许《物业管理》教学大纲.docx

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许《物业管理》教学大纲

《物业管理》

教学大纲

第一章物业管理概述

【教学目的和要求】这一章作为物业管理的入门，主要阐述物业与物业管理的一些基本概念，介绍我国物业管理的产生与发展，明确物业管理的业务范围以及物业管理的原则与宗旨，使学生们从对物业管理的初步了解逐渐进入到物业管理的专业学习的领域中去。

【教学重点】

1.1.物业的性质及物业管理的基本概念；

2.2.物业管理的宗旨和原则；

3.3.物业管理与传统的房地产管理的区别；

4.4.物业管理的作用和意义；

5.5.高水平的物业管理的含义

6.6.物业管理从业人员素质要求与职业道德要求。

第一节物业及物业管理的基本概念

一、物业及物业的性质

1.1.物业的含义

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与其相配套的设备、设施和场地。

2.物业与房地产和不动产的区别

（1）适用的范围不同；

（2）适用的场合不同。

3.物业的性质

物业的性质体现在两个方面：

物理方面和社会经济方面：

（1）物业的物理性质（自然属性）：

①物业的二元性；②物业的有限性；③物业的差异性；④物业的固定性；⑤物业的耐久性和永久性；⑥物业的配套性。

（2）物业的社会属性（经济属性）：

①物业的权属性；②物业的垄断性；③物业的商品性。

二、物业管理的含义及性质

（一）物业管理的含义

1.1.管理的含义

管理是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。

2.2.物业管理含义

是指由专门的机构和人员，依据物业管理合同或契约，运用现代化的管理方式和先进的手段对物业及其附属的设备、设施和周围环境进行维护、修缮和整治，并向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造一个适合人们生活、工作的社区环境。

（二）物业管理的性质

物业管理是与社会主义市场经济体制及城市现代化管理相适应的一种房地产管理模式。

按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业的服务性行业。

三、物业管理的特点

物业管理是一种新型的管理模式，它具有社会化、专业化、市场化和规范化等特点。

四、物业管理与传统的房地产管理的区别

1.管理的体制不同；

2.管理的内容不同；

3.管理的机制不同。

具体参照下表：

物业管理与传统房地产管理的比较表

比较项目

传统房地产管理

物业管理

物业归属

国有

业主所有

管理者

政府房管部门

专业的物业管理公司

管理人员

政府委派的人员

招聘的专业人员

管理手段

行政手段

经济和法律手段

管理范围

仅限于使用服务、维修（狭窄）

多功能、全方位

服务收费

基本免费

有偿为主

管理经费来源

政府或单位划拨

向业主、使用者收取

费用状况

严重不足

收支有余

管理效果

损坏严重，物业寿命缩短，社会财富浪费

延长物业寿命，保值升值，维护良好

用户态度

被动接受，无可奈何

具有选择性

第二节物业管理的类型、宗旨与原则

一、物业管理的类型

（一）按管理性质来划分

1.行政福利型管理；

2.行政性与专业化相结合的管理；

3.社会化、专业化、市场化的管理。

（二）按受托业务来划分

1.委托服务型物业管理；

2.租赁经营型物业管理。

（三）按管理主体分类

1.以区、街道办事处为主成立的物业管理委员会实施管理；

2.以房地产管理部门为主体，由下属房管所，或成立物业管理服务机构进行管理；

3.以物业产权拥有的单位为管理主体。

（四）按管理目标划分

盈利性和非盈利性两种物业管理。

（五）按管理重点不同划分

管理型、服务型、经营型三种。

二、物业管理的指导思想和宗旨

1.物业管理的指导思想是：

以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。

2.物业管理的宗旨

（1）

（1）要创造一个安居乐业的工作和生活环境；

（2）提高物业的价值。

三、物业管理的原则

1.用户至上，服务第一原则；

2.三个效益并重的原则；

3.专业化管理与群众性参与相结合的原则；

4.统一经营，综合管理的原则；

5.管理竞争的原则；

6.以法律为准绳，以合同为基础的原则。

四、物业管理与房地产行政管理的关系

（一）物业管理与房地产行政管理的联系

1.从管理的对象上看，物业管理和房地产行政管理都是有关房地产的专业管理，二者有相同的管理范围。

2.物业管理不能脱离房地产行政管理而独立存在。

（二）物业管理与房地产行政管理的区别

1.从性质上看，物业管理是经营型、服务性的管理，属于微观领域的管理；

2.从范围上讲，房地产行政管理的范围更加广泛，而物业管理的范围则狭窄一些，具体一些；

3.从管理方法上看，房地产行政管理是用行政的方法，而物业管理则用经济的和法律的方法；

4.房地产行政管理是一种行政性政府行为，而物业管理则是企业行为。

五、物业管理的作用和意义

1.物业管理适应城镇住房制度改革的需要；

2.物业管理适应了社会主义市场经济体制的需要；

3.物业管理可以根除“重减轻管”的思想；

4.良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象；

5.有偿服务，多种经营的经营机制有利于经费的解决；

6.物业管理可以提高城市服务功能，加快城市现代化建设。

第三节物业管理模式

一、物业管理模式的含义

所谓物业管理模式就是根据房产经营管理体制的特征而划分的不同管理种类。

二、目前，我国物业管理六种模式的比较

（一）物业管理的六种模式

1.以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理企业开展物业管理工作；

2.以房地产管理部门转制成立的物业管理企业开展物业管理工作；

3.房地产开发商组建的物业管理企业开展的物业管理工作；

4.单位直管公房的管理模式；

5.完全按照现代企业制度建立起来的物业管理企业开展的物业管理工作；

6.由街道、居委会、社区服务站以及物业管理企业合三为一的管理模式。

（二）六种管理模式的比较

1.行政管理部门成立的物业管理企业的管理模式

这种模式的优点：

（1）突出了地方政府的行政管理作用，具有一定的权威性，制约性强；

（2）有利于统一安排，分工明确，专业协作，各负其责。

这种模式的缺点：

管委会的大包大揽，行政管理代替一切。

2.国家房管部门转制成立的物业管理企业的管理模式

这种模式的优点：

有利于发挥房管部门的专业特长。

这种模式的缺点是：

各部门之间难以协调，各自为政。

3.房地产开发公司组建的物业管理企业的管理模式

这种模式的优点：

有利于发挥房地产公司的经营所长。

这种模式的缺点是：

物业管理企业独立性差，依附性强，竞争意识弱。

4.单位自行管理的模式

这种模式的优点：

企业重视，经费充足。

这种模式的缺点是：

给企业福利性住房管理带来了不便，不适合社会主义市场经济的需要，难以形成职能分解、政企分离。

5.按照现代企业制度建立的物业管理企业的管理模式

这种模式的优点：

（1）管理思路清晰，市场意识强烈，明确服务对象，办事热情、认真；

（2）物业管理企业成本概念清楚；（3）机制灵活；（4）服务质量高。

6.按照“三合一”组建的物业管理企业的管理模式

这种模式的优点：

可以树立物业管理企业良好的形象。

这种模式的缺点是：

（1）领导体制不顺；

（2）权利与义务不符；（3）企业利益与行政利益经常发生冲突；（4）出现业主状告政府的局面。

第四节物业管理发展趋势

一、我国近期物业管理发展的特点

1.物业管理市场潜力巨大；

2.与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的管理模式在一个时期内并存；

3.物业管理模式和标准将呈多层次性，与现代化都市建设和人们的生活、工作要求相适应。

二、我国物业管理发展预测

1.物业管理体制将取决于市场经济的发展，取决于生产力水平的提高；

2.各类物业管理体制将会交融相持一定阶段；

3.以现代企业制度建立起来的物业管理企业将取代过渡性的物业管理体制；

4.物业管理将走向集团化、品牌化。

三、目前高水平的物业管理的含义

1.服务态度热情；2.服务设备完好；3.服务技能娴熟；4.服务项目齐全；

5.服务方式灵活；6.服务程序规范；7.服务收费合理；8.服务制度健全；

9.服务效率快速；10.服务目标满意。

第五节物业管理从业人员素质要求与职业道德

一、物业管理人员的素质要求

（一）物业管理人员应具有社会主义觉悟、具有高尚道德的人；

（二）物业管理人员必须具有专业知识和专业技能；

（三）物业管理人员应具有较高的个人素质。

二、物业管理人员的职业道德

1.忠于职守，尽职尽责；2.兢兢业业，热情服务；3.积极主动，讲究实效；

4.实事求是，办事公道；5.遵守纪律，奉公守法；6.谦虚谨慎，文明礼貌；

7.刻苦学习，提高素质；8.钻研业务，掌握技能。

思考题：

1.1.物业及物业管理的基本概念

2.2.物业管理的原则有哪些？

物业管理的作用和意义是什么？

3.3.目前高水平的物业管理的含义有哪些？

4.4.物业管理人员的素质要求和职业道德要求有哪些？

第二章第二章物业管理机构

【教学目的和要求】通过本章内容的学习，使学生们掌握物业管理机构的设置；这些机构成立的程序及它们的权利与义务；掌握物业管理企业资质等级的标准。

【教学重点】

1.业主大会的概念、成立的条件和职责；

2.业主的权利与义务；

3.业主委员会委员和业主委员会的权力与义务；

4.物业管理企业的性质和资质等级标准；

5.物业管理企业组织机构设置的原则；

6.物业管理企业与相关部门的关系。

第一节业主大会和业主委员会

一、业主大会概述

㈠业主大会的特点和条件

1.业主大会的含义

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。

2.业主大会的特点

（1）业主大会是民主性的组织；

（2）业主大会是自治性的组织；

（3）业主大会是代表性的组织。

3．成立业主大会的条件

（1）

（1）公有住宅出售建筑面积达到30％以上的；

（2）

（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的；

（3）住宅出售已满两年的。

（二）召开业主大会的程序和方式

1.召开业主大会的程序

（1）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况；

（2）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍；

（3）审议、通过业主大会议事规则和业主公约；

（4）选举产生业主委员会委员；

（5）审议、通过与物业管理相关的重大事项。

2.业主大会会议召开的形式

（1）集体讨论的形式；

（2）采用书面征求意见的形式。

（三）业主大会的职责

依据《条例》规定，业主大会的职责有：

1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

2.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

3.选聘、解聘物业管理企业；

4.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

5.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

6.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

（四）业主的权利与义务

1.业主的定义

业主是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。

2.业主的权利

（1）参加业主大会，享有表决权；

（2）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；

（3）享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务；

（4）监督业主委员会的管理工作；

（5）监督物业管理企业的管理服务活动；

（6）法律、法规及规章规定的其他权利。

3．业主的义务

（1）遵守物业管理法律、法规、规章；

（2）遵守业主公约；

（3）遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定；

（4）执行业主大会的有关决议、决定；

（5）按时、足额交纳物业管理服务费用；

（6）法律、法规及规章规定的其他义务。

二、业主委员会

（一）业主委员会概述

业主委员会是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责。

（二）组建业主委员会的程序

业主委员会由业主大会在业主中选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，应重新备案。

（三）业主委员会的组织

业主委员会由业主大会选出的代表组成。

代表人数的多少主要取决于物业规模的大小。

一般是5-15人。

业主委员会设立主任1名，副主任2～3名，主任、副主任在全体委员中选举产生，业主委员会聘任执行秘书1～2名，负责处理业主委员会的日常事务，执行秘书可以不是委员会委员。

业主委员会主任、副主任、秘书可以是专职的，也可以是兼职的。

（四）业主委员会委员

1.委员的产生。

由业主大会在全体业主中选举产生，任期3年，可连选连任。

2.委员的名额分配。

委员名额的分配要做到科学、合理，要兼顾大业主和小业主的利益。

3.担任委员的条件。

（1）良好的道德品质、热心为群众服务、责任心强；其次，要有一定的组织协调能力；

（2）要有充足的工作时间；（3）办事公正、廉洁，勇于和不良行为做斗争。

出现以下情形的业主不得担任或停止担任业主委员会委员：

①个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产3年内的；②因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；③无故缺席委员会会议连续3次以上；④不再是业主；⑤有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的；⑥已以书面形式辞职的；⑦业主大会已将其罢免的；⑧其他不适宜担任本会委员的情形。

4.委员的权利和义务

（1）委员有下列权利

①参加业主委员会组织的有关活动；

②选举权、被选举权和监督权；

③参与业主委员会有关事项的决策；

④对业主委员会的建议和批评权。

（2）委员的义务

①①遵守业主委员会章程；

②②执行业主委员会的决议，完成交办的工作；

③③参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；

④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

（五）业主委员会的权利和义务

1.业主委员会的权利

①①召集和主持业主大会；

②②修订业主公约、业主委员会章程；

③③决定聘请物业管理企业；

④审议物业管理服务费收取标准及使用办法；

⑤审议年度管理工作计划、年度费用概预算；

⑥检查、监督物业管理企业的物业管理工作；

⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；

⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

2.业主委员会的义务

①①筹备并向业主大会报告工作；

②②执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；

③贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；

④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；

⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；

⑥做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

（六）业主委员会会议

业主委员会会议包括例会和特别会议两种：

（七）业主委员会制定、修改的主要文本

1.业主公约

业主公约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。

业主公约所应包括的主要内容：

①物业名称、地点、面积及户数；②公共场所及公用设施状况；③业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；④业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；⑤业主参与物业管理的权利与应承担的义务；⑥业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；⑦物业管理公司的权利与义务；⑧物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳；⑨业主应遵守的行为准则；⑩违反业主公约的责任。

2.业主委员会章程

是由业主管理委员会负责制订的，反映业主委员会宗旨、规范业主委员会行为、保障业主委员会达到其管理目标的原则性文件。

章程的主要内容包括：

①业主委员会的宗旨；②业主委员会的组织机构；③业主委员会成员的选举方式及任期；④业主委员会的主要职责、权利、义务及作用；⑤业主委员会会议的召开方式；⑥业主委员会各成员的权利义务；⑦业主委员会的经费及办公用房来源；⑧业主委员会的成立与解散方式。

第二节物业管理企业

一、物业管理企业的性质、种类

（一）物业管理企业的性质

物业管理企业是指具有法人资格，依据法律、合同规定的程序成立的，并具备相应的资质条件的经营物业管理的企业性经济组织。

物业管理企业是属于第三产业，实行自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。

（二）物业管理企业的种类

物业管理企业的种类有：

有限责任公司；股份有限公司；上市公司；合伙企业；个人独资企业；全民企业；集体企业；三资企业；分公司；房地产开发公司以及其他经营企业隶属的物业管理部门。

二、物业管理企业的资质等级

（一）资质一级企业的条件

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不得低于100%：

（1）多层住宅200万M2；

（2）高层住宅100万M2；

（3）独立式住宅（别墅）15万M2；

（4）办公楼宇、工业区及其他物业50万M2。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）资质二级企业的条件

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不得低于100%：

（1）多层住宅100万M2；

（2）高层住宅50万M2；

（3）独立式住宅（别墅）8万M2；

（4）办公楼宇、工业区及其他物业20万M2。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（三）资质三级企业的条件

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

三、物业管理企业内部的组织机构

（一）物业管理企业内部组织机构的设置

1.总经理室；

2.办公室；

3.财务部；

4.管理部；

5.服务部；

6.工程部；

7.监察部；

8.产业部；

9.租赁部。

（二）物业管理企业内部机构设置的原则

1.目标原则；

2.分工协作原则；

3.权责对应原则；

4.统一领导、分级管理原则；

5.统一指挥原则；

6.有效管理幅度原则。

四、物业管理企业制度的建立

（一）制度在物业管理企业中的作用

1.规范、约束员工的行为；

2.协调、衔接企业内部各方面与员工之间的关系；

3.调节、融和企业与社会之间的关系。

（二）物业管理企业建立制度的原则

1.必须从管理对象、特点以及环境条件等因素出发；

2.必须注意服务、管理、技术责任、经济责任的统一性；

3.必须是定性要求与定量要求的结合；

4.必须明确各部门人员的职责范围和工作关系的衔接；

5.必须文字、条款简明扼要。

（三）物业管理企业内部制度的内容与分类

1.领导制度；2.职能制度；3.岗位制度；4.综合管理制度；5.管理程序制度。

第三节物业管理企业与相关机构的关系

一、物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

二、物业管理企业与工商行政管理部门、税务部门和物价部门的关系

三、物业管理企业与房地产开发企业的关系

四、物业管理企业与业主委员会的关系

五、物业管理企业与专业性服务机构的关系

六、物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

七、物业管理区域建设与社区建设的关系

思考题：

１.什么是物业公司，它有什么特征？

２.物业公司的权利和义务是什么？

３.物业公司的组织机构的类型有几种？

各种类型的优缺点是什么？

４.业主大会和管委会的职权有哪些？

５.物业公司的管理制度的内容有哪些，建立这些制度的意义是什么？

6.物业管理企业与相关部门的关系如何？

第三章物业管理内容与程序

【教学目的和要求】通过本章内容的学习，使学生们掌握物业管理的基本内容有哪些，物业前期管理的内容，物业竣工验收与接管验收的依据和标准，物业装修管理的要求。

【教学重点】

1.1.物业管理的基本内容；

2.2.前期物业管理的内容；

3.3.物业竣工验收与接管验收的依据和标准；

4.4.业主入或流程及入或手续文件；

5.5.装修管理的要求。

第一节：

物业管理的基本内容

物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为三大类；常规性的公共服务；针对性的专项服务；委托行的特约服务。

一、常规性的公共服务

常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和使用人提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序和净化、美化生活、工作环境。

常规性的公共服务主要包括以下内容：

（一）房屋建筑主体的管理

它主要包括：

⑴对房屋基本情况的掌握；

（2）房屋修缮及管理；（3）房屋装修管理。

（二）房屋设备设施的管理

具体包括：

（1）各类设备设施基本情况的掌握；

（2）各类设备设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。

（三）环境卫生的管理

（四）绿化管理

（五）治安管理

（六）消防管理

（七）车辆道路管理

（八）公众代办性质的服务。