资产评估学10房地产评估.ppt
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第十章：
房地产评估第十章：
房地产评估房地产评估是十分重要的章，也是目房地产评估是十分重要的章，也是目前世界上评估最成熟的部分。
前世界上评估最成熟的部分。
房地产又称不动产，我国资产评估准则就房地产又称不动产，我国资产评估准则就称为称为“不动产评估不动产评估”。
但建筑物与土地又不能截然分开。
两者有但建筑物与土地又不能截然分开。
两者有着密切联系。
可是理论上又是独立的，合写一着密切联系。
可是理论上又是独立的，合写一章，又各有独到的理论，不能不分别叙述；写章，又各有独到的理论，不能不分别叙述；写成两章，又有许多相同之处，难免重复。
本书成两章，又有许多相同之处，难免重复。
本书放到一章讲述，但土地与房屋的理论又要分别放到一章讲述，但土地与房屋的理论又要分别讲述：
讲述：
所以，在第一节房地产概述中，要分别讲所以，在第一节房地产概述中，要分别讲土地理论和建筑物理论。
进行评估时可以放到土地理论和建筑物理论。
进行评估时可以放到一起评估。
一起评估。
第一节：
房地产概述一、土地一、土地土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水陆和滩土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水陆和滩涂。
广义的说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素。
涂。
广义的说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素。
是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体。
等因素构成的自然历史综合体。
土地具有二重性，一方面是资源，另一方面是资产。
土地具有二重性，一方面是资源，另一方面是资产。
这在城市土地上看得更清楚。
这在城市土地上看得更清楚。
土地供给可以分为两种供给：
一是土地的自然供给；土地供给可以分为两种供给：
一是土地的自然供给；二是土地的经济供给。
下面我们来讲述这两种供给：
二是土地的经济供给。
下面我们来讲述这两种供给：
土地的自然供给土地的自然供给它是指地球供给人类可利用的土地数量，它反映了土地供人类使用的它是指地球供给人类可利用的土地数量，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可利用的土地，即后备土地资源。
天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可利用的土地，即后备土地资源。
土地的自然供给是资源一面，是稳定的，几乎不受人为因素和社会经济因素土地的自然供给是资源一面，是稳定的，几乎不受人为因素和社会经济因素影响，因此，没有弹性。
一般说来，自然供给的土地，具有五个条件：
影响，因此，没有弹性。
一般说来，自然供给的土地，具有五个条件：
1.1.适于人类生存和工作的气候条件；适于人类生存和工作的气候条件；2.2.具有适于植物生长的土壤质地和气具有适于植物生长的土壤质地和气候条件；候条件；3.3.有可以利用的淡水资源；有可以利用的淡水资源；4.4.具有可供人类利用的生产资源；具有可供人类利用的生产资源；5.5.具有具有一定的交通条件。
一定的交通条件。
土地的经济供给土地的经济供给它是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了开发和整治，可以满足它是指在土地自然供给的范围内，对土地进行了开发和整治，可以满足人类不同需求的供给。
土地的经济供给是人类通过开发或者再开发利用而形成人类不同需求的供给。
土地的经济供给是人类通过开发或者再开发利用而形成的土地供给，因此是资产。
这种供给的数量受人类社会活动影响，是具有很大的土地供给，因此是资产。
这种供给的数量受人类社会活动影响，是具有很大弹性的。
如调整用地结构、提高土地集约率等都会影响供给数量。
弹性的。
如调整用地结构、提高土地集约率等都会影响供给数量。
土地及其定着物称为不动产土地及其定着物称为不动产所谓定着物是指附着于土地，在于土地不可分离的条件下才可以使用的物所谓定着物是指附着于土地，在于土地不可分离的条件下才可以使用的物体。
如建筑物、构筑物等。
定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因体。
如建筑物、构筑物等。
定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生上升变化。
而会使地价发生上升变化。
地产和房产均属于不动产。
地产和房产均属于不动产。
土地的特性应该分为自然特性与经济特性两种：
土地的特性应该分为自然特性与经济特性两种：
1.自然特性：
自然特性：
位置的固定性；位置的固定性；质量的差异性；质量的差异性；资源的不可再生性；资源的不可再生性；效用的永续性。
效用的永续性。
2.经济特性经济特性经济供给的稀缺性；经济供给的稀缺性；产权的可垄断性；产权的可垄断性；利用的多方位性；利用的多方位性；效益的级差性。
效益的级差性。
二、地租与地价理论二、地租与地价理论
（一）地租理论
（一）地租理论土地没有价值，但土地具有价格，土地价格是地租的转化形式。
土地没有价值，但土地具有价格，土地价格是地租的转化形式。
根据地租产生的原因于条件，地租可以分为级差地租和绝对地根据地租产生的原因于条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种形式。
租两种形式。
马克思指出，马克思指出，不同地块的土地，在地理位置、肥沃程度等方面不同地块的土地，在地理位置、肥沃程度等方面的差别形成了不同等级的土地。
等量资本投入到等面积不同等级的的差别形成了不同等级的土地。
等量资本投入到等面积不同等级的土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润，便土地上，因不同生产率而产生的归土地所有者占有的超额利润，便是级差地租。
是级差地租。
垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。
垄断垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。
垄断地租的形成，除了土地产权垄断以外，还有某些土地具有特殊的自地租的形成，除了土地产权垄断以外，还有某些土地具有特殊的自然条件而形成，如受产地、自然环境和自然资源影响，能产名贵优然条件而形成，如受产地、自然环境和自然资源影响，能产名贵优质酒，酒的价格由购买者的购买欲和支付能力决定，是一种垄断价质酒，酒的价格由购买者的购买欲和支付能力决定，是一种垄断价格。
格。
（二）
（二）地价理论地价理论1.1.马克思的地价理论马克思的地价理论按照马克思的劳动价值论，土地是没有价值的，因为土地按照马克思的劳动价值论，土地是没有价值的，因为土地不是劳动的产物。
不是劳动的产物。
地价不是土地的购买价格，而是土地地租的资本化。
地价不是土地的购买价格，而是土地地租的资本化。
没有开垦的土地是自然物，不是劳动产品，没有任何价值。
没有开垦的土地是自然物，不是劳动产品，没有任何价值。
同时马克思又指出：
同时马克思又指出：
“价格形式不允许价格和价值之间的量价格形式不允许价格和价值之间的量的不一致，也就是价值量和它的货币表现之间的量的不一致而且的不一致，也就是价值量和它的货币表现之间的量的不一致而且能够包含一个绝对的矛盾，以致货币虽然只是商品的价值形式，能够包含一个绝对的矛盾，以致货币虽然只是商品的价值形式，但价格完全可以不再表现价值。
但价格完全可以不再表现价值。
有些东西本身并不是商品，例如良有些东西本身并不是商品，例如良心、名誉等等，但是也可以出卖，通过赋予它们的价格，取得商品心、名誉等等，但是也可以出卖，通过赋予它们的价格，取得商品的形式，的形式，因此，没有价值的东西在形式上可以具有价格。
在这里，因此，没有价值的东西在形式上可以具有价格。
在这里，价格表现是虚幻的，就像数学中的某些数字一样。
价格表现是虚幻的，就像数学中的某些数字一样。
”（资本论资本论法文版法文版82页页83页）。
页）。
2.2.效用价值理论学说效用价值理论学说效用价值是资产阶级经济学家萨伊的理效用价值是资产阶级经济学家萨伊的理论，论，1818世纪被马克思、恩格斯批判，因为它与世纪被马克思、恩格斯批判，因为它与劳动价值论对立。
劳动价值论对立。
但是今天我们必须认识世界上还有一类资但是今天我们必须认识世界上还有一类资源资产，它并没有经过劳动创造，而是大自然源资产，它并没有经过劳动创造，而是大自然形成，但它有使用价值，而且对人类使用价值形成，但它有使用价值，而且对人类使用价值巨大。
巨大。
土地也属于自然资源。
土地也属于自然资源。
3.3.地价的基本特征地价的基本特征1.1.地价是地租的资本化；地价是地租的资本化；2.2.地价是权益价格；地价是权益价格；3.3.土地具有增值性；土地具有增值性；4.4.地价与土地用途相关；地价与土地用途相关；5.5.地价具有个别性。
地价具有个别性。
三、土地使用权三、土地使用权在我国，城市的土地所有权属于国家。
农在我国，城市的土地所有权属于国家。
农村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
宅基国家所有的以外，属于农民集体所有。
宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
地和自留地、自留山属于农民集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转，国有集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。
土地所有权也不能进入房地产市场流转。
我国的土地所有权与使用权可以分离，土我国的土地所有权与使用权可以分离，土地使用权可以拥有和转让。
因此，我们所讲地使用权可以拥有和转让。
因此，我们所讲的地价，是土地使用权价格。
的地价，是土地使用权价格。
土地使用权出让是指国家以所有者身份土地使用权出让是指国家以所有者身份将使用权在一定年限内让于使用者，并由将使用权在一定年限内让于使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
的行为。
土地使用权出让可以采用协议、招标、土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式。
拍卖三种方式。
土地使用权出让最高年限按下列用途确土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
定：
1.居民用地居民用地70年；年；2.工业用地工业用地50年；年；3.教育、科技、文化、卫生体育用地教育、科技、文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者年；综合或者其他用地其他用地50年。
年。
四、建筑物的概念及其分类四、建筑物的概念及其分类建筑物是人们为达到某些特定目的，经建筑物是人们为达到某些特定目的，经勘查、设计和工程施工而建成的物体，由于勘查、设计和工程施工而建成的物体，由于其给人的美观感觉而称为空间艺术。
其给人的美观感觉而称为空间艺术。
按其用途和内部有无空间，建筑物划分按其用途和内部有无空间，建筑物划分为房屋与构筑物两大类。
为房屋与构筑物两大类。
由于这两大类的用途有明显区别，所以，由于这两大类的用途有明显区别，所以，我们要分别讲述：
我们要分别讲述：
（一）房屋
（一）房屋房屋是指供人居住、生产、工作、学习房屋是指供人居住、生产、工作、学习和其他社会活动，以及储藏物品的土木工程和其他社会活动，以及储藏物品的土木工程建筑。
建筑。
房屋一般由基础、墙、门、窗、栋梁和房屋一般由基础、墙、门、窗、栋梁和屋顶等主要部件构成。
屋顶等主要部件构成。
房屋的基础施工示意图承载建筑物的没有经过人加工的自然地承载建筑物的没有经过人加工的自然地面就称为地基。
面就称为地基。
但是，自然的表面的坚实程度是不同的，如但是，自然的表面的坚实程度是不同的，如山地与平原就不同，粘土与沙土就不同。
另山地与平原就不同，粘土与沙土就不同。
另外，建筑物的重量不同，对地基的压力也不外，建筑物的重量不同，对地基的压力也不同。
建几十层高楼与修一栋平房的地基要求同。
建几十层高楼与修一栋平房的地基要求差距很大。
所以，工程设计就要求人工修建差距很大。
所以，工程设计就要求人工修建基础，以弥补自然地基的承载力。
基础，以弥补自然地基的承载力。
人工开挖又加工修建的墙以下部分，就称为基础。
人工开挖又加工修建的墙以下部分，就称为基础。
注意，基础以下没有经过人的加工，大自然形注意，基础以下没有经过人的加工，大自然形成的承载建筑物的土地，称为地基。
成的承载建筑物的土地，称为地基。
人们修建基础的目的是增加地基的承载力，人们修建基础的目的是增加地基的承载力，防止建筑物下沉。
防止建筑物下沉。
如果建筑物特别重，修建基础达不到要如果建筑物特别重，修建基础达不到要求，那就要实施打桩工程。
求，那就要实施打桩工程。
地面地面地面地面地基地基基础基础打桩工程示意图地面地面岩石层岩石层墙体施
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