成都房地产市场走势分析报告.docx
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成都房地产市场走势分析报告
2004年成都房地产市场走势分析报告
纬联地产顾问（重庆）有限公司
策划中心/销售中心
2004-2-24
第一部分：
2003年成都房地产市场总体特征
1、成都房地产市场持续健康发展
2003年的成都房地产市场，呈现出开发规模稳步扩大、商品房销售持续走旺、房价稳中有涨的特征，共完成投资245.4亿元，占成都各项投资领域的20.7％；同时商品房销售面积达到966.35万平方米，比上年度增长18.5％，三年翻了一番，实现了整个行业对经济增长的推动作用。
2、民间投资不断增加
来自成都市统计局的数据显示，全年房地产开发投资达245.4亿元，其中，民间投资192.8亿元，占房地产开发投资的78.6％；商品房在建规模2717.46万平方米，同比增长22.4％。
其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别达到2234.1万平方米、70.83万平方米、323.5万平方米，规模在全国大中城市处于上游水平。
3、商品房销售持续走旺
成都的商品房销售，已连续几年保持旺盛的势头。
据了解，2000年成都商品房销售仅434万平方米，2003年一跃达到966.35万平方米，3年时间翻了一番多，商品房销售额达到202.58亿元，同比增长24.6％。
另据统计，97.4％的商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展的政策，已取得了卓越的成效。
4、房价稳中看涨
2003年的房价稳中看涨，全市含经济适用房在内的商品房平均房价2096元，与上年相比每平方米上涨103元，涨幅为5.1％。
导致房价上涨原因有三：
一是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本的提高导致开发成本的上升；二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化进程的加快，以及居民收入的提高等所带来的巨大消费需求；三是房屋自身品质的提高。
5、郊区楼盘热火朝天
2003年郊区（市）县房地产开发投资、商品房在建规模、销售面积分别占到全市总量的29.2％、37.4％、40.3％。
其中，尤以双流、龙泉、温江、郫县、新都、都江堰最为集中，约占郊区（市）县开发量的80％。
6、有效控制空置房
2003年的商品房统计数据显示，空置商品房得到了有效控制。
12月末，全市空置商品房213.22万平方米，比上年增长不到1个百分点，其中住宅、写字楼、商业营业用房分别空置130.34万平方米、16.86万平方米、43.06万平方米。
结合竣工和销售看，空置率（年底空置面积/三年竣工可出售、出租面积合计）处于7.6％的较低水平；按新口径计算空置率（年底空置面积/当年竣工可出售、出租面积+上年底空置面积）为17.3％，处于适量空置区间（15%~30%）的下限，这反映出成都房地产市场仍处于供求平衡、供销两旺的良性发展轨道。
[资料来源：
成都市统计局]
从以上统计资料中可以看出，2003年的成都房地产市场发展良好，呈现出供销两旺的局面，而住宅更是出现了较大的供应缺口。
据成都市房产管理局统计，2003年1－11月住宅供应面积（批准预售）为434.31万m2，同比增长13.54％；而销售面积达到560.76万m2，同比增长13.54％，供销比仅为0.775，供应缺口达到126万m2，住宅市场明显供不应求。
针对这种供销两旺的良好态势，本次市场调查的目的在于对2004年成都房地产市场走势的初步分析，调查的重点为2003年新推出楼盘的总体特征，以及较具代表性楼盘的个体特征。
第二部分：
2004年成都房地产市场走势分析
一、新盘上市时间
1、2003年新盘上市时间分布情况：
2、走势分析：
从上表可以看出，新盘的推盘时间受各种房地产展示会的影响，呈现出集中放量的趋势，年度内的三个开盘高峰期分别为3月（春交会及住博会）、6月（郊区房交会）和9月（房交会、住博会、住展会、住交会及商业地产节）。
“展会效应”导致了新盘的面市时间相对集中，展交会成为房地产营销推广的重点，尤其秋交会更是重中之重，从9月份开始就掀起了开盘的高潮。
据悉，今年即将上市的部分新楼盘在3月之前开盘的住宅项目为17个，占地面积1153亩；而6月份之后开盘的住宅项目总共为31个，占地面积达到7856亩。
3月份之前新亮相楼盘的占地总面积仅占6月份之后亮相楼盘的15%，占全年总量的比例甚至不到10%，可见2004年的大部分新盘仍将集中在下半年上市。
二、新盘区位分布
1、方位分布情况：
2003年新盘方位分布情况
位置
数量
比例
城中
33
18%
城东
13
7%
城南
26
15%
城西
50
28%
城北
17
9%
郊县
40
22%
合计
179
100%
2004年新盘（部分）方位分布情况
位置
数量
比例
城中
9
11%
城东
13
15%
城南
13
15%
城西
19
23%
城北
5
6%
郊县
25
30%
合计
84
100%
2、走势分析
☐郊县版块的比重将持续上升趋势。
“一主七卫”与“一小时都市圈”的大成都都市格局的初步形成对郊县房地产起到了非常大的促进作用。
☐城西的供应量略有下降，但是仍然占据主城区楼市的主导。
目前新开楼盘最集中的区域则是光华大道沿线和金沙片区。
☐城南因土地供应量的紧缩，呈现出向外拓展的趋势，而政府南迁工程的启动，则进一步带动了南沿线的土地开发升温。
☐城东的开发将会有较大幅度的提升，随着“城市向东发展”工程进度的加大，城东的开发规模以及楼盘档次都呈逐年上升趋势。
☐城北目前尚处于大规模的拆迁阶段，随着沙河改造工程的启动和城北旧城改造项目的动工，城北的楼市将会在未来几年内逐渐升温。
三、新盘环域分布（主城区）
1、环域分布情况
2003年新盘环域分布情况
位置
数量
比例
一环内
33
24%
一环至二环
37
27%
二环至三环
60
43%
三环外
9
6%
合计
139
100%
2004年新盘（部分）环域分布情况
位置
数量
比例
一环内
9
15%
一环至二环
19
32%
二环至三环
25
42%
三环外
6
10%
合计
59
100%
2、走势分析
2003年三环以内的楼盘比例占全部楼盘的70％，其中一至二环比例为27％，二至三环比例为43％。
据成都市房地产管理局统计，一至二环的商品房总体供应量近100万平方米，同比有所下降，然而其销售量却接近150万平方米，供销缺口很大。
鉴于目前成都市一至二环内的土地供应量严重不足，开发已经趋近饱和，二至三环必将成为供销的主力环域。
随着城市的向外扩展，以及交通情况的进一步改善，三环外的区域发展空间很大，供应量将呈逐年上升趋势。
四、新盘物业类型（主城区）
1、物业类型
2003年新盘物业类型构成情况
物业类型
数量
比例
多层
49
35%
小高层
50
36%
高层
22
16%
合计
139
100%
2004年新盘（部分）物业类型构成情况
物业类型
数量
比例
多层
21
38%
小高层
18
32%
高层
17
30%
合计
56
100%
2、走势分析
2003年的楼盘以小高层为主，占全部楼盘的42％，已经逐渐成为在售物业的主流；高层楼盘占据了18％的市场份额，主要分布在城中以及城南区域，这是受用地面积的限制以及土地成本的上涨所致；而多层虽然也占据了40％的比例，但是其分布区域主要是在城东以及郊县。
尤其是郊县的楼盘，近80％是以多层和别墅为主。
2004年这种趋势将会越演越烈，高层的比例将会进一步加大，其分布区域也将由城中逐渐向一环甚至二环拓展；大部分三环以内的住宅小区都采用纯小高层或者是小高层加多层的物业形态以提升容积率；而多层的分布区间则集中在三环外以及郊县区域。
可见，电梯公寓将成为成都市主城区住宅供应的主流。
五、主城区楼盘价格分布
1、总体价格分布
2、物业类型价格分布
2003年新盘不同物业类型价格分布
2004年新盘（部分）不同物业类型价格分布
3、分析
2003年成都主城区内楼盘的平均价格近60％是分布在2000－3000元/m2区间内，价位分布在3000－4000元/m2区间的楼盘比例为36％，可见中档价位的楼盘仍然占据了市场的主力。
2004年已知价格的部分楼盘中，价位分布在3000－4000元/m2区间的楼盘比例上升为55％，中高档住宅供应量有明显放大的趋势。
这一方面是因为土地价格和建材价格的上涨所导致的成本上涨，另一方面是受市场需求的拉动。
据成都市房地产管理局统计，2003年市区住宅在2700元/m2以上价位的交易面积上涨幅度较大，其中2700-3600元/m2区间价位的交易量上升最为明显，同比增长90.25％，3600-5000元/m2、5000元/m2以上价位也有不小的增幅，而价位在2000元/m2以下的住宅交易量却下降了55.28％。
这说明中高档住宅的市场需求非常旺盛。
第三部分：
各区域发展趋势分析
城东区域：
1、2004年部分新盘资料汇总
项目名称
位置
总占地
（亩）
物业类型
预计均价
面积
开盘时间
蜀都花园（5期）
城东双桥附近
156
高层
3400
80-160
春交会
东方明珠花园西区
建设北路二段
50
多层、小高层
2300
80-150
4月
梦追湾（暂定）
城东建华南巷
20
小高层
2800
70-130
7－8月
沙河新城（2期）
府青路二段18号
90
小高层
3000
70-210
8月
吉宝·希威（暂定）
顺江路
62
高层
4000
100-200
下半年
瀚林花园
八里小区二环路东一段
120
多层、小高层
2400
80-130
6月
中海·望江豪庭
九眼桥宇文里路
90
高层
3500以上
70-200
6－7月
青青河畔
顺江路22号
13
小高层
2900
45-153
2月
静居嘉苑
成仁路口
178
多层
2600
80-150
5月
百姓家园
联合小区沙河旁
25
多层、小高层
2200
50-120
12月
香江花园
老成仁路沙河公园对面
60
多层
2300
60-100
3月
上东阳光
城东洪河片区
630
多层、花洋
2500
80-260
9月
分析：
目前已知楼盘中占地面积在90亩以上的共6个，接近楼盘总数的50％；除上东阳光之外，其余楼盘均位于一环至三环之间；纯多层住宅只有三个，这也就意味着今年城东的住宅市场将是以小高层和高层作为主力。
从价格来看，多层和小高层的均价都是在3000元/m2以下，较易被市场所接受。
高层住宅的价格走势显得比较突出，无论是蜀都花园还是中海·望江豪庭，其均价都在3500元/m2左右，而位于顺江路的吉宝·希威的预期均价则达到4000元/m2，可见城东高层住宅已经逐渐接近城南以及城中的价位。
2、与2003年新盘对比分析
物业类型对比：
价格分布对比：
3、区域代表性楼盘
[蜀都花园]：
位置
位于锦江水碾河路14号，成都市东南一环路和二环路之间
占地面积
156亩
总建筑面积
38万m2
容积率
2.92
总户数
2370套
建筑密度
27.86%
绿地率
53.5%
物业类型
34栋高层电梯公寓（11－20层），是成都市二环路内最大的纯电梯公寓小区。
一期：
“远景天下”二期：
“美景天成”
开盘时间：
（一期）2001.9.8/（二期）2002.8.15
面积范围
57－180㎡
主力户型
110-140㎡左右的三室
一期均价
3000元/m2
二期均价
3200元/m2
三期：
“御景江山”
开盘时间：
2003.7.17
面积范围
59－220㎡
主力户型
130m2左右的大三房
总户数
1000余户
物业类型
７栋高层电梯公寓
起价
2800元/m2
最高价
3600元/m2
均价
3400元/m2
定价原则
主要兼顾景观，朝向因素，平衡总价和单价之间的关系。
景观朝向差约为200元/m2，大小户型之间差价也为200元/m2（小户型比大户型高200元/m2）。
四期：
开盘时间：
2004年3月
起价
3000元/m2
面积范围
34-108m2
项目简评：
该项目位于蜀都大道旁，地处城东成熟的工业区内，交通便利，市政、公建及生活配套都比较完善，是城东二环路内第一个规模较大，档次较高的楼盘，其前期推广比较成功，所提的口号为“我们造老百姓买得起的好房子”。
它的出现填补了城东高档楼盘的空白，迎合了一部份城东购房者的需求，因此开盘以来销售状况良好。
目前一、二、三期已入住1700多户，现房和环境的形成以及引进家乐福，对其四期的销售更是起了极大的作用，四期中之“家乐福春天”开出一月即告售罄。
[万科城市花园三期“金色乐章”]
基本资料
一期
二期“朗晴苑”
三期“金色乐章”
开盘时间
2001.5.19
2002.8.17
2003.6.27
占地面积
10万m2
5万m2
8.7万m2
总建面
11万m2
7.2万m2
11.3万m2
容积率
1.1
1.35
1.3
总户数
943户
582户
824户
面积范围
75-160m2
80-170m2
主力户型
114-160m2
100-130m2三房，占总房量的45%
起价
2700
2700
均价
2900元/m2
3300元/m2
3600元/m2
销售情况
三期截止目前销售779套，占总房量的95%
项目简评：
万科·城市花园（三期）金色乐章 较之1、2期，处于整个项目的最低洼地带，整体地块比较平整，与2期一样，并没有1期中所呈现的坡地起伏状况，布局稍显平淡，缺乏相应的变化。
产品的创新主要集中在户型方面，其中美墅洋房、宽景洋房、怡景洋房均为首次亮相，而在二期备受追捧的“情景洋房”也推出更优化的版本。
但是从实际销售情况来看，130m2左右的怡景洋房销售情况并不理想，至今销售82%左右，原因在于其户型并不实用，且总价与140m2左右的情景洋房总价未拉开。
从2001年一期的翡翠公寓（2300元/平方米——2600元/平方米），到单体别墅（150万/套），万科城市花园的价格持续走高，每一期的上涨幅度均接近10％，并且每一期的开发周期均不超过一年时间，当属城东开发知名楼盘中最成功的典型。
[富临·沙河新城]
占地面积
6万㎡
位置
成华府青路2段18号
总建筑面积
17.9万㎡
总户数
1155户
物业类型
多层、高层
一期面积
约6.7万㎡
多层面积
约5.7万㎡
小高层面积
约1万㎡
建筑覆盖率
21.5％
绿地率
48%
开盘时间
2003.11.19
多层面积区间
160-210㎡
小高层面积区间
75-140㎡，主力户型为130㎡三房
多层起价
2560元/m2
多层均价
2600元/m2
高层均价
3000元/m2
销售情况
目前多层已经全部销售完毕
项目简评：
富临·沙河新城是自沙河整治以来，比邻沙河同时也利用沙河概念的第一个城市大盘，项目最大的亮点就是西、南边双面临河，临河水岸线近５００米。
西侧与正在建设的三洞桥公园（占地面积８０余亩）隔河相望，河景优势突出。
4、区域发展趋势
随着腾笼换鸟工程在城东的大面积启动，城东路政规划发生了巨大的变化，由此引发了城东住宅市场的变革。
从九眼桥顺江路到龙舟路、过二环路再延伸到成龙路与三环路的交叉口，整个5公里左右的路段形成了城东的龙舟路居住走廊，主要楼盘包括国嘉莲花新区和万科城市花园；从蜀都大道延伸至双桂路的成渝高速段，主要楼盘是蜀都花园；而建设路、新鸿路、新华大道这三条大道则构成了城东最密集的商品住宅楼盘区域，代表楼盘有海棠名居、东方明珠、兴龙苑、怡和水岸等。
随着市政建设力度的加强，城东会建设全市最便捷的交通网络，同时随着沙河的治理，城东将被打造成生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。
而且由于城西、城南开发趋于饱和，城北开发相对滞后，因此城东现在备受各大开发商关注。
从目前城东的地价看，城东二环路以内地价的起拍价在120万元／亩～200万元／亩，三环路周边地价约为30万元／亩～50万元／亩，比去年上涨了30%左右，较城南、城西还有足够的升值空间。
在去年成都市最大一宗国有土地使用权拍卖会上，有新加坡资本背景的成都盛吉立房地产开发有限公司以约4.4亿元的价格，一举拿下了位于锦江区三圣乡新华村的近千亩地块。
新加坡建屋局将在这个地块开发的房地产项目，占地969亩，净用地630亩，刚好位于成都市政府刚刚启动的城东新区范围内。
据悉该地块将被开发为城东的中高档住宅群。
可以预见在未来的两年时间内，城东的住宅供应量将有大幅度的上升，并且在住宅品质将会是以中高档住宅为主，形成与城西、城南分庭抗礼的形式。
城南区域：
1、2004年部分新盘资料汇总
项目名称
位置
总占地（亩）
物业类型
预计均价
面积
开盘时间
王府花园（3期）
城南玉林小区
高层
3300
60-170
6月
玉林都市金岸
玉林南街1号
25
高层
3500
19-180
3月
SOHO·沸城
科华北路
20
小高层
4200
29-49
2月
棕北国际·佳园
城南锦绣路
17
高层
3800
70-200
去年底
曼哈顿·自然派
城南新棕树片区
30
高层
3400
30-110
5月
单人房·双人床
城南小天竺
51
高层
4000
53-78
3月
国泰新城
城南三环边
158
多层
3000
80-170
下半年
锦官新城５期
城南航天路
40
高层
3500
120-180
秋季
上海绿地项目
城南神仙树
180
多层
4000
年底
天府长城（二期）
人南延线
100
远大·都市风景
人南延线
多层
2000
5-6月
麓山国际高尔夫社区
人南延线尽头
800
别墅（独立）
年底
锦丽园别墅（2期）
航空港木马山
127
别墅（独立）
3300
190-330
3月
三利宅院（2期）
城南大源组团
500
别墅
3000
150-370
春、夏
五洲花园
城南副中心
130
小高层
80-200
下半年
分析：
城南的楼市呈现出两极分化的现象，三环以内均为占地面积在50亩以内的高层电梯公寓，三环以外则以占地面积在100亩以上的低层高档住宅为主。
从价位分布来看，三环内高层的价格均在3500-4000元/m2，三环外的多层花园洋房价格为2000-3000元/m2，别墅价格为3000-3500元/m2，由内向外形成明显的等级价差。
2、与2003年新盘对比分析
物业类型对比：
3、区域代表性楼盘
[天府长城一期·丽日清风]
位置
高新区天府大道府城路口东侧
占地面积
1000余亩
总建筑面积
70万㎡（居住面积50余万㎡，4万㎡的文化商业街）
总户数
4000户
一期总户数
430套
开发周期
5年（4-5期）
物业类型
多层、小高层、花园洋房、别墅（一期全为6+1多层）
开盘时间
2003.11.15
面积范围
83-224㎡
主力户型
120-140㎡三房
公摊
3.4～5.5%
起价
2500元/m2
最高价
3000元/m2
均价
2800元/m2
销售情况
一期在开盘当天即全部售磬
建筑特点
⏹一期住宅采用“一心、三轴、三组团”的围合式布局，能够形成较好中心庭院景观以及较大的楼栋间距（20－100米）；
⏹采用半地下车库的设计，利用组团间高差形成多层次空间感。
户型特点
⏹55.6%的住宅单位具有入户花园设置（花园面积6.6～9.45㎡）；
⏹客厅、主卧设计的落地凸窗（凸窗台面高15cm）以及八角型客厅形成了户型亮点。
项目简评：
天府长城位于南延线一侧，地处城南副中心的中心位置，紧邻规划中的市政府和新国际展览中心，交通便利，升值潜力巨大。
其一期全为多层，开盘前积累客户1000多名，但一期开盘时只放出200多套，其余全为内部销控，虽然此举造成客户不滿，但也给客户形成一种奇货可居的感觉。
[棕北国际]
基本资料
一期
二期
开盘时间
2003.6.28
2003.12
价格
均价3600元/m2
起价：
3400元/m2最高价：
4500元/m2均价：
4000元/m2。
面积配比
总量224.余套。
面积范围为37-55m2
共520套，面积范围为75m2—125m2，主力户型为70-90m2,占总房量的50%以上。
建筑形态及规划
一幢19层商住高层公寓
28层高层，分三个单元，一梯6-7户，三部电梯。
销售速度
一天售完
两个月时间销售近50%，走势相对较慢。
项目简评：
棕北国际位于美领馆，毗邻川大，周边商业配套完备，消费环境成熟，纯以投资潜力吸引客户。
二期户型比一期多样，并且面积明显增加，开发商想兼顾投资与居住。
但由于其纯高层的规划，加之二期在一期的价格基础上涨幅较高，导致部份高楼层户型总价较高，作为投资，回报率有限，作为居住，性价比又较低，所以二期的销售速度不太理想。
[远大都市风景]
占地面积
2000亩
一期占地
450亩
一期总户数
700余户
容积率
1.2
绿化率
51%
开发周期
3期
一期物业类型
退台式多层、别墅（叠拼别墅共12套）
开盘时间
2003.11.15
面积范围
87-200㎡
主力户型
140㎡三房三厅带空中花园（类似于空中四合院）
价格预估
100m2以下户型采用砖混结构，占总房量的四分之一，价格估计在1800-2400元/m2（底楼带私家花园），总体均价估计在2600元/m2。
营销动向
2003年年底开始采用购房同行者入会方式及展示会方式积累客户，至今积累的意向客户已达2000余名。
一期2004年3月动工并开始排号，排号会收诚意金。
2004年6、7月份开盘，2005年春季一期交房。
4、区域发展趋势
伴随着城南新区建设的正式启动，城南房地产开发再次成为市场热点，城南新区建设的启动不但打破了成都由单中心城市向多中心城市发展的城市格局，而且也将使整个城南的楼市业态重新调整。
据悉，政府此次斥资近100亿元投入到南部新区的起步区建设，并拟定3年时间实现搬迁，这意味着成都政治中心的南移已成定局。
据了解，行政办公区规划布置在天府大道的西侧，总占地面积约60公顷，市级机关包括成都市委、市人大、市政府、市政协和法院、检察院等近七十个部门全部将搬迁至此。
目前已有成都海关、联通公司、三峡总公司、中油西南公司等单位入区建设。
根据城南新区的规划
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