物业服务项目定位1.docx
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物业服务项目定位1
项目的定位
一、太阳城一期柏林公园项目概况
1、项目总概况
案名
荆州太阳城一期柏林公园
交房期限
xx年3月18日
占地面积
16168.66㎡
总建筑面积
72703.48㎡
建筑密度
30.1%
容积率
1.46
建筑栋数
17栋
绿化率
35%
2、建筑物清单：
序号
产品名称
层数
单元
户数
总建筑面积
基地面积
户数比
楼号
A
联排别墅
2.5F
2
18
3596.16
1449.17
3.80%
12B\12C\
B
叠拼别墅
4F
6
24
3950.88
1194
5.06%
8
C
情景洋房
6F
21
252
29541.12
4923.52
53.16%
1\2\3A\3B\5\6
D
花园洋房
4.5F
13
116
16039.92
3806.14
24.47%
7\9\10\11\15\20
E
电梯高层
11.5F
2
64
9606.4
1703.2
13.50%
18\19
F
商业
2F
6775
3519
G
会所
3F
3194
1022.23
总计
44
474
72703.48
17617.26
100%
3、住宅楼栋统计表
序号
楼号
类型
单元数
户数
总建筑面积
户型/平均面积
1
1#
情景洋房
4
48
6115.84㎡
B10/127.41㎡
2
2#
情景洋房
4
48
5774.32㎡
B4/120.30㎡
3
3A#
情景洋房
3
36
3460.5㎡
A3/96.13㎡
4
3B#
情景洋房
2
24
3248㎡
B16/135㎡
5
5#
情景洋房
3
36
3714㎡
B1/103㎡
6
6#
情景洋房
5
60
7323㎡
B7/122㎡
7
7#
花园洋房
2
18
837㎡
C-150㎡/C-158㎡
8
8#
叠拼别墅
6
24
3950.88㎡
G/164.62㎡
9
9#
花园洋房
2
16
837㎡
C-150㎡/C-158㎡
10
10#
花园洋房
3
28
3692.36㎡
C-150㎡/C-158㎡
11
11#
花园洋房
2
18
2433.8㎡
C-150㎡/C-158㎡
12
12B#
联排别墅
1
9
D9/D10/D12
13
12C#
联排别墅
1
9
D10/D12/D13
14
15#
花园洋房
2
18
2433.80㎡
C-150㎡/C-158㎡
15
18#
电梯高层
1
32
4803.2
E3/150.1㎡
16
19#
电梯高层
1
32
4803.2
E3/150.1㎡
17
20#
花园洋房
2
18
2433.8㎡
C-150㎡/C-158㎡
总计
44
474
72703.48
二、柏林公园项目特点
1.项目特点
1）柏林公园是太阳城四期中的首期，开发商和业主对物业管理的预期值相对较高；
2）柏林公园建筑形式多样，高档别墅与公寓、洋房、小高层都有；
3）周边存在其他多个规划档次较低、无物业管理小区建筑，环境较复杂；
4）二期和三期紧随其后开发，对小区管理中的安全和环境造成一定影响；
5）小区配套设施多，智能化设施和景观维护任务大；
6）小区业主层次较高，对物业管理的需求和要求都相对较高…
2.业主需求分析
根据对柏林公园已购房业主的书面调查和分析[样本数100/集中于情景与花园]，业主存在以下需求：
1）普遍关注居住安全，调查中关注率为100%。
2）普遍对环境卫生重视，调查中关注率为100%。
3）对物业管理不是很了解，概念较模糊，但是了解物业管理对居住质量的作用。
4）对物业公司要求较高，希望从业人员服务意识强，希望物业公司与业主积极沟通，普遍不能容忍物业管理人员态度不好。
5）绝大多数业主购房为自住，以中青年人为主，有60岁以上老年人家庭仅为30%。
6）68%的家庭有小孩，并赞同物业公司提供有助孩子成长的各种服务。
7）大多数业主计划投入5-10万元进行家庭装修，并计划聘请知名装修公司。
8）样本调查显示超过30%的业主拥有家庭轿车，46.2的业主拥有摩托车，
21%的业主有自行车。
9）80%的业主赞成按季度交纳物业管理费用，普遍只接受0.5~1.00元之间的物业管理费标准。
10）对公交问题的关注率为70%。
11）85%的业主愿意接受收费合理的会所服务。
12）大多数业主希望提供人性化服务和良好的社区文化。
3.业主需求分析图表
4.业主构成情况图表（截止10月25日已售统计）
[样本数258（情景162户/花园81户/叠拼3户/联排3户/商业9户）]
附：
问卷结果统计表
问卷结果统计表
问卷数量：
100份共4页
题号
内容
选项及结果
备注
1
您对“接受物业管理服务也是一种消费”所持态度：
A
理解并赞同
97%
B
不太理解
1%
C
其他看法
0%
2
您是否了解《物业管理条例》以及其中关于业主的权利义务和业主委员会的作用：
A
很了解
40%
B
有一点了解但不全面
70%
C
不了解
28%
3
您是否有意愿成为一位业主委员会成员：
A
比较想
21%
B
不想
7%
C
我没有时间但有意愿
32%
D
我还不了解
18%
E
想
15%
4
您理解物业管理对您居住生活质量和房屋保值增值所起的作用吗？
A
基本理解
51%
B
理解
35%
C
非常理解
15%
D
其他看法
0%
5
您重视的物业管理服务项目有：
A
安全保卫
97%
B
绿化与卫生
93%
C
社区活动
37%
D
维修效率
61%
E
投诉回访效率及质量
58%
F
管家的作用
23%
G
公共服务以外的收费服务项目的补充
21%
H
力所能及的细节服务
41%
I
会所服务与配套商业
28%
J
交通与秩序
59%
6
您希望物业公司提供的个性化服务项目有：
A
代请保姆
20%
B
家政服务
51%
C
上门维修
63%
D
代交水电气费用
42%
E
代租房屋
15%
F
介绍装修队
17%
7
您希望您所聘请的物业管理单位除了专业以外还应具备的素质有：
A
服务意识
69%
B
沟通能力
42%
C
公平、公正、透明的服务
66%
D
友善和亲和力
52%
题号
内容
选项及结果
备注
E
遵纪守法
44%
F
微笑服务
35%
G
礼貌
42%
H
恭谦
20%
I
文明
49%
8
您赞同的物业公司与业主的沟通方式有：
A
沟通会
51%
B
电话沟通
42%
C
家访式沟通
18%
D
问卷调查
24%
E
信件
10%
F
意见箱
25%
G
网络论坛
27%
9
您是否喜欢群体活动：
A
不喜欢
4%
B
比较喜欢
42%
C
还可以
30%
D
只参加喜欢的活动
24&
10
您偏向喜欢的社区活动：
A
健康方向
58%
B
有关老人和儿童的
27%
C
知识讲座
23%
D
全体业主参与的竞技项目
21%
E
露天电影
11%
F
露天演出
13%
G
沟通联谊
30%
H
适当的旅游组织
55%
11
闲暇时是否愿意到会所消遣：
A
通常会
42%
B
不一定
3%
C
看具体情况
52%
12
以下您希望参与的活动有：
A
聚餐
25%
B
联谊酒会
35%
C
参观
21%
D
旅游
65%
E
冒险和探险
30%
F
挑战性的活动
17%
G
竞技比赛
28%
13
您需要什么样的会所设施和服务：
A
室内恒温游泳馆
70%
B
室内网球
31%
C
乒乓球
45%
D
台球
24%
E
棋牌室
30%
F
咖啡茶艺
31%
G
健身房
52%
H
跳操房
21%
I
图书室
46%
题号
内容
选项及结果
备注
J
其他：
篮球场
7%
14
您希望小区具有什么样的配套设施：
A
菜场
55%
B
超市
90%
C
餐厅
51%
D
幼儿园
45%
E
邮政点
35%
F
银行
72%
G
美容院
32%
H
书市
2%
15
您在太阳城的购房目的：
A
居住
92%
B
投资
6%
C
其他
4%
16
您入住时有小孩同住吗：
A
有0-4岁幼儿
23%
B
有4-10岁儿童
8%
C
有10-15岁孩子
24%
D
有15岁以上孩子
17%
17
您希望我们为孩子成长提供的服务：
A
英语班
45%
B
书画班
28%
C
钢琴小提琴班
24%
D
舞蹈班
21%
E
考前辅导班
15%
18
您入住以后是否有老人同住：
A
没有老人同住
54%
B
有老人同住，老人年龄
30%
50~72岁
19
您希望为老人提供的服务有：
A
上门体检及家庭医生服务
34%
B
健康相关讲座
24%
C
老年团体活动
42%
20
您考虑对所购房屋装修的投入：
A
3万元以下
10%
B
3-5万元之间
28%
C
5-10万元之间
42%
D
10万元以上
10%
E
20万元以上
1%
21
您考虑选择装修单位的性质：
A
自己找的装修人员
25%
B
装修公司
38%
C
知名装修公司
30%
22
您在处理您顾请的装修公司与物业公司在装修管理中矛盾的立场
A
倾向装修公司
3%
B
倾向物业公司
7%
C
就事论事
70%
D
中立
10%
23
您希望物业公司的各种个性化服务收费采用什么结算方式
A
现金直接支付
39%
B
签单记账后月结
51%
C
其他
0%
24
您是否同意小区内白天持续播放背景音乐：
A
同意
23%
B
不同意
11%
题号
内容
选项及结果
备注
C
无所谓
13%
D
按时间段播放较好
62%
25
您拥有的交通工具情况
A
家用轿车
30%
B
摩托车
40%
C
助力车
9%
D
自行车
20%
26
您所能接受的物业管理费标准
（每平米/月）：
A
0．5-0．6元
72%
B
0.6-0.8元
10.%
C
0.8-1.00元
8%
D
1.00-1.2元
3%
27
您所愿意采纳的物业管理费用的交纳形式是：
A
按季交纳
61%
B
物业公司上门收取
11%
C
按年交纳
30%
D
其他
2%
银行卡
28
您对未来太阳城物业管理服务方面最关注的事情是什么？
A
合理收费
12%
B
安全卫生
98%
C
绿化
96%
E
人文服务
15%
F
交通秩序
22%
G
安静宁静的环境
18%
H
家政服务
10%
I
服务质量和态度
9%
29
目前您对太阳城最关心的问题：
A
建成后实际是否与宣传效果一致
98%
B
按期交房
86%
C
质量问题
98%
D
公共交通问题
68%
E
有无运动场所
42%
F
水系维护和污染问题
25%
30
您对太阳城会所方面的详细建议和意见？
A
收费合理
85%
B
保持会所功能不变
12%
C
收费与免费服务相结合
8%
31
您估计您对于物业管理工作中最不能容忍的事情是什么？
A
乱收费
23%
B
与业主发生争吵,服务态度不好
86%
C
不能兑现承诺
62%
D
保安素质
40%
E
无法沟通
20%
32
您的其他的建议和意见：
A
人性化服务
58%
B
公共设施齐全
23%
C
提高从业人员素质
25%
D
致力与社区文化氛围建设
68%
E
电话沟通和交流
25%
F
最好同意安装太阳能热水器
3%
统计制表：
2004/11/25
三、本地住宅小区物业管理概况
统计小区
观邸
荆州花园
富怡雅园
丽景佳园
三进花园
荣鑫花园
建筑面积
5.3万㎡
一期约7万㎡
5.3万㎡
一期6.5万㎡
3.8万㎡
8万㎡
物管单位
戴德梁行顾问
吉舜物业公司管
理/中航物业顾问
馨苑物业公司管理
丽岛物业公司管
理
住建物业公司管
理
荣鑫物业公司管
理
户型分类
叠拼5栋/联排
18栋/商业一栋
/建面3000㎡/
会所2个
11栋多层/商业门面
11栋小高层
21栋/包括联排、小高层
6栋八层建筑，/17单元
15栋多层
栋/户数
308户
11栋住宅
11栋/312户
一期11栋
6栋/200多户
15栋466户
物管费标准
叠拼0.6/联排
0.8/商业1.2
多层0.5/商业1.00/
入伙时预收半年费用
全部为0.5
联排1.4/小高层
1.00
多层0.4/商业门面80元/月（三包
保洁费）
多层0.4/邻街商业门面0.8/小区
内的商业门面0.6
三车收费
自行车20元/
月，摩托车30
元/月，汽车90
元/月
提供看管服务暂不收费
汽车80元/月摩托车自行车免费/卖断车位不收费
汽车120元/月，
摩托车20元/月，
自行车8元/月
汽车地下200元/
月、室外180元/
月、自行车8元/
月、摩托车20元/月（室外集中停放）。
汽车80元/月，摩
托车20元/月，自
行车8元/月。
汽车占30%，摩托占30~40%，自行车占90%
管理方式
全封闭式管理
暂为开放式管理拟按封闭式管理
全封闭式管理
拟全封闭式管理
全封闭式管理，1
个大门，保安三班制。
全封闭式管理，2
个消防通道，1个大门
垃圾清运
小区内设置垃圾箱，分上午中午下午三个时段由物业公司清运出小区
因市环卫部门未在该区设置垃圾中转站，现由物业公司集中收集回填建筑工地，楼道损坏由开发商补贴。
由保洁员入栋每天下午收集袋装垃圾到指定的位置，由环卫部门每天早上下午各一次清运，
40元/车。
正在开发中
每个门栋口设置垃圾箱，一天一次向垃圾中转站清运，路面垃圾一天打扫两次。
两栋楼共用一个建筑垃圾箱，每单元1个垃圾箱，夏季一天两次清运，其余季节一天一次清运，生活垃圾早上清运，建筑垃圾电话联系环卫
部门来清。
会所
2个
正在修建
1个，对外承包经营超市、美容、美发、棋牌室。
1个
1个会所200㎡，由物业自行组织管理，面向本小区
业主。
非赢利性。
1个会所，产权归开发商，对外承包经营，提供住宿和
各种娱乐。
管理处人数和组织结构
正在筹建
9人，一个顾问经理，一个主任，一个经理，二个事务管理员，二个财务人员，一个工程主管，一个保安主
管。
4人，1个经理，1个财务人员，公共设施及房屋部人员
2人。
6名保洁员，
10名保安员。
正在筹建
物业管理人员共
23人
暂无
业主1000元，装
业主1000元，装修
暂无
装修押金1000元/
修单位1000元，
单位1000元，出入
户，2元/㎡的垃圾
垃圾清运费
证限期二个月使用
清运费，一天一清
装修费用收取标准与退还条件
250~350元，
出入证25元/证，
装修许可证5元/
20元/证。
运，楼道损坏由开发商补贴。
证。
暂无
三个月后无质量
竣工验收后无息退
暂无
问题无息退还
还
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