精装修工程管理指引.docx

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精装修工程管理指引

**集团精装修工程管理指引

编制：

集团精装修管理部

前言

为进一步加强**房地产集团有限公司及所属项目公司对室内精装修工程的管理与品质把控，使精装修工程设计管理、营造管理等工程管理内容及程序有章可循、有据可依，使整个项目的精装修工程管理更加规范、高效、经济，特制定本指引。

本指引参考《**集团精装修工程管理规程》及相关文件编制，对管理规程中各阶段的工作内容、工作方法、参考文件做出细化说明，并结合工程实际，对精装修工程设计、施工管理过程中的工作重点和相对成熟的管理经验进行阐述。

指引力求所述内容，更具实际操作性，为公司精装修工程管理起到积极的指引作用。

本指引适用于集团下属全资、控股项目公司，非控股项目公司可参照执行。

前言I

第1章精装修管理人员的聘用、培养和管理I

精装修管理人员的聘用1

精装修管理人员的培养2

精装修管理人员的管理3

第2章精装修工程设计管理4

设计准备阶段5

精装修工程产品定位5

制定《项目室内设计计划》6

编写《室内设计指导书》6

编写《室内设计任务书》7

《室内设计任务书》的管理8

设计实施阶段9

室内设计委托9

建筑设计与室内设计对接11

方案设计阶段12

初步设计阶段14

施工图设计阶段17

施工过程的设计管理20

第3章精装修工程营造管理21

施工准备阶段21

总体进度计划控制21

编制《项目界面划分细则》及标段划分23

编写《精装修材料、设备招标文件》26

签订《精装修材料、设备采购合同》27

编写《精装修监理招标文件》28

签订《室内装修监理合同》29

编写《室内装修施工招标文件》30

签订《室内装修施工合同》31

办理装饰前期手续和《工程保险合同》32

室内装饰与机电安装的协调32

施工实施阶段33

样板房施工33

施工前现场协调34

现场样板间、样板层的施工35

施工过程工艺技术管理36

施工阶段的主要方面管理46

第4章精装修工程交付验收管理57

精装修的验收与交付的特点57

交付内容的不同57

交付的侧重点不同57

一户一验的实施58

一户一验58

一户一验的参加人员58

一户一验的主要检查内容59

精装修的验收与交付流程59

后语62

参考附件63

第1章　精装修管理人员的聘用、培养和管理

工程管理的关键在人，精装修管理人员的聘用、培养和管理是工程管理顺利进展的前提。

1.1精装修管理人员的聘用

集团公司精装修管理部人员由集团公司人力资源部协助精装修管理部进行招聘，集团公司精装修的分管领导、精装修管理部经理、人力资源部经理等参与面试。

项目公司精装修管理人员的招聘应邀请集团公司精装修管理部共同参与面试（室内设计管理人员应在建筑方案设计阶段前到位，施工管理人员应在装饰施工图设计阶段前到位），并按程序报项目公司负责人审批录用或由项目公司负责人审核，集团公司分管执总审定。

1.2精装修管理人员的培养

集团公司精装修管理部和集团公司人力资源部负责对精装修管理人员的集中培训并在培训后进行考核，项目公司应积极派员参加，并将考核成绩纳入员工年度考核指标。

项目公司应加强对精装修管理人员的内部培养，全面树立员工精品管理意识和各专业与装修专业的配合意识，在对精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进的同时，更要视员工自身情况做好其他专业工程师向装修专业的转型培养，促进员工的全面发展。

项目公司对精装修管理人员的培养有3方面

工程准备阶段，组织集团相关职能部门进行精装修工程管理方法及管理规程方面的培训。

工程实施阶段，组织集团内外部师资（设计公司、施工单位、集团职能部门等）进行精装修工程技术管理（设计、施工）培训。

组织材料供应商和集团相关部门，进行精装修材料专题培训。

1.3精装修管理人员的管理

项目公司精装修管理人员与项目公司签订劳动合同，薪酬按项目公司标准发放，特殊人才其薪酬可以特别议定，具体按照集团公司薪酬管理规定办理。

项目公司精装修管理人员的考核、奖惩、晋升或辞退由项目公司负责，晋升或辞退应报集团公司人力资源部和精装修管理部备案。

第2章精装修工程设计管理

工程设计是材料选择和工程施工的依据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满足审美和使用功能和合理控制成本的要求，是室内设计的控制要素；设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。

精装修项目开发过程中，项目公司应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设计计划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面控制，与设计公司加强沟通，确保设计进度和设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步的结合.

理想的设计时点控制为:

室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计；建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；装饰施工前2个月，室内完成施工图设计。

2.1设计准备阶段

2.1.1精装修工程产品定位

对于不同类型、不同内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容：

对于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。

对于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（提供交付设计、材料标准，施工标准）和其他空间进行精装修设计与施工。

对于酒店及其他综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统的精装修设计与施工。

精装修项目室内设计工作前，项目公司应根据项目具体情况并结合《**集团成熟产品系列复制标准》和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，为《室内设计指导书》、《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

2.1.2制定《项目室内设计计划》

实行系统的设计管理，事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。

设计计划应以项目总开发计划为依据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段的起止时间和前置条件.

2.1.3编写《室内设计指导书》

2.1.3.1《室内设计指导书》的编写主体

集团公司精装修管理部根据项目公司已通过评审的《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》编写《室内设计指导书》，为项目公司提供指导意见。

2.1.3.2《室内设计指导书》应包含以下要素：

①相对合理的经济技术指标

②相对合理的室内设计的时间节点

③相对全面的室内设计要求

会所的室内设计应该是项目室内品质的精华体现，因此设计水准和用材标准应保证高于项目平均水平。

同时其设计风格应反映整个项目的整体设计理念与意象。

公共空间应体现识别性、归属感、仪式感、价值感。

展示样板房应捕捉目标客户群的诉求，创造理想的生活场景；交付标准样板房应注重生活实际需求，给人物超所值的感觉。

2.1.4编写《室内设计任务书》

2.1.4.1《室内设计任务书》的编写主体

项目公司根据《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》及集团公司精装修部提供的《室内设计指导书》进行编写《室内设计任务书》。

2.1.4.2《室内设计任务书》应按集团规划设计部提供的标准文本编写并应明确以下要素：

①项目概况（地理位置、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）

②相关经济技术指标

③项目开发计划及室内设计的时间节点

④室内设计要求

⑤相关建筑图纸

2.1.5《室内设计任务书》的管理

①设计任务书是设计定性化要求的指导文件，它是设计方的工作依据，对设计成果有决定性的影响，在编制设计任务书时，文字描述必须具有切实地指导性，使设计单位的设计方向十分明确。

②项目公司编写完成的《室内设计任务书》，先在项目公司内部进行评审，评审通过，项目公司负责人审核确认。

③《室内设计任务书》通过项目公司评审后，报集团公司规划设计部、精装修管理部等相关部门评审，由集团公司设计分管领导审核、片区执行总经理审批。

项目公司根据各级意见进行必要的调整和完善，并报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。

2.2设计实施阶段

2.2.1室内设计委托

2.2.1.1项目公司选择室内设计单位的模式和方法：

①由集团公司规划设计部、精装修管理部研究确定；

②由项目公司根据本项目的自身特点自行选择合适的室内设计公司，设计单位信息详见《室内设计单位信息库》。

③设计公司的选择，对设计工作质量、进度及整个精装修工程的进展都非常关键。

室内设计公司的选择应充分考虑集团规划设计部、精装修管理部意见，并结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费标准、配合程度等因素全面考察后确定。

2.2.1.2项目公司自行选择设计公司应按如下程序进行

①由项目公司填写《供方评价表》（附反映设计公司实力和业绩的相关资料），经项目公司负责人确认后，报集团公司规划设计部和精装修管理部评审。

②集团规划设计部、精装修管理部根据项目公司上报材料，结合必要的考察调研或利用《室内设计单位信息库》中已有的相关信息资源，形成对室内设计公司的评价意见。

③对于拟选设计单位的评价意见上报集团公司，由集团设计分管领导审批，对于重大、重点项目，设计单位的选择由集团董事长审批。

2.2.1.3室内设计合同洽谈

项目公司负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由集团公司规划设计部和精装修管理部协助进行。

费用标准应参考市场惯例及集团公司其他同类项目。

2.2.1.4室内设计合同签署

①项目公司根据集团精装修管理部编写的设计合同标准文本，并结合本项目的实际情况拟订设计合同。

②室内设计合同经项目公司负责人确认后，以《文件审批单》的形式报集团规划设计部、精装修管理部评审、集团设计分管领导审核、片区执行总经理审批，涉及非标准合同的，还需法律事务部评审。

③合同由项目公司负责人签署后，报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。

2.2.1.5后续工作

室内设计合同签署后，项目公司应向设计公司提供《设计任务书》，组织进行设计前的交底工作会议，并形成会议纪要，送集团规划设计部、精装修管理部备案。

2.2.2建筑设计与室内设计对接

2.2.2.1项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入，使室内设计与其它设计有机结合、协调统一。

2.2.2.2室内设计公司进行方案设计之前，项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案，并要求其对原来的建筑设计进行评估。

2.2.2.3项目公司需对室内设计单位提出的评估意见进行分析，将其合理成分反馈给建筑设计公司。

建筑设计公司应根据该意见进行适当调整，并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及室内设计单位。

2.2.2.4项目公司在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位和建筑设计单位之间的信息沟通保持及时、准确、通畅，并组织室内设计单位、建筑设计单位等相关单位、部门进行集团层面的户型评审。

2.2.3方案设计阶段

2.2.3.1项目公司内部评审

1.项目公司作为方案设计的控制主体，负责对设计方案的设计进程进行监控，定期、及时地与设计公司进行沟通；方案设计阶段确定了设计风格、功能定位分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，方案阶段的成果是后续设计的设计基础，设计管理人员应充分考量其与设计任务书的响应程度，并及时调整。

2.设计公司提交的方案设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

内部评审重点：

（1）设计成果是否符合设计任务书的要求。

（2）功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。

（3）对设计风格定位的理解是否正确。

（4）结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

2.2.3.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织有宋卫平董事长、工程分管领导、室内设计专家组、精装修管理部、规划设计部、营销策划部、规划设计分管领导、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.为提高评审的效率与效果，项目公司在评审会召开三天前将评审资料（原始建筑图、平面布置图、隔间布置图、地面布置图、顶面平面图、效果图、实例意象图、家具软装饰意向及材料样板等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员，以便相关人员有充分时间熟悉评审资料。

①方案评审时，与会人员应对功能、效果、材料样板、家具软装饰意向及与项目定位匹配性提出意见。

②在进行方案评审时，应结合集团公司的《装修投资划分标准》，以确定方案设计中造价控制是否合理。

2.2.3.3确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团公司规划设计部和精装修管理部及设计单位会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审。

2.2.4初步设计阶段

2.2.4.1项目公司内部评审

1.项目公司负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；扩初设计是方案设计的延伸，它结合建筑空间具体情况对室内设计方案进行了进一步明确，对主要空间设计效果进行具体描述，对设备系统的配置给出具有可行性的组织，初步设计已基本决定了设计成果的功能和效果，这一阶段应仔细推敲，为设计定“性”。

2.设计公司提交的初步设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

评审重点：

（1）设计风格是否适合定位要求。

（2）审核建筑空间、设备安装是否与室内设计有明显矛盾。

（3）灯位、配套设备的组织设计形式是否具有可操作性。

（4）控制立面等关系到整体设计效果的设计是否与意向概念相一致。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

2.2.4.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织集团公司规划设计和精装修的分管领导、室内设计专家组、精装修管理部、规划设计部、总工程师办公室、材料设备部、**物管公司或**酒店管理公司、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.项目公司在评审会召开三天前将评审资料（设计说明、平面布置图、地面布置图、顶面平面图、顶面灯具布置图、立面索引图、立面图、电器点位图、空调组织图、灯具连线图、效果图、材料样板、家具及软装饰方案等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。

①初步设计方案评审时，与会人员除对功能、效果及与项目定位匹配性进行进一步论证外，还应对材料样板、家具及软装饰和施工协调性、可行性等技术问题提出评价。

②在进行评审时，可参照集团公司《材料设备家具选型标准》、《材料设备家具及软装饰供应商信息库》等规定，为精装修功能、效果的可实现性提供指导。

2.2.4.3确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团精装修管理部和规划设计部、材料设备部会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审、修改。

3.完成的设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以《设计工作会签表》的形式报集团精装修管理部和规划设计部审核，集团公司设计分管领导审批，并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部和规划设计部、材料设备部备案。

2.2.5施工图设计阶段

2.2.5.1项目公司内部评审

1.项目公司负责对施工图设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；施工图设计是扩初设计的深入阶段，它确定了节点尺寸及做法、确定了装饰选材的规格及要求、明确了设备系统的具体配置要求及最终组织，施工图是施工的依据，施工图设计的深度及质量对施工阶段影响很大，对施工图的审核，即要看设计深度，又要考虑实施的可行性。

2.设计公司提交的施工图设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

评审重点：

（1）图纸设计深度是否满足施工需要，不同材质装饰面收口处理是否得当。

（2）材料、设备选型是否完备并符合使用功能及成本要求。

（3）电气、点位、灯光等的设计是否满足要求。

（4）图面质量能否较为清晰明确地表述设计要求，尤其是关注节点的表述是否能适应实际施工。

（5）设备安装与室内设计是否存在矛盾。

（6）对于大面积装修及交付样板房的施工图审核，必须充分考虑其技术、经济合理性和施工工艺的可操作性。

2.2.5.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，如有必要，则由项目公司组织精装修管理部及其他相关部门参加的集团层面的评审会。

2.项目公司在评审会召开五天前将评审资料（设计说明、平面布置图、地面布置图、顶面平面图、顶面灯具布置图、综合布线图、立面索引图、立面图、家具大样图、剖面图、节点详图、电器点位图、空调组织图、消防示意图、材料明细表等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。

3.施工图评审的依据之一为**集团的《精装修工程细部节点构造标准》、《精装修施工技术规程》。

4.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要。

5.项目公司结合评审意见组织对样板间的装修施工，以对设计的空间尺度和真实效果进行验证。

6.样板间施工完成，项目公司再次组织集团公司相关部门参加装修样板间评审，并组织参与人员填写《样板间评审意见表》、整理评审纪要，并报集团规划设计部和精装修管理部备案，具体参照《精装修样板房评审细则》。

2.2.5.3确认与备案

1.项目公司根据样板间评审结果，要求设计公司进行相应修改。

2.修改完成的设计成果（附两次评审纪要）经项目公司负责人签字确认后，并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部备案。

2.2.6施工过程的设计管理

由于建筑误差等因素的影响，施工图纸难免会有“考虑不周”，应及时解决设计与施工现场实施中的矛盾问题，才能保证施工按计划进行，这一阶段的工作应是对设计“盲点”的补充设计，和对现场变更提供不影响设计效果的解决方案。

现场设计管理有下列主要工作：

（1）协调设计单位按合同约定到现场指导。

（2）协调设计单位处理设计变更应满足施工进度要求。

（3）及时发现现场与设计图纸的矛盾问题，及时解决处理。

（4）对现场深化设计（石材排版设计、成品木制品、木饰面加工设计等）及时确认。

（5）对施工过程中施工图纸的调整及时确认（尤其是水、电系统图需做好详实的调整记录）、及时备案，为最后的竣工图管理，提供变更依据。

第3章精装修工程营造管理

3.1施工准备阶段

3.1.1总体进度计划控制

首先应制定《项目精装修工程营造总计划》，制定《项目精装修工程营造总计划》有以下作用：

为项目施工单位、监理单位招投标安排合理的时间，保证招标方式（费率或工程量清单）的可行性和对相关合作方的招标质量。

为项目的材料设备采购，规定清晰的时间节点。

为项目的精装修工程营造，安排合理的工期和相对充分的一户一验、户内整改时间（精装修工程施工，应最迟比交付时间提前2个月完成，并开始一户一验和户内整改）。

向财务部门提供阶段性的资金需求，保证资金需求。

用一个动态的可分解的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露期间矛盾使项目在合理的工期内，以合理的造价高质量地协调有序地达到预期目标。

招投标管理计划：

制定项目精装修工程招投标管理计划，将精装修范围内的所有合作单位、材料、设备招标，在时间上、程序上、内容上做统一安排，并入项目总开发计划，为全面充分地考察、选择合作单位、材料商创造合理的时间条件。

项目总施工进度计划：

制定项目总施工进度计划，按开工、中间验收、一房一验、交房等大项和施工里程碑事件设置时间节点，全面指导施工并为子计划的动态调整提供依据。

项目精装修人员及资金计划：

根据不同项目、不同阶段对精装修管理人员的需求制订员工招聘、培训计划，以预控管理对人员的需求。

依据各项合同中的付款条件，结合工程的整体计划进行制定精装修资金计划。

资金计划内容为各精装修项目施工单位的工程款支付、甲供材料款的支付、设计费的支付、工程尾款等；

项目精装修月度施工计划：

月施工计划是精装修管理中最重要的计划之一，是指导项目公司、监理单位、施工单位、材料供应单位等开展工作的重要依据。

因为施工单位制订的月度施工计划，是以自己角度考虑的，有一定的局限性,月计划应以整体工程的推进为中心，在施工单位的计划的基础上，要根据整个工程的情况进行调整，加强其可行性。

周计划：

精装修施工参与方多，现场情况复杂，需要相互配合的工作量很多，时间要求高，周计划为月计划的分解，其灵活性能动态解决突发事件，是月计划的重要保障。

倒排计划：

倒排计划是刚性指标，是在工程工期重大延误的时候，需要在限定的节点工期内完成延误工作，以免影响下一节点的完成进度。

精装修施工月计划、周计划、倒排计划在项目工程实施过程中制订。

3.1.2编制《项目界面划分细则》及标段划分

3.1.2.1界面划分

界面划分是指合理安排专业单位完成相关部位施工，使之有利于工序衔接和基层质量控制，不同项目应根据地域不同的施工资源，制定符合自身项目特点的界面划分方法。

界面划分工作应在项目开工前完成，以便提前做好相关工作。

提前做好界面划分工作，可以充分认识界面施工的前后关系，明确不同专业、界面施工内容和完成时间，提前解决装饰施工前置条件；安排专业单位施工相应工程界面，优化不同工程界面的施工质量，有效避免返工，节约成本，提高装饰基层质量。

界面划分可结合自身项目特点，参考相关项目的界面划分内容进行编制，并提前安排实施。

3.1.2.2标段划分

为了合理的控制成本，在工程中引入竞争机制，更好的对工程进度、质量进行控制，对于大规模的精装修工程，应至少划分两个标段进行营造。

标段划分应在项目装饰单位招标前确定并要求在投标书中分标段报价，相对于其它专业施工的标段划分，精装修工程的标段划分更具灵活性，理论上讲只要一个相对封闭、独立的区间，就可以划分为一个标段。

由于装饰公司施工能力的不断提高，标段划分的造价控制是动态变化的，并因不同装饰公司的施工实力及木制品和石材加工的配套支撑能力而不同（目前每标段造价在2000-4000万控制为宜，对于发展快，管理力量和配套力量强的装饰公司可以有所突破），标段造价太低，难以吸引优秀的装饰公司和管理资源，而造价太高，装饰公司的会出现人员安排方面的困难；标段的造价控制，需要对项目营造期装饰市场及装饰单位充分考察后确定。

对于独栋高层单体建筑的装修标段，宜采用横向划分（如：

某高层建筑10楼以上一个标段，10楼以下为一个标段；如：

某写字楼十楼以上为一个标段，十楼以下为一个标段）。

对于相对独立且在功能上具有特殊性和重要性的部位，即使面积小、造价低，也可单独划分标段（如：

某医院的手术层装饰）。

对于板式建筑或综合体建筑宜按单元、使用功能，采用竖向划分的原则（如：

某板式公寓楼）。

3.1.3编写《精装修材料、设备招标文件》

3.1.3.1项目公司根据施工图纸中的《材料设备明细表》进行材料考察与调研，结合集团公司《精装修材料、设备适用标准》及合理替代原则，合理确定材料、设备采购的品种、品牌、规格、型号等。

并应会同集团公司材料设备部、成本