某住宅物业管理设备维保实施细则.docx

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某住宅物业管理设备维保实施细则

XX住宅小区物业管理设备维保实施细则

第一章 目的

为使本公司设备的保养、维护、故障检修、备品备件的管理，使维修绩效考核有章可循，为保证各项目设备的正常运转，降低故障率、提高设备的使用寿命，特制定本细则。

第二章 范围

设备（变配电设备、给排水设备、供暖设备、电梯设备、安防设备、消防设备公用设备）的保养、维护均依本办法规定执行，其范围包括：

1、分解公司设备管理部门的年度设备保养计划；

2、按照设备运行技术要求及ISO9000文件相关条款组织实施；

3、设备的维护保养应2人以上进行，其中1人为安全员；

4、设备的维护保养影响到业户的正常生活和工作时，应提前24小时以书面方式告知业户；

5、设备维保结束后，及时填写维保记录；

6、根据设备维护、保养的次数、设备的使用环境、使用等级等因素及时配备设备所属的备品备件；

7、抽查外委维保单位对设备的维护保养等工作。

第三章基本原则

设备的维护、保养工作应贯彻“预防为主”的原则，应将设备的故障消灭在萌芽状态，其主要任务是预防设备出现较大故障，监督维护保养人员按设备的使用规程正确维保，防止事故的发生，延长设备使用寿命和检修周期，保证设备的安全运行，为业户提供最佳状态的服务设备。

坚持使用和维护相结合原则，操作人员在设备日常维护工作中做到“三好”（管好、用好、维护好），“四会”（会使用、会保养、会检查、会排除故障）。

坚持合理科学的维护原则，设备维护工作重点是体现在提高维修质量、减少设备故障时间、提高设备使用率。

第四章 职责划分

一 、管理部门：

设备设施部为本公司设备的管理部门。

二 、维保部门：

设备设施所属的项目管理处（组团）为本公司设备的维保部门。

第五章 设备设施的等级分类

设备设施按维护保养分为一、二、三级。

一级为：

变配电设备、给水设备、供暖设备、电梯设备、消防设备、安防设备、空调设备等。

二级为：

通风设施、排污设施、给水管网、热力管网、公共照明设施、楼宇对讲设施、景观喷泉等。

三级为：

配电柜（箱）、开关、灯具、龙头、阀门、仪表等。

第六章 设备的维护保养

为了保证设备的正常使用、延长物业设备的使用寿命和节约运行成本，各项目工程维修人员除了进行正常的操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还需根据公司制定的（年度维修保养计划）对设备设施进行维护保养，具体规定如下：

一、一级设备设施

1、变配电设备

每周清扫配电室地面及设备表面卫生；每半年对变配电设备维护保养一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，紧固一次母线、二次控制回路、测量接地电阻及无功补偿设备，查看机房照明和附属设施是否良好；每年对变配电设备进行耐压、绝缘测试及继电保护试验。

发电机每月空载运行一次，运行时间不少于10分钟；平时应将发电机置于手动起动状态。

发电机的机油位、冷却水位保持并符合发电机运行要求，储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。

2、电梯设备

每两周由电梯维保公司对电梯进行一次全面保养（保养内容见电梯维保合同）；每月抽查各电梯维护保养单位1－5部电梯，抽查内容为维护保养单位实施的维护保养内容；并及时将抽查结果反给维护保养单位；每年由质监部门对电梯设备进行一次年度检验。

3、供暖设备

设备运行期间每天清扫设备间地面及设备表面卫生；每年供暖期结束后对供暖设备维护保养一次，检查设备运行状况，包括设备的外观清洁、防锈等；各类阀门、管道（包括供暖公共管道）、仪表及开关和指示灯的调整、紧固、维修、更换工作，紧固并清洗换热器及水处理设备，每年对软化水箱进行一次全面维护，包括：

卫生、调整、局部维修，确保设备下一采暖季正常运行；每年由质监部门对供暖设备进行一次年度检验。

（包括换热站内的相关设备）

4、给水设备

每周清扫泵房地面、设备及管道表面卫生一次；每月轮换生活水泵运行，每季度对备用泵进行试机一次，时间不低于3分钟；并次检查水箱浮球装置、进/出水阀门及泄阀；每年清洗蓄水池（水箱）一次，每年请卫生监督部门对水质进行检查一次；每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶轮、密封及电机绝缘等。

（包括游泳池泵房）

5、消防设备

每天清扫控制室地面及主机表面卫生；

每月检查主、备用电源，并进行一次以上充放电试验；在消防控制室远程控制消防泵及喷淋泵启、停一次以上；每月对消防、喷淋主、备用水泵转换运行一次；每季度检查湿式报警阀、主管道阀门、水流指示器、信号阀的工作状态；

每季度对消防系统进行一次联动试验，包括紧急广播系统的试验和检查；强制将消防电梯停于首层；并对防火卷帘门的半降、全降由消防控制室远程试验一次；

每年对消防系统、喷淋系统的控制回路进行一次以上检查。

6、安防设备

每月调整、紧固单元对讲门的闭门器及机械部分；每季度润滑各机械磨损部位，并检查门机电源、电磁锁线圈、按钮、锁具等部位，对出现的故障，遇坏即修；

每季度检查电视监控设备的运行状况，包括摄像机、镜头、放录像、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。

并对机房进行一次线路紧固工作，检查机房的通风，保证通风的正常。

每半年检查安防设备支撑杆的固定及防腐是否良好。

检查防尘罩，并清洁干净，，清理降温。

并清理设备主机及附属设备灰尘。

每年对安防设备的机械部分进行润滑处理，并检查控制部分的开关、继电器和控制电脑的工作情况；并检查服务器及客户端网络连接情况和软件运行情况。

7、中央空调设备

每年4月、11月各进行一次空调设备的清洁保养，先检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于0.5ＭΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥后仍达不到0.5ＭΩ，应拆修电机线圈；检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否有振动；制塔壁有无阻滞现象，若有则应加注润滑油或更换同型号规格轴承；检查皮带是否开裂或磨损严重，视情况进行更换，检查皮带转动时松紧状况（每半月检查一次）并进行调整；检查布水器布水是否均匀，否则应清洁管道及喷嘴，清洗冷却塔（包括填料、集水槽）清洁风扇、风叶；检查补水浮球阀动作是否可靠，否则应调整或修复；然后紧固所有紧固件，清洁整个冷却塔外表，检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。

压缩机每年进行一次检测、保养。

检测保养内容包括：

检查压缩机的油位、油色，如油位低于观察镜子的1/2位置，则应查明漏油的原因并排除故障后再充注润滑油，如油已变色则应彻底更换润滑油，检查制冷系统内是否存有空气，如有则应排放；检查压缩机和各项参数是否在正常范围内，压缩机电机绝缘电阻正常0.5ＭΩ以上，压缩机运行电流正常为额定值，三相基本平衡，压缩机的油压正常1～1.5ＭPa，压缩机外壳温度85℃以下，吸气压力正常值0.49～0.54ＭPa，排气压力正常值1.25ＭＰa，并检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动，检查压缩机是否有异常的气味。

通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。

8、排水设施

每半年清理污水管井1次，每年对地下管井彻底疏通1次；

化粪池每年清理1次，确保化粪池出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场； 

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，遇坏即修； 

清理排水设施时地面应竖警示牌、加护拦。

清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物；

对排水设施进行日常巡查，并在每年汛期之前进行全面检修，确保安全运行；

排水设施发生积水、冒溢、管道破裂、检查井盖或者雨水箅子破损、丢失等情况，应及时组织抢修或更换，并应当在施工现场设置明显标志和采取安全防护措施；

下水道井盖及化粪池盖必须稳固,必要时可配置锁具。

二、二级设备设施

1、电动机维修保养：

每季度检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；清洁电动机外壳；检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

2、泵体维修保养：

每季度检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；清洁水泵外表；如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆；检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换；检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

3、控制柜（箱）维修保养。

每季度对所有控制柜进行一次清洁、保养；清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，使柜内无积尘、无污物；检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

（包括远程抄表）

4、潜水泵维修保养：

每季度检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

用500V摇表检测潜水泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵，对线圈进行烘干处理。

检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

清洁潜水泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

检查潜水泵所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。

拧紧潜水泵上的所有螺母。

5、排污泵维修保养：

每月检查一次，检查内容同《潜水泵维修保养》内容。

6、风机盘管

风机盘管应每年4月、11月各进行一次清洁养护，再使用周期每月清洗一次空气过滤网，排除管内空气，检查风机转动是否灵活，如果转动中有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常的摩擦响声应更换风机的轴承。

对于带动风机的电机，用500Ｖ摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5ＭΩ，否则应作干燥处理或整修更换，检查电容是否变形，如是则应更换同规格电容，检查各接线头是否牢固，清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机盘管的外壳。

7、避雷设施维修保养：

每半年对楼宇屋面的避雷带及接地进行检查，是否存在断裂及锈蚀，若有进行焊接、更换及刷漆。

8、送新风设备

每季度进行一次维修养护，每月手动试验一次，检查风机转动是否灵活，如果转动中有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常的摩擦响声应更换风机的轴承。

对于带动风机的电机，用500Ｖ摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5ＭΩ，否则应作干燥处理或整修更换；

检查各接线头是否牢固，清洁风机风叶、电机、风管上的污物，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机的外壳的卫生。

三、三级设备设施

1、交流接触器维修保养：

每季度清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯上的油污及脏物；检查复位调簧情况；拧紧所有紧固件。

2、自耦减压启动器维修保养：

每季度用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线；

3、热继电器维修保养：

每季度检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4、自动空气开关维修保养：

每季度用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

5、中间继是器、信号继电器修保养：

每季度对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

6、信号灯、指示仪表维修保养：

每季度检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的信号灯；检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

7、远传压力表维修保养：

每月检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

8、闸阀（截止阀、蝶阀）维修保养：

每季度检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；检查压兰填料处是否漏水，如漏水则应重新更换填料；对阀杆加润滑脂；对锈蚀严重的明装阀门应在彻底铲除锈蚀层后重新油漆（井下阀门则应在彻底铲除锈蚀层后先刷防腐漆，再刷面漆）；对关闭不严密的阀门，应对进行调整、阀芯研磨或更换。

9、止回阀维修保养：

每季度检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；检查止回阀弹簧弹力、阀芯橡胶垫、轴销是否完好正常，如有变化应更换同型号规格配件；检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

10、浮球阀维修保养：

每月检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；检查浮球阀连杆是否弯曲、锈蚀，如有变化则应校直、更换；检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

部分水池内浮球阀因安装位置的不同，应在水池清理时完成浮球阀的维修保养。

11、液位控制器维修保养：

每月检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；清除压力室内污物，疏通控制水道；检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；紧固所有螺母。

12、其他设施

其他单体设备、设施的维修、保养严格按照XX（集团）公司《物业标准化管理手册》及ISO9000相关条款执行。

第七章 监督检查

监督检查由公司设备管理部实施，监督检查分为定期检查和抽查，由设备管理部根据设备运行的时段进行检查：

一级设备为必检项目，二级设备、三级设备为抽检项目。

监督检查的内容以设备安全运行为目的，督促各项目认真落实《设备年度保养计划》及XX（集团）公司《物业标准化管理手册》相关条款。

监督检查结果与各项目工程班长绩效挂钩，由设备管理部根据各项目设备设施保养的效果及设备的运行状况权衡考评，并将监督检查评分作为绩效反馈各项目。

第八章 附则

维护保养的表格和有关表格样式按照XX（集团）公司《物业标准化管理手册》执行。

各项目可以根据本细则制定具体的设备设施维修、保养实施细则。

本细则自2008年1月1日起施行。