统筹工作时间表.docx
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统筹工作时间表
项目整体统筹工作计划总表
第一部分项目前阶段工作总结
（一）前期初步调研工作
序号
项目
工作容
时间
责任人
备注
■—
前期开展之初步调研工作
1、对区域宏观经济初步了解研究
2、对区域房地产市场初步了解研究
3、对区域商业地产.零售业市场初步了解研究
4、对区域土地市场进行初步调研分析
重点了解同类竞争性楼盘的工程进度、入市时机、价格水平、建筑结构与成本的关系论证，为后期地块规划提供参考依据
（二）项目前期调研工作
序号
项目
工作容
时间
责任人
备注
二
宏观市场研究
1、区域概况研究
1）历史沿革
2）自然地理与生态环境
3）自然资源与国土资源
2、区域宏观经济研究
1）区域经济现状
2）区域经济发展趋势
3）区域经济发展潜力
4）区域产业结构
3、区域消费力研究
1）社会零售总额分析
2）区域人口结构构成
3）区域消费力构成
4）区域消费水平及消费发展趋势
5）区域人口发展变化趋势
4、区域房地产市场研究
1）区域房地产市场现状
（1）住宅市场
（2）商业物业开发
2）区域房地产市场现状分析
3）区域房地产市场发展趋势以及潜力分析
序号
项目
工作容
时间
责任人
备注
三
1、项目区域结构与城市发展
1）公共设施状况
2）交通体系状况
3）道路状况、通行量
4）区域性质与功能特点
5）城市规划
2、项目土地条件调研
1）道路类别及交通状况
2）项目地块自然与社会条件分析
3）顾客是否容易达到商业区
4）周边环境和公建设施
5）项目周围经济条件分析
（三）项目策划工作
序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
备注
■—
项目策划
（一）项目整体策划
1、项目分析
2、项目SWOT分析
3、项目开发策略研究
（1）项目定位分析
（2）地块价值综合分析
（3）项目滚动开发策略
4、项目文化及产品文化定位
5、产品定位
（1）核心产品定位
（2）形式产品定位
（3）延伸产品定位
6、业态定位
7、价格定位
8、目标客户定位
9、总体规划思路
10、物业管理
11、项目经济分析
12、项目开发统筹计划书
13、项目管理构架及经营管理大纲
（四）项目规划设计及方案论证修改工作
序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
备注
■—
方案设计前准备工作
1、项目地块地质勘探
工程部
二
方案设计
1、方案初步设计
第一次方案讨论会
2、方案深入设计
第二次方案讨论会
3、方案成果
第三次方案讨论会
序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
备注
三
方案设计
1、设计图
1）区位图
2）总平面图（含公园的控规在）
3）总平面消防布置图
4）总平面人防布置图
5）标准层平面图
6）其它层平面图
7）立面图
8）剖面图
9）人行主出入口设计
10）车辆主出入口设计
11）设计说明方案
（二）效果图
1）总体效果
2）主要商业街效果图
3）大商业效果图
4）住宅效果图
5）公寓效果图
6）景观环境效果图
（五）方案报批
序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
备注
■—
方案报批
1、方案报批前政府公共关系设定
1）区域市政府主要领导
2）区域各主要职能部门
2、区域市政府、政府主要领导对项目方案的认可与论证
3、区域各相关职能部门对项目方案可行性论证
1）规划局2）消防
3）人防4）环保
5）水电、燃气6）国土局
7）建设委员会8）地质局
9）商贸局
工程部
-
方案报批论证修改
方案报批论证修改工作
第三部分项目工程进度统筹
序号
项目
容
负责人
工作周期
工作方式
备注
1
土建工程
（-）七通一平
（二）施工测量
A、轴线测量
B、髙程测量
沉降观测点确定
（三）围墙
（四）土方及护坡工程
A、人工挖土方
B、机械大开挖，人工修边坡
（五）桩基础工程
A、垫层
B、基础
C、打孔
D、打桩
（六）人防工程
施工单位
现场施
工
序号
项目
容
负责人
工作周期
工作方式
备注
2
地面建筑工程
（一）架空层工程
（二）标准层墙体工程
（三）钢筋混泥土工程
A、模板
B、混泥土
（四）防水工程
施工单位
（五）砌体工程
A、砖基础
B、砖、外墙
C、砌块墙
D、女儿墙及压顶
E、围墙及其他
F、砌石
（六）楼地面工程
A、垫层
B、楼地面整体面层、块料面层
C、砖砌阳台栏板
D、明沟、台阶
（七）商铺的建筑工程
现场施工
一序号
项目
容
负责人
工作周期
工作方式
备注
3
屋面工程
（一）瓦屋面或预制板屋面
（二）刚性防水屋面
（三）隔热层
施工单位
现场施工
按设计方案而定
4
装饰工程
（一）装饰工程
A、墙面
B、地面
C、顶棚
（二）外装饰工程
A.整体抹灰面层镶贴块料面层
C、涂料
D、外立面建筑细部处理
施工单位
现场施工
按设计方案而定
5
门窗工程
（一）门的安装
A、房门
B、户门
（二）窗的安装
A、窗户的款式、用料窗户的安全性能
施工单位
现场施工
按设计方案而定
序号
项目
容
负责人
工作周期
工作方式
备注
6
安装工程
（一）供水安装工程A、住宅供水系统安装
施工单位
现场施
工
单项工程可与土建
B、小区供水系统安装C、设备供水系统安装
（二）排水、排污安装工
A、住宅排水、排污工程
B、小区排水、排污工程
C、设备排污工程
（三）电气安装工程
A、供电系统安装工程
B、供气系统安装工程
（四）通讯安装工程
A、
B、有线
C、宽频
D、智能化系统
（五）消防工程
（六）电梯安装工程
同求位施中提匸要单目划田工，工项计纽。
施步施在工详交
一序号一
项目
容
负责人
工作周期
工作方式
备注
7
配套工程
（一）小区道路工程
A、车行道人行道
C、车行出入口
（二）区供排水工程
（三）区变电工程
（四）区路灯工程
（五）区公共设施
A、休闲区域
B、运动区域
C、其他
（六）区景观工程
（七）区绿化工程
A、公共休闲区域绿化小区外绿化工程
C、停车场的绿化工程
D、架空层的绿化工程
施工单位
现场施工
序号
项目
容
负责人
工作周期
工作方式
备注
8
附属工程
（一）拆除工程
A、外手脚架拆除
B、施工梯拆除
C、塔吊拆除
（二）室外环境细部处理
A、建筑外立面细部处
理
B、绿化带处理
C、建筑小品处理
D、地下设备铺盖处理
E、垃圾简处理
F、其他细部处理
（三）小区围墙工程
施工单位
现场施工
9
竣工验收
（一）工程竣工报告书
（二）工程竣工验收证明书
施工单位
报请验收
一序号
项目
容
负责人
工作周期
工作方式
备注
10
工程管理
（一）土建物料管理
A.制定工程中使用的物料及规格
B、土建物料质量控制
（二）施工过程监理
A、物业建筑施工计划
B、建筑过程施工监察
C、建造工艺质量检定
D、竣工验收
（三）施工问题跟进
监理单位
现场管理
1、建立完善的质量管理奖惩
2、提高建筑施工单位的质量意识
3、确定综合管理的组织模式、强化管理职能
第四部分协作单位招标
（一）装饰公司招标
序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
工作方式
备注
二
装饰公司招标
1、前期装饰公司选择
设案方计
2、装饰公司招标工作
展开
标书容
1）售楼处装修方案
2）各单元样板房装修
3）服务方式
4）装修费用预算
会议评审
3、装饰评标及方案修改
4、装饰公司确定
（二）园林公司招标
序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
工作方式
备注
三
园林公司招标
1、前期园林公司选择
委托已完成
设评案议
方计会审
2、园林公司招标工作展开
标书容
1）设计方案表现
2）文化象征表现
3）服务方式
4）园林设计及成本价格
3、园林方案评标及方案修改
4.园林公司确定及园林施工图设计
（三）模型公司招标
一序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
工作方式
备注
四
模型公司招标
1、前期模型公司选择
2、模型公司招标工作展开
1、标书容
1）技术标书部分
A满足技术文件制作工艺
B合理的施工程序
2、商务标书容
A项目制作预算
B所附合同草案
3、模型方案评标及方案修改
4、模型公司确定
（五）园林施工公司招标
一序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
工作方式
备注
五
园林施工公司招标
1、前期园林施工公司选择
实地考察
会议评审
2、模型公司招标工作展开
1、标书容
1）技术标书部分
A满足技术文件的施工工艺
B合理的施工程序
C完整的工程管理体系
2、商务标书容
A项目施工预算
B所附合同草案
C项目工程进度表
3、园林施工方案评标及方案修改
4、园林施工公司确定
（六）承建单位招标
序号
项目
工作目标
工作时间
责任人
工作方式
备注
■—
承建单位招标
1、标书容
1）预审承建商所提供的资料
A企业营业执照
B企业资质证书
C企业简介
D自有资金情况
E技术人员数量及等级
F自有施工机械设备
G承建的主要工程及质量
H现有的施工任务
2）标书审查及评标、开标
1）技术标书部分
A满足技术文件的施工工艺
B合理的施工程序
C完整的工程管理体系
3）商务标书
A项目施工预算
B所附合同草案
C项目工程进度表
工程部
实地考察会议评审
序号
项目
工作目标
责任人
工作时间
工作方式
备注
二
消防工程
选择与落实确定
工程部
会议评审
前期相关协作单位确定后，开始进场做前期施工准备工作。
强电工程
选择与落实确定
弱电工程
选择与落实确定
给排水工程
选择与落实确定
智能化管理工程
选择与落实确定
其它
选择与落实确定
（七）监理单位招标
一序号一
项目
工作目标
责任人
工作时间
工作方式
备注
七
监理单位招标
1、标书容及程序
1）建设项目工程监理报建登记
2）领取《工程监理招标申请书》
3）编制《工程监理招标文书》
4）发布《工程监理招标公告》
5）招标单位资格预审
6）确定评标决标小组成员
7）发布招标文件
8）招标答疑
9）召开开标会议
10）组织评标、初定中标单位
11）公布招标结果
12）签定工程监理合同
13）签发《中标通知书》
14）合同监证
工程部
会议评审
第五部分协作单位例会召开
序号
项目
容
责任人
工作周期
工作方式
备注
1
作会召协例的开
承建商、监理商与开发商对工程进度的对接会议
会议讨论
开发商严格制定出部认购前的工程进度，监理商进行监管，承建商进行保质施工
园林公司、监理商与开发商对园林工程进度的对接会议
会议讨论
开发商与代理商严格制定部认购前园林工程进度，园林公司监管施工工程质量
销售工作的对接会议
会议讨论
公司对销售问题进行会议讨论
项目各协作单位例会的召开
不定期举行
会议交流
集中了解各协作单位的工作进度以及存在的问题，并予以解决
与政府召开协作例会
不定期举行
会议交流
与政府进行沟通，解决实际问题
第六部分协作单位统筹
（一）广告统筹
序号
项目
容
任
责人
工作周期
工作方式
备注
1
广告公司工作计划
1、确定中心广告语
2、提交核心广告策略
3、提交VI系统样稿
4、提交LOGO样稿
5、提交阶段性推广计划
6、提交事件营销计划
7、提交软文思路
8、户外广告牌的选址及分析
9、影视系统的建议
10、分销场选址及装修建议
11、媒体组合建议
12、视觉冲击宣传载体的选择
13、礼品的设计
14、售楼处装修风格及布局建议
15、样板房装修风格建议
16、部认购前广告预算
广告公司
文案设计稿件
17.咨询展示会详细企划案
广告公司物料制作
序号
项目
容
责任人
工作周期
工作方式
备注
完成项目销售百问中涉及到广告的部分
文案
协助开发商项目销售
2
广告公司物料制作
1、宣传单
2、折页、DM
3、海报
4、户型单
5、手提袋
6、礼仪用品
7、项目说明书
8、邀请函
9、部分能指示牌
10、工作人员工作牌
1K部分展板及彩旗
12、客户登记本
广告公司
制作
以上物料是为咨询展示会作准备，同时也是正式销售时的销售物料
广告公司物料制作
序号
项目
容
责任人
工作周期
工作方式
备注
2
广告公司物料制作
1、合同书
2、售楼认购书
3、售楼文件袋
4、VIP卡及说明书
5、楼书
6、生活手册
7、VCD宣传资料
8、售楼处及分销场展板
9、售楼处及分销场挂旗
10、户外广告牌
11、公交站台广告
12、看楼车车体广告
13、报版广告稿
制作
以上物料是正式销售后需要的宣传物料以及销售物料，需保质按时完成其制作
14、软文文章
广告公司协助工作
序号
项目
容
责任人
工作周期
工作方式
备注
3
广告公司协助工作
装修方案评审
会议讨论
确定装修最终方案
模型方案评审
会议讨论
确定最终模型方
影视脚本作品评审
会议讨论
确定最终影视作品
咨询展示会方案汇报
汇报会
向开发商提交展示会详细方案及预算
咨询展示会展场布置
现场布置
经开发商验收
咨询展示会宣传
宣传
针对展示会宣传
咨询展示会物料准备
制作
协助开发商的物料准备
园林最终方案评审
会议讨论
确定最终方案并上报开发商
广告公司协助工作
序号
项目
容
责任人
工作周期
工作方式
备注
3
广告公司协助工作
承建商对接会议
开发商及所有项目协作单位
讨
议
会论
确定施工细节问题
园林施工对接会议
开发商及所有项目协作单位
会议讨论
确定施工细节问题
案文
制摄拍作
'影审
终品最作
刻接片剪视片影告
作制
刻量证质保接
3
（二）模型公司统筹模型公司工作统筹
序号
项目
容
责任人
工作周期
工作方式
备注
1
模型公司工作统筹
全套模型的设计方案及费用预算
模型公司
文案、效果图
进行设计并提供效果图和文案及预算
参与方案评审
会议审定
最终确定模型方案及费用预算
项目模型及一期部分户型的模型制作并安装
模型公司
制作安装
保证咨询展示会按时顺利进行
所有户型的模型制作并安装
制作安装
保证项目部认购时模型安装到位
模型的保养和维修
保养维修
协助项目销售
（三）装饰公司统筹
序号
项目
容
责任人
工作周期
工作方式
备注
1
装修公司工作统筹
主题讨论
文案、效果图
提交装修设计主题，并由各协作方讨论
提交主题及设计理念、服务套餐的具体实施方案并讨论
会议审定
讨论装修公司提交的各项方案的容
入围公司提交详细工作进度表及服务方式
文案
以文案形式提交
确定装饰公司及合约
会议
最终确定装修公司及合约
升级会员 