龙陵县鑫都时代广场物业服务合同范本.docx
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龙陵县鑫都时代广场物业服务合同范本
物
业
服
务
合
同
二〇一七年一月
保山市泰龙物业管理有限责任公司龙陵分公司
物业服务合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
龙陵县天瑞房地产开发有限公司。
受托方（以下简称乙方）：
保山市泰龙物业管理有限责任公司龙陵分公司。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将龙陵鑫都时代广场小区委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
1．物业类型：
商住物业。
2．座落位置：
龙陵县汇源路。
3．四至：
东、南、西、北。
4．占地面积：
1500平方米，建筑面积：
19500平方米。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：
屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：
车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、二次加压水泵房、楼内外消防设施设备、电梯、柴油发电机系统。
第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、电动车车棚、停车场。
第七条公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房。
第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1．物业管理服务费。
2．电梯使用费（包括电梯年检费）。
3．二次加压水电费（电梯房用水加压）。
4．车位租赁费（车场清洁费、车场门禁设备维护保养费）。
5．消防年检费（根据实际情况，协商约定）。
6．垃圾清运费（代收代缴城建环卫生活垃圾处置费）。
第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。
第十六条对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第三章委托管理期限
第十七条委托管理期限为2年，自2017年年2月10日起至2019年2月9日止。
经过评议，广大业主认可乙方的服务，此合同可顺延执行两年。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2．制定业主管理规约并监督业主和物业使用人遵守规约。
3．审定乙方拟定的物业管理制度。
4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5．审定乙方提出的物业管理服务年度计划。
6．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交。
7．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交。
8．已销售房屋未按时交房户和未销售空置房，所产生的物业费、电梯运行费、电梯房二次加压费由甲方负责全额补贴乙方；补贴期限为2017年2月10日至本物业服务合同终止日止，每月末结算，次月5日前结清账务。
9.甲方将露天停车场交乙方管理，乙方按当地车位租赁价位收费，费用用于补足物业费亏损部分（另行补充停车场协议）。
10.甲方将小区内广告位、公示栏交乙方经营管理并收取相关费用，费用由乙方支配，作为小区文化宣传和节日活动费。
11.甲方负责扩建小区摩托车、电动车防雨充电停车场，并负责安装电动车充电设施设备；交付乙方经营管理并按当地收费标准收取相关电费和管理费。
12．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十九条乙方权利义务
1．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
3．按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为进行处理。
4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
6．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，签订书面约定，并负责监督。
7．负责编制物业管理年度管理计划。
8．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。
9．本合同终止时，向甲方移交管理用房及与小区物业管理相关的档案资料。
第五章物业管理服务质量
第二十条乙方须按约定实现目标管理，具体的物业管理服务质量要求见附件《物业管理服务方案》。
第六章物业管理服务费用
第二十一条甲乙双方采取物业合同约定物业管理服务费用。
第二十二条物业管理服务费
1．本物业的管理服务费，商铺、住宅房屋由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取：
（1）商铺1.2元/㎡/月；
（2）电梯房0.8元/㎡/月
2．开发商未售房屋和已销售房屋未按时交房户物业管理服务费参照本合同第十八条第8款收取。
4．上述费用按年收取，业主或物业使用人应于每年2月10日前将上述费用交付至乙方。
5．甲乙双方可以根据物业服务实际运营情况和国家有关规定，重新约定物业管理服务费收取标准。
第二十三条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约有偿服务，由当事人按实际发生的费用计付。
第二十四条其它乙方服务项目和收费标准如下：
1．电梯运行费：
A户型30元/月/户，B户型25元/月/户，C户型20元/月/户、D户型15元/月/户。
2．二次加压费：
电梯住户10元/月/户。
3.车位费：
车位租赁费80元/个/月，车位保洁卫生费20元/个/月。
4．城建环卫生活垃圾处置费：
住宅住户36元/人/年，商铺20元/间/月（环卫站代收代缴）。
第二十五条业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，从逾期之日起每天按应交费用的百分之五交纳滞纳金。
第七章物业的维修及专项维修资金的管理与使用
第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护：
1．房屋共用部位保质期后的零修、养护费用，由乙方承担；大中修、更新费用，由专项维修资金承担。
2．市政公用设施和附属建筑物、构筑物保质期后的零修、养护费用，由乙方承担；大中修、更新费用，由专项维修资金承担。
4．公共绿地保质期后的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由专项维修资金承担。
5．附属配套建筑和设施保质期后的零修、养护费用，由乙方承担；大中修、更新费用，由专项维修资金承担。
第二十七条专项维修资金由甲方筹集交龙陵县住建局管理，物业公司监管；确保需要使用专项维修基金时，由乙方制定维修方案经甲方和住建部门确认后，签订工程合同，按照工程施工有关程序办理，办法另行制定。
第八章违约责任
第二十八条甲方违反本合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内整改，逾期未整改的，乙方有权终止合同。
第二十九条通过业主反映或检查，乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第三十条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第三十一条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，给对方造成经济损失，应给予赔偿。
第九章附则
第三十二条自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十三条合同期满后，是否续签，双方另行协商。
第三十四条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条本合同及其附件和补充协议未规定的事宜，由双方遵照国家有关法律、法规和规章，协商解决。
第三十六条本合同正本连同附件，一式六份，甲乙双方各执三份，具有同等法律效力。
第三十七条因房屋建筑质量、设备设施质量、安装技术或遗留问题得不到及时解决等原因，达不到使用功能，形成较大影响或造成重大事故的，由甲方负责要求建设单位承担责任并作善后处理，乙方不承担责任。
第三十八条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十九条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请辖区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。
第四十条本合同自双方签章之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年月日年月日
附件一：
物业服务标准
序号
类别
内容
频率
标准
备注
1
基本要求
档案管理
各类台账保存完好，更新及时。
2
行为要求
所有工作人员着工装、佩戴标志、行为规范，服务主动、热情。
3
接待服务
态度和蔼，严禁与住户争执，报修服务1小时内到达现场，有报修、维修和回访记录。
4
征询业主意见
每年一次
每年1次征询业主对物业服务的意见。
5
公共设施设备运行维修保养
设施设备巡查
每周一次
各类设施设备运行正常，并做好巡查记录，无跑冒滴漏；发现隐患，对于小修范围的及时修复，无法修复的及时上报。
6
消防设施设备管理
消防设施设备完好，可随时启动、及时制止圈占、堵占消防通道的现象。
7
设备房
保持整洁、通风，无鼠害现象。
8
道路
道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9
照明系统
庭院灯、路灯、门厅灯、楼道灯等照明系统完好率不低于85%；消防应急灯完好率100%。
10
共用部位维护及管理
记录
半年一次
检修及保养记录齐全。
11
巡查管理
巡查房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好记录。
12
装修管理
每日一次
发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的行为及时劝阻。
13
房屋外观管理
每周一次
对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻。
14
小区主出入口告示栏保存良好，玻璃面无污迹。
单元（门）、户和公共配套设施、场地标志保存良好。
大门口门柱保存良好，表面无污迹。
门卫房墙面干净无污迹。
15
协助维护公共秩序
门卫管理
24小时
门卫24小时值勤，在出入高峰期疏导交通。
16
巡查管理
定时
重点区域、重点部位定时巡查。
17
外来人员管理
装修、施工劳务人员实行临时出入证管理。
18
外来人员管理
区内不得有商业网点，摊位、游商走贩不得进入小区。
19
应急预案
火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。
20
环卫保洁服务
垃圾清运
日产日清
垃圾桶、果壳箱（一层共用大厅、电梯侯梯间设置）保存完好，所产垃圾日产日清，周边清洁。
21
公共场地清洁
每日一次
道路、广场、停车场、绿地每日清洁一次，适时保洁。
22
共用各种排水系统及化粪池
每年一次
每年检查一次，视情况清掏。
23
道路积水、积雪
及时清除。
24
一层共用大厅、电梯侯梯间
三天一次
清扫，确保地面无纸屑等杂物。
针对高层按照三级标准
25
电梯轿厢墙壁
清擦，无污迹。
26
电梯轿厢地面
清洁，无纸屑等杂物，无污迹。
27
楼道清洁
清扫干净整洁，无杂物残留。
28
楼道清擦
每周一次
楼梯扶手清擦，无污迹。
29
楼道地面拖一次，无污迹。
30
消毒和灭虫除害
定期
根据天气及实际情况定期进行。
31
绿化养护
覆盖率
绿化覆盖率不低于原设计，无坏死现象，按照季节及时浇水，并做好补栽。
32
草坪
定期
生长良好，无杂草、杂物。
附件二：
龙陵县《鑫都时代广场》物业管理服务方案
一、公司简介
我公司成立于2004年10月，注册资本为50万元，是具有独立法人资格的有限责任公司，公司办公地点位于龙陵县白塔水乡。
公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司。
公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等相关产业于一体的物业管理企业。
公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、物资管理部、保洁部、绿化部等部门。
公司成立以来，我们肩负着社会的重托、住户的迫切希望，带着这种执著和信念走向这个行业。
公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万人口碑创品牌”的公司理念。
通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强企业内部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓发展的专业物业管理公司。
2004年以来，先后在保山、龙陵、等地服务管理数十个小区及市场，赢得了一直好评。
我们会再接再厉，精心打造特色物业管理品牌。
二、项目介绍
一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。
通过我们的服务，为《龙陵鑫都时代广场》创造价值，为住户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活及购物环境，让住户安心、放心。
龙陵《鑫都时代广场》小区位于县城城中心汇源路，小区两面邻街，共有电梯2部，基础设施配套完善，安装全方位智能化安防监控系统。
小区总建筑面积19500平方米.其中住房面积18700平方米，商铺800平方米，露天停车位45个。
交通便捷，周边银行、学校、超市、酒店等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。
美丽的社区，更需要“泰龙物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。
三、总体管理服务目标
1、前期目标
成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；
2、合同期内，全身心为住户服务，成为住户的好保姆、好管家、好朋友。
力争达到“保山市物业管理示范小区”的标准。
四、服务承诺
1、总体指标
（1）满意度指数达90%以上；
（2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故、不发生重大火灾责任事故、不发生重大设备管理责任事故。
2、分类指标
（1）管理处设专线24小时受理报修，
（2）业户接待时间：
365天8:
30-20:
30；
（3）各类服务人员上岗培训率达到90%；
（4）档案归档率达到100%，档案完整率达到100%；
（5）维修及时率达到90%；
（6）维修质量合格率达到95%以上；
（7）实行维修服务回访制度，回访率达到90%；
（8）有效投诉处理率达100％，投诉人签字满意率95％以上；
（9）公共设备、设施完好率达到95％以上；
（10）房屋建筑完好率达到95%以上；
（11）绿化存活率达到98%以上；
（12）清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
（13）道路、停车场完好率达到98%以上；
（14）管理服务范围内保安实行24小时保安值岗服务。
3、物业管理方案
（１）、物业管理组织机构框架
（2）、管理处各部门岗位人员配备
岗位设置
人员配备
（人）
岗位设置
人员配备
（人）
副经理兼服务部主管
1
给排水管道
1
业户服务员（接待/贯标/档案/报修）
1
弱电、房修
值班电工
保安服务部
保洁绿化部
保安部主管
1
巡岗
1
保洁员
2
监控、消防
1
合计
共8人
４、物业管理行政管理方案
（1）、行政服务管理目标:
建立明确的管理和服务目标，规范化、标准化、专业化模式运作，满足服务要求的最大化。
（2）、行政管理组织目标:
建立合理、高效的组织架构，进行规范化、标准化管理，实现服务管理目标。
（3）、行政服务管理基本内容:
行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务（房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等）。
（4）、行政服务管理岗位职责:
①经理:
房屋管理、文件管理、住户投诉问题处理、增值服务的开展、社区文化的落实等项目统筹管理。
②管理员:
房屋维修、房屋租赁、住户档案管理、各种手续办理、增值服务及小区日常事务的监管。
③维修工:
负责小区内前期物业检查验收和物业工程遗留问题的归档及整改跟踪，公共设施设备保养与维修
④保安人员:
小区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理。
⑤保洁员:
负责小区公共区域的保洁工作。
5、行政服务管理操作流程:
（1）投诉处理:
物业服务人员接到投诉1日内，将问题分类传递到相关责任部门，2日内给住户确切回复，并负责督导解决。
解决后，就解决情况在1周内进行回访。
建立住户投诉档案库，确保《住户投诉记录表》及其他处理资料及时存入住户投诉档案。
（2）档案管理:
按照《档案管理办法》分类管理、归档，并及时送达到相关人员。
6、行政服务管理制度:
（1）员工行为规范。
（2）劳动人事管理。
（3）人员晋升办法。
（4）绩效考核及奖惩试行办法。
（5）合同管理制度。
（6）资产购置管理办法。
（7）财务管理办法。
（8）竣工图纸和技术资料验收标准。
7、信息反馈渠道及时间:
为了确保物业管理服务质量，使客户满意率达到和保持98%以上，物业将设立多种信息反馈渠道，形成信息反馈网络。
（1）设立24小时住户投诉热线，24小时接受投诉。
公告电话号码及责任人姓名。
（2）每半年做一次对物业管理服务的意见调查，广泛征求住户意见，并将调查结果整理汇编，进行统计分析，查找问题原因，提出改进方案。
对重要问题给予正面回复。
（3）定期向上级单位做工作请示、汇报，主动接受工作监督和指导。
五、公共秩序维护和消防服务方案
1、公共秩序维护
（1）管理区域的门岗、巡逻岗、监控岗实行全天24小时值岗保安服务。
（2）保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务、禁止做与保安服务无关的事。
（3）值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。
（4）为保障住户、访客的人身、财产的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的义务。
对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。
（5）对装修民工出入小区严格排查，对装修民工携带工具出入小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。
（6）管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
（7）为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保2小时内全部巡逻公共区域。
（8）严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况。
发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录。
夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。
并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。
（9）加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保（中午12:
00-下午14:
30、18:
00-次日08:
00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。
（10）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
（11）为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。
（12）管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务当值人员应对监控的私密性内容及现场记录严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。
（13）监控录像保存一个月，循环使用。
（14）做好监控室内务及清洁卫生工作。
（15）监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。
2、消防系统维护质量标准
消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。
我们着重开展以下几项工作：
（1）我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针。
（2）加强消防教育宣传和培训演练工作。
（3）每天按时完成消防系统的自检并做好记录。
①消防教育宣传工作，我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识。
②做好消防培训及演练工作
（4）加强二次装修的消防管理
①对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。
②在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。
（5）报警
管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。
管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。
六、清洁绿化服务方案
1、清洁服务
（1）环境卫生管理要点：
做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
①全员保洁，人过地净;重点部位，重点保洁。
②确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全;
③建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准。
（2）环境管理的具体措施及工作标准：
①公共墙面
a.内墙面每年彻底清洁一次，每月巡扫污染处
b.天棚、墙角每周除尘、除蛛网;抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网;瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴
c.外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍
②集中绿地
每日清扫一次，草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机。
③宣传栏
每周擦抹一次：
玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘。
2、绿化服务
园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。
通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益。
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损；
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物；
（4）绿化完好率达到95%以上。
七、物业管理物质装备计划
1、物业管理用房
为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合《鑫都时代广场》小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：
管理服务用房：
管理处接待、办公用房；保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库。
2、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对住户负责，对上级主管部门负责、对社会负责”的宗旨，对小区进行严格、细致、全面的接管验收。
八、公司拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为住户、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，住户对服
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