房地产法课件3章.ppt

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第第三三章章房地产房地产开发开发用地用地第一节第一节建设用地使用权建设用地使用权出让法律制度出让法律制度一、土地使用权出让的法律一、土地使用权出让的法律依据依据国有土地使用权出让是实行土地有偿使国有土地使用权出让是实行土地有偿使用制度的核心，是宪法确立的土地使用权可用制度的核心，是宪法确立的土地使用权可依法转让原则的具体化。

依法转让原则的具体化。

中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法国务院的行政法规城镇国有土地使用权出国务院的行政法规城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让和转让暂行条例二、建设用地二、建设用地使用权出让的概念及特征使用权出让的概念及特征

（一）概念：

建设用地

（一）概念：

建设用地使用权出让，是使用权出让，是指指建设用地建设用地使用权使用权人依法对人依法对国家国家所有的土所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

施。

它反映了国家作为土地所有者与土地它反映了国家作为土地所有者与土地使用者之间的一种权利义务关系。

使用者之间的一种权利义务关系。

（二）

（二）特征特征11民事法律行为民事法律行为；2.2.设权行为设权行为;3.3.有偿行为有偿行为;4.4.附随特殊义务。

附随特殊义务。

三、建设用地土地使用权出让的范围三、建设用地土地使用权出让的范围土地使用权出让的范围包括空间地域土地使用权出让的范围包括空间地域范围、土地范围和建设项目范围。

范围、土地范围和建设项目范围。

根据城市房地产管理法第根据城市房地产管理法第22条规定，条规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，包括城市市区、近效区以及城市行划区，包括城市市区、近效区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

同时，根据城镇国有土地控制的区域。

同时，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第使用权出让和转让暂行条例第22条规定，条规定，土地使用权出让不及于地下资源、埋藏物土地使用权出让不及于地下资源、埋藏物和市政公用设施。

和市政公用设施。

土地使用权出让的土地范围，是指土地使用权出让的土地范围，是指土地使用权是在什么性质的土地范围内土地使用权是在什么性质的土地范围内进行。

我国实行土地公有，包括国家所进行。

我国实行土地公有，包括国家所有和集体所有两种形式。

根据有和集体所有两种形式。

根据城市房城市房地产管理法地产管理法第第22条和第条和第88条规定，条规定，土地土地使用权出让是在城市规划区国有土地范使用权出让是在城市规划区国有土地范围内进行，集体所有土地需经征用，转围内进行，集体所有土地需经征用，转为国有土地后方可出让。

为国有土地后方可出让。

土地使用权出让的建设项目范围土地使用权出让的建设项目范围由于我国采取由于我国采取出让出让和和划拨划拨两种方式供应土地，两种方式供应土地，所以，除依法可以采取划拨方式提供建设用地以所以，除依法可以采取划拨方式提供建设用地以外，一律应当采取出让方式。

根据城市房地产外，一律应当采取出让方式。

根据城市房地产管理法第管理法第2323条规定，对国家机关用地和军事机条规定，对国家机关用地和军事机关用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国关用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由县法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

除这些建设项目级以上人民政府依法批准划拨。

除这些建设项目外，其他建设用地如商业、旅游、娱乐、居住、外，其他建设用地如商业、旅游、娱乐、居住、工业等用地，原则上都应当采取出让建设用地。

工业等用地，原则上都应当采取出让建设用地。

四、四、土地使用权出让的批准权限土地使用权出让的批准权限城市房地产管理法第城市房地产管理法第1111条第条第1010款规定：

款规定：

“土地使用权出让，由市、县人民政府有土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

出让的每幅地块、计划、有步骤地进行。

出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定定，报经有批准权的人民政府批准后，由，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

市、县人民政府土地管理部门实施。

”五、五、土地使用权出让方式土地使用权出让方式出让方式是指国有土地的代表通过什出让方式是指国有土地的代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给一么形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。

因此，出让方式不涉及所出定的使用者。

因此，出让方式不涉及所出让土地的实质内容，而只表明以什么形式让土地的实质内容，而只表明以什么形式取得土地使用权。

按照城市房地产管理取得土地使用权。

按照城市房地产管理法第法第1212条的规定，条的规定，国有土地使用权的出国有土地使用权的出让方式有三种，即协议、招标、拍卖让方式有三种，即协议、招标、拍卖、挂、挂牌牌。

11协协议议协议也称私下协议。

协议出让指土地使协议也称私下协议。

协议出让指土地使用权的有意受让人用权的有意受让人直直接向国有土地的代表提接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

城镇国有土地出让和转让暂行条让方式。

城镇国有土地出让和转让暂行条例没有明确在什么情况下，什么地块采取例没有明确在什么情况下，什么地块采取协议方式。

由于协议方式出让土地使用权是协议方式。

由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引进竞争机制，往往双方协商的结果，没有引进竞争机制，往往价格较优惠，主观随意性较大，容易产生土价格较优惠，主观随意性较大，容易产生土地出让中不正之风，导致国有土地收益流失。

地出让中不正之风，导致国有土地收益流失。

22招招标标招标是指在指定的期限内，由符合招标是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以条件的单位或者个人以书面书面投标形式，投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者即土据一定的要求择优确定土地使用者即土地使用权受让人的出让方式。

招标方式地使用权受让人的出让方式。

招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

招标出让土地使用权，引进了市场等。

招标出让土地使用权，引进了市场机制，体现了商品交换原则。

机制，体现了商品交换原则。

33拍拍卖卖拍卖又称竞投，它是指土地所有者拍卖又称竞投，它是指土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得价高者得”的原则确定土地使用权受让的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

人的一种出让方式。

44挂牌挂牌出让人发布挂牌公告，按公告规定出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。

用者的民事法律行为。

六、土地使用权出让的年限六、土地使用权出让的年限土地使用权出让的年限，一般是指土地使用权出让的年限，一般是指国家将国有土地使用权一次性出让给土国家将国有土地使用权一次性出让给土地使用者，在法律、法规规定的最高年地使用者，在法律、法规规定的最高年限内，经双方约定，土地使用者可以使限内，经双方约定，土地使用者可以使用土地的年限。

城市房地产管理法用土地的年限。

城市房地产管理法第第1313条规定：

条规定：

土地使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限由国务院规定。

由国务院规定。

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第例第1212条规定，土地使用权出让最高年限条规定，土地使用权出让最高年限按用途不同分别为：

按用途不同分别为：

11居住用地居住用地7070年；年；22工业用地工业用地5050年；年；33，教育、科技、文化、卫生、体育用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年：

年：

44商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年；55综合或者其他用地综合或者其他用地5050年。

年。

土地使用权出让双方必须在上述年限内土地使用权出让双方必须在上述年限内约定出让土地使用权的年限，不能超出这个约定出让土地使用权的年限，不能超出这个界限。

土地使用权出让年限的计算，是从土界限。

土地使用权出让年限的计算，是从土地使用者地使用者领取土地使用证、取得土地使用权领取土地使用证、取得土地使用权时开始计算，不是从合同生效之日。

时开始计算，不是从合同生效之日。

建设用地使用权出让年限的届满和续展建设用地使用权出让年限的届满和续展1.1.住宅住宅建设用地使用权期间届满的，建设用地使用权期间届满的，自动自动续期；续期；2.2.非住宅建设用地使用权期间届满后的续非住宅建设用地使用权期间届满后的续期。

期。

城市房地产管理法城市房地产管理法2222条规定：

土地使条规定：

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，使用者需要继续使用土地的，应当至迟于应当至迟于届满前一年申请续期。

届满前一年申请续期。

七、建设用地使用权收回七、建设用地使用权收回1.1.使用者违反城市规划或出让合同规定开发利用土地，使用者违反城市规划或出让合同规定开发利用土地，被国家强制收回；被国家强制收回；（满一年未开发，征收（满一年未开发，征收20%20%一下闲一下闲置费，满两年未开发，收回。

）置费，满两年未开发，收回。

）2.2.土地使用权因土地使用权出让合同规定的土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用期限使用期限届满届满而终止而终止3.3.在土地使用权期满前，在土地使用权期满前，国家因社会公共利益的需要国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权而提前收回土地使用权4.4.为实施城市规划进行旧城区改造，需要使用土地的。

为实施城市规划进行旧城区改造，需要使用土地的。

第二节第二节建设用地使用权建设用地使用权划拨法律制度划拨法律制度一、国有土地使用权划拨的概念、特征一、国有土地使用权划拨的概念、特征

（一）概念：

（一）概念：

国有土地使用权的划拨，是指国有土地使用权的划拨，是指县县级以上级以上人民政府依法批准人民政府依法批准，在，在土地使用者缴纳补偿、土地使用者缴纳补偿、安置等费用安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得土地使用权，是出的行为。

以划拨方式取得土地使用权，是出让方式以外的另一种取得国有土地使用权的让方式以外的另一种取得国有土地使用权的方式。

方式。

（二）

（二）特特征征11划拨划拨建设用地使用权的建设用地使用权的标的限于国有标的限于国有土地土地；2.2.土地使用权划拨是一种土地使用权划拨是一种具体的行政具体的行政行为，行为，国家行使社会经济管理者的行政权