《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程暂行》解读.docx

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《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程暂行》解读

《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》解读

为加强我省土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，广东省地方税务局印发了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》，现解读如下：

一、为什么要制定《规程》？

随着经济的不断发展，房地产开发行业发展壮大，土地增值税的征收管理日显重要。

为了严格执行土地增值税的税收政策，认真落实国家税务总局文件精神，强化对土地增值税的征管工作，特别是进一步提升土地增值税清算工作质量和效率，优化、规范土地增值税清算管理业务流程，特制定《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》（以下简称<规程>）。

二、制定《规程》的政策依据是什么？

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，以《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等一系列文件为依据，在国家税务总局授权内，结合今年我省土地增值税征管实践成果制定本规程。

3、制定《规程》的指导思想是什么？

制定《规程》的指导思想是：

一是明确土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，强调纳税人应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责；二是优化纳税服务，强调税务机关应当提供周到细致的纳税服务，特别是更加注重降低纳税人的涉税风险。

四、《规程》适用的范围是什么？

《规程》适用于广东省内房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

五、《规程》突出的主要内容有哪些？

《规程》针对土地增值税清算管理特点，结合我省房地产开发的实际，突出可操作性，努力实现土地增值税清算业务的流程化、规范化、标准化。

六、税务机关提升纳税服务质量，特别是加强开发前期的服务，努力降低纳税人涉税风险的安排有哪些？

《规程》明确指出税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。

凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，纳税人应在施工前或施工过程中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。

七、《规程》对纳税人资料报送有什么要求？

《规程》要求纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

（一）取得土地、立项与规划环节：

纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

1.国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。

2.修建性详细规划批复文件（含修建性详细规划图）。

（二）项目工程施工环节：

纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料:

1.建筑工程预算书。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造价情况备案表、工程量清单。

（三）销（预）售商品房环节：

纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。

开发项目的销售比例达到80%的当季起，纳税人应按季向主管税务机关报送项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。

（四）项目竣工验收备案环节：

完成项目竣工验收（备案）手续后30日内，纳税人应向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（五）取得房地产权属证明环节：

取得商品房权属证明后30日内，纳税人应向主管税务机关报送下列资料：

1.建筑工程竣工结算资料。

2.房屋测量成果报告书。

（六）其他资料，如立项批准文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程设计合同、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料，需向主管税务机关报送或者企业留置备查，由地级以上市地方税务局确定。

八、纳税人报送的凭证资料不符合清算要求或不实应如何界定？

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《规程》指出凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

九、《规程》对哪些法律责任进行了明确？

《规程》将相关涉税人员法律责任单独成章，对纳税人、会计人员、造价工程师、注册税务师和税务师事务所以及税务人员相关涉税行为可能产生的法律责任进行了梳理、归集，并强调如有违法违规行为，将由相关部门依照相应的法律法规进行问责。