《物业管理》作业与实训.docx

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《物业管理》作业与实训

XX商贸职业学院辅助教材

《物业管理》习题与实训

（适用与房地产经营与估价、物业管理等专业）

XX：

专业：

班级：

学号：

XX商贸职业学院技术经济系

房地产教研室寿金宝编

2006年11月改编

前言

《物业管理》是房地产经营与估价专业主干课程之一。

为配合课程教学的需要，使学生通过作业与实训，准确把握本课程所需要掌握的主要内容、知识点，提高学生分析问题、理解问题和解决问题的能力，以适应物业管理岗位的需要，提高实践技能，特编写《物业管理习题与实训》辅助教材。

《物业管理习题与实训》辅助教材的编写，是根据物业管理职业岗位的要求，突出了教材的主要知识内容和各章节的知识点，并基本涵盖了岗位职业技能的要求。

由于房地产经营与估价专业的《物业管理》课程教材，已选用由机械工业出版、寿金宝主编的《物业管理》教材。

为了与新教材相配套，《物业管理习题与实训》辅助教材在原编写的基础上，又作了一些修改。

由于编写时间仓促、能力有限，难免有不当之处，敬请指正。

我国物业管理行业发展非常迅速，其业务也将不断的规X和深化。

因此，本辅助教材也将随着物业管理行业的不断变化而进行修正和补充。

编者

2006年11月

第一部分习题与案例分析

第一章物业管理导论……………………………………………3

第二章物业管理体系……………………………………………4

第三章物业管理项目的招标与投标……………………………5

第四章物业管理合同……………………………………………7

第五章物业管理的主要内容及基本程序………………………8

第六章房屋建筑维修管理………………………………………10

第七章房屋建筑设备设施管理…………………………………12

第八章物业管理档案的建立与管理……………………………14

第九章居住性物业的管理服务…………………………………16

第十章经营性物业的管理服务…………………………………18

第十一章其他类型物业的管理服务……………………………17

第十二章物业管理服务质量的国际认证………………………20

第十三章章物业管理法规………………………………………24

第二部分实训指导

一、住宅小区（或高级公寓）物业管理考察…………………26

二、商场（或写字楼）物业管理现状调查……………………28

三、物业管理安全服务及安全监控系统………………………30

四、房屋建筑的供电设备和给排水系统………………………32

五、消防设备设施………………………………………………34

六、冬季供暖管理实训…………………………………………36

第一部分习题与案例分析

第一章物业管理导论

一、名词解释

1．物业

2．物业管理

二、问题解答

1．物业及物业管理的主要特征是什么？

2．物业管理的主要内容有哪些？

3．简述物业管理过程？

4．物业管理究竟是管理还是服务？

三、案例分析

年轻人热衷应聘物业管理行业

虽然周六天气阴雨绵绵，但浦东房地产大厦里人头涌动，迎风而立的‘物业管理行业人才交流洽谈会’垂幅吸引了很多路人的眼光。

周先生年轻有为并非下岗人员，而且是一家物业管理公司的一位年薪4万的部门经理，当他得知这次‘物业管理行业人才交流洽谈会’后，就毫不犹豫地买了门票参加了洽谈会，并直奔一些较著名的物业管理公司展位。

周先生认为：

物业管理行业前景广阔，而目前该行业正处在群雄逐鹿的“战国”时代，行业中的品牌公司将主导整个行业的发展。

因此，周先生想到一家品牌公司工作，以寻求更大的发展空间，将来能大展宏图。

本次洽谈会上应聘者大多具有大中专或本科以上学历，不少家长也来为子女搜集情报。

物业的老总们都很兴奋。

因为在整个招聘过程中，大多数应聘者最关心的并不是收入和待遇状况，而是发展前景和发展空间。

（摘自《XX青年报》）

第二章物业管理体系

一、名词解释

1．业主

2．业主大会

3．业主委员会

二、问题解答

1．组建物业管理企业的基本条件是什么？

2．业务委员会产生的基本条件有哪些？

3．召开第一次业主大会（或代表大会）的基本条件有哪些？

三、案例分析

1．买房尚未取得产权证，但已办完其他一切手续，，能否享受业主的权力？

2．某位业主来咨询：

他所在小区在准备召开业主（代表）大会核定业主（代表）资格时，对他的（代表）资格提出异议，认为他虽然是事实上的买房者，但还没取得房产证，因此没有证据证明他就是业主。

请问：

（1）买房尚未取得产权证，但已办完其他一切手续，能否享受业主的权力？

（2）不是业主能否参加业主（代表）大会，能否成为业主委员会成员？

第三章物业管理项目的招标与投标

一、名词解释

1．物业管理招标

2．物业管理投标

3．开标

4．评标

5．定标

二、问题解答

1．物业管理招投标应遵循哪些原则？

2．物业管理招标有哪些方式？

3．物业管理招标文件包括哪些主要内容？

4．物业管理招标的程序

5．物业管理投标书的内容有哪些？

6．物业管理项目投标实施步骤

三、案例分析

业主委员会能否不请物业管理公司而自行管理？

一些业主委员会认为：

物业的所有权是自己的，因而管理权也由自己支配。

并认为物业管理很简单，也就是扫扫地、看看门而已，可以不请专业的物业管理公司管理，与其让物业管理公司赚钱，不如自己管理划算。

请问：

（1）业主委员会能否不请物业管理公司而自行管理？

（2）开发商能否自己开发自行管理物业？

第四章物业服务合同

一、名词解释

1．物业服务合同

2．物业管理公共契约

二、简答

1.物业服务（委托）合同的特征是什么？

2.物业服务（委托）合同的主要内容有哪些？

3.物业管理委托合同主体双方（物业管理企业和业主）有哪些主要的权利和义务？

4.物业管理公共契约的内容是哪些？

三、案例分析

1．物业管理费应何时收取合适，一次性能否预收几年物业服务费，为什么？

2．已买房屋，但没有入住，是否要缴纳物业服务费，为什么？

第五章物业管理的主要内容及基本程序

一、名词解释

1．物业管理早期介入

2．前期物业管理

3．物业接管验收

4．房屋二次装修

二、问题解答

1．物业管理服务的主要内容有哪些？

2．简述物业管理程序

3．简述物业管理早期介入的作用及主要介入阶段。

4．前期物业管理服务的主要内容有哪些？

5．简述前期物业管理服务的操作程序。

6．简述物业管理服务过程中的管理与服务的关系。

三、案例分析

1．业主入住前装修住宅，是否一定要向物业管理企业申请？

2．物管企业私自撬门维修房屋（如修漏水管道）是否承担赔偿责任，应如何处理？

第六章房屋建筑维修管理

一、名词解释

1．房屋维修

2．房屋维修管理

3．房屋完损等级

4．小修工程

5．中修工程

6．大修工程

二、问题解答

1．房屋建筑维修管理的主要内容。

2．小修、中修、大修及综合维修如何界定？

3．如何评价房屋完损等级，有何规律？

4．房屋建筑维修施工管理的主要内容是什么？

5．维修施工技术管理的关键环节有哪些？

6．如何做好维修工程质量管理工作，有哪些有效措施？

7．房屋建筑各主要部分的养护工作重点是什么？

三、案例分析

1．业主刚入住，房屋出现问题责任由谁负？

2．房子存在质量问题，业主能否拒交物业管理费？

第七章房屋建筑设备设施管理

一、识图

1．以某个住宅小区总平面图为例，画出原有建筑、新设计建筑、计划拆迁建筑、围墙、绿地、河流等图例。

2．以某一建筑首层平面图为例，指出某个房屋的开间、进深距离。

3．以某一建筑的立面图为例，指出该建筑总高度、每层高度、底层标高与外地面标高之差等。

二、问题解答

1．物业管理所涉及的房屋建筑主要附属设备设施有哪些？

2．房屋建筑附属设备设施主要管理内容有哪些？

3．分别简述给排水系统、供暖系统、供配电系统、电梯设备等运行的基本要求。

4．给排水系统日常养护的重点是什么？

5．简述二次供水的水箱、水池日常养护的技术要点。

6．简述供暖系统日常养护的工作重点和最佳时期。

8．简述电梯设备日常养护的工作重点。

三、案例分析

1．业主刚入住，房屋出现问题责任由谁负，为什么？

2．物管企业私自撬门维修房屋（如修漏水管道）是否承担赔偿责任？

第八章物业管理档案的建立与管理

一、名词解释

1．档案

2．物业管理档案

3．电子档案

4．图

5．档

6．卡

7．册

8．表

二、问题解答

1．档案形式有哪些？

2．物业管理档案的作用

3．物业管理档案哪一种分类方法更符合物业管理的需要？

4．物业管理档案资料应包括哪些主要内容？

5．物业档案管理有哪几个重要环节？

三、案例分析

如何做好住户入住工作

某大厦业主把其物业委托房产代理商租赁。

代理商与租户签订了租赁合同。

租户到大厦物业管理公司办理入住手续时，因未携带业主委托代理商签订租赁合约的授权书，物业管理公司不同意租户入住。

但代理商声称业主一定会认可的。

于是物业管理公司为租户办理了入住手续。

事后，业主不承认代理商所签订的合同，要求物业管理公司采取措施收回其物业。

物业管理公司发出限期搬出的通知后，租户却不同意搬出，并向物业管理公司投诉，要求公司赔偿其装修损失10万元。

1．该租户办理入住时应提交哪些资料？

2．建立业主档案对处理本案的意义是什么？

3．本纠纷案的主要责任人是谁？

4．本纠纷案应如何处理为好？

第九章居住性物业的管理

一、名词解释

1．住宅小区

2．住宅小区物业管理

3．高级公寓

4．别墅

二、问题解答

1．住宅小区物业管理主要内容？

2．住宅小区物业管理的特点和原则有哪些?

3．住宅小区达标考评的标准有哪些?

4．高级公寓物业管理服务的特点和要求是什么?

5．别墅区物业管理服务的特点和要求是什么?

6．智能建筑物业管理服务的特点是什么？

三、案例分析

1．某物业管理公司进驻的某住宅小区共有1100套商品住宅，在企业进驻开展物业管理服务时，该小区业主入住已一年有余，入住率已达到46﹪，而且该小区已成立了业主委员会。

但是，通过实际接触了解才知道，该业主委员会是由一部分（约100户）业主通过网络自发推荐产生的，还推选了一位业主委员会主任。

该业主委员会主任通常在网上联络各位业主或召开主委员会会议。

（1）根据国家有关规定，该业主委员会是否合法？

（2）物业管理公司是否应该与该业主委员会建立正常的工作关系？

2．物业管理企业利用业主会所开设经营性商场或酒店是否合法，为什么？

3．业主家中被盗，物业管理企业是否应赔偿？

第十章经营性物业管理

一、名词解释

1．经营性物业管理

2．写字楼（商务楼）

3．商业物业（如商场）

4．工业区

5．酒店

二、问题解答

1．写字楼物业管理服务的特点及主要内容是什么？

2．商业楼宇物业管理服务的特点及主要内容是什么？

3．工业区物业管理服务的特点及主要内容是什么？

4．酒店物业管理的主要内容是什么？

三、案例分析

1．某超市发现商品被盗，并怀疑刚走出收费口的一位顾客偷了东西。

此时，在大门口值勤的保安得到领导指示，对该顾客进行搜身检查。

请问：

（1）保安能否对该顾客进行搜身检查？

（2）如果该顾客同意进行搜身检查以证明自身清白，应如何处理？

（3）如保安对该顾客进行搜身检查后，发现了被盗商品应如何处理？

第十一章其他类型物业管理

一、名词解释

1．（BAS）

2．（SAS）

3．（FAS）

4．（CAS）

5．（OAS）

6．系统集成平台

7．智能建筑

二、问题解答

1．学校的物业管理服务有哪些管理内容和特点？

2．医院的物业管理服务有哪些内容和特点？

3．智能建筑物业管理服务的特点是什么？

三、案例分析

1．保安人员“监守自盗”怎么办？

2．保安为救业主跌伤如何处理？

3．医院内有人乱贴药品广告如何处理？

第十二章物业管理服务质量的国际认证

一、名词解释

1．TC

2．ISO

二、问题解答

1．物业管理企业实施IS09000质量标准体系有何意义？

2．物业管理企业如何实施ISO9000标准?

3．我国物业管理企业实施IS09000质量标准认证应注意哪些主要问题？

三、案例分析

1999年5月XX广信物业管理公司通过了ISO9O02质量体系认证。

XX广信物业管理公司是XX地区规模较大、有一定实力的物业管理公司，l998年该公司把创优和引入ISO9002质量标准体系管理模式作为全年工作重点。

公司要求全体员工实现管理观念的转变，同时要认识到企业要求生存、求发展必须练内功，而推行ISO9002质量体系是促进规X化、科学化管理的重要手段。

经过半年的积极准备，按照动员一培训一编定文件一试运行一内审5个步骤开展工作，初见成效。

XX广信物业管理公司及属下的金鹰大厦、紫荆小区、尚雅小区三个管理处接受了XX质量认证中心的质量审核。

该公司的质量体系得到认证中心的认可，并顺利通过现场认证。

（1）XX广信物业管理公司是如何实施ISO9O02质量体系认证的？

（2）XX广信物业管理公司主要经验是什么？

第十三章物业管理法规

一、名词解释

1．物业管理法律关系

2．物业管理法律规X

二、问题解答

1．物业管理法律责任有哪些形式？

2．《中华人民XX国民法通则》的主要内容是什么？

3．《中华人民XX国合同法》的主要内容是什么？

4．国家《物业管理条例》的主要内容是什么？

5．《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的主要内容是什么？

6．《业主大会规程》的主要内容的主要内容是什么？

三、案例分析

1．开发商对物业管理的承诺与物管企业的说法有差异怎么办？

2．出租房屋出现损坏，由谁负责修理？

第二部分实训指导

一、住宅小区（或高级公寓）物业管理考察

（一）目的

通过对××住宅小区（或高级公寓）的物业管理业务和物业管理企业的实地考察，使学生了解考察地物业管理现状、发展趋势，熟悉相应类型物业的管理服务内容以及物业管理企业的具体情况，为下一步综合实习和毕业实习打下基础。

（二）内容

1．了解住宅小区（或高级公寓）自然状况；

2．熟悉住宅小区（或高级公寓）物业管理服务的主要内容；

3．掌握住宅小区（或高级公寓）物业管理服务的重点及关键环节；

4．了解该物业管理企业现状和相应管理部门的工作职责；

5．了解目前住宅小区（或高级公寓）物业管理服务的难点和存在的问题。

（三）要求

1．实习考察时，要认真做好记录；

2．实习考察后要进行分组讨论；

3．在分组讨论的基础上，每人要写一份《××住宅小区（或高级公寓）物业管理考察报告》。

二、商场（或写字楼）物业管理现状调查

（一）目的

通过对××商场（或写字楼）的物业管理情况的实地调查，使学生了解商场（或写字楼）的物业管理服务内容和特点，为拓宽物业管理服务的思路和领域奠定基础。

（二）内容

1．熟悉商场（或写字楼）物业的自然状况；

2．了解商场（或写字楼）的物业管理服务的主要内容；

3．重点掌握商场（或写字楼）物业管理服务的重点；

4．熟悉商场（或写字楼）物业相应管理部门的工作职责；

5．了解该商场（或写字楼）物业管理服务的难点和存在的主要问题。

（三）要求

1．实习调查时，要认真做好记录；

2．实习调查后要进行分组讨论；

3．在分组讨论的基础上，每人写出一份《××商场（或写字楼）物业管理调查报告》。

三、物业管理安全服务及安全监控系统

（一）目的

以周遍已装备安全监控系统的单位为主或智能化楼宇进行现场教学，学生通过现场教学，熟悉智能化楼宇或相关物业的安全服务内容、管理重点，了解安全服务在相关类型物业的物业管理中的地位，以及安全服务对相关类型物业的重要性。

同时，熟悉安全监控系统组成部分和操作方法以及在安全服务中的作用，提高学生为掌握、提高安全服务和安全监控系统的管理能力。

（二）内容

1．熟悉物业管理安全服务的主要内容；

2．了解智能化楼宇或（科研教学等）单位安全服务的特点和重点；

3．熟悉安保部门的工作职责；

4．了解安全监控系统的组成、布局和监控X围；

5．熟悉安全监控设备的功能和技术要求；

6．掌握安全监控设备操纵方法；

7．了解安全监控室（中央控制室的规章制度）。

（三）要求

1．要认真做好现场教学笔记；

2．总结出智能化楼宇或其他各类物业安全服务的难点和解决办法；

3．以某一类型物业对象，制定安全服务管理的规章制度；

4．以现场教学的物业为对象，安全监控系统布局进行合理设计；

5．撰写《物业管理安全服务（包括监控系统）实训报告》。

四、房屋建筑的供电设备和给排水系统

（一）目的

利用学院的变电所、水泵房等的水电设备设施进行现场教学，学生通过现场教学熟悉电力设备、供水设备（设施）的性能，了解熟悉供电和给排水设备（重点是供配电室和水泵房）管理工作的主要内容，掌握供电和给排水设备的基本操作方法，提高学生供电和给排水设备的养护管理能力。

（二）内容

1．供电和给排水设备的工作性能、技术参数；

2．供电、停电时，设备操作程序和注意事项；

3．供电系统容易出现的故障及排除故障的方法及相应措施；

4．水泵启动的操纵程序；

5．变频泵的性能和作用；

6．水池（如有水箱还应包括水箱）的养护的主要措施。

（三）要求

1．要认真做好现场教学笔记；

2．熟悉供电、停电时，设备操作程序和注意事项；

3．掌握常见故障（如供电系统的停电、断路、短路、漏电等）的排除方法；

4．了解水池的作用和养护的方法和管理要求；；

5．了解变电和水泵房的管理规章制度；

6．撰写供电和给排水设备设施管理的实训总结。

五、消防设备设施

（一）目的

以学院图书馆消防自动报警系统和教学楼为主进行消防设备设施管理的现场教学。

通过现场实物讲解，使学生熟悉了解房屋建筑的消防设备设施种类、性能、布局，以及使用方法。

以提高管理养护消防设备设施的能力。

（二）内容

1．了解学院消防设备设施的构成（如自动报警系统、室内外消防栓、灭火器、消防安全标示等）；

2．消防（设备设施）安全系统的布局；

3．消防主要设备设施的性能；

4．消防设备设施使用和养护方法以及注意事项；

5．消防（安全）控制室（一般与中央安全控制室结合运用）的规章制度。

（三）要求

1．要认真做好现场教学笔记；

2．熟悉供电、停电时，设备操作程序和注意事项；

3．掌握常见故障（如供电系统的停电、断路、短路、漏电等）的排除方法；

4．了解水池的作用和养护的方法和管理要求；；

5．了解变电和水泵房的管理规章制度；

6．撰写《消防设备设施管理实训总结》。

六、冬季供暖管理实训

（一）目的

以学院自身供暖系统（重点是锅炉房）为主，包括周遍单位锅炉房，进行冬季供暖管理现成教学。

通过冬季供暖管理的现成教学，使学生了解供暖系统的构成（包括热源、输热和散热三部分）；掌握供暖系统的保养、系统运行的基本操作方法；熟悉供暖期间容易出现的问题，以及处理方法（包括解决措施），以提高学生冬季供暖管理的能力。

（二）内容

1．供暖系统的构成（包括热源、输热和散热三部分）；

2．熟悉热源（锅炉房内）设备的主要构成（包括锅炉、输煤、去渣、水处理以及系统控制设备等）；

3．安全控制构件（如安全阀和压力表等）的性能和作用；

4．供暖系统基本操作方法；

5．水处理设备、及其性能，以及水处理的基本原理；

6．供暖系统保养的基本方法；

7．供暖期间容易出现的问题及其原因，以及解决问题的办法和措施；

8．安全阀和压力表等关键构件的检测规定。

（三）要求

1．要认真做好现场教学笔记；

2．熟悉供暖系统操作程序和注意事项；

3．掌握在供暖期间常见问题（如局部不热和整体不热等）的原因，以及解决问题的办法和具体措施；

4．熟悉供暖系统（包括锅炉、管网等）的基本保养方法和注意事项；

5．了解供暖用煤质量的基本（简便的）检测方法；

6．了解锅炉房管理的规章制度；

7．撰写《冬季供暖管理实训报告》。