房地产法第一二章.ppt

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房房地地产产法法上上编编第一章第一章房地产与房地产法概说房地产与房地产法概说第一节第一节房地产与房地产业房地产与房地产业第二节第二节房地产法基本问题房地产法基本问题第三节第三节我国房地产法的演化与健全我国房地产法的演化与健全第二章第二章房地产财产权房地产财产权第一节第一节房地产财产权简要梳理房地产财产权简要梳理第二节第二节土地财产权土地财产权第三节第三节房屋财产权房屋财产权第三章第三章房地产登记房地产登记第一节第一节不动产物权变动与房地产登记模式不动产物权变动与房地产登记模式第二节第二节我国现行法规制下的房地产登记我国现行法规制下的房地产登记第三节第三节农民集体土地与其上的房屋登记问题农民集体土地与其上的房屋登记问题中中编编第四章第四章房地产开发用地房地产开发用地第一节第一节房地产开发用地的基本问题房地产开发用地的基本问题第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度第五章第五章房地产开发房地产开发第一节第一节房地产开发的基本问题房地产开发的基本问题第二节第二节房地产开发企业房地产开发企业第三节第三节房地产合作开发房地产合作开发第六章第六章房地产交易房地产交易第一节第一节房地产交易的概念与基本原则房地产交易的概念与基本原则第二节房地产转让第二节房地产转让第三节第三节房地产抵押及相关制度房地产抵押及相关制度第四节第四节房地产使用权的转移房地产使用权的转移第七章第七章房地产服务房地产服务第一节第一节房地产中介服务房地产中介服务第二节第二节物业服务物业服务第八章第八章房地产征收房地产征收第一节第一节不动产征收基本法律问题不动产征收基本法律问题第二节第二节土地征收土地征收第三节第三节房屋拆迁房屋拆迁下下编编第九章第九章房地产社会保障房地产社会保障第一节第一节房地产社会保障概说房地产社会保障概说第二节第二节国内外房地产社会保障制度概说国内外房地产社会保障制度概说第三节第三节我国农村房地产社会保障法律问题我国农村房地产社会保障法律问题第四节第四节我国房地产社会保障制度的完善我国房地产社会保障制度的完善第十章第十章房地产行政管理房地产行政管理第一节第一节房地产行政管理概述房地产行政管理概述第二节第二节我国房地产行政管理体系与基本内容我国房地产行政管理体系与基本内容第三节第三节我国现行房地产行政管理存在的问题及完善建议我国现行房地产行政管理存在的问题及完善建议第十一章第十一章房地产税收房地产税收第一节第一节房地产税收基本知识房地产税收基本知识第二节第二节土地税土地税第三节第三节房产税房产税第四节第四节我国现行房地产税制思考我国现行房地产税制思考第十二章第十二章房地产纠纷与解决房地产纠纷与解决第一节第一节房地产纠纷房地产纠纷第二节第二节房地产纠纷的解决房地产纠纷的解决第一章房地产与房地产法概说第一节房地产与房地产业一、不动产与房地产

（一）不动产1、不动产与动产物的二元划分物，可以从不同角度进行分类。

物最重要的分类是动产与不动产。

目前，对不动产的内涵理解主要包括三项：

第一，以物能否实现物理意义上的移动为标准，凡在空间上占有固定位置，不能移动或移动后会损害其经济价值的物为不动产，如土地及其定着物等。

第二，从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产，如耕作用的家畜、农具，出租房屋用的浴缸。

第三，以不动产为标的的权利，如地上权、地役权等。

2、我国法律规定及学者建议动产与不动产的划分方法，在我国长期以来没有得到应有的重视。

改革开放以来，1982年3月我国民事诉讼法（试行）第30条中首次出现了“不动产”的表述。

自1986年的民法通则确认不动产与动产的划分之后，此种物的分类愈来愈受到重视。

1995年的担保法第92条界定了不动产的范围，“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。

本法所称动产是指不动产以外的物。

”2001年的物权法（征求意见稿）第2条规定的不动产包括“土地、建筑物等土地附着物”。

3、对不动产的进一步理解对不动产的理解与界定，我们认为：

第一，不动产概念的表述应综合采用列举式与概括式，以使对不动产的认识处于一种开放状态。

第二，在坚持物理标准，不可移动性这一基本思路来判定不动产的基础上，有必要辅之以登记标准，将须以登记为物权变动公示方法的某些动产也纳入到不动产之中。

（二）房地产1、对房地产概念的理解我国现行法未规定房地产法的概念

（1）房地产一词的源起房地产这一术语应当是我国现代城市经济的产物，房地产一词本为经济学上的概念，后被广泛用于我国内地和香港、澳门两地。

（2）何谓房地产.房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。

房地产这个复合概念有两个鲜明特点：

一是房和地在物态上的不可分性；二是物态上的不可分性导致衍生权利的耦合性。

2、房屋城市房地产管理法第2条从广义上界定了房屋的概念，即“土地上的房屋等建筑物及构筑物”。

房屋应指土地之上的建筑物、构筑物及其附属设施。

3、土地根据土地管理法第4条的规定，我国将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。

土地是一个自然综合体，指具有四至范围的地球表面以及地面上空及地下，包括各种类型的土地。

（三）房地产的属性1.房地产的自然属性2.房地产的经济属性3.房地产的法律属性4.房地产的社会属性二、房地产业

（一）房地产业的含义

（二）房地产业的特征1.房地产业开发经营的对象具有特殊性2.房地产业具有先导性3.房地产业具有地域性4.房地产业投资大、周期长、收益大、风险大5.房地产业具有较强的国家干预性6.房地产业的发展具有周期性三、房地产市场

（一）房地产市场的含义与特征1非“物流”性2客体的特殊性3地域性4不完全竞争性

（二）房地产市场类型1房地产一级市场2房地产二级市场3房地产三级市场这三种市场类型相互影响，相互促进，形成土地出让、房地产零售、调剂三种市场形态。

其中，一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向和制约的作用。

二、三级市场是一级市场的延伸和扩展，是多主体的竞争市场，起繁荣和促进市场发育的作用。

一级市场的垄断性和二、三级市场的竞争性，形成了我国社会主义市场经济下房地产市场的主要模式。

第二节房地产法基本问题一、房地产法的概念与调整对象

（一）房地产法的概念与特征房地产法是调整中华人民共和国领域内所有房地产关系的法律规范的总称。

1房地产法的不可分割性2房地产法的综合性3房地产法调整范围的广泛性4.房地产法调整手段的国家干预性

（二）房地产法的调整对象1.房地产民事关系2.房地产行政关系3.房地产社会保障关系房地产法应以调整房地产民事关系为主。

二、房地产法的渊源和体系

（一）房地产法的渊源1、宪法中的房地产规范2、基本法中的房地产规范3、国务院制定的行政法规中的房地产规范4、国务院所属各部、委发布的部门规章中的房地产规范5、地方性法规中的房地产规范6、最高人民法院有关房地产的司法解释和具有指导性的指示7、政策性规范8、房地产习惯

（二）房地产法的体系1.法理上的理解2.房地产法体系不同观点纷争及应关注的几个问题关于我国的房地产法体系，学术界存在争议。

理解房地产法体系，以下三个问题应该关注：

第一，房地产法体系不同于房地产立法体系。

第二，要构建城乡统筹，既覆盖城市，又涵摄农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一。

第三，要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用。

三、房地产法律关系

（一）房地产法律关系的概念与特征1、房地产法律关系中的客体具有特殊性2、房地产法律关系一般为要式法律关系3、房地产法律关系以民事法律关系为主要特性

（二）房地产法律关系的要素1、房地产法律关系的主体

（1）国家。

（2）集体组织。

（3）法人和其他组织。

（4）自然人。

2、房地产法律关系的客体3、房地产法律关系的内容第三节我国房地产法的演化与健全一、我国房地产法演化简要概说

（一）我国房地产法的产生与发展

（二）新中国房地产法发展概说1.19491978年初步发展期与停滞期。

2.19781994年复苏与发展期。

（1）1978年至宪法修正案出台之前

（2）宪法修正案出台至城市房地产管理法出台3.1994年2007年转轨变型期。

4.2007年修正完善期。

物权法的出台为我国未来房地产法的走向与发展带来重大影响。

二、我国房地产法的健全本章小结房地产是不动产，是不动产的下位概念，是指建设用地和其上之房屋，以及建设用地和房屋衍生的房地产权益；房地产业，是从事房地产开发、经营、服务和管理的行业，房地产业属于第三产业，在我国它既是基础产业，也是支柱产业；我国的房地产市场分为三级市场形态，即房地产一级、二级和三级市场。

房地产法是国家制定或认可的调整房地产开发与交易、经营与服务等过程中所发生的房地产关系的法律规范的总称，具有不可分割性、综合性、调整范围的广泛性以及调整手段的国家干预性等特征。

我国的房地产法以调整房地产民事关系为主，兼顾房地产行政关系和社会保障关系。

新中国成立以来，我国的房地产立法经历了初步发展与停滞期、复苏与发展期、转轨变型期和修正完善期，物权法的出台为房地产立法的健全提供了整合的契机。

未来的房地产法应以民事立法为指引，主导思想应从以往的注重管理型立法转向对房地产民事权利的确认和保护，并正确处理房地产立法与房地产政策的关系。

思考题1、如何理解房地产与不动产的含义。

2、简述我国房地产市场的类型与相互关系。

3、试述我国房地产法的概念与调整对象。

4、简答我国房地产法律关系的主体。

5、谈谈你对健全我国房地产法的设想。

第二章房地产财产权第一节房地产财产权简要梳理一、房地产财产权概念与体系房地产财产权，是以房地产财产利益为直接内容的财产权利，包括房屋财产权和土地财产权。

房地产财产权主要包括两大类：

房地产物权与房地产债权。

此外，还包括房地产继承权、房地产知识产权等其它财产权利。

二、房地产物权与房地产债权

（一）房地产物权根据我国现行法的规定，我国的房地产物权主要由房地产所有权（如土地所有权、业主的建筑物区分所有权）和房地产他物权（如建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、房地产抵押权）组成。

（二）房地产债权房地产债权，是指房地产债权人享有的请求房地产债务人为特定行为的权利。

房地产债权具有债权的一般特征，如房地产债权为请求权、房地产债权为相对权、房地产债权具有平等性、房地产债权无排他性等。

第二节土地财产权一、概说土地财产权是以土地以及土地权利为客体，以财产利益为内容的民事权利。

就当今世界各国土地所有制的具体情况而言，大体可分这几种类型：

第一，“私主公辅”的土地所有制。

第二，土地国王所有制或土地国有制。

第三，社会主义土地公有制。

以我国为代表。

二、土地所有权

（一）我国土地所有权的归属：

国家所有与集体所有1、土地所有权在我国的历史演变

（1）我国历史上的土地所有制。

（2）新中国土地公有制的确立。

我国实行城乡二元结构，使农村和城市确立了两种不同法权形式的土地公有制。

农村为集体所有，城市为国家所有。

2、土地所有权的特征与效力范围

（1）土地所有权的概念与特征。

土地所有权，指土地所有人有权独占性地支配其所拥有的土地，并排除他人干涉的权利。

主体的特定性。

交易的禁止性。

权利归属的稳定性。

权能的分离性。

（2）土地所有权的效力范围。

3、土地所有权的保护

（二）国家土地所有权1、国家土地所有权的概念与特征

（1）主体的惟一性。

（2）权利的恒久性。

（3）客体的广泛性。

（4）非登记性。

2、国家土地所有权的性质国家土地所有权在性质上应属于民事权利。

3、国家土地所有权的范围

（1）城市土地。

（2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。

（3）推定为国家享有土地所有权的土地。

（三）农民集体土地所有权1、农民集体土地所有权的概念与特征

（1）主体为本集体成员。

（2）用途的限定性。

（3）权利变动的单向流动性。

2、农民集体土地所有权的范围

（1）农村和城市郊区除法律规定属于国家所有的一切土地。

（2）农村的宅基地、自留