长沙商品房市场分析.docx
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长沙商品房市场分析
长沙商品房市场分析
目录
一、长沙房地产供销分析
二、长沙房地产价格分析
三、楼市现状总结
四、长沙楼市发展趋势分析
五、最新政策分析
六、区域楼盘调查表
一、长沙房地产供销分析
1、商品房累计供应和销售总量分析
（以下数据统计到2008年11月6日）
1—11月份，全市商品房累计批准预售982.96万㎡，同比增长41.39%，其中住宅批准预售853.04万㎡，同比增长46.52%。
同期全市商品房累计销售561.26万㎡，同比减少23.12%，其中住宅销售486.21万㎡，同比减少26.49%，占商品房销售面积的比重为86.63%。
商品房销售金额为222.99亿元,同比减少7.99%，其中住宅成交金额为174.33亿元，同比减少14.85%。
2008年1—11月份全市及各区商品房、住宅供应情况
商品房
其中：
住宅
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
全市
982.96
41.39
100.00
853.04
46.52
100.00
开福区
234.66
59.05
23.87
202.56
57.77
23.75
天心区
150.00
—1.56
15.26
130.77
9.56
15.33
雨花区
345.70
70.01
35.17
299.04
76.63
35.06
岳麓区
170.06
47.96
17.30
145.28
40.39
17.03
芙蓉区
82.54
7.14
8.40
75.39
22.30
8.84
2008年1—11月份全市及各区商品房、住宅销售情况
商品房
其中：
住宅
销售面积
（万㎡）
同比（%）
比例（%）
销售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
全市
561.26
—23.12
100.00
486.21
—26.49
100.00
开福区
121.12
—0.01
21.58
109.96
—2.10
22.62
天心区
102.48
—29.16
18.26
91.04
—30.10
18.73
雨花区
176.80
—17.16
31.50
155.50
—18.41
31.98
岳麓区
87.95
—31.28
15.67
71.70
—41.27
14.75
芙蓉区
72.90
—40.66
12.99
57.99
—45.36
11.93
从批准预售的情况来看，今年仅1—11月数据即以达到980多万㎡，全年超过1000万㎡已几成定局；而商品新销售面积仅为同期批准预售面积的57%，且目前各区同比已成全线跌落态势，表明虽然当前存在房地产政策利好及利率等金融政策支持但由于政策的缓解效应，长沙房地产市场仍将可能面临一段时间的调整期。
2、商品房供销对比（期间商品房批准预售面积:
期间商品房实际销售面积）
1—11月商品房、商品房住宅供销比均为1.75：
1，开福区、雨花区、岳麓区商品房供应量均接近销售的2倍，甚至连芙蓉区商品房供销比也已达到1.13：
1，这使得今年房地产市场已由局部剩转向全面的销售疲软。
2008年1—11月长沙全市及各区商品房供销比
开福区
天心区
雨花区
岳麓区
芙蓉区
全市
商品房
1.94
1.46
1．96
1.93
1.13
1.75
其中：
住宅
1．84
1.44
1.92
2.03
1.30
1.75
二、长沙房地产价格分析
长沙市纯商品房、住宅累计均价走势图
1—10月，全市商品房累计均价为4311元/㎡，其中商品住宅平均售价为3919元/㎡。
商品住宅中多层平均售价为3608元/㎡，高层平均售价为3979元/㎡。
2008年1—11月份全市及各区纯商品房、住宅均价柱形图
全市住宅均线：
3919
全市商品房均线：
4311
分区来看，今年1—11月份芙蓉区商品房成交均价最高，均价4677元/㎡；岳麓区住宅均价最低，均价为3859元/㎡；全市仅雨花区、岳麓区商品房、商品住宅均价均低于全市均线。
三、楼市现状总结
1、市场严重供大于求，竞争压力大。
截止至11月6日，长沙市商品房预售面积约982.96万平方米，其中住宅预售面积约853.04万平方米；1-11月长沙市商品房销售面积561.26万平方米，其中住宅销售面积486.21万平方米。
市场严重处于供大于求的局面，竞争局面严峻。
真相：
长沙市刚性需求依然强劲，造成今天市场困境的真实原因是：
去年的楼市泡沫，刺激了开发商的投资欲望，导致今年市场供应急剧上升，从而导致今天楼市严重处于供大于求的局面。
而投资和投机者的退出、客户购房心理改变、市场前景不明朗客户对市场信心不足以及全球性金融危机暴发等也是造成今天长沙楼市陷入困境的主要原因之一。
2、价格市场进入直降通道
真相：
主流地段产品及高品质主流产品价格依然坚挺，其降幅和降价的面均比较小。
造成长沙市价格连续下跌的主要原因是在市场压力下，位置较为偏远的项目、品质一般的项目降价幅度加大以及部分项目将尾盘货量或将位置、户型较差的产品以较低价格推出，吸引市场，低品质、低价位产品成为市场消化主流，高价位、高品质产品的成交较少，因而导致整个商品房市场价格被拉低。
当然万科、长房等龙头房地产商的降价对长沙商品房价格的下跌起到了一定的推动作用。
3、营销创新刺激低迷楼市
面对低迷的市场状态，各开发商奇招百出，一场轰轰烈烈的营销革命呼之欲出：
低折扣、一口价、特价房、团购、送首付、垫首付、送车库、送电器、送装修、送汽车、送物业管理费、送面积等等，各种营销手段层出不穷，营销创新成为目前刺激消费者购房欲望的法宝。
真相：
促销力度较大的均是品质一般、位置偏远或尾盘清理的项目，地段较好、品质较高的项目促销力度比较小。
而此次营销革命的后果造成长沙楼市降价风潮来临的假象，使消费者对市场失去信心，市场愈加低迷和难以控制。
4、性价比为王
目前，促销力度较大，价格比较合理的项目销售情况较好，而促销力度较小、价格较高的项目销售情况则比较差。
真相：
不是所有促销力度大，价格下调幅度大的项目销售情况都好，性价比高才是消费者真正购房的动力。
商品房价格的理性回归成为必然趋势。
5、开发商对市场信心明显不足，心理预期开始理性回归
与去年开发商对市场充满信心，心理预期膨胀相比，在市场严重供大于求、竞争严峻以及资金链吃紧的现实面前，今年开发商的信心明显不足，心理预期也逐步回归理性。
真相：
开发商的理性回归并不是真正的回归，而是迫于无奈的回归。
房地产的长远健康发展需要开发商们真正的长久的理性，而不是暂时的理性。
6、消费者继续观望
虽然促销风、降价风盛行，但是大多数消费者依然按兵不动，继续观望。
真相：
对市场失去信心是消费者观望的关键因素，如何让消费者重拾对市场的信心是长沙楼市回暖的关键。
四、长沙楼市发展趋势
1、未来市场供应量依然巨大，市场竞争形势依然严峻
据我司调查数据显示，未来三个月内将有40个左右的项目或新品上市，或推出新货量，预计推货量将达到250万平方米以上，加上目前340多万平方米的市场存量，未来3个月内长沙市场将有600多万平方米的市场放量，而未来3个月市场的需求量不足200万平方米，市场压力可见一斑。
由于市场形势严峻，部分项目将集中推迟到明年上半年上市，加上今年预计将有400万平方米的市场存量进入明年的市场继续消化，另一方面，全球性的金融危机所产生的影响也将对明年的长沙楼市产生较大的冲击。
因而可以预计，明年上半年的长沙市场依然不容乐观。
2、长沙楼市整体价格将进一步拉低
面对席卷全球的金融危机冲击、严峻的市场压力以及年关将至的销售压力等因素，未来三个月长沙楼市还将继续上演激烈的促销战，而前一直按兵不动的部分中高端项目将很有可能参与到这场战争中来，随着促销力度的进一步加大和促销面的进一步扩大，将导致长沙楼市整体价格进一步拉低。
由于金融危机的冲击不会短时间内消失，加上明年上半年市场供应量依然比较大，虽然国家政策有向房地产有利的趋势发展，但是明年上半年长沙楼市价格回升的可能性不大。
3、国家政策将朝有利于房地产回暖的方向发展
房地产行业关系到许多相关产业的生死存亡、也关系到社会的稳定和发展，已经成为国民经济的支柱性产业，面对全国低迷的房地产状况以及全球性金融危机对房地产市场的冲击，9月份央行两次降息及下调银行储备金利率已经露出政府救市的端倪，未来中央政府还将会出台一系列有利于房地产发展的救市措施，这将有利于促进房地产市场的回暖，最关键的是可以重新树立开发商和消费者对市场的信心。
4、明年开发商的利润将进一步压缩
去年高价拿地的项目将于明年陆续推向市场，由于市场行情一时难以好转，价格回升也需要时间，而由于地价较高，项目成本增加而导致开发商的利润空间将进一步被压缩。
5、部分客户有望解除观望
面对开发商强大的促销攻势以及国家救市政策的陆续出台，部分观望已久而急于买房的客户将在年底前选择恰当的时机出手。
而部分投资客户则会出于抄底心理而出手。
五、最新政策分析
大环境：
让所有人公平的占有土地资源，严控低容积率项目上马；
二次置业者贷款利率提高，首付提高，入市门槛大幅提高；
户型面积控制，市场主流偏向中小户型，中小户型供应量会迅速增大；
经济实用房、限价房、保障性住房比例大增，坚决平抑房价；
紧缩信贷，防止投资过热，打击投机，倡导自住需求；
政府媒体舆论炒作，导致市场观望情绪严重；
宏观调控有从短期的、阶段性的向长期的、常态的转变趋势；
节约集约用地，禁止发放用于缴交土地出让价款的贷款。
“银根”和“地根”的首次双剑合璧，对房地产行业予以进一步的规范和引导，将使土地资源和金融资源得到更加科学合理的配置，市场资金压力变得更加巨大。
利好消息:
从9月16日起，人民银行决定下调贷款基准利率0.27个百分点以及中小金融机构存款准备金率1个百分点；
从10月9日起，人民银行再次下调贷款基准利率一年期存贷款基准利率各0.27个百分点和下调存款准备金率0.5个百分点；
从11月1日起，首次购买90㎡以下住房，契税税率暂统一下调到1%；首次购买住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
连续下调利率，政府刺激经济的力度和针对性不可谓不大，但是从目前楼市，包括股市的情况来看，效果并不明显，并且随着第二套住房信贷政策的落实，09年上半年的形势仍然不容乐观。
六、区域楼盘调查表
项目
占地面积（万㎡）
总建面积
（万㎡）
总体规划
销售情况
目前可
销售套数
近三个月销售情况
目前销售价格（实际成交）
8
9
10
藏珑
30
54
112栋2926套
506套
492
29
25
12
小高层
4800
君悦香邸
10.5
53
1、2期11栋2594套
1576套
502
110
11
10
4700
湘江世纪城
100
400
114栋22000套
2539
3462
195
114
23
未临江
4000
珠江花城
61
100
约8000套
一期536
二组团167
509套
70
15
11
精装4600
毛坯3800
湘江北尚
4
12.5
6栋920套
423
500套
23
8
23
4000
天健芙蓉盛世
18
77（一期30）
一期14栋
763
1362
23
61
62
4300
（以上数据除价格外，均来自房地局数据）
从当前区域内各竞争楼盘的供应量来看，各项目后续的供应量都很大，距本项目最近的湘江世纪城和珠江花城推出量最大，未来周边市场竞争激烈。
从价格上来看，区域内销售最高价和均价最高的为藏珑，该项目借月湖公园的优势，打造高层+洋房+别墅的多种复合物业类型，从而拉升高层的价格，销售最低价和均价最低的是湘江世纪城项目，该项目规模大，在面市时正值长沙房地产市场陷入观望期，依靠低价位的团购及倾销等手法抢占了大量的北城市场。
从价格角度考虑，区域内已经展开优惠促销大战，而优惠促销力度最大的是天健芙蓉盛世，打出了7.5折的的促销大战，在10月到11月的销售中起到了明显的效果，同时也产生了很大的负面效果，造成前期客户围攻售楼部闹事的后果。
附件：
近两周长沙商品房交易情况
11月1日到11月7日
11月8日到11月4日
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