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资产评估

估价技术报告

　　一、实物状况分析

　　实物状况包括估价对象的位置、建筑面积、土地使用权面积、土地等级、用途、土地形状、土地使用年限和剩余年限、建筑物的结构类型、功能、层数、容积率、车位、结构、建成年月、设备、装修及维护保养状况等，具体分析如下：

坐落：

××市××区××大街10号整体房地产房屋建筑面积：

49977.62㎡，具有所有权；土地使用面积：

8048.23㎡，划拨土地使用权；土地等级：

商业二级土地使用权年限：

未限定，按法定最高40年计算；土地形状：

长方形，东西长113.79m，南北宽80m；法定用途：

旅游业；功能：

自营客房、餐饮、康乐中心、会议室、车库等，出租商店、娱乐等；层数：

11层，地上9层，地下2层；容积率：

6.21，地上4.95；车位：

112个，地上24个、地下88个；建筑结构类型：

钢筋混凝土框架剪力墙结构；建成年月：

1991年；装修档次：

五星级酒店，高档精装修（详表略）；设备设施：

烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统，同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯共15部；外观：

外立面巾白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；维修保养良好，为完好房；3层中央有中庭花园。

　　二、区位状况分析（略）

　　三、市场背景分析

　　1.××市房地产情况

　　××市是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的2008××市奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。

近年来××市的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。

如××市兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成；城八区危改有计划的持续；一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设；完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。

　　在“十五”计划宏观政策引导下，在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在××市经济多年保持2位数增长的良好环境下，××市房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。

　　2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3％。

　　2.××市饭店用房市场分析

　　世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。

我国政府已采取降低利率、减少存款、五。

一、个。

一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。

　　饭店业与其相关行业有非常强的关联度。

旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。

世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。

饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。

饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。

　　世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。

此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。

稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。

从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。

　　在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入总额为862.27亿元，上缴营业税44.07亿元；全员劳动生产率7.67万元／人。

全国6646家国有经济饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元／人。

全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.37万元／人。

　　饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。

1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7％，客房增加12.46万间，增长16.3％，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。

到2000年

年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年未增加3446家，增长49％。

其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：

五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899家，增加607家；二星级饭店3061家，增加l163家；一星级饭店600家，增加215家。

尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。

　　××市的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。

多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。

　　2001年底，××市有涉外饭店（公寓）421家、客房90000余间，数量居全国各城市之首；营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.15亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。

××市饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高2001年，××市有五星级饭店21家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。

四星级和五星级饭店客房总数26561间。

五星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。

　　到2008年，预测××市的星级饭店总数将达到800家、客房13万间，届时市场竞争也会相当激烈。

　　项目单位1999年2000年2001年预计2002年

企业个数个172l2l2l

平均房价元／间天660655681增长12％

出租率％656969

营业收入万元309378373274375229

企业平均万元／企业18199177751786820000

利润总额万元542824724363374

职工人数人175301880719359

工资总额万元486664522151384

　　从××市的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。

由于××市五星级饭店仅占星级饭店的5.8％，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。

　　按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urbanhotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。

　　估价对象位于××地区，该地区现已成为××市较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，相比一般饭店应有一定的市场变现能力。

四、最高最佳使用分析

　　房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。

衡量、判断的标准如下：

　　1．法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。

即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。

　　2．技术上的可能性。

即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。

　　3．经济上的可行性。

即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。

　　4．价值最大性。

使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

　　5．土地与建筑物的均衡性。

即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。

估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

　　6．与外部环境的协调性。

应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。

　　7．可持续发展性。

按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。

　　根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，作为旅游酒店物业的现状用途应为土地最高最佳使用途径。

　　五、估价方法选用

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益　性房　地产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买卖案例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种方法对估价对象的整体价值进行估价，作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎角度的一种体现。

　　收益法是预测估价对象未来各期的净收益，选择适当的报酬率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　将两种估价方法的估算结果分析综合后，得出最终估价值。

　　六、估价测算过程

（一）采用收益法估价整体价格

　　估价对象为集客房、会议中心、餐饮、康乐中心、娱乐及配套设施为一体的旅游综合性、收益性物业，根据《房地产估价规范》的要求，应首选收益法估价。

依据委托人提供的资料，估价人员对不同用途的物业进行逐一测算。

　　运用收益法（报酬资本化法）的技术路线和步骤是：

搜集与验证有关租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观空置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率（折现率）；运用适宜的收益法计算公式，计算估价对象的收益价格。

经调查认为，估价对象近9年来，营业收入不断增加，尤其2001－2002年稳定在一定水平，符合该地区市场情况，预计今后各年到2008年前后还会有所增加，之后可能又略有下降，另外从抵押价值评估角度，本次估价按现市场的收益水平在未来基本保持不变考虑。

　　1．客房部分收入

　　估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括大套10间、小套6间，顶级套房5间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。

　　估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见表2－23。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　类似物业的市场租金　　　　表2-23

间日租金

名称豪华套房（元）行政套房（元）标准房（元）

淡季旺季淡季旺季淡季旺季

××饭店150021901300l560660880

××大酒店16401920980l200600800

××饭店190023001380l740820960

　　依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例，确定其日租价水平为：

大套及顶级套房：

2200元；小套房1400元，标准客房为850元。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价对象的市场租金　　　　表2－24

日租金

名称大套顶级套房（元）小行政套房（元）标准行政标准间（元）

淡季旺季淡季旺季淡季旺季

估价对象平均1650250011601500760900

年平均2200l400865

　　注：

含15％的服务费和3％增值税，行政套房合早餐，标准间不含早餐。

淡季时间占34％。

　　则估价对象客房部分年潜在毛收入为：

　　（2200×15十l400×6十865×375）×365＝13350．79万元

　　由潜在毛收入扣除客房正常的空置、拖欠租金以及其他原因，如打折（打折率2％一50％，平均按10％左右）等造成的收入损失后，得到客房有效毛收入。

估价对象的客房淡季平均入住率为55％～65％，旺季平均入住率为80％，平均入住率5％，扣除其他损失，平均年有效毛收入率为65％。

　　13350．79×65％＝8678．00万元

2．餐饮、康乐、商业等其他用房的收入

（1）餐饮自营部分

　　估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。

概况如表2－25：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　餐饮部分概况　　　　表2－25

序号名称位置面积（㎡）规模（就餐人数）

1××食苑地下一层1023150人

2××厅饭店二层720100人（3个包间）

3××轩饭店二层150人（散座80人，包间7个）

4多功能宴会厅饭店二层1056可容纳100－400人

5鱼翅捞饭饭店三层18090人（7个包间）

6××西餐厅饭店三层753120人

7××馆饭店三层380110人

8广场吧饭店三层2500可容纳300－400人

小计66121200人

　　　　　　　　　　　　　　康乐中心等自营用房概况　　　　表2－26

序号名称位置用途规模（㎡）

1康乐中心五层游泳池、网球场、健身房、美容美发、棋牌室l653

2会议厅三层共6个，可容纳9～70人各种会议700

3商品部一层工艺、纪念及日用品100

小计2453

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　康乐中心价目　　　　表2-27

序号项目规模价目

1游泳／健身25m／100㎡住店客人免费

2桌球4台95元／小时

3游戏室3间125元／小时

4KTV包房3间150～300／小时

5网球场800㎡70～90元／小时

6桑拿2间50元／小时

7按摩100㎡120～200元／小时

8美容美发100㎡50～600／人次

9会议厅45～200㎡500～2000元／半天

　　估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的10％左右，确定其年总收益为：

900．00万元。

　　（3）出租部分

　　　　　　　　　　　　　　　　　出租部分用房情况　　　　表2－28

序号名称位置用途出租规模（㎡）

l桑拿中心Bl洗浴、桑拿195

2××夜总会B1卡拉OK860

3保龄球馆Bl8道726

4××旅行社一层代办票务20

5××制衣一层服装店440

6××夜总会二层卡拉OK、跳舞980

7××斋三层古董、玉器服装、日常用品、旅游商品等225

8××行三层首饰130

小计3576

　　根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层13－16元，一层20～25元，二层18～22元，三层为15～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9．?

元，有效日租金7．3元。

该总租金已为有效毛租金收入，已包含使用面积与可出租面积的比例0．82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92％，有效毛收入率为75％。

　　这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950．00万元。

　　（4）停车场

　　××饭店有地上、地下两个停车场。

其中，地下车库建筑面积为2368㎡，有88个车位；地上车库建筑面积为1261㎡，有24个车位。

若按小时计费，5元／小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90％，平日50％，平均66％。

则停车场总收益为：

　　5×12×365×（88＋24）×66％＝161．88万元≈162．00万元

　　（5）地上地下共有附属及设备

　　用房5863．34㎡，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。

总附属及设备用房占总建　筑面积的比例为11．73％，属正常比例。

　　（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计

　　餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计为5801．88万元。

　　4160．00＋900．00＋950．00＋162．00＝6172．00万元

公式：

　　公式中V－－估价对象的房地产市场价值

　　A－－年净收益

　　Y－－报酬率

　　n－－收益年限

　　将数据代入公式计算：

　　V＝（5816．05／7％）·［1－1／（1＋7％）40]＝77537．89万元

　　9．扣减土地出让金

　　估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向××市政府缴纳土地出让地价款。

因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让金地价款部分。

　　通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据××市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定该地区旅游酒店类房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元／㎡、地上车库900元／㎡、地下收益部分面积按地上价格1／3即660元／㎡计算，则补交的出让（金）地价款为7991．10万元。

　　［（27681．3＋5589＋2453＋1795）×2000＋1261×900＋（1023＋1781＋2368）×600]÷10000＝37681．3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991．10（万元）

　　10．采用收益法的估价结果

　　77537．89－7991．10＝69546．79万元

　　采用收益法估价的估价对象在估价时点的客观合理价格取整为69547万元。

（二）采用成本法估价整体价格

3．估价对象的年有效总收入

　　8678．00＋6l2．00＝14850．00万元

　　4．求取年运营费用

　　运营费用是指位维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。

　　根据估价对象的经营特点，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。

年经营费用包括营业税金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。

不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。

各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。

（1）营业税金及附加

　　营业税为营业收入的5％（客房增值税为3％），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7％、3％，合计按营业收入的5．5％计算：

　　14850．00×5．5％＝816．75万元

（2）营业成本

　　客房成本为客房收入的5％：

　　8678．00×5％＝433．90万元

　　餐饮成本占餐饮收入的31％：

　　4160．00×3l％＝1289．60万元

　　康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14％：

　　900．00×14％＝126．00万元

　　营业成本合计1849．50万元。

　　（3）工资及福利

　　工资及福利费约占营业收入的11％：

　　14850．00×11％＝1633．50万元

　　（4）营业费用

　　营业费用约占营业收入的10％：

　　14850．00×10％＝1485．00万元

　　（5）管理财务费

　　行政管理费约占营业收入的7％：

　　14850．00×7．5％＝1039．50万元

　　（6）市场推广费

　　市场推广费约占营业收入的2．0％：

　　14850．00×2．0％＝297．00万元

　　（7）能源维修费

　　能源维修费约占营业收入的7％：

　　14850．00×7％＝1039．50万元

　　（8）房产税

　　房产税为房产原值70％的1．2％：

　　6100×49977．62×70％×1．2％＝256．09万元

　　（9）房产保险费

　　保险费为房产价值的0．25％：

　　6100×49977．62×0．25％＝76．22万元

　　（10）土地使用费

　　按规定为每年80．89万元。

　　（11）商业设备折旧

　　即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。

　　（12）物业管理酬金

　　约为运营费用的3％，为250万元

　　（13）年运营费用合计

　　816．75＋1849．50＋1633．50＋l485．00＋1039．50＋297．00＋1039．50＋256．09＋76．22＋80．89＋210＋250＝9033．95万元

　　5．估算年净收益

　　净收益＝年有效总收入－年运营费用＝14850．00－9033．95＝5816．05（万元）

　　6．确定报酬率

　　估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。

安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。

　　目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1．98％较低，根据估价对象所在地区现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等，判断风险调整值为5％，则确定估价对象报酬率适中为7％。

　　7．收益年限的确定

　　估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。

根据××市城市总体规划，该地区为商业用途。

　　所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。

　　估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。

若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。

　　8．采用适当的收益法公式计算收益价格

根据估价对象的具体情况，同时注重预期风险，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，则收益法选择有限年，净收益不变、报酬率不变的收益法公

　　成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

　　重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。

估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利息、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。

本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土