廉租房tenant housing.docx
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廉租房tenanthousing
廉租房
—解决低收入人群住房问题的有效措施
金融统与风险管理实验班
40809138
董晨
廉租房—解决中低收入人群住房问题的有效措施
摘要：
安居是乐业的基础，住房问题是影响个人和社会福利的重要因素。
保障低收入人群的基本住房是政府的职责，而房价与收入是导致其住房难题的主要原因，相比控制房价的方法，提供保障性住房是一项更加行之有效地措施。
廉租房是我国重要的一项住房保障制度，本文从中低收入微观主体的经济利益出发，分别从我国住房现状、廉租房不同配租方式的利弊、廉租房与经济适用房的对比、廉租房存在的不足和改进方案等方面分析，最终得出结论：
廉租房仍然是目前解决中低收入人群住房问题的最有效措施。
关键词：
廉租房租金配租实物配租经济适用房双限竞争双难家庭
人们普遍认为，住房是一种“准公共物品”，政府应该采取行政手段，直接提供住房。
但是，“准公共物品”是个模糊概念，因为只要产权不清晰，什么都有可能成为“准公共物品”。
其实，住房本质上是私人物品，而不是公共物品，因为它具有排他性。
如果住房的消费不具有排他性，成为可以让人“搭便车”的公共物品，那无疑是一件相当可怕的事情。
所以，作为私人物品，住房应以市场提供为主，由政府提供往往是缺乏效率的。
然而，无情的市场竞争使少部分家庭成为难以自立的低收入阶层，他们不仅长期买房无望，而且即使给予适当补贴也很难解决租房问题，这在一些大型中心城市尤为突出，因为那里的房价和租金都很高。
因此，基于资源节约的原则，政府应该考虑动用行政手段，采取行之有效的住房保障制度，向低收入阶层直接提供作为生活必需品的住房，以保障他们的居住权，提高他们的效用水平和生活质量。
1．我国廉租房制度的实行现状及方式
1.1现状
廉租房，顾名思义，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的“双难”家庭提供社会保障性质的住房。
由于廉租房属于公屋性质，它只是用于出租而不出售，不像经济适用房那样需要连续不断地大规模建造，往往“一次性”建造就可以了，因为低收入家庭在整个社会所占的比例始终是一个相对稳定的少数。
当然，在我国还可以把部分现有老公房改建为廉租房。
目前，在中心城市提供廉租房是解决低收入者住房问题的最佳方案。
因为从长期的战略角度看，在地价和租金上涨较快的中心城市，提供廉租房使政府处于主动地位，不仅能够有效解决低收入家庭的住房问题，而且还能够大大减少政府的财政负担，有利于规避地价和租金上涨带来的损失。
建立廉租房保障制度,解决弱势群体住房困难,与养老、失业等制度一样,是政府社会公共政策的内容和社会保障职能的重要体现。
现实中保障范围标准较为严格,应在实现对住房特困家庭保障的基础上逐步扩大到住房困难家庭,以及其他住房支付能力不足的家庭,这样才能使其社会保障功能得到更好体现。
租金补贴是政府向住房困难户发放补贴,由其到市场上租赁住房;实物配租是政府向其直接提供住房,按照相关标准收取租金;此外还有租金核减方式。
1.2补贴方式
廉租住房政策的补贴方式直接影响住房保障的覆盖范围、补贴标准、住房布局、补贴效果以及政府工作效率和资源利用率等问题，值得深入探讨。
目前我国实行的是“租金配租”为主，“实物配租”为辅的方式。
下表是两种主要配租方式的特点利弊对比：
配租方式
相关特性
租金配租
实物配租
政策内涵
政府提供租金，困难户自己去租房
政府直接提供住房，向困难户收取租金
实施结果
“租金”没有全部用于“租”
补贴全部用于住房
政策成效
短期内改善效果不明显
改善效果明显
政府成本
管理成本、一次性支出较低
负担重、管理成本高
政策性质
困难户扮演主要角色：
先领钱再找房
政府扮演主要角色：
提供住房收取租金
有效性前提
租金补助及时有效公平的发放；
租金被全部用于住房消费；
可以在市场上找到适合、低廉的住房；
政府全权负责直接提供面积适当、
功能齐全的住房
适用人群
有自主租房能力的大多数群体
老、弱、病、残等自主寻找房屋能力差，未来收入增加可能性不大的低收入人群
▲租金配租
在租金配租方式下，政府只负责给符合标准的困难户发放住房补助金，至于怎么花，花多少在住房上，政府不予干预。
这样看来，个人对于资金的控制程度更强，可以较为自由的选择适合自己需求的住房，个人之前没能满足的住房需求得到了最大满足。
然而，补助对象通常为“双困”家庭，即收入与住房问题都处于困难水平的家庭，所以采取现金配租方式时，使得该该类微观主体的收入增加。
把低收入群体的消费划分为住房消费与非住房消费两类，
分别表示住房与非住房的消费量和价格，
则有：
因此随着租金补贴的发放相当于收入增加，预算约束线向右上方移动，进而达到更高的效用水平，由图1-1可以看出，消费者并没有把住房补助金全部用于解决住房问题，还增加了非住房商品的消费。
同时，该政策对于困难户自己寻找到合适房屋的能力依赖性较高了。
由于住房租赁市场不完善，住房租赁信息不充分，他们无法迅速找到合适的房源，时间一长补贴的租金很可能就被挪用了。
如果发放方式不是按月而是按季度或者按年发放的，那么数额越大就越有可能被挪用。
两者结合起来则更加剧了租金补贴被挪用的可能住房保障，这样，就使得该资金在住房改善方面的利用效率降低了。
因此，本来就不是很丰厚的租金补助，经过各种“挪用”之后，剩下的少之又少，这种量上的累计不足，是无法实现“改善住房现状”这种质的飞跃。
▲实物配租
实物配租是“专款专用”的切实体现，它的最大优点就是补贴全部用于住房，改善效果十分显著，如下图1-2所示。
但由于政府在这一过程中起到的决定主导作用，导致政府从拿出土地、空置房屋、到联系租户，签订合同……承担了很大负担，支付了较多的管理成本。
不仅如此，由于历史、地域、社会发展以及城市规划等原因，廉租房越来越远离市中心，有机会享受社会保障性住房的人群实际上在被边缘化，这种布局方式可以降低管理成本，但却会带来严重的弊端。
获得实物配租的主要是孤寡老人、重度残疾、军烈属等家庭，他们在居住和出行等方面有着特殊要求。
跨区居住，导致他们日常必需的出行（孩子上学、看病、工作等）费用急剧增加，成为一大新的经济负担。
除此之外，这形成的泾渭分明的“富人区”与“廉租区”。
“廉租区”就业机会少、生活环境恶劣、治安差，在此居住的人更难摆脱贫困。
久而久之，社会矛盾激化，引发骚乱。
2廉租房制度存在的问题与对策
2.1存在的问题
从经济学研究问题的角度来看，导致廉租房制度效率低下的原因有两大类：
资源的配置与资源的利用问题。
A．资源的配置不合理
●分配制度不严谨
租住房补贴方式若要顺利实施，首先必须清楚地界定受益对象是谁，他们是不是最迫切的需求群体。
选择租住房保障中实物配租的供应对象应优先面向孤老、病残以及城市最低生活保障家庭等急需救助的家庭。
而现实廉租住房的保障对象与这一要求相比存在很大差距。
同时，设置的收入标准应该适应民情，不可过低，否则也就起不到其改善意图了。
●地方推动力度不够
目前，许多地方政府认识上存在偏差，仍然热衷于旧城改造和房地产开发，对廉租房的认识和重视不够。
实施政策时缺乏长远的考量。
地方政府在实施廉租住房政策的时候，对廉租住房的补贴方式缺乏深入且长远的分析，仅仅从短期效益和经济成本的角度考虑到租金补贴短期内投入少，受益群体多，财政压力小；实物配租短期内投入大，收益小，政府财政压力大。
但是如果从中长期效益和社会效益的角度来看，实物配租比租金补贴更能体现廉租住房制度的核心价值。
一项以南京市为样本的研究表明，2010年政府实行租金补贴的成本为11000万元，实行实物配租的成本为12000万元，短期内，实物配租的投入成本大于租金补贴的成本，但实物配租的租金收益是逐年增加的，到2010年达到最大收益值414万元，之后每年都能受益414万元。
以房屋使用期50年来计算，实物配租成本收益的比值达到了2.23，远远高于租金补贴。
除此之外，廉租房的建设对维护社会公正、稳定社会发展起到了重要作用，带来的社会效益也是巨大的。
政可以也应该将实物配租的租金收益作为长期固定收益，用于解决低收入家庭的住房问题。
●供求不平衡
短期：
如图2-1，土地、原材料等生产要素的供给是无弹性的,住房供给数量固定,不能随市场变动而迅速调整,其供给曲线就是一条对价格完全无弹性的古典供给垂线;而在城市住房的人需要花时间调整自己的住房,他们对租金也不会非常敏感,因此短期内住房的供给和需求都缺乏弹性,且由租金控制引起短缺。
长期：
随着时间推移,如图2-2,土地在不同行业之间是可以调配的,因此住房的供给是具有弹性的,会随市场价格的波动而波动。
供给方对低租金的反应是减少新建住房,而需求方由于低租金鼓励会增大需求,因此供需都富有弹性,住房大量短缺。
由此可以看出，无论是长期还是短期，住房问题的供求缺口始终是个大问题，政府管理更为困难。
●地理区位的配置---选址问题
廉租房的选址十分重要。
众所周知，地方政府把土地出让当成重要的财政收入来源，越是市中心的土地出让价格越高，地方政府建设廉租房的积极性本来就不高，又怎么愿意牺牲高价土地建设廉租房？
于是，我们看到，廉租房离市中心越来越远，有机会享受社会保障性住房的人群实际上在被“边缘化”。
这带来的首要问题是：
住的偏远，导致本来要接受补助的低收入人群日常必需的出行（孩子上学、看病、工作等）费用急剧增加，成为一大新的经济负担，这么算起来，这样似乎“得不偿失”，住房上宽裕了，其他消费的增加同样让低收入家庭捉襟见肘，这样的效果实在令人不满意。
比这更严重的后果就是“贫民窟”现象，其历史教训是惨痛的。
2005年11月，法国巴黎郊区因两名少年在躲避警察追赶时触电身亡，此事引发骚乱并迅速扩大化，波及法国200个市镇，数千辆汽车遭焚烧，一些店铺、银行、物品储存库遭砸遭抢。
法国后来对这次骚乱发生原因进行的总结：
法国大城市在发展的同时，产生了挤出效应，穷人（许多都是移民）搬迁到郊外聚集。
但法国没有认识到问题的严重性，仅仅是通过在郊区集中兴建大批廉租房来解决这一问题，形成了泾渭分明的“富人区”与“廉租区”。
“廉租区”就业机会少、生活环境恶劣、治安差，在此居住的人更难摆脱贫困。
久而久之，社会矛盾激化，引发了举世关注的骚乱。
在骚乱结束后，法国政府改变了政策，出台了以“贫富混居”为核心的“城市更新计划”。
根据该计划，今后房地产商想在某个区域开发大型楼盘，必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房，否则就得不到政府的批准。
建设廉租房的资金基本上由政府出，控制权也理所当然地归政府。
法国政府通过这样做，让穷人和富人自然地走到一起，消除隔阂和对立。
实际上，不仅法国，世界上许多国家在建造廉租房时，都考虑了贫富对立的因素，也考虑到了穷人生活成本和就业机会的因素，也因此，世界上许多发达国家的廉租房都不是建在生活不便的远郊，被彻底边缘化，而是建在市中心地带。
因此，我认为，我国的这一问题也可以借鉴法国所采取的方法来解决，这种方法不仅能确保“贫富混居”，还能在一定程度上降低政府支出。
那么，张五常所提出的“贫民窟”现象也就不会发生了。
b.资源的利用不充分
●补助租金的利用效率
租金补贴实际效果差，正如前面所提到的，租金补助方式下消费者并没有把住房补助金全部用于解决住房问题，还增加了非住房商品的消费。
同时，该政策对于困难户自己寻找到合适房屋的能力依赖性较高了。
由于住房租赁市场不完善，住房租赁信息不充分，他们无法迅速找到合适的房源，时间一长补贴的租金很可能就被挪用了。
如果发放方式不是按月而是按季度或者按年发放的，那么数额越大就越有可能被挪用。
两者结合起来则更加剧了租金补贴被挪用的可能住房保障，这样，就使得该资金在住房改善方面的利用效率降低了。
●道德风险之“政府不作为现象”
公共财政支付能力是保证住房保障制度具有可持续性的基础性因素。
比较而言，目前中国廉租住房资金的主要来源不是以国家公共财政预算为主，而是以“市、县财政预算为主，住房公积金增值收益为补充”，国家公共财政支出所占的比例微乎其微。
少了强有力的国家公共财政做后盾，，国家公共财政支出严重缺位廉租住房制度的可持续性大打折扣。
地方政府不愿承建。
何以如此？
据业内专家分析，在许多地方，房地产税费收入是地方政府财政收入的重要部分。
而建设廉租房，地方政府不但得不到收益，反而要拿出土地，投入大量资金，使用大量人力、物力，地方政府相关部门因此缺少积极性。
说白了，地方政府就是怕廉租房建设影响其自身的经济利益。
2.2廉租房的整改方向
我个人认为，综合以上利弊以及改进因素，我们应该调整租金补贴的发放方式并且逐步提高实物配租的比例。
补贴资金最好按月直接发给房屋出租人。
目前北京和上海正在使用这种做法：
已获得租金补贴资格的家庭选中住房后，出租人与租房者一起到廉租住房管理部门去签订一个租赁合同。
房租的一小部分由廉租户支付给出租者,剩下的大部分由出租人凭廉租住房管理部门向廉租户发放的租金补贴书面通知单和身份证到指定的地点或银行专户去领取。
这种做法不但保障了住房补贴专款专用，还切实改善了廉租户的住房条件，而且由政府支付大部分房租可以打消出租人担心不能顺利收租的顾虑,提高他们出租房屋的积极性,有助于廉租户尽快租到适宜的住房。
此外，政府还可以在逐步提高实物配租比例的同时，增加实物配租的租金标准，根据收入水平划分不同的租金标准。
●严“进”严“出”
所谓“严进”是指，不能随意扩大廉租房的适用范围，要避免廉租房成为培养懒惰和依赖思想的温床，政府的钱要花在“刀刃”上——在最适合享受廉租房的对象上，必须是持有户籍或长期在城市务工的低收入者，而且必须严格设定一个比例，比如占总人口的10％左右。
所谓“严出”是指，廉租房退出制度的有效实施。
“弱势群体”才有权享受廉租房。
除了一些孤老、烈属等特殊家庭外，弱势群体的“弱势”会处于一种变化状态。
他们可能通过自己的努力或其他方式使自己的收入高于“双保线”标准或获得了超过保障范围的住房，也就出现了“退出”的可能性。
在退出环节，主要涉及的就是“信息不对称”现象，这时，政府掌握的信息少于住户的。
根据经济学假设，廉租房住户是一个“理性的经济人”，他们一定是追求个人利益最大化的，因为廉租房住户的经济状况也处于一种变化的状态，所以当其收入水平不再符合居住廉租房的标准时，势必会刻意隐瞒，不愿上报，这些都会影响推出制度的实施。
总之，以各种途径来解决信息不对称问题是比较迫切的，其中很重要的一环就是“个人信用征信法律制度”的构建与完善，这与企业有资信一样，个人也要有一个“信誉账户”，要完善廉租房退出制度，必须加强个人信用法律制度的建设。
● 廉租房要“实副其名”
廉租房面积不能太大，必须是小户型。
廉租房只能帮助低收入者解决“低标准”的居住问题，一旦超过标准，就是对其他中低收入者的不公，也是对效率的破坏。
●将廉租房科学“分散化”
廉租房不能太集中，要适当地分散建造。
这不仅有利于廉租房区域的管理，而且还有利于低收入者融入社会。
要帮助廉租房的租住者脱贫，但是不可以让他们时时刻刻记住自己是住着政府救济房的“穷人”，要帮助他们树立信心，提高个人竞争力，让他们尽早“毕业”和走出廉租房。
我个人认为，廉租房居住人口的流动程度也是检验政府成绩的一个重要指标。
3．廉租房VS经济适用房
种类
政策特点
廉租房
经济适用房
适用人群
低收入人群
次低收入人群
公平程度
高
低
政府成本
建设费用
土地
补贴成效
有效
有效
“廉租房有一项灾难性的发展，很少人注意到。
那是把穷人集中在一起，导致社会明显地两极分化。
”
“廉租房的区域是贫民区，不洁、贩毒等，也是黑社会行为的集中地。
”
“在那里（廉租房）居住的孩子，进学校容易遭到同学歧视，长大后有自卑感。
”
——张五常
看过张五常在博客里对廉租房的“炮轰”式抨击，我个人认为事物都是有两面性的，我们不能仅凭它内在的某些否定因素去全盘否定它，而且，没什么问题是解决不了的。
长期以来对于“廉租房”与“经济适用房”就一直有着激烈的竞争。
五常与茅于轼这两位华人经济学界泰斗级的两位经济学家。
对中国住房保障的方式也是大相径庭。
尤其在是廉租房还是经济适用房为主的政策方面，更是背道而驰。
相比张五常，茅于轼认为：
经济适用房既没效率，又没公平。
还会产生腐败！
廉租房是更好的选择，
关于经济适用房，茅于轼多次撰文对其进行批评，在公开场合演讲也呼吁必须叫停经济适用房。
总结一下，茅于轼的理由有以下几点：
第一，中国资源有限，能力有限，应该首先帮助最贫困的的人解决居住问题，而不是帮助次贫困的人解决买房子的问题，因此发展廉租房比经济适用房更符合国情。
第二，经济适用房既不公平有没效率。
经济适用房为什么价格低，因为土地价格低，政府以很低的价格从农民手里拿地来补偿，公平吗？
从效率的角度来看，经济适用房没有做到物尽其用，价值没有最大化。
经济适用房既不公平又低效率。
第三，经济适用房必然造成腐败。
经济适用房创造了贪污腐化的机会。
一套房子能便宜几十万，这个钱谁都想占，符合条件想占，不符合条件的也想占。
谁手头有分配权利，就有机会贪污。
总之，经济适用房要赶紧停下来，一点好处都没有。
茅于轼倾心于廉租房，而坚决叫停经济适用房。
张五常却坚决反对廉租房，而对经济适用房有好感。
张五常说：
“如果政府一定要出手助穷人，出售近于免了地价的居屋是较佳的选择。
”这正是大陆推出的经济适用房。
而对于廉租房，张五常却颇有微词：
“廉租房有一项灾难性的发展，很少人注意到。
就是把穷人集中在一起，导致社会明显地两极分化。
是的，廉租房的区域是贫民区，不洁、贩毒等，也是黑社会行为的集中地。
在那里居住的孩子，进学校容易遭到同学歧视，长大后有自卑感。
为什么要把社会弄成这个样子呢？
”
我个人更加赞成茅于轼先生的看法。
党的十七大报告指出：
“健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难今年2009年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；各级地方政府都要增加这方面的投入”。
出席两会的代表认为，这是廉租住房保障资金首次写入政府工作报告，意义重大。
这标志着廉租住房制度的建设力度进一步加大，更多城市低收入家庭有望通过廉租住房制度改善居住条件。
不仅如此，通观新华社1000余字报道的全文，有十二处提到了廉租房制度，仅有三处提到经济适用房制度。
从中可以看出，这次会议决定完全以廉租房制度建设为重点，可以说是反复强调，而经济适用房制度己退居配角和次要的地位。
这传递出一个重要信息，中央有意让廉租房制度来逐步取代有严重弊端的经济适用房制度，解决低收入家庭住房困难主要是靠廉租房，而不是靠经济适用房。
而且，我觉得对于中国的社会风气而言，杜绝“贫民窟“现象的发生远比消除“寻租”、“搭便车”现象来的容易。
众所周知，控制房价效果不理想，房价一直居高不下，那我们为何要费九牛二虎之力去调控房价？
可否打破思维定势？
按目前房价，绝大多数中等收入家庭都感到难以承受，即使价格低一些的限价房也让不少中等收入家庭感到并不便宜，中等收入家庭尚且如此，更别说低收入家庭。
政府无论如何调控房价都不可能有效解决中低收入家庭住房难问题，那么政府与其花大力气调控房价，倒不如通过“竞廉租”向中低收入家庭提供大量廉租房。
这样，越来越多的中低收入家庭将通过廉租房来解决住房问题，这就可以不再被迫去当高价商品房的“房奴”，相应的社会对高价商品房的需求将趋于下降，商品房的高价将得到有效抑制。
研究表明，廉租房建设与房价呈反比关系，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％。
也就是说建设廉租房的数量与商品房的价格成反比，廉租房建的越多，商品房的价格越低，这就可以通过多建廉租房来打压商品房的高价，最终实现调控房价的目标。
这么看来，廉租房的积极意义重大，不仅可以改善中低收入人群的住房问题更可以，还可以反作用于房价，对于各个收入人群的福利都有改善。
多年来，中央政府要求地方政府建设经济适用房等解决低收入人群的住房问题。
但是，经济适用房政策中存在明显的政府失灵。
一方面，地方政府对提供经济适用房越来越不积极，另一方面，经济适用房政策存在诸多弊端，有的地方经济适用房无人问津导致空置，有的地方排队抢购落入“富人”腰包。
两者在调控房价和对居住者补贴等方面的政策效果是一样的，但在节约土地资源、促进社会公平和确保低收入人群受益等方面，廉租房明显优越于经济适用房。
因此，我们主张用廉租房取代经济适用房。
综合以上各个方面的分析，我认为虽然现行的廉租房制度中还存在着许多问题，但是相对其他方法，它仍让是提高低收入微观主体的效用水平、生活质量最为行之有效地方式，当然，在今后廉租房制度建设中，还应注意：
建立严格、规范的准入和退出制度，确保真正的低收入阶层住进廉租房、退出制度、处罚制度等问题，在廉租房的发展中要注意：
明确地方政府建设廉租房的责任，不能随意扩大廉租房的适用范围，必须是小户型，而且要适当地分散建造等。
目前我国廉租房供给缺口较大，建议开辟融资新途径，加快廉租房的发展，尽快解决低收入人群住房问题，增进整个社会的福利。
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