西安房地产市场.docx
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西安房地产市场
2016年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从
“去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性
矛盾凸显,,构成今年房地产市场全景图。
全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市
为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让
已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到
准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但
是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正
确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？
让我们一起回顾2016年西安
楼市年终盘点之政策篇。
1、财政部发文降低“契税+营业税”
2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低交易环节税费。
点评：
此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放，增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。
2、按揭首套房首付降至
2成
2月2日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。
在不实
施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首
付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
点评：
此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。
3、开放小区+商改住
2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小区，实现内部道路公共化。
点评：
新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正是破解城市拥堵的良药。
但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。
4、5月21日陕西省政府地产十一条新政出台
1、各地6月底前要出台房地产去库存措施；2、商品房存量较大地区全部货币化安置；3、
金融机构适度降低农民贷款买房利率；4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准
利率0.7倍；5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、
鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
宜确定商品房及用地供应比例；10、大力提高房产开发项目综合配套水平；11、鼓励骨干企业兼并收购重组转型升级。
点评：
各项举措落实到位后，楼市监测及时监控市场走向，科学预警避免人为炒作推高房价。
疏通渠道，优化结构，减少库存仍是政策最重要的目的。
5、西安“楼十条”
6月份，西安市政府出台《化解房地产库存，促进房地产市场健康发展的若干意见》，
（后
被市场上称“楼十条”）提出简化行政审批、优化建设环境、遗留问题处理、用地管控、活
跃二手房市场等方面新规定，同时也推行和放开住房公积金组合贷款、
全国异地贷款及支持
农民工购房等政策。
其中提出“非西安市户籍的居民在我市购房落户的优惠政策时限，由
2016年12月31日截
止延长至2017年12月31日截止。
同时进一步放宽公积金政策，外地缴存职工购房也可申
请公积金贷款。
”最受购房者关注。
点评：
此次“楼十条”政策的颁布主要作用于以下几方面，
1
加快房地产去库存速度；
2改
善西安投资环境；3简化行政办事手续，提高政府办事效率；
4增加企业及购房者对西安房
地产市场的信心。
6、保障房准入门槛再次降低
6月底根据《陕西省保障性住房管理办法
（试行）》和《西安市租赁型保障房建设管理实施办
法（试行）》的规定，我市租赁型保障房和限价商品房的收入标准由
3000元/人?
月调整为3250
元/人?
月，经适房家庭人均收入标准由
1515元/人?
月调整为2275
元/人?
月，单身人员和两
人家庭收入标准分别按照上述标准的
1.2倍和1.1倍执行。
点评：
此次对保障性住房审批程序进行调整，
是继5月份简化了保障性住房申请所需提供的
材料之后，再一次降低保障房的申请条件，让更多能够符合标准的市民进行保障房的申请。
7、西安市不动产登记局挂牌
6月30日，西安市不动产登记局挂牌成立，同时成立的还有蓝田、周至和户县不动产登记
局。
据了解，新发放的《不动产权证书》增加了镭射区，在防伪上更科学。
与现在许多居民
手里的房产证相比，最大的区别是增加了不动产单元号，每个不动产单元具有唯一代码，通过此不动产单元号即可锁定不动产的宗地信息。
点评：
通过此不动产单元号即可锁定不动产地信息还增加了使用期限、起止日期，取得价格
和分摊建筑面积等内容，信息更加透明。
8、新出让土地商住房项目不再实物配建廉租房
为贯彻落实《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》，
根据《西安市配建廉租住房实施细则》房项目（含土地用途变更为住宅的项目资金的形式完成本项目配建指标。
规定，自2016年6月25日起，新出让土地的商品住
）不再实物配建廉租房，全部采取缴纳廉租房易地配建
9、2016.08.31陕西获批为第三批自贸区省份之一
陕西自贸区目前涵盖区域已确定有：
西安高新区、西咸新区空港新城、西安国际港务区。
点评：
自贸区的成立让西安城市发展再次加速，自贸区周边的住宅开发也将出现新一轮的激涨。
10、201611.10西安开展房地产市场秩序整治和互联网广告整顿活动
11月10日起市房管局、市建委、市工商局、市物价局将联合开展房地产市场秩序专项整治，
重点查处无证售房等
9种违规经营行为。
其中包括：
未取得预售许可证销售证
;不符合销售
条件以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借
机抬高价格;销售现场未明码标价，捆绑搭售或者附加条件等。
点评：
11月10日，西安市工商局召集各大互联网企业负责人开会，从即日起到
2017年初
开展互联网广告整顿。
市工商局将严查违法违规互联网广告并向社会通报，
2017
年初全国
典型互联网广告违法案例将通报，
此举杜绝广告虚假宣传及不实传播，
保障购房者的实际权
益。
年底临近，西安楼市再次进入了跑量的节奏，
各家房企逐渐达标的销售任务也在预示这这一
年的终点即将到来。
回顾这一年的西安市场，
虽然并不像一线城市一样火热高升，
但是仍有
不少房企在今年高调在西安市场开启新盘市场，
但仔细观察不难发现，
这些新盘中不乏一些
品牌开发商收购的项目。
小编对此也整理了今年以来在西安全新亮相的品牌房企新盘，
作为
代表的新入市项目，这些新盘的入市无疑也是在昭告着这些大品牌开发商对西安楼市的依旧
看好，而多元化的房源也让置业者选择比较多，
接下来就随小编看看，都是哪些房企在2016
年推出了全新产品！
万科新盘：
万科城润园、万科翡翠天誉、中国铁建万科翡翠国际、万科城市之光蜜柚、万科荣华金域名城
前面提到今年有不上房企走上了并购之路，万科就是今年房企收购的典型代表，今年西安市场推出的五个新盘万科城润园、万科翡翠天誉、中国铁建万科翡翠国际、万科城市之光蜜柚及万科荣华金域名城，都是万科在今年或大手笔收购或和其它项目合作的新盘。
2016年2月19日，西安万科收购西恩集团开发的西恩DADA，正式更名为万科城市之光蜜
柚，与万科城市之光为一个组团，专门为在西安打造的青年社区。
2016年3月14日，万科再次进入高新，7.35亿收购龙城铭园国际社区二期土地，产品更新为翡翠系，取名万科翡翠天誉，是万科地产在西安打造的高端改善型住宅。
2016年4月1日，西安万科进军写字楼市场，万科汇智中心落地西安高新区。
同时，高调发声进入商办市场，宣告西安万科的商务时代即将带来！
2016年4月14日，万科和中国铁建合作，签约共同开发中国铁建国际城二期，取名为万科翡翠国际，是万科地产在西安打造的首个高端产品。
2016年7月20日下午，万科携手荣华控股，将荣华曼蒂时光原有地块重新规划并开发，定位为北城高品质、国际化的人居社区，打造刚改房源，楼盘正式更名为万科荣华金域名城。
恒大新盘：
恒大翡翠华庭、恒大御龙湾、恒大翡翠龙庭
2007年9月份恒大进驻西安以来，9年来，从位于西安浐灞生态区的第一个项目恒大绿洲起步，“恒大”在西安相继开发出了恒大名都、恒大御景、恒大帝景、恒大江湾等多个品质住
宅，如今恒大的步伐仍在前进，在西安已经有8个楼盘，在陕西已有10个以上楼盘。
从市场的客观数据和项目的热销状况，体现出了市民和业主对“恒大”品牌的认可和对项目的热爱。
2016年，恒大拿下城西，打造恒大在西安第九个项目——恒大翡翠华庭。
2016年，恒大西安更是成绩显著，并且打造了西安首个高端住宅项目——恒大御龙湾，也是恒大深耕西安九年的第十个项目。
2016年8月10日，西安创恒房地产开发有限公司1.36亿元摘得大兴新区2宗土地，共计
93.3亩，该宗地是由恒大集团收购原双府新天地二期地块，后更名为恒大翡翠龙庭。
融创新盘：
融创天朗南长安街壹号、融创天朗臻园、融创天朗籣园
2015年9月，中国房企10强融创中国首次进入西安，筹备了近半年后，2016年初，融创
中国在西安的布局终于浮出水面。
在今年，融创中国与天朗控股牵手，收购天朗控股旗下项
目，被认为是西安楼市中龙头房企牵手本土房企的标杆事件。
同时，一口“吞下”天朗四大楼盘，并在今年全新打包面市，除了收购外，融创在西安也进行的全新的开发。
4月21日，融创举牌高新，拿下高新核心地块后，打造融创臻园项目。
作为寸土寸金之地上的低密洋房社区，臻园的一草一木都都是格外用心。
2016年7月20日，融创摘得大兴新区31.36亩商住用地，并在此打造了高端精品项目——融创天朗蘭园。
融创天朗南长安街壹号是收购天朗长安项目，新品一经推出，就受到市场的关注，如今，融创目前已布局高新、曲江、城南、航天城四大板块，进入大兴新区也是融创布局西安全城的重大战略。
融创厚积薄发，接二连三的大动作，与融创在西安深耕的决心密不可分。
透过融
创落地西安的高端项目，不难看出其稳健的工程进度以及惊人的实力。
碧桂园新盘：
碧桂园嘉誉、碧桂园凤凰城、碧桂园天玺
2015年岁末，中国地产10强、千亿房企碧桂园强势发力，成功斩获西安经开核心区域地块，
在2016年面市了碧桂园嘉誉项目，这是碧桂园进驻西安的第一步，但仅仅是个开端，在今
年7月20日，碧桂园集团和北京银信投资集团、上海复地集团建立合作关系，针对西安“锦
绣天下”项目签署三方合作协议，项目更名为碧桂园凤凰城。
该项目合作的顺利达成，足见
碧桂园对西安市场的认可与重视，以及区域公司的迅猛发展态势，标志着其在陕西的战略布
局又添锦绣一笔。
除了前面提到的两个项目外，碧桂园今年在城北还开发了一个纯住宅产品——碧桂园天玺，打开碧桂园在西安市场的住宅市场。
保利新盘：
保利心语花园、保利爱尚里
保利入驻西安比较早，开发的产品集中在城北、城西以及曲江，今年新上的两个项目走进了浐灞与高新区域。
保利心语花园——占地达到
223亩，位于浐灞属于低密度大盘，打造的产品是以纯正
6+1
花园洋房、瞰景高层、集成社区商业为一体，既能保证刚需居住，也能感受低密舒居。
保利爱尚里——是保利地产进驻高新的第一个精品住宅项目，也是区域内一个央企品牌开发
商开发的项目。
项目定位的客群为是关注家庭成员发展，事业处于快速上升期的城市新贵一族。
华远新盘：
华远枫悦
华远地产今年新推出的项目——华远枫悦坐落与凤城五路，项目对面就是万科和恒大的项
目，房企之间的角逐一直都存在，所以选址的眼光也经常步调一致，而华远枫悦的推出打的是儿童全龄社区，对于想要孩子健康成长的家长来说，华远枫悦在产品规划上，要有一定的优势，这也是华远如此看好此项目的原因。
金科新盘：
金科世界城
金科集团，历经19年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、门
窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质。
金科在西安的第一
个项目金科天籁城高调入市，但是反响平平，在今年新推出的产品——金科世界城上，并没
有再像第一个项目一样高调推出，因为此个项目是金科打开西咸市场的重点项目，价低品质
高，获得市场的不少关注。
中国铁建新盘：
中国铁建西派国际
中国铁建房地产集团隶属于世界500强企业，房地产开发一级资质，集团公司自有物业公司
获得一级资质。
截至2016年9月20日，集团公司在北京、上海、广州、天津、成都、杭
州、合肥、南宁、武汉、长沙、贵阳、南京、长春、大连、宁波、徐州、佛山、太原、西安、
重庆和嘉兴21个城市布局80个项目，总建筑面积约3100万平方米,已开发面积2100余万
平方米。
今年年底推出的中国铁建西派国际则是中国铁建打开西安市场的首个项目，据了解，项目位于北二环与太华南路东南角，距离大明宫国家遗址公园仅700米，总占地面积约165亩，将
打造成二环内罕有的墅质舒阔住区，涵盖叠墅、洋房、奢装大平层及品质高层全系产品线！
万达新盘：
万达西安
one
高新不缺繁华，但是缺乏繁华的核心，2016年4月18日下午，万达西安高新项目万达西安
one正式亮相。
该项目是万达斥资200亿元打造的170万平方米超级城市综合体，项目集国
际购物中心、超高层写字楼、城市公园豪宅以及高端公寓和城市街区等五大城市功能为一身
的多业态集合体。
项目落成后将颠覆高新各阶层的消费习惯和生活方式，是西安迈向国际化
大都市重要的一步。
住宅市场受地铁三号线开通影响，浐灞生态区成交量涨幅明显；
第四季度西安市土地成交面积为3152亩（2101547平米）、10-12月土地成交均价分别为
199万元/亩、327万元/亩、357万元/亩，第四季度西安市共成交土地49宗，其中成交用地
居住类用地为13宗，商业用地11宗。
商住两用用地为20宗。
2016年12月31日，西安版
住房限购令出台，2017.1.1在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）起只能新
购1套房，从通知内容看，把严控项目规划标准、配套设施先配先建放在首要位置来明确，显然是市级政府层面看到了问题，并且开始推进，这个积极的变化是值得肯定的。
2016年4季度，西安住宅土地市场的成交一直保持平稳态势。
西安楼市的稳健使四季度集中调控未波及西安，加之西安受自贸区的获批、“一带一路”建设、国际化大都市的推进、
地铁建设的快马加鞭等积极因素助推，房产市场亦呈现出较大需求的释放。
本季度出现“东二环陕建机厂地块”被融创中国以18.5亿元强势夺下，折合楼面地价7212元/㎡，折合亩单价1346.26万元/亩。
土地溢价11.6亿元，土地溢价率168.12%，堪称“地王”。
在当前经济形势下，西安楼市销量依然创下新高，可见西安市场的消化力依然存在。
图三西安市土地成交面积走势图
2016年西安商品房销售面积2176.96万㎡，同比增长31.32%，西安普通住宅销
售1891.79万㎡，同比增长32.45%，均为西安年度历史销售最高值，在在上半年调首付、降税负、宽信贷以及西安楼十条的政策影响下，10月份销售面积246万㎡首次刷新月历史记录。
可见在“去库存为主”的总基调下，西安商品房销
量明显回暖。
2016年西安商品房价格8004元/㎡，同比上涨1.85%，从10月起商品房价格呈同比上升态势。
2016年普通住宅成交均价7076元/㎡，同比去年上涨4.52%，12月均价7781元/㎡，较年初上涨1076元/㎡，涨幅达16.05%。
2016年西安商品房成交面积主要集中在曲江、浐灞、高新这三个热点区域，成交面积分别为382万㎡、374.04万㎡、349.58万㎡；2016年成交均价除城内外，经开最高达到9079/㎡，依次是曲江9012元/㎡、高新8973元/㎡。
截止2016年12月末西安商品房库存为2603.6万平米，库存面积连续15个月下降，去化周期为14个月，较年初下降10个月；截止2016年12月末西安市商品住宅库存量为1071.92万㎡，比上月下降77.53万㎡，库存面积持续15个月下降，去化周期为6.8个月，较年初下降8.2个月。
以西安市场目前的火热情况来看，西安市商品住宅去化周期有望继续减少。
明年商品住宅量价齐升动力明显
美城机构分析认为，2016年迎来西安商品房市场大爆发，以销售面积2212.61
万㎡刷新历史记录，商品随着库存周期不断缩短，商品住宅逐渐出现供不应求，虽然目前出台限购政策，但由于力度较温和，限贷又未出台，目前西安市场仍以首臵和首改为主，若政策无强势加码对市场成交量影响有限。
同时随着一线城市市场接近饱和，品牌房企战略纵深进驻西安态势朗然，四季
度土拍市场火热情况也将为明年市场助力，展望2017年，西安商品房市场量价仍会出现良性的稳步上升，同时随着库存不断减少，土地市场预计明年会加大
供应，而从现在大企业对明年项目布局和改善性需求持续释放来看，高新、浐灞、曲江仍会是成交的热点区域，同时沣东新区和长安区潜力巨大。
西安限购后购房观望情绪骤增楼市以稳为主
自限购政策实施以来，西安楼市在政策调控的影响下开始降温，新年首周购房者
观望情绪再起,楼盘日到访量明显回落，新房开盘首日成交量普遍下降，二手房
价格也有小幅下跌。
有开发商为了促销，甚至搞起团购和特价房,变相降价，一
些新入市楼盘价格都在合理范围之内,甚至低于周边已有在售项目。
精彩的2016，西安楼市交出了漂亮的成绩单，成交量、成交均价创七年来新高，
多个区域表现抢眼，高新、浐灞、曲江三足鼎立，城南、城西、城北也毫不逊色！
2017年的楼市又将给人哪些憧憬？
房价会涨还是会跌？
哪些版块会火？
政策是
紧是松？
预测2017年房价住宅“稳”中有增
鹿颖：
不会出现大幅上涨的局面
2017年的房价会延续2016年良好的态势，稳中有增，这是由楼市的供求
关系决定的。
去库存是2016年的主基调，截至目前，西安仍有一定的存量房，
各项目之间产品同质化也较为严重，购房者可选余地大。
只要供求关系在一个正
常的范围内，房价就不会大幅上涨。
李青：
楼市整体均价预估在八千以上
从年初到现在，西安的房价涨价幅度已超过了百分之十，随着西安商品住
宅库存周期的不断缩短，预判明年西安楼市在政策不收紧的情况下，整体均价预
估在八千以上。
从数据来看，小三室仍将是成交主力，改善性需求也在积极入市，
140以上的品质四居室，或将大受欢迎。
聂海峰：
销量仍将保持在高位
2016年是有史以来西安销售量最高的一年。
2017年，全国对经济的定位
是“稳”为主，二、三线城市房地产政策基调基本不变。
在西安房地产库存量持
续减少的情况下，2017年西安销售量仍将保持在高位水平，销售价格仍将呈现
稳中上升的态势。
祁晓冰：
产品品质细分，价格会走向分化
由于产品不断细分，消费者置业理念不断成熟，价格也会走向分化，好的
产品贵一点也会有人买单，品质差、配套差的产品价格会有一定程度的下跌。
但
整体成本及品牌迭代的原因，市场均价总体上会稳中有升，均价上涨至少在500
至1000左右。
明年这些区域或将成为楼市热点
鹿颖：
秦汉新城将成下一个富人居住区
秦汉新城是西咸新区重要版块，也是高端人群置业的热点区域。
区域内云
集了三个别墅项目，未来随着其他低密度项目的进驻，整个区域会迅速形成西安
新的富人区及高端居住区。
而区域内咸阳宫遗址公园首期工程也将在2017年完
工亮相，对秦汉新城来说是又一重大利好。
聂海峰：
开发区仍为主力发展区域
经过十多年高速城市化，以及西安特色的“开发区造城”模式，让西安形
成了多个区域板块。
因此，在西安城市中心土地开发已近饱和的现状下，西安未
来的发展区域仍旧以开发区为主。
这其中，曲江新区、高新区两大板块，因为城市价值的兑现程度较高，未
来将是西安房价最高的板块。
城南区和浐灞生态区，受到其基础和市政建设的推
动，估计将成为销售量的两大片区。
此外，沣东和经开也将保持在一个高位水平。
祁晓冰：
东二环及浐灞片区、城西土门国际商务区或将大热
此次东二环招拍挂土地价格刷新或许会引起连锁反应，造就板块整体价值
提升；而城西土门区域则是由于高新区的土地供应有限，形成泛高新的概念，明
年金辉、富力城、碧桂园等项目陆续推出，将点燃城西的置业热度。
李青：
大明宫版块正在崛起
中长期来看，大明宫版块将是有发展潜力的一个区域。
首先从地理位置来
说，大明宫占据着二环内、公园旁的位置；其次，自强东路、火车站北广场周边
棚户区改造项目已经全面正式启动，这对大明宫版块来说是重大利好。
西安以“稳”为主
政策不会有大的变化
鹿颖：
全国政策以收紧为主，西安不会有太大变化
明年大的国家政策还是比较紧的，毕竟房价的涨与跌是关系到国计民生的
大事，楼市政策还是以紧缩为主，下半年可能会稍微松弛一些。
西安的情况特殊，首先，作为省会城市，房价不高，价格也相对平稳，具
备政策不需要紧收的基础。
其次，从供需关系来看，西安市场仍有一定库存量，
明年还将有大量的新项目入市，这就不会造成房价的快速上涨，所以政策也会
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