房屋预售合同纠纷案.ppt

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黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案第十组马姗姗、谢婷、侯冰、于莉娜徐梓程、任鑫、靳钟、叶根茂目录一、案件事实二、本案法律争点三、针对争点本方提出的法律意见四、论证五、结论六、本案所用到的材料一、案件事实

（一）当事人

（一）当事人原告：

黄颖原告：

黄颖被告：

北京美晟房地产开发有限公司被告：

北京美晟房地产开发有限公司法定代表人：

杨美玲，公司总经理法定代表人：

杨美玲，公司总经理

（二）事件发生过程

（二）事件发生过程20032003年年88月月1717日日黄颖（买受人）与美晟房地产公司（出卖黄颖（买受人）与美晟房地产公司（出卖人）签订了一份人）签订了一份商品房预售合同商品房预售合同，购买美然，购买美然北美态度（又北美态度（又名名“美利新世界美利新世界”）E-7E-7幢幢22单元单元502502号商品房（后变更为号商品房（后变更为1010号楼号楼22单元单元502502号）一套，建筑面积号）一套，建筑面积143.4143.4平方米，总金额平方米，总金额567864567864元。

元。

在合同中，合同双方没有约定窗外有装饰性钢梁这一事项，在出在合同中，合同双方没有约定窗外有装饰性钢梁这一事项，在出卖方售楼处展示的沙盘图、样板间里面也没有钢梁这一内容。

随卖方售楼处展示的沙盘图、样板间里面也没有钢梁这一内容。

随后，后，20042004年年88月月1616日，出卖人向黄颖发出日，出卖人向黄颖发出入住通知书入住通知书，办理，办理入住手续时，黄颖认为钢梁遮挡窗户并给其造成视觉、心理障碍，入住手续时，黄颖认为钢梁遮挡窗户并给其造成视觉、心理障碍，威胁其人身、财产安全和隐私权，在威胁其人身、财产安全和隐私权，在业主入住验收单业主入住验收单上对此上对此明确提出了异议，且入住后多次致函要求美晟公司承担违约责任。

明确提出了异议，且入住后多次致函要求美晟公司承担违约责任。

美晟公司则认为，其改变交付房屋建筑事项的行为经过了行政机美晟公司则认为，其改变交付房屋建筑事项的行为经过了行政机关的审批且不违反建筑事项，业主入住表明其对房屋改变的事实关的审批且不违反建筑事项，业主入住表明其对房屋改变的事实予以认可，不同意业主黄颖的请求。

予以认可，不同意业主黄颖的请求。

（三）已经历的法律程序：

一审、二审一审法院认为：

原被告之间的合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规，合同合法有效。

沙盘图不能反应建筑全部细节，建筑事项应该以政府部门认定的施工图以及合同约定为准，业主在交接房屋时没有提出异议且实际办理了入住手续，故对其主张不予支持。

二审法院认为：

钢梁对房屋造成了一定程度的永久二审法院认为：

钢梁对房屋造成了一定程度的永久性遮挡，在质证中，双方也认可北京首都工程建性遮挡，在质证中，双方也认可北京首都工程建筑设计有限公司提出的为不影响住户采光、将钢筑设计有限公司提出的为不影响住户采光、将钢梁上移梁上移5555厘米为宜的报告，故钢梁是显而易见的厘米为宜的报告，故钢梁是显而易见的瑕疵，业主主张其已经在瑕疵，业主主张其已经在入住验收单入住验收单上对此上对此提出了异议，美晟公司拒不交出该提出了异议，美晟公司拒不交出该入住验收单入住验收单的行为可以依据的行为可以依据关于民事诉讼证据的若干规关于民事诉讼证据的若干规定定推定业主已经向开发商提出书面异议的行为推定业主已经向开发商提出书面异议的行为成立，根据成立，根据合同法合同法规定，开发商的行为构成规定，开发商的行为构成违约，应承担责任，安装钢梁经过行政审批且符违约，应承担责任，安装钢梁经过行政审批且符合建筑规范书属另一法律关系，不构成不违约或合建筑规范书属另一法律关系，不构成不违约或免除责任的事由，故撤销了一审判决，支持上诉免除责任的事由，故撤销了一审判决，支持上诉人（黄颖）要求被上诉人将钢梁上移人（黄颖）要求被上诉人将钢梁上移5555厘米并重厘米并重新焊接的要求。

新焊接的要求。

二、本案法律争点11、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约还是要约、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约还是要约邀请。

邀请。

22、房屋买卖合同中未约定窗外有无钢梁这一事项，、房屋买卖合同中未约定窗外有无钢梁这一事项，那么出卖方在交付房屋时安置钢梁的行为是否构那么出卖方在交付房屋时安置钢梁的行为是否构成违约。

成违约。

33、改变交付房屋建筑事项的行为通过了行政机关、改变交付房屋建筑事项的行为通过了行政机关的审批且符合建筑规范，是否可以成为出卖方不的审批且符合建筑规范，是否可以成为出卖方不违约或免除责任的事由。

违约或免除责任的事由。

三、本方对上述争点的法律意见1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约邀请。

2、出卖方安置了买卖合同中未约定的钢梁的行为构成违约。

3、开发商改变交付房屋建筑事项的行为虽然通过了行政审核且符合建筑规范，但不能成为其不违约或免除责任的事由。

四、论证

（一）本方立论

（一）本方立论

（一）本方立论

（一）本方立论11、双方当事人之间的、双方当事人之间的、双方当事人之间的、双方当事人之间的商品房预售合同商品房预售合同商品房预售合同商品房预售合同合法有效合法有效合法有效合法有效民法通则民法通则第五十五条第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：

民事法律行为应当具备下列条件：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。

（三）不违反法律或者社会公共利益。

第五十六条第五十六条民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。

法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。

他形式。

法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。

分析：

双方当事人具有相应民事行为能力，签订的合同是双方分析：

双方当事人具有相应民事行为能力，签订的合同是双方当事人真实意思的表示、不违反法律法规且形式合法，所当事人真实意思的表示、不违反法律法规且形式合法，所以双方当事人之间的以双方当事人之间的商品房预售合同商品房预售合同合法有效。

合法有效。

2、沙盘图展示应视为要约邀请，不是要约、沙盘图展示应视为要约邀请，不是要约合同法合同法第十四条第十四条第十四条第十四条要约是希望和他人订立合同的要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一一）内容具体确定内容具体确定;（二二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

约束。

第十五条第十五条第十五条第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

的内容符合要约规定的，视为要约。

第三条第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

分析：

开发商对于房屋有无装饰钢梁一事并未向业主做出分析：

开发商对于房屋有无装饰钢梁一事并未向业主做出具体承诺和说明，钢梁的存在与否对房屋价格也没有重具体承诺和说明，钢梁的存在与否对房屋价格也没有重大影响，而且业主只是要求开发商解决钢梁这一问题，大影响，而且业主只是要求开发商解决钢梁这一问题，而没有因为钢梁的存在而提出解除合同，证明钢梁的存而没有因为钢梁的存在而提出解除合同，证明钢梁的存在与否不足以影响到业主是否决定购买房屋，故沙盘展在与否不足以影响到业主是否决定购买房屋，故沙盘展示图的内容不应视为要约，而属于要约邀请。

示图的内容不应视为要约，而属于要约邀请。

3、安置装饰钢梁不属于合同约定内容、安置装饰钢梁不属于合同约定内容合同法合同法第六十一条合同生效后，当事人就质第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

合同法解释

（二）合同法解释

（二）第七条下列情形，不违反法第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法合同法所称所称“交易习惯交易习惯”：

（一）在交易行为当地或者某一领域、某一

（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；应当知道的做法；

（二）当事人双方经常使用的习惯做法。

（二）当事人双方经常使用的习惯做法。

对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。

证责任。

分析：

由于买卖双方对窗外有无钢梁这一事项在合同中没有明确约定，事后双方也没有签订补充协议；所以应根据合同有关条款或交易习惯来确定，而这一事项明显不属于交易习惯的范畴，故只能按照合同有关条款来确定，而在合同中，当事人没有就钢梁这一事项做出约定，安置钢梁影响采光，违背业主签订合同时的目的，故应当认定交付的房屋不应当安置钢梁。

44、开发商安置钢梁的行为构成违约、应承担责任、开发商安置钢梁的行为构成违约、应承担责任合同法合同法第六十条第六十条当事人应当按照约定全面履行自当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

补救措施或者赔偿损失等违约责任。

分析：

由于安置钢梁不属于合同约定内容，且安置钢分析：

由于安置钢梁不属于合同约定内容，且安置钢梁遮挡了光线，影响房屋采光，与业主订立合同的梁遮挡了光线，影响房屋采光，与业主订立合同的目的相悖，应认定出卖方没有全面履行义务，构成目的相悖，应认定出卖方没有全面履行义务，构成违约、应承担相应的违约责任。

违约、应承担相应的违约责任。

55、出卖方的违约行为不存在免责事由、出卖方的违约行为不存在免责事由、出卖方的违约行为不存在免责事由、出卖方的违约行为不存在免责事由民法通则民法通则第一百零七条第一百零七条因不可抗力不能履行合同或因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

外。

合同法合同法第一百一十七条第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能有规定的除外。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

并不能克服的客观情况。

分析：

出卖方安置钢梁的行为虽然经过了行政机关审批且分析：

出卖方安置钢梁的行为虽然经过了行政机关审批且符合建筑规范，但属于另一法律关系，不属于符合建筑规范，但属于