总部与项目事业部权责手册教程文件.docx
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总部与项目事业部权责手册教程文件
红星地产总部与项目事业部
权责手册
1、目的
为明确红星地产总部与各项目事业部之间的工作界面与权限分配，保障各项工作的责任落实和顺利开展，特制定本文件。
2、适用范围
本文件作为总部与各项目部的工作分工指导，适用于总部和各项目部明确自己应经办的业务事项及应输出的业务成果。
3、手册说明
本《权责手册》文件作为公司制度的基础，是将房地产开发的各业务阶段和各条管控线进行工作事项分解和梳理，明确每项工作是由谁（是总部还是项目部）经办、需输出什么成果、这些成果最终由谁决策、应采用哪条审批流程报批。
本文不涉及成果报批的具体流程和审批权限描述，这些内容可参见本手册的附件：
各项目事业部《审批流程体系》文件。
本文也不涉及业务过程的具体操作流程和作业指引，这些内容请参阅相应的《业务流程》或《作业指引》文件。
4、手册内容
4.1房地产开发的业务阶段和监控线
4.1.1业务阶段：
房地产开发主要分为项目论证、项目策划、规划设计、工程建设、项目营销、产品交付等六大业务阶段。
4.1.2管控线：
在整个房地产开发过程中，公司设立了六条管控线进行监控，分别是运营管控、成本管控（含材设采购管理）、质量与安全管控、财务管控、人事与行政管控、审计与法务管控。
4.2各业务阶段和各管控线的权责边界划分
说明：
●表示项目事业部；★表示总部；￥表示将根据金额大小，有可能是项目事业部决策、也有可能是总部决策，具体参见〈审批流程体系〉）。
（此外，蓝色成果是项目阶段性成果，兰色加粗加阴影的是阶段性成果中的关键成果。
）
4.2.1项目论证阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
项目论证
项目可行性研究
★
《项目可行性研究报告》
★
项目取得预案的编制
★
《项目取得预案》
★
项目投资建议书的编制
★
《项目投资建议书》
★
项目启动资金一览表的编制
★
《项目启动资金一览表》
★
4.2.2项目策划阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
项目策划
项目市场定位
★
《项目市场调研报告》
★
项目定位策划
★
《项目定位策划报告》
★
项目经济效益测算
★
《项目经济效益测算报告》
★
项目计划
项目里程碑计划的编制
★
《项目里程碑计划》
★
项目运营计划书的编制
●
《项目运营计划书》
★
项目关键节点计划的编制
★
《项目关键节点计划》
★
项目总体开发计划的编制
●
《项目总体开发计划》
★
项目各专项计划的编制
●
《项目各专项计划》
●
项目概念
概念性设计
★
《概念性设计方案任务书》
★
《概念性设计成果》
★
目标成本（概念版）的编制
★
《目标成本（概念版）》
★
4.2.3规划设计阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
设计任务
设计委托书
★
《项目设计委托书》
★
地质勘探要求
●
《地质勘探委托合同》
★
项目设计出图计划的编制
★
《项目设计出图计划》
★
规划方案设计
规划草图
★
《规划草图》
★
概念设计
《项目概念方案》
★
方案设计
《规划方案设计任务书》
《规划方案设计合同》
《规划方案设计成果》
★
示范区设计
示范区策划
★
《项目示范区策划报告》
★
★
《示范区设计任务书》
★
设计委托
《示范区设计合同》
★
总体布置
《项目示范区总平面布置》
★
销售中心
《销售中心装修设计方案》
★
样板房
《样板房装修设计方案》
★
景观园林
《示范区园林设计方案》
★
软装
《项目示范区软装方案》
★
模型
《项目示范区各类模型方案》
★
项目园林设计
★
《项目园林设计任务书》
★
《项目园林设计合同》
★
《项目园林设计方案》
★
初步设计
★
《项目初步设计任务书》
★
《项目初步设计合同》
《项目初步设计成果》
方案设计（报建）
《项目扩大初步设计方案》
★
各类效果图、总平面图、指标
报建用各类文本、图纸
★
施工图设计
●
《项目施工图设计任务书》
★
《项目施工图设计合同》
★
《项目施工图设计成果》
★
精装修设计
★
Or
●
《项目精装修设计任务书》
★
《项目精装修设计合同》
★
《项目精装修设计方案》
★
配套设计
配套要求
●
《项目配套设计任务书》
●
《项目配套设计合同》
￥
《项目配套设计成果》
人防设计
《项目人防设计成果》
★
抗震设计
《项目抗震设计成果》
★
电梯设备及机房
《项目电梯方案及配套资料》
★
空调设备及机房
《项目空调方案及配套资料》
★
各类设备及用房
各类设备及用房方案
室外总体设计
《项目室外总体设计成果》
★
给水配套设计
《项目市政给水方案》
★
强电配套设计
《项目供电方案》
★
燃气配套设计
《项目燃气方案》
★
供暖配套设计
《项目供暖方案》
★
弱电综合设计
各类弱电设计方案
★
智能化设计
各类智能化设计成果
★
其他零星设计
各类零星设计成果
★
二次深化设计
深化设计清单
●
《部品档次标准确认书》
★
户型图
《项目销售户型图设计确认》
★
外立面
《外立面深化方案》
★
门窗
《门窗大样图》
★
栏杆
《各类栏杆大样图》
★
其他
各类深化大样图
★
设计变更
设计变更的可行性研究
●
《设计变更可行性研究报告》
★
设计变更图纸的制定
●
《设计变更图纸》
★
设计变更交底与成本核定
●
《设计变更预算单》
★
成本
目标成本（实施版）的编制
★
《目标成本（实施版）》
★
项目精装修造价测算
★
《项目精装修造价测算报告》
★
4.2.4工程建设阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
工程策划
工程实施条件（土地、环境特征）分析
●
《工程实施条件分析报告》
●
施工组织设计
●
《施工组织方案》
★
组织重大技术难题的专家论证
●
《重大技术难题论证报告》
●
★
基坑支护及基础施工方案的编制
●
《基坑支护及基础施工方案》
★
工程管理策划报告的编制
●
《工程管理策划报告》
★
项目动态成本的编制
●
《项目动态成本表》
★
施工场地总平面布置图的绘制
●
《施工场地总平面布置图》
★
楼栋施工计划的编制
●
《楼栋施工计划》
★
销售展示期施工配合策划案的编制
●
《销售展示期施工配合策划案》
★
采购招投标
总承包工程的招标组织
★
《招标计划》
★
《标底清单和招标文件》
★
《投标人资格预审考察报告》
★
《中标通知书》
★
总承包工程的合同签订与执行
★
《工程总包合同》
★
分包工程的招标组织
●
《招标计划》
●
《标底清单和招标文件》
￥
《投标人资格预审考察报告》
●
《中标通知书》
￥
分包工程的合同签订与执行
●
《工程分包合同》
￥
战略采购的招投标组织
（注：
哪些属于战略采购详见《红星地产采购类型一览表》）
★
《招标计划》
★
《标底清单和招标文件》
★
《投标人资格预审考察报告》
★
《中标通知书》
★
《战略采购协议》
★
战略采购的合同签订与执行
●
《采购合同》
￥
项目采购的招投标组织
（注：
哪些属于项目采购详见《红星地产采购类型一览表》）
●
《招标计划》
●
《标底清单和招标文件》
￥
《投标人资格预审考察报告》
●
《中标通知书》
￥
项目采购的合同签订与执行
●
《采购合同》
￥
零星采购的组织
●
《零星采购比价报告》
●
《零星采购合同》
￥
现场签证
施工签证
●
《施工签证单》
￥
预决算
签证预算
●
《签证预算单》
设计变更的交底与成本审定
●
《设计变更单》
￥
工程进度审核
●
《工程进度审批单》
●
工程结算
●
《结算单/结算书》
●
4.2.5项目营销阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
营销策划
项目长期代理（战略）合作协议的洽谈
★
《代理（战略）协议》
★
项目营销总体方案的编制
●
《项目营销策划总体方案》
★
项目案名、logo等的设计
●
《项目VI系统设计成果》
★
项目阶段性推广策划方案的制定
●
《项目阶段性推广策划方案》
★
项目销售计划的制定
●
《项目销售计划》
★
价格策略的制定
●
《项目销售价格策略》
★
开盘策划
●
《开盘策划报告》
★
销售合同范本的制定
●
《销售合同范本》
★
交房标准的制定
●
《交房标准》
★
房屋价格表的制定
●
《房屋价格表》
★
平面设计
楼书、户型图、DM（单张）、宣传折页、海报的设计
●
《宣传品设计合同》
￥
《宣传品设计稿》
★
售楼处包装、商业包装、示范单位包装、示范区包装、销售通道包装、工地围板包装
●
《现场包装合同》
￥
《现场包装方案》
★
道旗广告、网络广告、礼品、节假日气氛包装、报纸广告、杂志广告、车身广告
●
《广告/礼品设计合同》
￥
《广告/礼品设计稿》
●
营销推广
项目营销推广（包括用于项目推广的媒介广告、广告物品制作、推广活动、销售宣传资料、礼品制作、销售环境改造[售楼处、示范单位、销售通道包装]等）
●
各类项目推广《合同》
￥
公司品牌宣传（包括用于公司品牌宣传的媒介广告、广告物品制作、推广活动、销售宣传资料、礼品制作等）
★
各类品牌宣传《合同》
★
销售管理
非公开促销折扣比例≤2％的个案申请
●
《客户个案折扣申请》
●
非公开促销折扣比例>2％的个案申请
●
《客户个案折扣申请》
★
特殊折扣/员工折扣申请
●
《特殊折扣/员工折扣申请》
★
关系客户留房申请
●
《客户留房申请》
●
内部员工留房申请
●
《员工留房申请》
★
签订预售（销售）合同之前的客户更名、换房、退定申请
●
更名、换房或退定申请
●
签订预售（销售）合同之后的更名、换房、退房申请
●
更名、换房或退房申请
★
4.2.6产品交付阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
项目交付
项目资产经营方案的编制
●
《项目资产经营方案》
★
项目后评估报告的编制
●
《项目后评估报告》
★
交房管理办法的制定
●
《交房管理办法》
★
4.2.7运营管控线
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
目标
管理
公司经营和管理目标、以及各项目的运营目标的组织编制。
★
《公司年度经营和管理目标》
★
各《部门管理目标责任书》
★
各《项目运营目标责任书》
★
制度流程管理
公司各项管理制度、流程指引等文件的组织编制。
★
各类《管理制度》和《流程指引》等文件
★
计划管理
项目计划
详见4.2.2项目策划阶段之“项目计划”子项
工作计划
项目部月度工作计划的编制
●
《项目部月度工作计划》
★
总部月度工作计划的编制
★
《部门月度工作计划》
★
项目部周工作计划的编制
●
《周工作计划》
●
总部周工作计划的编制
★
《周工作计划》
★
项目运营会议管理
各类项目运营决策会的组织
★
按运营会议管理制度规定,输出相应成果。
★
项目月度运营会的组织
★
《项目月度运营会纪要》
★
总部联席周例会的组织
★
《总部联席周例会纪要》
★
项目事业部周例会的组织
●
《项目事业部周例会纪要》
●
运营信息管理
各个阶段性成果模版编制
★
各成果模版
★
各个阶段性成果的编制
●
项目的各阶段性成果
★
各项目阶段性成果的收集、整理
★
各项目的《阶段性成果清单》
--
--
企业知识管理
★
企业知识库与知识利用记录
--
--
运营数据统计与分析
★
各种数据统计图表
★
IT规划的编制
★
《IT规划》
★
IT实施与推广
★
《IT项目建设合同》
★
实施方案、计划、报告等
★
IT应用管理
★
IT系统功能、权限、电子流程、数据的管理与监控记录。
--
--
IT技术服务
●
项目部发起的各IT类《合同》
￥
IT技术服务记录等。
--
--
4.2.8成本管控线（含材设采购管理）
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
成本管理
项目目标成本（概念版）的编制
详见4.2.2项目策划阶段之“项目概念”子项
项目目标成本（实施版）的编制
详见4.2.3项目设计阶段之“成本”子项
按目标成本进行合约的规划
★
《项目合约规划方案》
★
项目月度支付计划的编制
●
《项目月度支付计划》
★
项目合同的实付款登记
●
《项目合同实付款台帐》
★
项目动态成本的登记
●
《项目动态成本台帐》
★
工程结算后的成本分析
★
《工程结算成本分析报告》
★
模版管理
各类招标文件模版的编制
★
各类《招标文件模版》
★
各类合同模版的编制
★
各类《合同模版》
★
采招管理
详见4.2.4工程建设阶段之“采购招投标”子项
供方管理
战略供应商库的建立
★
《战略供应商申请》
★
供应商考核管理体系的建立
★
《供应商考核管理制度》
★
供方履约评价
●
《供方履约评价报告》
★
预决算
详见4.2.4工程建设阶段之“预决算”子项
4.2.9质量与安全监管线
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
质量管理
工程质量标准的制定
★
《工程质量标准》
★
项目质量目标的制定
●
《项目质量目标》
★
分阶段质量关键点的控制方案的制定
●
《质量关键点的控制方案》
●
★
四新技术的收集推广与应用
★
《关于XX技术推广的通知》
★
工程质量考核评估体系的制定
★
《工程质量考核评估办法》
★
工程质量大检查的组织
★
《工程质量检查报告》
★
安全文明施工
安全文明施工标准的制定
★
《安全文明施工标准》
★
项目安全文明施工保障措施的制定
●
《安全文明施工保障措施》
●
★
安全文明施工考核评估体系的制定
★
《安全文明施工考核评估办法》
★
安全文明施工检查的组织
★
《安全文明施工检查报告》
★
4.2.10财务管控线
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
财务会计管理
财务管理制度体系的编制
★
《财务制度》、《资金管理流程》、《付款管理流程》、《预算管理流程》等
★
建立健全会计核算规范体系
★
《成本收入核算指引》
《售楼处财务工作指引》等
★
定期和不定期对项目事业部会计核算、财务管理进行检查
★
《财务检查报告》
★
各种财务分析报告的编制，和对资产负债等情况进行详细分析
●
《房地产条线财务分析月报》
★
按照会计准则、集团和总部相关规定进行凭证编制、报表编制。
●
《财务报表》
★
财务培训
★
《培训记录》
★
税务管理
房地产条线税务筹划
★
《税务筹划方案》
★
房地产税收政策解读
★
《财税简报》
★
专项税收检查
★
《财税检查报告》
★
日常税收申报
●
《税收申报表》
★
当地税收政策收集
●
《当地税收政策汇编》
●
当地税务主管部门关系维护
●
关系维护过程中的各种《请示报告》
★
安全文明施工检查的组织
★
《安全文明施工检查报告》
★
资金预算与计划
项目资金预算的编制
●
《项目年度资金预算》
★
资金计划的编制
●
《项目滚动资金计划》
★
预算执行情况分析
●
《月度预算执行情况分析》
★
资金计划执行情况分析
●
《资金计划执行情况分析》
★
预算与资金计划执行情况考核
★
《考核报告》
★
资金管理
项目开发贷款的洽谈和融资方案制定与执行
★
《可研报告》、《融资方案》
★
●
《借款合同》
★
●
《还款申请》
★
银行按揭管理的洽谈、确定
●
与项目按揭银行的《协议》
★
★
按总部确定的按揭银行做好销售按揭工作。
●
《银行按揭统计表》
●
★
4.2.11人事与行政管控线
详见附件2：
《项目事业部人事管理权责划分规定》
4.2.12审计与法务管控线
待定，略。
5、相关文件
附件1：
《各项目事业部审批流程体系》（见本文下页）
上海红星美凯龙房地产有限公司
二零一零年五月九日
附件1：
红星地产各项目事业部
审批流程体系
一、目的与适用范围
本流程体系是对《红星地产总部与项目事业部权责划分手册》（以下简称权责手册）中描述的业务审批与决策过程的细化和流程化，是确定各项业务决策是否合法化的依据之一。
适用于各项目事业部的各项审批业务的办理。
二、审批授权原则
按照权责手册的相关规定和各项目部的实际情况，本流程体系将按照以下审批授权原则，为各项目部设定具体的各项审批流程：
2.1天津项目事业部：
原则上授予200万的合同及合同付款审批权。
2.2昆明项目事业部：
原则上授予200万的合同签订及合同付款审批权。
2.3郑州项目事业部：
原则上授予10万的合同签订审批权（仅针对工程类和采购类合同）。
2.4沈阳项目事业部：
原则上授予10万的合同签订审批权（仅针对工程类和采购类合同）。
其他经济事务（如非合同报销、借款、固资采购、资金计划等）的审批权按财务管理相关制度办理，其他管理事务的审批权按相关管理制度办理。
3、具体审批流程
依据权责手册、审批授权原则、公司的财务制度和其他管理制度，所制定的各项目事业部各项业务的具体审批流程如附表：
《各项目事业部审批流程一览表》所示。
请各项目事业部在日常业务开展中，严格遵循规定的审批流程办理相关内部审批手续。
上海红星美凯龙房地产有限公司
2010年6月
升级会员 