土地增值税清算课件(新).ppt

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土地增值税土地增值税王建军王建军第一部分第一部分土地增税基本问题土地增税基本问题一、纳税义务人：

转让一、纳税义务人：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并着物（以下简称转让房地产）并取得收入取得收入的单位和个人，为土的单位和个人，为土地增值税的纳税义务地增值税的纳税义务人。

人。

u不论法人与自然人不论法人与自然人u不论经济不论经济性质性质u不论内不论内外资企业、中国公民与外籍个人外资企业、中国公民与外籍个人u不论部门不论部门注：

注：

全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定消费税、营业税等税收暂行条例的决定（1993年年12月月26日八日八届人大五次会议）届人大五次会议）国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知业税等税收暂行条例的有关问题的通知（国（国发发199410号）号）国家国家税务税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税种问题的通知种问题的通知（国（国税发税发1994123号）号）二、征税范围二、征税范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。

额和适用税率计算征收。

（一）基本范围

（一）基本范围转让国有土地使用权转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让存量房地产的买卖存量房地产的买卖注：

转让与出让的区别；注：

转让与出让的区别；“卖方卖方”；存量房；补；存量房；补交土地出让金。

交土地出让金。

（二）具体情况判定

（二）具体情况判定“继承、赠与继承、赠与”不予征税。

不予征收土地增值税的赠与行不予征税。

不予征收土地增值税的赠与行为主要包括两种：

为主要包括两种：

房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系直系亲属或者承担直接赡养义务人亲属或者承担直接赡养义务人”。

房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

社会福利、公益事业。

房地产的出租房地产的出租指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。

房地产企承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。

房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

房地产的抵押房地产的抵押房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。

这种情况下务的担保而不转移权属的法律行为。

这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

不征收土地增值税。

房地产的互换房地产的互换房地产的房地产的互换互换由于由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。

但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经围。

但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。

其中如果投或者作为联营条件，免征收土地增值税。

其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

合作建房合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。

但建成后转让的，应征收土地增值税。

企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

并企业中的，免征收土地增值税。

房地产的代建行为房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

对于房开发完成后向客户收取代建收入的行为。

对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

故不在土地增值税征税范围。

房地产的重新评估房地产的重新评估按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

不属于土地增值税征税范围。

土地使用者处置土地使用权土地使用者处置土地使用权土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

等。

三、税率、应税收入和扣除项目三、税率、应税收入和扣除项目土地增土地增值税四税四级超率累超率累进税率表税率表级数数增增值额与扣除与扣除项目金目金额的比率的比率税率（税率（%）速算扣除速算扣除系数系数（5）1不超不超过50%的部分的部分3002超超过50%至至100%的部分的部分4053超超过100%至至200%的部分的部分50154超超过200%的部分的部分6035税率：

四级超率累进税率应税收入的确定应税收入的确定转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收收入，入，即与转让房地产有关的经济即与转让房地产有关的经济收益收益扣除扣除项目项目取得取得土地使用权所支付的金额。

包括纳税人为取得土土地使用权所支付的金额。

包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：

以出让方式取得土地使用权的，为关费用。

具体为：

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

开发开发土地和新建房及配套设施的成本土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产以下简称房地产开发成本开发成本）。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

这些成本允许按实际发生额扣除。

发间接费用。

这些成本允许按实际发生额扣除。

房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务费用。

费用。

细则细则规定：

规定：

u财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

利率计算的金额。

u其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。

以内予以扣除。

u凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

以内计算扣除。

利息支出利息支出的具体规定的解释的具体规定的解释纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且能够提供出，且能够提供金融机构证明的金融机构证明的，其允许扣除的，其允许扣除的房地产开发费用为：

房地产开发费用为：

利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开房地产开发成本）发成本）5%以内以内纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

除的房地产开发费用为：

（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%以内以内房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，其开发费用的计算不能同时使用上述方法其开发费用的计算不能同时使用上述方法全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方法扣除法扣除利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除超过上浮幅度的不允许扣除对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除许扣除土地增值税清算土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出时，已计入开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。

应调整至财务费用中计算扣除。

其他扣除项目其他扣除项目从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和加计付金额和房地产开发成本之和加计20扣除扣除旧房及建筑物的评估价格。

是指在转让已使用的旧房及建筑物的评估价格。

是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格认的价格与转让房地产有关的税金。

这是指在转让房地产与转让房地产有关的税金。

这是指在转