前的实际情况而言，对其营运能力的研究等同于对其自身资产的利用程度以及通过利用资产所获取利润的分析，通过分析可了解到企业每一项资产从货币变成商品再变成货币所需要的时间和每一项资产在一定的变现时间内给企业带来的收益。

根据企业资产周转一次所带来收益的多少，判断企业能否实现增值的目标，以及现阶段的资产周转速度对企业的影响。

通过对营运能力各个指标的分析，判断各个指标对企业带来的影响，但计算营运能力各项指标的一些数据与计算偿债能力和盈利能力相同，因此营运能力与二者有着非常的大了联系。

同时研究学者普遍认为营运能力市财务分析中的重中之重。

2.２营运能力的特点

笔者在对关于营运能力分析资料的查找中发现其存在四个主要特征。

第一个特征：

作为营运能力分析的重要因素——流动资产，其投资回收期相对较短，但是其自身具有极强的流动性和波动性，使不同时期计算出的流动资产周转率变化较大，对营运能力的评价产生影响。

第二个特征：

影响营运能力的另外一个因素——流动负债，以其自身快速融资和借入资金门槛低的特点给企业带来隐藏风险。

其中隐藏风险指的是企业决策时没有考虑流动资产的情况下，增加超过自身能承受的流动负债而造成信誉的损失。

第三个特征：

企业的流动资产除了来自于企业的营业收入外还有一大部分通过流动负债融资获得，而在股东投入的股本和长期负债融资得来的资金也有一部分作为流动资产融资的来源。

第四个特征：

在企业日常的财务核算中，企业只通过流动资产于流动负债的差额对其偿债能力进行评价，缺乏对流动资产和流动负债二者关系的研究。

［］

2.３营运能力分析的指标

2.3.1流动资产营运能力

一个企业流动资产营运能力的好坏，往往需要根据应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率这几个指标的高低来判断。

1、应收账款周转率　在企业的经营过程中，通过发生业务应该向客户收取而有因其他原因还没有收取的款项称为应收账款。

在企业流动资产中，它的重要性与存货相媲美，与存货一样，它的地位举足轻重。

在企业的经营活动中，应收账款若能及时收回，那么企业资金的利用效率有较大的提升。

[]

赊销收入的净额和应收账款平均余额的比率被称为应收账款周转率。

周转率越大，说明赊销收入远大于应收账款平均余额，那么周转的速度就越快。

周转速度的快慢能反映管理层对企业管理的效果。

通过查阅有关该研究的资料发现，其表现形式有周转次数和周转天数的两种形式。

一笔应收账款转化为现金所用到的天数通常称为应收账款周转天数，在其他学者研究种也被叫做平均应收账款回收期或者是平均收现期。

它以时间的长短作为衡量标准来判断其周转速度。

而应收账款周转次数同样作为应收账款周转率的表现形式，是以在特定的时期内，其变换为现金的次数。

计算公式：

　　应收账款周转天数=360天/应收账款周转次数

　　　　　　　　　　=（应收账款平均余额*360天）/赊销收入净额　式２-1

　　应收账款周转次数=赊销收入净额/应收账款平均余额　　　　　　式２-２

其中：

赊销收入净额=销售收入-现销收入-（销售退回+销售折让+销售折扣）

式２-３

　　应收账款平均余额=（期初应收账款+期末应收账款）/2式２-４

通过式２-1、式２-２、式２-３和式２-４可发现，其周转次数越快，则说明其发生坏账的风险越低，同时也从侧面反映该企业的客户信誉较高，质量较好，管理者对应收账款的利用效率越高。

与应收账款周转次数不同，应收账款周转天数以时间作为衡量标准，回收资金用时越短，那么说明其周转越快，利用效率越高。

在实际生活当中运用应收账款周转率计算公式时，若有一家企业它的应收账款周转率越高，则说明它的分子越大，代入公式可发现，在销售收入增长幅度远大于赊销收入净额时，其周转率越高，发生坏账的机会大幅度减少，企业的损失也会随之减少。

若一家企业的应收账款周转率减少，则应收账款平均余额变大，期末应收款增加，说明在此期间企业的赊销收入增大，这很有可能是企业催收欠款能力下降或者是债务人对欠款的偿还能力下降而导致拖欠欠款，随之发生坏账的机会也会大幅度提升，从而影响了企业流动资产的流动，降低企业的短期偿债能力。

但应收账款周转率过高的企业反而不适合扩大销售规模来提高产品占有率，该比率过越，说明企业的流动资产占总资产比例越高，若突然发生大批坏账，资金链断裂，企业没有足够的固定资产或固定资产变现速度过慢不足以及时填补资金缺口，则容易导致企业破产。

因此，控制好企业的应收账款周转率，能使企业节省成本，减少损失。

2、存货周转率　在企业的经营活动中，拥有且准备出售的商品或者产成品、在生产过程中还未完工的在产品、在生产或提供劳务时损耗的物资等都被称作为存货。

存货周转率作为判断存货管理能力和企业销售能了的综合指标，它能进一步对流动在周转率进行解释说明。

[3]而在这一领域研究中，经常有人用存货周转次数和存货周转天数来反映其速度。

计算公式：

存货周转次数=营业成本/存货平均余额式２-５

存货周转天数=360天/存货周转次数=存货平均余额*360天/营业成本

式２-６

其中

　　存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2式２-７

一般情况下，管理者用存货在一段时间里周转的次数来检测存货周转的快慢，周转次数越多速度越快，反之周转次数越少速度越慢。

在现实生活中，企业存货周转率低，说明企业的生产管理存在问题，有可能是市场对产品需求下降或产品市场占有率低而管理层没有及时调整企业生产节奏，导致库存积压。

虽然存货周转率越高，说明存货周转越快，但是在企业的实际运营当中，如果存货周转次数过高，有可能是营业成本过大，若此时在市场上有同类型产品以较低的成本与之竞争，那很有可能该企业的产品会面临被市场淘汰的挑战。

因此，将存货周转率控制在合理的范围，并结合其他指标进行综合分析，能够深度探究企业存在的问题，为未来发展进行合理规划。

3、流动资产周转率　公司在一个营业周期内能够转化为现金的资产通常被称为流动资产。

在一个营业周期里面，其资金的形态与生产销售过程紧密结合，资金会按顺序改变其形态，从资金从货币的形式投入生产经营过程中，转换为生产所需的物资，通过加工或生产商品，资金再转换为成品的形式，最后商品通过销售，资金又从商品的形式最后转变为最初的货币形式。

而流动资产周转率则是通过营业收入和流动资产平均余额的对比所确定的比率。

[3]企业管理者通过运用计算得出的周转次数来分析其周转的快慢，并根据该指标做出决策。

计算公式：

流动资产周转次数=营业收入/流动资产平均余额式２-８

其中

流动资产平均余额=（流动资产期初余额+流动资产期末余额）/2式２-９

通过式２-８和式２-９可看出，在一定时期内，流动资产周转率用来判断流动资产周转快慢的情况，通过前文的公式可推导出，周转率越高，周转速度越快。

反之其周转率越低，

周转速度越慢。

流动资产周转过慢还会影响企业短期负债的偿还，企业为了不影响信誉会将一些短期投资但还没收到回报的资金用来偿还负债，从而削弱了盈利能力。

营运收入由主营业务收入和其他业务收入相加而得，因此存在营业收入增长并不能说明主营业务也在增长的情况，考虑到其他业务的因素，主营业务收入也有可能呈现出负增长的状态，此时该指标反映出来的数据并不足以说明该企业营运能力的强弱，故企业只有在主营业务收入的增幅大于流动资产的增幅的范围内，该指标才能实现良性变动。

分析该指标能反映企业内部管理的问题，能帮助企业找出对策提升企业的营运能力，还能够扩大销售规模，增加流动资产运用的效率。

2.3.2固定资产营运能力

通常情况下企业使用年限大于一年且具备标准价值并因企业生产经营活动所需要用的资产叫固定资产。

固定资产包括用来进行企业经营活动的房屋、厂房、设备、运输工具以及其他在企业发生生产经营活动中所用到的设备、工具等。

固定资产的划分通常以生产、使用途径和取得的方式作为依据被分为不同类型的固定资产。

以生产这一依据为例，对其划分为生产和非生产用固定资产。

对固定资产划分为租出和未使用固定资产的依据则是其使用途径。

以取得方式为依据就会被划分为融资租赁和接受捐赠的固定资产。

在日常经营活动中，把企业的销售收入净额和固定资产平均净值作对比被称为固定资产周转率。

[]一家企业固定资产周转的快慢可以通过计算其周转率来判断。

计算公式

固定资产周转率=营业收入/固定资产平均净值式２-１０

其中

固定资产平均净值=（固定资产期初净值+固定资产期末净值）/2式２-１１

若企业管理需要固定资产在企业生产中充分发挥作用，那么企业固定资产的结构须处于合理的状态。

在现实生活中，

若其固定资产的周转速度越快，则其周转率会越高，固定资产的利用程度较高，展现出管理者极高的管理水平。

反过来说，如果其周转速度越慢，则其周转率会越低，那么企业的营业收入也会相对较低。

但也有可能是当期大量地买入固定资产导致其周转率偏低。

如果一家企业的固定资产周转率长期偏低则说明其营运能力较差。

但是在实际评价固定周转率时，归档资产平均净值受固定资产计提折旧和购买重置固定资产等因素影响，导致某一时期的固定资产周转率偏高或者偏低，因此在分析企业的固定资产营运能力时需要考虑多方的因素才能得出客观的结论。

2.3.3总资产营运能力

企业投入自身生产经营的所有资产后收获全部产出的能力被称为总资产营运能力。

企业管理人员通过投入成本和产出高低来判断总资产的利用程度，判断导致营运能力改变的因素，找出管理中存在的问题。

总资产周转率是企业的营业收入和总资产平均额的比值。

在以往的研究中，企业通过它的高低找出如何提高利用资产效率的方法，以最低的成本获取更多的利益。

[]

计算公式

　总资产周转率=营业收入/资产平均总额式２-１２

其中

资产平均总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2　式２-１３

根据式２-１２和式２-１３笔者发现，

营业收入与总资产平均额对总资产周转率有着重大影响，在资产平均总额不变的情况下，其营业收入越高，说明企业资产周转速度越快，获取利润的能力越强。

因此提升总资产周转率能够增强企业的盈利能力和提高企业经营效率。

３　雅居乐集团的营运能力分析

3.1雅居乐集团的简介

雅居乐集团是我国房地产市场领航企业之一，该企业于1985年成立，为了扩大经营规模，于2005年在香港联合交易所上市。

其总部位于香港，旗下项目分布在全国26个城市及地区。

雅居乐集团一直以远见、心建、共建未来为核心，建立其自身的企业文化，

在企业内部，高层不仅时刻关系员工的生活，还向员工提供多种发展机会；而对于企业外部，重视客户的需求，力求做到客户在购买或者使用过程中，能得到舒适的服务体验；用心打造精品建筑，致力走到国际建筑领域的前沿。

雅居乐集团不仅涉足在物业管理、酒店运营，在环境保护、医疗、教育方面也有不凡成就。

不仅如此，国内外市场对雅居乐集团多有赞誉，在我国房地产上市公司的排名和亚太区上市公司排名均位于前列。

其销售业绩在业内也得到广泛好评，如2004年，旗下位于广州的楼盘取得亮眼的销售成绩，不仅广佛两地的多个楼盘成绩喜人，位于海南的“清水湾”更是创造出业界销售神话，这些突出的表现有赖于科学的管理。

3.2雅居乐集团的营运能力分析

3.3.1雅居乐集团的流动资产营运能力分析

笔者提取了雅居乐集团在2013-2017年连续5年的应收账款数据和销售收入数据作对比，得出了以下结论：

图３-1２０１３－２０１７年雅居乐集团应收账款与销售收入对比图（单位：

万元）［］

　　图3-1通过对数据进行整理筛选能看出，雅居乐集团的应收账款从2013年至2016年呈现下降趋势，从499，984.8万元下降至360,116.7万元，下降了27.97%，可以看出在2013至2016年间雅居乐集团在减低应收账款，回笼资金，扩大土地储备，为下一阶段的战略发展做准备。

而2017年的应收账款又上升至665,731.6万元，对比2016年增加了84.87%，从数据中可以发现，雅居乐集团在2017年又进行了大量的投资。

此外，雅居乐集团的销售收入从2013年至2017年持续增长从3,543,640.4万元增长至5,160,705.9万元，增长了45.63%，销售收入的平缓增长使企业有足够的信心进行规模扩张。

图３-２２０１３－２０１７年雅居乐集团应收账款周转率折线图

笔者通过计算得出雅居乐集团2013－2017年的应收账款周转率，将数据整理绘制出图3－2，从图中可以看出雅居乐集团近五年的应收账款周转率

变化比较大，从笔者绘制的折线图中可看出其近五年的变化情况为先降后升再降，其中2014年的应收账款周转率为7.48，是近五年的低谷且与上一年相比下降了26.81个百分点。

而2016年的应收账款周转率为12.53，是近五年的峰值，通过和2014年的应收账款周转率相比，其上升了67.51%。

2017年则有所下降，下降至10.06，与2016年相比下降了19.71%。

应收账款周转率重复反映了该企业应收账款周转速度快慢的情况，通过折线图可发现2016年的应收账款周转率是近五年的最高的，说明该年的应收账款周转速度较快，发生坏账的几率相对较小，说明2016年雅居乐集团的偿债能力在这五年之中是最强的。

结合图3-1分析可知，雅居乐集团在2013至2017年的销售收入逐年递增，说明应收账款周转率变化主要体现在应收账款的变化上，由图可知应收账款周转率波动不大，雅居乐集团的偿债能力变化不大。

　　除应收账款和销售收入外，笔者还对雅居乐集团的存货与销售成本的数据进行分析，得出的结论如下：

图３-３２０１３－２０１７年雅居乐集团存货与销售成本对比图（单位：

万元）［6］

从图3－3中可以看出，在2013年至2017年期间，雅居乐集团存货呈现出先增长后下降再增长的趋势，

在2013年期间，雅居乐集团的存货为4,656,452.4万元。

经过一年的经营，其存货增加到了6,665,635.7万元，与2013年相比增长了43.15个百分点。

但经过两年增长后该集团的存货在2015年开始下降，下降为6,141,230.2万元，到了2016年其存货进一步下降，跌至5,068,282.4万元，同比下降了17.47%。

到了2017年存货又有所回升至5,690,610万元。

反观销售成本则呈现出先上升后下降了趋势，2013-2016年期间处于上升阶段，在2013年雅居乐集团的销售成本为2,282,168万元，一年后涨至2,588,677.5万元，随着原材料的上涨，其销售成本也同样上涨，2015年上涨至3,219,100.5万元，2016年成本更是涨至峰值为3,431,316.8万元，销售成本在此期间增长了50.35%。

到了2017年销售成本有所下降，降至3,091,958.1万元，较去年下降了9.89%。

图３-４２０１３－２０１７年雅居乐集团存货周转率折线图

　　从图3－4可以看出，2013-2017年雅居乐集团的存货周转率呈现出先下降后上升再下降的趋势且数据波动幅度不大，存货周转率的峰值出现在2016年为0.61，结合图3－3分析可知，2013-2017年的销售成本虽然