物业管理之案例分析4.ppt

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物业经营与管理物业经营与管理物业管理物业管理案例分析案例分析某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。

该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：

“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。

再说自用部位的维修应由业主自己负责。

”专案解析（专案解析（11）业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。

向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。

”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。

”本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。

物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。

自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。

【分析解答分析解答】某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。

该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。

专案解析（专案解析（22）关于本案维修费用的支出，应对水管倒灌原因进行分析后确定。

如果系由该业主使用不当造成的，则由其承担维修费用。

如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情况下，费用由责任者承担；在不能查清责任者的情况下，费用由共同使用总管的业主（使用人）分摊。

如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的，物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。

【分析解答分析解答】王先生住在某物业公司管理的小区内。

1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。

当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。

事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。

而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。

为此，王先生向法院提起诉讼。

专案解析（专案解析（33）庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。

王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。

因此，物业公司不承担任何赔偿责任。

法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。

王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。

此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。

根据建设部发布的城市新建住宅小区管理办法的规定，小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

中华人民共和国民法通则第126条规定：

“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

”由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。

据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。

【分析解答分析解答】1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。

在购房时，双方约定：

住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。

1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。

侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。

专案解析（专案解析（44）法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：

原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，原告的财产权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入室盗窃的罪犯。

被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。

所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。

至于“朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。

据此，依照中华人民共和国民法通则有关规定，法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。

【分析解答分析解答】某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份物业管理合同。

双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。

2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。

同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。

专案解析（专案解析（55）原、被告订立的物业管理合同发生在物业管理条例实施以前，系双方自愿，因此，该合同是合法有效的。

被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。

被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持。

至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同，因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同，原告个人只有建议权，故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予支持。

【分析解答分析解答】甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。

因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。

被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。

一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。

原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。

专案解析（专案解析（66）对于此案，法院审理经审理判定：

1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。

为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。

【分析解答分析解答】某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修，并签订了装修合同。

装潢公司在施工过程中操作失误，不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某财产损失。

三方为此发生争执，无法协商解决。

专案解析（专案解析（77）依据家庭居室装饰装修管理暂行规定第二十五条“因进行家庭居室装饰装修过程中或者装饰装修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人直接追究被委托人的责任，并由被委托人承担修复和赔偿”的有关规定，孙某应向张某提出赔偿要求。

因为该事故的发生在于装潢公司施工操作失误，所以张某在向孙某作赔偿后，有权向装潢公司追偿。

张某与装潢公司的纠纷，根据家庭居室装饰装修管理暂行规定第二十六条的有关规定，可向房屋所在地的区、县建设行政管理部门投诉，也可以向人民法院提出诉讼或依照合同约定向市仲裁委员会申请仲裁。

【分析解答分析解答】某物业公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。

”的该项小区内住宅装修规定告知业主。

多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。

此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。

业主向物业公司提出赔偿要求。

专案解析（专案解析（88）“物业公司在业主、使用人使用房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。

”本案中的物业公司没有承担该条例规定的告知义务，使业主的装修留下了隐患，并且给业主带来损失，理应承担赔偿责任。

【分析解答分析解答】98年8月，某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导致身体重心失控，倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上，在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后，坠楼致伤。

林某事后向开发商索赔。

专案解析（专案解析（99）关物业管理服务应当保障物业使用方便、安全，在发现住宅共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修的规定。

因此，本案的开发商及物业公司对幼儿的坠楼致伤负有一定的责任。

同时，幼儿的监护人未尽到监护的职责，也应对坠楼事件负有一定的责任。

【分析解答分析解答】陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。

陈先生为此多次向物业公司反映，物业公司亦两次派人前来维修。

虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。

物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。

陈先生对此甚为不解。

专案解析（专案解析（1010）对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。

如果陈先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则按约定处理；如果无上述约定，依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定，在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修；第三，如果多次维修仍存在渗水问题，疑属房屋质量所致，陈先生可委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，确属房屋质量问题的，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径，要求开发商维修并承担赔偿责任。

【分析解答分析解答】一天，某商品房住宅的物业公司张贴公告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一扇门中出入。

同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。

”实际上，物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。

对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。

物业公司对业主解释：

关闭一扇大门，是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业公司有权这么做。

酒吧是设置在空地上，不影响业主居民的日常生活。

承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。

专案解析（专案解析（1111）本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能成立。

按物业管理条例的规定，物业管理公司是受小区业主委员会的委托进行管理活动，所以它的权限不能超出被授权的范围。

此纠纷中的物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权，作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的，应该加以纠正。

承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。

每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权，但不能对某一公共用地有专门的使用权，否则就是侵犯了其他业主的使用权。

如果物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为，则业主委员会有权提起民事诉讼，要求物业公司打开那扇门，同时要求撤除设置的酒吧。

如果业主委员会认为该物业公司不胜任工作，可提出解除物业管理委托服务合同。

此外，当业主委员会没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护业主的合法权益。

【分析解答分析解答】某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。

接业主报修电话后，物业公司进行了现场勘查，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。

该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业公司进来维修。

数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失