第十章中国现行土地使用制度.ppt

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第一第一节节中国农村现行土地使用制度中国农村现行土地使用制度第二节第二节中国城市现行土地使用制度中国城市现行土地使用制度第三节第三节国有企业改革中土地资产处置国有企业改革中土地资产处置的原则与方式的原则与方式第十章第十章中国现行土地使用制中国现行土地使用制农村土地使用制度的构成农村土地使用制度的构成农村国有土地使用制度农村国有土地使用制度农村集体土地使用制度农村集体土地使用制度农用地使用制度农用地使用制度建设用地使用制度建设用地使用制度

（一）

（一）1949年年1952年，农民个体使用制年，农民个体使用制

（二）

（二）1953年年1978年，土地集体使用制年，土地集体使用制（三）（三）1978年后，家庭承包经营制度年后，家庭承包经营制度限定使用者资格的使用制度限定使用者资格的使用制度以家庭承包为基本形式以家庭承包为基本形式有限期的承包制有限期的承包制可依法、自愿、有偿的流转可依法、自愿、有偿的流转农村集体农用地使用制度农村集体农用地使用制度农村土地承包法农村土地承包法第十五条第十五条第十五条第十五条家庭承包的承包方是家庭承包的承包方是家庭承包的承包方是家庭承包的承包方是本集体经济组织的本集体经济组织的本集体经济组织的本集体经济组织的农户农户农户农户。

第四十七条第四十七条第四十七条第四十七条以其他方式承包农村土地，在同等条以其他方式承包农村土地，在同等条以其他方式承包农村土地，在同等条以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有件下，本集体经济组织成员享有件下，本集体经济组织成员享有件下，本集体经济组织成员享有优先承包权优先承包权优先承包权优先承包权。

第四十八条第四十八条第四十八条第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济发包方将农村土地发包给本集体经济发包方将农村土地发包给本集体经济发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当组织以外的单位或者个人承包，应当组织以外的单位或者个人承包，应当组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体事先经本集体事先经本集体事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

府批准。

府批准。

府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

再签订承包合同。

再签订承包合同。

再签订承包合同。

土地管理法土地管理法第十四条第十四条第十四条第十四条农民集体所有的土地由农民集体所有的土地由农民集体所有的土地由农民集体所有的土地由本集体经济组织本集体经济组织本集体经济组织本集体经济组织的成员的成员的成员的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

渔业生产。

渔业生产。

渔业生产。

第十五条第十五条第十五条第十五条农民集体所有的土地，农民集体所有的土地，农民集体所有的土地，农民集体所有的土地，可以由本集可以由本集可以由本集可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营体经济组织以外的单位或者个人承包经营体经济组织以外的单位或者个人承包经营体经济组织以外的单位或者个人承包经营，。

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，单位或者个人承包经营的，单位或者个人承包经营的，单位或者个人承包经营的，必须经必须经必须经必须经村民会议三分村民会议三分村民会议三分村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

并报乡（镇）人民政府批准。

并报乡（镇）人民政府批准。

并报乡（镇）人民政府批准。

土地管理法土地管理法第三条第三条国家实行农村土地国家实行农村土地承包经营制度。

承包经营制度。

农村土地承包采取农村集体经济组织内农村土地承包采取农村集体经济组织内部的部的家庭承包家庭承包方式，不宜采取家庭承包方方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取可以采取招标、拍卖、公开协商招标、拍卖、公开协商等方式承等方式承包。

包。

农村土地承包法农村土地承包法第二十条第二十条耕地的承包耕地的承包期为三十年。

草地的承包期为三十年至五期为三十年。

草地的承包期为三十年至五十年。

林地的承包期为三十年至七十年；十年。

林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

政主管部门批准可以延长。

农村土地承包法农村土地承包法农村土地承包法农村土地承包法第十条第十条第十条第十条国家保护承包方依法、国家保护承包方依法、国家保护承包方依法、国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

第三十二条第三十二条第三十二条第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权通过家庭承包取得的土地承包经营权通过家庭承包取得的土地承包经营权通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取可以依法采取可以依法采取可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他转包、出租、互换、转让或者其他转包、出租、互换、转让或者其他转包、出租、互换、转让或者其他方式流转方式流转方式流转方式流转。

第四十九条第四十九条第四十九条第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承通过招标、拍卖、公开协商等方式承通过招标、拍卖、公开协商等方式承通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取法采取法采取法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

转。

转。

转。

家庭承包经营的局限性家庭承包经营的局限性承包经营权内涵不明确、承包经营权内涵不明确、不充分不充分土地产权流转有一定的土地产权流转有一定的限制限制土地承包期不稳定土地承包期不稳定第三十七条第三十七条土地承包经营权采取土地承包经营权采取转包、出转包、出租、互换、转让或者其他方式流转租、互换、转让或者其他方式流转，当事，当事人双方应当签订书面合同。

采取转让方式人双方应当签订书面合同。

采取转让方式流转的，流转的，应当经发包方同意；应当经发包方同意；采取转包、采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，出租、互换或者其他方式流转的，应当报应当报发包方备案。

发包方备案。

农村土地承包法农村土地承包法农村土地承包法农村土地承包法第二十七条第二十七条第二十七条第二十七条承包期内，发包承包期内，发包承包期内，发包承包期内，发包方不得调整承包地。

方不得调整承包地。

方不得调整承包地。

方不得调整承包地。

承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。

承包合同中约定不得调业等行政主管部门批准。

承包合同中约定不得调业等行政主管部门批准。

承包合同中约定不得调业等行政主管部门批准。

承包合同中约定不得调整的，按照其约定。

整的，按照其约定。

整的，按照其约定。

整的，按照其约定。

相对于城镇土地出让期限，农村土地承包相对于城镇土地出让期限，农村土地承包期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包到期后是否续期的规定；加上在承包期内到期后是否续期的规定；加上在承包期内频繁调整，土地承包期限更短；频繁调整，土地承包期限更短；土地承包经营权的不稳定意味着未来收益土地承包经营权的不稳定意味着未来收益不确定，从而导致投资不足。

不确定，从而导致投资不足。

明确承包经营权的性质明确承包经营权的性质完善承包经营权的权能结构完善承包经营权的权能结构使承包经营权债权物权化使承包经营权债权物权化建立健全农村社会保障体系建立健全农村社会保障体系土地承包期长期化土地承包期长期化农村集体农用地使用制度的完善农村集体农用地使用制度的完善既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。

的充分实现。

的充分实现。

的充分实现。

同时使承包经营权债权物权化。

同时使承包经营权债权物权化。

同时使承包经营权债权物权化。

同时使承包经营权债权物权化。

现实的土地承包现实的土地承包现实的土地承包现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权。

的物权。

的物权。

的物权。

物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定而不是合同约定。

应通过法律明确授予土地承包而不是合同约定。

应通过法律明确授予土地承包而不是合同约定。

应通过法律明确授予土地承包而