发达地区住房金融.ppt

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发达地区住房金融独具特色的日本住宅金融公库体系v二战后,随着城市工业经济恢复,日本城市住房v短缺问题日益突出,日本政府于1950年设立了住宅金融公库（以下简称公库）,旨在为中低收入家庭建设和购买住房提供长期固定低利率贷款v截止1999年末,公库住房贷款余额达66兆9千亿日圆,占住房贷款总额的37%.至2000年3月末,已经为约1800万住户发放了贷款,占二战后建房总量的3118%.v住宅金融公库体系作为日本政策性住房金融的主体,具有以下特征:

v1以财政投融资制度为支撑的筹资机制v日本通过邮政储蓄等官方金融制度广泛蓄积了国民储蓄.邮储资金是公库信贷资金的主要来源.v此外,由于公库贷款利率较低,国家还从财政一般会计中拨付补贴金弥补利差.发挥住宅振兴和政策诱导作用的资金运用机制.公库贷款通过利率、贷款标准、贷款投向等手段充分发挥了其住宅振兴和政策诱导作用。

v体现为:

v一是提高了社会成员的购房能力。

v除了提供低利贷款外,公库还降低了贷款所需的最低年度收入水平,使更多的人有能力购买自有住房;v二是促进了住房质量的提高。

v公库制定了包含规模下限!

耐用性等详细内容的建筑标准（后成为全国普及的建设标准）,公库只对符合其建筑标准的住房提供资金并通过利率优惠,促进了无障碍设施房、节能型房及适合老年人居住的舒适用房的建设v制度完善的信用补充体系v公库贷款由作为公益性财团法人的公库住宅融资保证协会提供担保和保险,为降低贷款人的负担,协会收费只有民间机构的六成左右v协会主要经营保证和团信（团体信用保险）两项业务。

v保证业务是在贷款人因经营不善、失业、疾病、负债过多、死亡等不能偿还债务时,由协会负责偿还,债权相应转移到协会;v团信业务则是贷款人死亡或残疾时,由协会通过取得生命保险金代为偿还债务,房屋归贷款人所有。

v高效率的机构和信用信息网络体系v公库现设有总部和12家支店,但员工总共只有1148名，公库信贷业务全部委托金融机构代理,代办公库业务的金融机构共767家,经营网点约2万个v对住房设计和施工方面的审查则委托地方公共团体,约有303个团体,下属机构约540个v公库总支店与各代办金融机构间、保证协会与各代办点间均通过电脑联网,实现了信息共享v同时,公库和金融机构作为日本个人资信中心的会员,其计算机终端还与中心相连,在受理个人贷款申请时,可方便查询个人信用信息v重视住宅融资业务的咨询服务和普及推广为帮助贷款者建立起适合自己的信贷和还款计划v同时,为了充分发挥公库贷款的作用,还设立了住宅金融普及协会,进行住房金融方面的综合研究、住房建设的审查、利用报刊对公库业务进行普及和宣传、对开发商和金融机构进行住房金融业务的培训等业务v民间金融机构的住房贷款业务v除公库外,从事住房贷款的其他大型机构有商业银行及其下属的住房贷款公司,它们从1961年开始从事住房贷款业务v截止1999年末,民间金融机构住房贷款余额达100兆4千亿日圆,占住房贷款总额的5517%。

v当前,民间金融机构住房贷款业务的发展有以下一些特点:

v1住房贷款业务竞争日趋激烈v过去,民间金融机构侧重于产业金融业务,近年来,由于经济不景气,企业倒闭增加,住房贷款业务因其风险小、易于回收、发展个人客户能获取工资帐户等低成本资金等优点,成为各家银行信贷业务争取的重点v在政府为启动经济而实行的信贷扩张指导下,各家商业银行纷纷通过降低利率、手续费、担保费及提高审查效率等方式来争取客户,个人住房贷款业务的竞争更加激烈v浮动利率渐成贷款主流v民间住房贷款在传统上大部分采用固定利率,但是采用浮动利率的住房贷款比例自从1983年引进后就大幅上升v浮动利率引进的原因部分是金融自由化带来的放松管制;虽然在政府保持低利率的情况下,银行执行固定利率贷款的风险较小,但为避免利率波动风险,民间金融机构仍采用浮动利率。

v不良贷款有增加趋势v一是因客观经济原因所致如借款人失业!

企业经营不佳而倒闭!

收入降低!

因购买其他耐用品而引起债务负担过重等v二是激烈竞争导致的放款过度为争取客户,银行对没有自有资本的贷款申请人也仅仅只是通过人物评议便进行房价的100%的贷款,有时还对其他费用也进行贷款,零首付增加了银行的信贷风险v日本住宅金融体系的改革发展v1利率自由化对公库体系的影响v20世纪8年代中期以后,在急剧发展的利率自由化的背景下财政投融资资金筹措运作在原则上也以市场利率为尺度变得更有弹性,比如,定额邮政储蓄的利率,转变成以民间银行3年定期存款利率或10年期国债利率为基准而确定;资金运用部向各财政投融资机构放款时的利率，财政利率原则上也随市场而连动v1997年公库融资制度改革,引进了第11年以后可变更利率的制度,利率下限设定为4%,与此相对应,引进了可在第11年后可变更利率的财政投融资借款2001年以来,公库贷款利率又实行了与根据国库券招标确定的邮储利率连动的制度,随着市场利率的变动按月调整v财政投融资改革对公库体系的影响v随着市场机制的完备以及财政投融资环境的变化,自2001年4月起日本实施了新的财政投融资计划v财政投融资制度改革的要点是:

废止邮储!

养老金交由资金运用部预托制度;财投机构按市场原则筹措资金;引进政策成本分析v考虑到改革对市场造成的影响,设置了过渡性措施,即自2001年开始的7年间,邮储及养老金接受一部分财投债的承销v财政投融资改革带来了公库资金筹措方式的多样化,在原有财投资金的基础上,公库开始发行住宅金融公库债券2000年度住宅金融公库债券发行额共计6500亿日圆（贷款债权证券化500亿,政府担保债券6000亿）,同时为应对临时性的资金周转还可引进短期民间资金v公共和民间机构的职能模糊问题v一是职能分工已经相互交叉v以往公共银行!

大银行!

中小银行间的职能有较为明晰的分工,公共银行（公库等）主要是为了推进住房政策而贷款,尤其是对民间银行难以做到的项目贷款,大银行则主要面向大企业贷款,中小银行主要面向中小企业与个人的贷款v如今,由于企业融资渠道多样化以及风险的考虑,民间银行均非常重视住房贷款业务,形成了住房贷款业务的激烈竞争局面v二是具体运作差异不大v公库贷款的低利率长期优势逐渐丧失v现在公库贷款10年期利率固定为215%,11年后下限为4%,最长为35年;民间金融机构贷款利率5年固定为215%,6年以上依市场利率而定,10年期固定利率为3125%,11年以后视市场利率而定,最长期也为35年v此外,由于公库贷款在住房贷款市场上的主导地位,民间机构对其颇有非议v目前,如何协调和合理划分二者间的职能分工,更好地促进住宅金融业的发展成为一个值得研究的问题巴西城市贫民窟对我国启示v贫民窟现象是城市化进程中很难回避的问题v我国正处于城市化快速发展的阶段,贫民窟问题日益凸显v同发达国家以及广大发展中国家相比,我国的贫民窟存在着自身的特点v从形成原因上看,我国的贫民窟主要指城市开发建设中由于各种原因而被遗忘的角落,以及城市化过程中大量农民进城后搭建工棚居住而形成的棚户区v贫民窟确实能够带来一些社会问题,但它在一个城市的发展过程中起着提高城市居民生活水平和降低农村人口向城市转移成本的巨大作用v我们要正确对待和解决我国的贫民窟问题v2003年末,联合国的报告声称有10亿人居住在贫民窟中,大约占世界城市人口的1/3,全世界总人口的1/6v该报告预测30年后这个数字将翻倍,变成20亿v联合国人类居住规划署将贫民窟定义为以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区,v即如果一个居住区内缺乏足够的饮用水、卫生设施、安全的租约、稳固的房屋,以及足够的住房面积这五项指标中的任何一项,就可以被定义为贫民窟v我国也存在贫民窟现象v我国多称之为棚户区,但并不像许多发展中国家那样严重,并且成因也不尽相同v棚户区应是指城市中结构简陋,抗灾性差（抗震、防火、防洪性差）,居住拥挤,功能差（几辈同室、无上下水、更无供气供热）,居住环境差（粪便垃圾无序排放、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差）的房屋集中的地方v我国的棚户区主要分为两类,而且这两类也不能截然分开v一类可以称为城市角落,主要包括内城遗忘区、城中村、厂中村等,总体上都是在城市开发建设中由于各种原因被遗忘的角落。

v在人均住房面积、卫生设施和住房使用权等方面,中国的城市角落均达不到联合国人居署的标准;而在水电、道路等基础设施和住房质量等方面,中国的城市角落则明显优于其他发展中国家的贫民窟v这种城市角落都做到了通水、通电、通邮,外来人口和本地人口支付同样的费率v有固定的垃圾回收点,有相对便利的商业和服务网v另一种就是城市化过程中大量农民进城后搭建工棚居住而形成的棚户区,这种棚户区生活条件比城市角落要更差一些,表现在基础设施、卫生设施、安全状况以及地理位置等各个方面v我国的进城农民和大多数发展中国家的进城农民不同v我们的农民并不是在家乡失去土地才不得不进城的v贫民窟带来的社会问题主要是v一面，贫民窟居民大部分人处于贫困，享受不到作为公民所应享有的经济会发展成果，居住、出行、卫生、教育条件极差，不仅影响当代人，也影响下一代人的发展。

v另一方面生活水平的巨大差异造成国民感情隔阂v加之贫民窟游离于社区和正常社会管理之外影响社会安定。

一些贫民窟为黑社会所控制，成为城市犯罪的窝点!

v巴西城市贫民窟产生的主要原因v!

土地占有严重不平等，造成大量无地农民v巴西历史上是大地产土地制度，绝大部分土地一直为少数大地主所控制，而广大农民只能在仅够维持生活的小块土地上耕作或作为无地劳动力在大庄园内干活。

巴西战后一直没有进行过彻底的土地改革，这种极不平等的土地占有制一直没有发生多大变化。

v2003年巴西的土地占有结构是v面积低于10公顷的农户占全部农户的31.6%，他们的土地占全部土地的1.8%。

而面积超过2000公顷的农户只占农户总数的0.8%但他们的土地占全部土地的31.6%。

v一些人就由农村的无地农民转而成为城市的公开失业或隐蔽失业的贫困群体。

v现在巴西农村仍有1000多万无地农民，这是农村一些人口致贫的原因。

v2城市化过程中就业机会严重不足，非正规部门充当了剩余劳动力的蓄水池非正规部门就业已经占总就业人员的近50%，虽然是一个重要的排气阀门，起着缓解社会冲突的作用。

然而工资一般只相当正规部门人员工资的一半，多数属于低收入群体，另外有大量劳力失业。

v3，城市规划、建房用地、基础设施、社区发展没有考虑低收入人群的要求，城市贫民窟的人在最低工资标准以下，低收入人群很难在城市获得建房用地和住房，他们又不能退回农村，就非法强占城市公有土地搭建简陋住房，搞违章建筑，适应其住房需要的贫民窟的房地产商及非法交易的黑市也发展起来。

v4公共政策不够完善。

v如巴西的税收体制是根据各州工资标准确定税收，按税收贡献向各地返回，使地区差距拉大。

再如，国家教育开支向中、高等教育过度倾斜，初等教育相对萎缩。

v在中等教育阶段重视普通教育和人文学科教育，而轻视中等职业技术教育和师范教育，不利于改善低收入阶层子女受教育和就业状况%v对我国的几点启示v1。

准确理解城镇化的内涵，合理把v握好城镇化进度，使城镇化的速度与经v济社会发展的实际水平协调起来。

v我国实现城市化将是一个比较长的历史过程，要延续到2020年以后，不能急于求成。

v推进城镇化关键是逐步形成合理的城镇体系。

促使大中小城市和小城镇协调发展。

不能将城镇化片面理解为发展大城市，也不能简单化为遍地开花发展小城镇。

要有重点地发展县域中心小城镇，积极发展中小城市，完善区域性中心城市功能、发挥大城市的辐射带动作用、引导城镇密集区有序发展。

v城镇化的进程是不平衡的，各地区不可能齐头并进。

城镇化率不宜作为各地发展指标互相攀比。

v2。

城市化并非能自动解决农民问题，关键是为农民进城就业创造更多的机会，为农民进得来、留得住创造更好的制度环境。

v巴西的情况表明，并不是农村人口进了城就解决了农民问题，进城农民就不了业，没有社会保障，只不过是由农村的贫困人口变为城市的贫困人口。

v3保持农民土地承包经营权的稳定，使农民在城