万科深圳万科华府二期别墅项目核心价值提炼.docx
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万科深圳万科华府二期别墅项目核心价值提炼
第1部分:
项目简介
第2部分:
核心价值
第4部分:
区域竞争比较
第3部分:
价值提炼
第5部分:
角度建议
华府二期首批推售单位为别墅单位,别墅产品由9栋6套联排别墅,和6,7,8栋21套合院别墅组成。
基础信息
和院别墅:
6栋7套
7栋7套
8栋7套
联排别墅:
9栋6套
别墅总套数:
27套
产品
和院美墅
联排别墅
美学高层
面积段
216-293㎡
233㎡
73、89、139㎡
总建筑面积
4900㎡
1400㎡
75000㎡
户型特征
类独栋,双车位,三进院落
多空间、双车位,三进院落
——
9#
8#
7#
6#
6,7,8#合计21套合院产品
9#7套联排别墅
第1部分:
项目简介
第2部分:
核心价值
第4部分:
区域竞争比较
第3部分:
价值提炼
第5部分:
角度建议
项目7大核心价值
产品价值
区域价值
资源价值
社区价值
品牌价值
配套价值
交通价值
项目核心价值卖点
1,区域
中心地位不可撼动,籍势而生,
未来尽在掌握
深圳未来CBD:
项目位于深圳二线关拓展区,伴随着周边配套的成熟和城市的发展,项目片区将成长为深圳未来CBD。
深圳南北中轴线“双核配套”——10分钟到达CBD中心区尽享中心区各项配套;向北5分钟车程到达中心区后花园定位的CLD(福田中心区生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区,即深圳的CLD,规划参照福田区设计)北组团,享受100万平米商业及写字楼区配套。
项目核心价值卖点
2,交通
福田区CBD北,梅林关口,
新区大道东侧
15分钟:
罗湖国贸(经北环)
5分钟:
梅林;10分钟福田CBD(经彩田)
10分钟车公庙(经北环或南坪)
新区大道
梅陇路、新区大道口
南坪快速
福龙路
玉龙路
白龙路
万科·金域华府
地铁4号线延长线·白石龙站
社区入口公交站
深圳新客站
地铁5线·龙华火车站
梅林关口,不出关(南坪西)
自由城市网路(交通升级)
概括语——繁华与居家,7分钟自驾交通圈,切换由心
交通升级:
福龙路、新区大道、梅龙路已开通,八达城市路在脚下(向东驱车可至龙岗工业区;向南车程7分钟至福田CBD及皇岗口岸,向西车程10分钟至南山华侨城,向北10分钟至观澜高尔夫/东莞);南坪快速、梅观高速、龙大高速、莞深高速,城际关系更融通;
概括语——轨道交通“东西汇”,跨界交流大生活圈
轨道升级:
地铁4号线,10分钟直抵国际都会大香港,东方居住与西方繁华尽在掌握;亚洲第二大在建交通枢纽—龙华新客站,大中华生活圈即将形成。
项目核心价值卖点
3,配套
12万平米市政公园
小学初中、高中
小学(书香门第实验学校已开始动工)
高中
小学初中
CBD与CLD双核配套,便捷生活
万科·金域华府
星河地产大型商业项目
书香二期4万平米商业,有大型百货及电影院
商业配套:
(未来城市新商业中心)
三大代表型新型商业街区,白石龙街区、龙华火车站街区以及红山站街区。
邻近社区十余万商业配套启动
综合医院
台商医院
医疗配套:
规划有台商医院、综合医院;
区级医院3所,药房50余个
教育配套:
方圆5千米内覆盖22个幼儿园,35个小学(实验学校已确认在项目附近落户)21个中学
文化设施
文化设施
文化设施
文化配套:
文化娱乐中心、博览馆、体育中心
万千物象,满足自己和家人的
所有欲求
身处后CBD十数万平方米商业中心之内,
周边多个多个大型商业体形成缤纷物质世界,前沿时尚潮流,CBD与CLD双核心交汇处,周边更遍布学校、银行、邮局等丰盛配套。
项目核心价值卖点
4,资源
山水滋养社区(资源升级)
深圳福田CBD万科的第一景观资源物业!
——2山3水:
远眺塘朗山与羊台山原山山脉,坐定深圳城市龙脉;周边发布长岭陂书库、红木山水库,牛嘴水库,天赋优越,上风上水;塘朗山郊野公园、梅林山郊野公园更成为净化空气的重要屏障;——高层几近无对视,恒久城市绿肺空气。
项目核心价值卖点
5,社区
社区成熟升级
服务先行,增值配套:
——项目西南角为社区幼儿园;在LOFT塞尚馆1至2层为社区会所。
另外项目约1万平方米的沿街商业,可能会引入包括:
中航健身会、华润万家、建设银行等,同时社区将根据项目特点开设国旅的香港直通车。
项目也与平安保险达成战略合作,将为业主提供重疾和意外事故综合险的优惠套餐。
项目核心价值卖点
6,品牌
礼之所至,完美呵护
虽自有中国物管第一品牌“万科物管”,却另选世界知名的金钥匙服务,
贴心定制生活享受,除了24小时360°安全防护与寻常物业服务以外,更提供个性化服务。
项目核心价值卖点
7,产品价值
产品设计的升级
部分单位:
预留60余平米私家泳池位、可附设桑拿房、冲凉房,每天在碧水中放松身心,更在私家PARTY上给客人惊喜;
类独栋设计,尽显尊贵:
——全方位独立墙体,避免主要房间对视;通过矮墙环绕,将公共花园与私家空间以更优雅的姿态分隔开来;预留私家电梯位,独立组团私密化处理,别墅采用独立车行系统,彰显品位非凡的。
深圳唯一,万科独创:
万科创新专利产品,在万科城,万科第五园景院别墅基础上再设计,精益求精,产品更优。
合院设计,增强邻里氛围;合院的设计,更显生活邻里氛围,更多生活情趣。
别墅产品双车位:
每家每户,采用双车位设计,车位位于一层,而非地下室。
传承艺术灵感,大师之作:
——东西方文化结合的产物,大师倾情打造,几何魅力庭院,美国设计师卡尔操刀设计,运用了自然派风景画家蒙特利安的灵感。
别墅社区,开启CBD高尚生活:
南区27栋别墅单位,南区低密规划,毗邻圣莫丽斯、水榭花都高端豪宅区域;打造CBD生活风范新高度。
户型结构的升级
相比一期产品,赠送更多更加实用:
一期别墅单位,原来的餐厅和客厅位置,现在全部为中空设计,一期餐厅和客厅全部计算面积,而现在全部为赠送面积,而且赠送面积空间改造之后和一期一样,非常实用。
赠送为一层而非地下室,采光更好:
项目别墅单位赠送为一层赠送而非地下室,相比其他社区别墅产品,采光更好。
相比一期,A户型采光更好:
原来一期入A户型入户花园处的鱼池设计,在二期合院产品中取消,增强了一层单位(赠送部分)的采光效果。
相比一期,改善楼体设计,解决对视问题,增强私密性:
相比一期,一期楼体为品字型设计,二期的楼体设计和户型排布,有意使得别墅产品和高层产品视角错开,解决了别墅和高层对视的问题,增加了别墅产品和高层产品的私密性。
相比一期,别墅景观流线更长:
别墅产品相比一期,处于小区内部,沿途的景观线更长,景色更好。
相比一期,别墅顶楼栅栏设计更保私密性:
别墅的顶楼栅栏设计,为横向设计,相比一期的竖向设计,私密性更好。
相比一期,用材更优:
一期的别墅采用僻开砖设计,2期为仿僻开砖设计,工业用品,想比一期更加耐用,防水性能更好。
相比一期,户型更优:
相比一期,和院的B户型的主卧和客卧面积更大,户型更优。
花园的升级
公共花园
——万科GOLDEN系列精品住宅,打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式,在锻造精致生活细节之余,更致力于营造成熟人文氛围及归属感;正是秉承万科人性化居家设计理念,我们创造性地将TH设计成围合型的和院产品,让您再次重温久违的和谐邻里生活方式
——设置老人活动区、儿童活动区,同时种植名贵树种,丰富景观,美化环境
相比一期,景观更优,情景叠水,空中花园:
创新运用叠水景观,私家泳池+情景泳池+南区入口宽大震撼水景,水景园景融为一体,人行平台整体高于外界5米,空中花园,多种名贵乔木。
理念超前,绿色人居:
首层车库设计大量的采光口,大树由车库采光口矗立而上,从而另车库感觉更绿色更生态
外显内敛风格,
内藏极致奢华
中庭大院和邻,
得类独栋私享
更兼善变空间,
如此匠心大作
显二十七墅风范,人生高下立现
万科1>.华府
极致稀缺,一墅难求
城市中心土地愈来愈稀少,
城市之核的居住梦想难于实现
城市别墅身影更难寻觅
万科华府,得城市珍地,还城市27墅
境地至繁华,配套至优越
满足一家老小的不同需求
原创7合中庭大院带来的和睦邻里
多庭院,多露台,多空间带来的生活本真意趣
更让家人各得其所,其乐融融
城市心,繁华里,合院墅,仅为二十七位城市名门冠冕
第1部分:
项目简介
第2部分:
核心价值
第4部分:
区域竞争比较
第3部分:
价值提炼
第5部分:
角度建议
基于项目本身及客户需求,差异化价值的才是价值
观点:
理由1:
客户的需求多样化,项目能够实现的价值才是真正有意义的
理由2:
项目某些价值超越其他,是项目议价的关键.
项目价值的挖掘和传递
策略推导:
项目差异化价值分析(土地):
项目差异化价值分析(产品):
客户分析:
项目
核心价值
项目
营销策略
营销
推广动作
项目差异化价值分析(土地)
1〉未来城市发展的中心区域,交通的中心。
2〉未来丰富完善城市配套,全家出行购物更加方便。
启示1:
与其他城市远郊豪宅(如棠樾,第五园等)类型相比,城市价值兑现在即。
与其它城市中心区域豪宅相比(如香蜜湖一号,中信红树湾,水榭山)相比,项目处于未来城市发展的中心区域,其配套的齐备性和便利性为其他项目不所具备。
本项目具备定义真正城市别墅(豪宅)的价值支撑!
是真正的城市别墅
启示2:
周边齐备的配套,便利的交通,为全家人带来便利,老人和孩子不开车也能方便出行购物,其他的别墅项目很少可以做到(水榭山,圣莫丽斯)。
为家庭全体成员的生活可以提供便利,是家庭宜居型的土地。
项目差异化价值分析(产品)
1〉城市中心大院子;和谐的生活方式,注重邻里间的交流,老人和孩子均可在此找到适合自己的生活空间。
2〉空间性,赠送面积一层空间非地下室,采光性更好,拓展空间的实用性更强,且二期的拓展空间相比一期更大。
3〉类独栋,预留电梯,单独的车行入口,项目的私密性得到保证,可以营造领域感
启示1:
注重邻里交流,满足私密性,同时兼顾家庭中老人孩子的生活空间的需要。
体现对全家每个成员的关注。
是适合家庭宜居型产品。
启示2:
虽然身处繁华,但绝对关注别墅产品的舒适度和尊贵感,是城市更是别墅
一期客户分析
中心距离
95
发展商品牌
69
交通配套
55
面积赠送
35
户型设计
28
片区规划
22
资源景观
11
物业管理
10
除去开发商品牌,一期别墅客户最为认可本项目的区位,交通配套其次是产品价值。
客户分析
1〉多为首次别墅置业客户,第一次从平面单位更换为别墅产品,
2〉由于工作生活原因,愿意选择在城市周边居住,即注重生活的便利性.
3〉关注全家人的生活,为全家人提供充足的活动空间和便利。
4〉注重家庭内部及社区内的交流,同时兼有对别墅产品私密性,尊贵感的需求,保持家庭成员具有自己的独立性。
启示:
对于项目城市价值最为认可,其次对于项目和院产品提供的全家人生活解决方案比较认可。
项目核心价值
城市配套,便利交通,城市别墅产品的稀缺性
注重舒适度和便利性,及邻里互动,为适合一家人生活的第一居所。
别墅带来品质的提升和尊贵感。
产品一层面积(非地下室内)的赠送及实用的空间拓展。
核心价值
核心价值
城市别墅
家庭宜居型别墅
Keywords:
第1部分:
项目简介
第2部分:
核心价值
第4部分:
区域竞争比较
第3部分:
价值提炼
第5部分:
角度建议
项目11#,12#,13#,15#,为联排产品,其余为双拼产品。
VS龙岸
TCVS11,12,13,15联排产品
1
选择对比理由:
单价相近
同为联排产品
TC面积:
233平米
11,12,13,15联排:
220平米
TC户型VS龙岸11#,12#,13#,15#,联排
总结:
本户型建筑面积233平米,龙岸建筑面积220平米,虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手.
本户型的客厅在开间和进深上明显优于竞争对手.本项目的客厅和主卧室的舒适度更高.
本项目该户型所有赠送面积,(所有赠送面积均含)其赠送率在1.6左右,龙岸的赠送率在1.1左右.
本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.
9#TAVS20#-24#双拼产品
2
选择对比理由:
面积相近
总价相近
20-24#为龙岸双拼中畅销产品。
TA面积:
290平米
龙岸双拼:
260平米
TA户型VS龙岸11#,12#,13#,15#,联排
总结:
本户型建筑面积293平米,龙岸建筑面积260平米,虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手.
相比竞争对手,本项目在客厅和主卧的舒适度上面,没有明显的优势。
本项目该户型所有赠送面积,(所有赠送面积均含)其赠送率在1.57左右,龙岸的赠送率在1.1左右.
本项目TA相比竞争对手,赠送面积更多更实用,但在客厅主卧的舒适度上,相比对手没有优势。
9#TBVS11,12,13,15联排产品
3
选择对比理由:
面积相近
部分总价存在竞争
TB面积:
220平米
龙岸联排:
220平米
9#TB户型VS龙岸11#,12#,13#,15#,联排
总结:
本户型建筑面积220平米,龙岸建筑面积220平米,两户型进深相似,但本项目开间远大大过竞争对手.
龙岸的客厅和主卧开间进深相比本项目有一定的优势,舒适度稍高过本项目。
本项目该户型所有赠送面积,(所有赠送面积均含)其赠送率在1.45左右,龙岸的赠送率在1.1左右.
本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.
本项目联排在产品上,优于竞争对手同类产品.
VS龙岸总结
总结:
龙岸联排相比本项目合院,舒适度稍高,但赠送率及赠送面积的实用性低于本项目。
本项目联排产品相比龙岸,舒适度及赠送都远优过竞争对手。
本项目TA相比竞争对手双拼产品,赠送面积更多更实用,但在客厅主卧的舒适度上,相比对手没有优势。
VS溪山
项目24—29#,为联排产品,其余为叠拼产品。
TC与溪山B户型
本户型建筑面积233平米,溪山建筑面积200平米,虽然面积相差不大,但本项目整体开间进深都大过竞争对手。
本户型的客厅、主卧室在开间和进深上与竞争对手相差无几,但本项目的主卧室的更彰显尊贵和舒适生活。
本项目该户型所有赠送面积,(所有赠送面积均含)其赠送率在1.6左右,溪山的赠送率在1.45左右。
本项目联排在产品上,与竞争对手旗鼓相当.
总结
TA与溪山B户型
总结
本户型建筑面积293平米,溪山建筑面积200平米,面积相差较大,整体开间进深都大过竞争对手。
本户型的客厅稍差竞争对手,但主卧室在开间和进深上均超过竞争对手,更彰显尊贵和舒适生活。
本项目该户型所有赠送面积,折算后其赠送率在1.57左右,溪山的赠送率在1.45左右。
本项目TA相比竞争对手,赠送面积更多更实用,在主卧的尊贵感和舒适度上,远胜于竞争对手。
TB与溪山B户型
总结
本户型建筑面积220平米左右,溪山建筑面积200平米,虽然面积相差不大,但本项目整体开间大大超过竞争对手。
本户型的客厅、主卧室在开间视野稍逊竞争对手,但本项目的主卧室的更彰显尊贵和舒适生活。
本项目该户型所有赠送面积,(所有赠送面积均含)其赠送率在1.45左右,溪山的赠送率在1.45左右,一样
两项目赠送率相似,客厅和主卧开间视野上稍逊于对手
VS溪山总结
总结:
本项目TA户型在面积和总价上与溪山联排产品有很大差距,彼此不存在直接的竞争关系。
溪山与本项目类似,都具有很大面积赠送,赠送率相近。
溪山联排单位与本项目联排产品相比,没有优势,但相比本项目合院产品,在客厅和主卧的打造上,有一定优势。
第1部分:
项目简介
第2部分:
核心价值
第4部分:
区域竞争比较
第3部分:
价值提炼
第5部分:
角度建议
项目核心价值卖点
视角:
万科的城市别墅发展史,万科华府的传承与创新
视角:
深圳未来城市发展与项目区位价值
视角:
万科城市别墅价值观,城市别墅的稀缺性
视角:
国内及国际上知名城市别墅案例及其价值
视角:
万科自创7合院产品的独特价值
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