浅谈我国老旧小区改造.docx
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浅谈我国老旧小区改造
本科生毕业论文
题目
浅谈我国老旧小区物业管理改造
--以经济技术开发区（头屯河区）为例
系别
公共事业管理系
班级
公共事业管理082班
姓名
学号084332221
答辩时间2012年5月
新疆农业大学管理学院
谢辞13
附录15
浅谈我国老旧小区物业管理改造
--以乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）为例
摘要：
物业管理近年发展日趋加快，也越来越专业化。
2000年以后新建的小区，其物业管理及相关基础设施相对比较完善。
但那些老旧住宅小区的物业管理及相关基础设施却很不理想，尽管政府加大对老旧住宅小区综合整治的力度，但效果不佳，整治难度很大。
本文介绍了物业管理的背景，从我国物业管理的现状入手，重点分析老旧住宅小区物业管理的现状，从老旧小区基础设施等方面分析，分析老旧小区物业管理改造中遇到的困难和问题，并找出原因，提出一些可行性方案及对策。
关键词：
乌鲁木齐；物业管理；改造；老旧小区
Talkaboutouroldresidentialpropertymanagementtransformation
--ToUrumqiEconomicandTechnologicalDevelopmentZone（Toutunhe）asanexample
Abstract：
Thedevelopmentofpropertymanagementinrecentyearsisgrowingup,andmoreandmorespecialization.Thenewdistrictpropertymanagementandrelatedinfrastructureisrelativelyperfectafter2000.Buttheoldresidentialdistrictpropertymanagementandrelatedinfrastructureisnotideal,Althoughthegovernmentincreasedtherenovationofoldresidentialquarterscomprehensivestrength,Buttheresultsarenotsatisfactory,remediationisverydifficult.Thispaperintroducesthebackgroundofpropertymanagement,propertymanagementinChinafromthecurrentsituationproceedwith,focusesontheanalysisoftheoldresidentialdistrictpropertymanagementpresentsituation,fromtheoldvillageinfrastructureinareassuchasanalysisoftheoldresidentialpropertymanagementofthedifficultiesandproblems,andtofindoutthereasons,thepaperputsforwardsomefeasiblesolutionsandcountermeasures.
Keywords:
Urumqi；Propertymanagement；Transformation；Olddistrict
自我国经济体制改革以来，房地产业得到了快速发展，物业管理的理念也在逐步形成，物业管理在中国逐渐发展成为对居住小区、商业单位、居民提供公共性服务和特约服务的新兴行业。
多年来，我国的物业管理从无到有，从有到盛,物业管理的水平不断提高，覆盖面也逐步扩大。
但在全面发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难，给行业发展带来了阻碍。
尤其是那些老旧小区物业管理十分困难，政府虽然已经加大对于老旧小区的综合整治工作，但问题还是得不到有效解决。
1物业管理的研究背景
1.1物业管理体制的历史沿革
物业管理体制的建立可追溯到19世纪60年代年的英国。
发展于美国，以1908年美国人乔治.A.霍尔特等人成立的一个名为“国际建筑物业与管理人员协会”（BOMAIBuildingOwnersandManagersAssociationInternational）为标志。
1950年进入我国香港，1981年物业管理企业在深圳成立，标志着我国城市房地产管理工作走上社会化、专业化、企业化的道路，1995年在新疆成立的宏达物业管理服务有限公司标志着物业管理真正进入新疆。
尤其是2003年国务院颁布的《物业管理条例》，更进一步促进了我国物业管理步入法治时代，从而使物业管理进入了一个新的快速发展时期，不仅上海、广州、大连等大城市的物业管理得以迅速发展，而且中小城市也开始逐渐认同物业管理的出现。
1.2物业管理相关概念
与物业管理相关的重要概念包括：
物业管理、业主大会、物业服务、维修基金等。
物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
[11]主要从三个角度理解：
一、业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二、物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三、物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。
业主大会指由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织，业主大会不能组织与物业管理无关的其他活动，且一个物业管理区域只能成立只能一个业主大会。
[12]
物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动，一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁合服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等，物业服务的内容按照物业服务同的约定履行。
[3]
维修基金指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
[11]
1.3老旧小区物业管理的特点
首先，基础设施落后。
造成物业管理困难。
其次，管理体制问题多，小区内房屋产权单位过多，有时一栋楼就分别归属数家产权单位，他们各自为政，自成一体，将小区整体物业管理割裂开来，管理协调困难。
再次，是管理机制不灵，缺乏竞争机制。
房屋管理单位一般只管理房屋内部设施，很少顾及整体环境的好坏，管好管坏一个样。
四是资金投入严重不足，由于老旧住宅小区大部分都是已经不存在单位的职工住房，建设年代久远，相关部门投入的资金用于房屋维修都捉襟见肘，其它建设无从谈起。
最后是相关法律不健全。
政府对新建小区的物业管理有明确的规定，但在老旧小区推行物业管理还没有可供依据的规范。
[9]
2乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）老旧小区物业管理现状及分析
2.1经济技术开发区（头屯河区）概述
从乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）管委会了解到，2011年1月，自治区党委、乌鲁木齐市委根据中央新疆工作座谈会关于做大做强乌鲁木齐经济技术开发区精神，做出经济技术开发区与头屯河区“区政合一”决策。
乌鲁木齐经济技术开发区于1994年经国务院批准设立为国家级开发区，2003年国务院批准在经济技术开发区内设立国家级出口加工区。
乌鲁木齐市头屯河区于1961年建区，是乌鲁木齐市重要的工业区。
两区合并后，经济技术开发区（头屯河区）进入了一个新的历史发展阶段。
经济技术开发区（头屯河区）位于乌鲁木齐市西北部，规划管理面积480万平方公里，现辖9个街道办事处、68个社区，总人口27.4万人。
经济技术开发区（头屯河区）是集国家级经济技术开发区、国家级出口加工区、行政区、兵地融合发展区、经济合作区五种体系格局和新疆软件园、新疆留学人员创业园、新疆科技企业孵化器、大学科技产业园等为一体的多功能综合性园区。
2.2经济技术开发区（头屯河区）老旧住宅小区概况
据调查经济技术开发区（头屯河区）老旧住宅小区主要包括四种类型，一类是原破产企业遗留的家属区，二类是破旧零散楼和平房，三类是自建房小区，四类是基础设施比较健全的小区。
物业管理包括保洁、供排水、供暖、管道维修等，企业破产后这些小区都成为政府的负担，如麻纺厂家属院、输送机家属院、丝绸厂家属院、乌苏啤酒厂家属院等，包括楼房247栋，平房237栋，共5000多户。
街道物业共服楼房232栋，平房192栋，总建筑面积100多万平方米，总户数4000多户，人口13000多人。
其中成规模小区6个：
燃料公司小区、卓越小区、温馨小区、馨安商贸小区、输送机小区、麻纺厂小区，破旧零散楼168栋，其中单位家属楼34栋。
2.3经济技术开发区（头屯河区）老旧住宅小区物业管理现状及存在问题
据调查经济技术开发区（头屯河区）下属有住宅小区的街道办事处共8个，共有25个社区。
共计119个小区。
全区住宅小区总户数约40572户，总建筑面积约3715532.724平方米。
上世纪70年代建成住宅小区1个，建筑面积49000平方米，占总建筑面积的1.30%。
上世纪80年代建成的住宅小区共17个，总建筑面积约472995.798平方米，占总建筑面积的12.72%。
上世纪90年代建成的居住小区共42个，总建筑面积约981617.94平方米，占总建筑面积的26.40%。
2000年以后建成的住宅小区共59个，总建筑面积约2215144.371平方米，占总建筑面积的59.58%。
（如表1-1所示）
表1-1乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）住宅小区概况
建造年代
小区数/个
建筑面积/平方米
所占比例/%
上世纪70年代
1
49000
1.30
上世纪80年代
17
472995.798
12.72
上世纪90年代
42
981617.94
26.40
2000年以后
59
2215144.371
59.59
总计
119
3715532.724
100
数据来源:
经济技术开发区（头屯河区）规划房产局调研所得
经济技术开发区（头屯河区）无物业管理小区共21个，总建筑面积约148147.48平方米，单位自管小区43个，有物业管理的小区40个。
老旧住宅小区物业管理只包括公共部位保洁和水电费的收缴，基本不涉及其他的服务。
街道物业负责的楼群基本可以达到卫生整洁，公共部位没有杂物堆积的标准。
受到房屋设施老化、居民缴费率低等客观条件的制约，老旧住宅小区的物业管理总体水平较低，多数物业公司运营困难。
随着人民生活水平的提高，老旧小区的基础设施已经严重老化，如无外墙保温、供排水管网过细老化、住户窗户为铁窗或木窗等等。
这对老旧住宅小区的居民生活造成种种不便。
基础设施落后，物业管理需要增设很多相关设施，楼体严重老化需要专项维修，造成没有物业服务企业愿意管理。
2.3.1住户观念落后
逃避交费、不愿意交费或拒交物业管理费,据调查这种情况最为典型的是乌昌路街道办事处孝感路社区的国家粮食储备库家属院，起初有物业服务企业提供物业管理，收不到物业费，物业服务企业亏损难当只有撤出。
现在是社区代管，只负责小区保洁。
现在的老旧小区大多都为无物业小区，若有也只是代收水电费和小区公共部位的保洁。
住户对物业管理这种行为的不认可，有的虽然接受了物业管理，但没有真正理解物业管理的优越性，总是把综合服务的物业管理与单一的社区管理在费用上进行比较，认为原有的社区管理费用低，物业管理收费高，从心理上不愿意接受。
多年来计划经济体制下形成的福利物业制度，使许多住户仍然存在无偿享受物业管理的陈旧观念，认为进行物业管理根本就是想多收费，如果施行物业管理需收费，也应当由单位交。
但现如今那些单位大多已经破产或改组，以前的单位几乎没有能力管理那些老旧小区。
虽然通过房改，但是部分居民思想认识上仍习惯于政府统包统揽，依赖政府管房的思维定势，不论谁管房、管到什么程度，只要不拿钱或少拿钱就行。
2.3.2房屋的产权形式多样
据调查经济技术开发区（头屯河区）火车西站街道办事处东林街社区的六街小区，属铁路天汇物业公司管理，总建筑面积452612平方米，区内常住人口近2258户，约8000人，小区内建筑大部分为普通住宅，还有部分平房，都享受铁路单位的福利性物业。
但是近30%的铁路职工将房屋卖给附近农村的居民、交给二手房公司进行交易，以赚取高额的房款，造成外单位的住户也享受铁路天汇的福利性物业，造成管理混乱，并给铁路天汇物业管理公司带来不小的损失。
老旧住宅小区普遍存在住房产权形式多样的特点。
住房产权形式有商品房，房改房，公房，农转非的承租房等。
房屋的产权人多样，有居民个人、附近农民、单位产权人（包括市属单位、区属单位、原单位）、公共设施产权人（如市政设施部门、银行、区属事业单位所有的房权产）、二手房产权人等。
2.3.3基础设施相对落后
据调查开发区的老旧小区公共基础设施都相对落后，楼体严重破损小区共34个，总建筑面积1172938.378平方米。
防水老化小区共44个，总建筑面积共932482.188平方米。
43个小区为钢窗或木窗，总建筑面积1425526.89平方米。
27个小区没有通天然气。
23个小区大门破旧或没有大门。
70个小区无外墙保温，总建筑面积2037833.426平方米。
28个小区给排水管网老化，7个小区为渗坑排水。
24个小区供热管网老化。
83个小区无监控。
60个小区无路灯。
45个小区卫生设施一般，4个小区为差。
经济技术开发区（头屯河区）的所有老旧小区建造年代大多为改革开放以后，随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的基础设施已经跟不上时代，如屋面防水老化、无楼体外保温、冬季暖气温度严重不达标等。
这使得老旧小区业主的生活质量不高，影响正常生活。
2.3.4存在多极物业管理的现象
据调查经济技术开发区（头屯河区）的9个街道办事处家属楼都存在多级物业管理现象。
使小区形成多家物业管理单位同时对小区物业进行管理的局面，如经济技术开发区（头屯河区）中亚南路街道办事处上海路管委会家属院，主要有：
管委会自己的物业管理机构，房管局物业服务企业，社区管理单位，街道办事处管理单位，市政设施单位等机构管理该小区，多极化现象十分严重。
2.3.5老旧小区基础设施改造的资金缺口较大
从乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）管委会了解到，乌鲁木齐石油化工锅炉安装公司职工家属楼位于迎宾路154号，属迎宾桥社区管辖范围。
职工集中居住于迎宾丽舍小区内老2号楼。
由于破产倒闭尚在清算过程中，现无物业公司管理。
锅炉安装公司住宅楼（老2号楼）共3个单元，居住36户，82人，居住面积约为2000平米。
乌苏啤酒厂家属楼位于中亚北路111号（原卢云堡啤酒公司），属科技园社区管辖范围。
乌苏啤酒厂家属楼系属1994年建设完成，共4栋楼、12个单元、210户，每户面积平均65平方米。
小区所住居民基本是本厂职工。
2001年原卢云堡啤酒公司宣布破产，后由新疆啤酒集团代管物业，新疆啤酒集团被乌苏啤酒集团兼并后，由乌苏啤酒厂孙建等人管理小区。
2011年乌鲁木齐市政府将经济技术开发区（头屯河区）锅炉安装公司家属楼、乌苏啤酒厂家属楼进行改造，老旧小区实施物业管理改造，改善居民的生活条件，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如对小区进行封闭安装门禁系统、扩大绿化面积、加装外保温等，以上两个小区改造资金421.32万。
根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金使用量少则几百万，多则上千万。
如何方便快捷的筹集到资金，是阻碍老旧小区物业管理改造的一个重要难题。
2.3.6物业管理费收取困难
目前，在物业管理方面，国家虽然出台了一系列物业管理政策与法规，但大多是针对大、中城市和具有一定规模的住宅小区，而对老旧住宅小区、规模较小的住宅小区物业管理适用性不大。
已经实施了物业管理的老旧小区，甚至物业管理水平比较高的新建小区，也存在物业管理收费困难的问题。
老旧小区房屋使用人一般只交两项费用，即保安费和保洁费。
虽然是如此少的费用，但是很多物业服务企业只能收到很少的一部分。
2.3.7业主委员会作用丧失
据调查经济技术开发区（头屯河区）的119个住宅小区当中有业主委员会的只有25个，能正常运转的只有10个。
业主委员会作用有待进一步发挥，实施了物业管理的老旧小区一般都没有成立业主委员会，即便是成立了也是走形式，受多种因素的影响，很难发挥其应有的作用。
例如，根据《物业管理条例》规定，业主委员会必须代表和维护物业管理区域内全体业主的合法利益。
[13]多数产权人都怕承担其他责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加业主委员会的个人，大多只是有名无实。
2.3.8物业服务企业对自身认识不明确、定位不准
在自身定位上，由于物业服务企业本身就是企业，因此很容易从企业自身利益出发，认为只要能够获得利润，企业就能生存发展，而没有充分认识到物业管理在全市经济建设和社会发展中的重要地位和作用，缺乏对本行业重要性的认识，导致在物业管理工作中责任感不强。
据调查经济技术开发区（头屯河区）施行物业管理的物业服务企业共17家，在调研过程中收集到较齐全资料的有13家物业公司，还有4家资料没有收集到，这充分说明物业服务企业对自身的认识和定位模糊不清。
以上种种问题交织在一起就形成了物业管理收费难，物业管理困难的恶性循环，导致我国物业管理艰难的向前发展。
3经济技术开发区（头屯河区）老旧小区改造的对策及建议
3.1加大宣传力度，改变居民观念
面对老旧住宅小区物业管理这一难题，需要政府、街道社区、物业公司加大宣传力度（例如媒体宣传、物业管理法律知识培训、组织居民参观优秀物业管理小区）做好居民工作，与物业公司相互配合，把物业服务的理念通过潜移默化的方式灌输到老旧住宅小区居民的思想中，增强老旧住宅小区居民的物业管理消费意识，使这些居民能够真正意识到，物业管理能够有效的维护物业管理区域的正常工作和生活秩序，维护社区的安定，提高文明程度，同时保障了公民的财产权利，促进了社会财富的积累，物业管理可以明显改善和提高居民的生活质量，提升城市形象，优化城市人居和投资环境。
物业服务企业要做好前期投入的准备，做到用品质赢得信任，逐渐使物业管理走向正规。
同时，物业管理的实施，能够为老旧住宅小区下岗居民提供很多新的就业机会和岗位。
3.2明确房屋的产权性质
在物业管理过程中，明确的房屋使用权人和产权人尤为重要，直接关系着物业管理活动的正常开展，例如物业管理费是依照房地产管理部门确权的建筑面积收取的，如果产权人和使用权人不清，物业管理费的收取势必会面临很大困难。
老旧住宅小区的房屋权属关系复杂，形成永久的历史欠账，权属构成多元化，这样的房屋产权现状显然不利于物业管理这种要明确产权和产权法律保护的活动。
如果老旧住宅小区的房屋产权不能尽快确权，必然会影响到业主在物业管理中权利的有效行使。
这些房屋产权不清产生的问题都将影响物业管理在老旧住宅小区的推进。
必须加快推进该地区房屋产权的确权工作，为物业管理活动的开展建立明确、有法律保障的权利基础。
3.3掌握真实情况，酌情分析改造
从乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）管委会了解到，乌苏啤酒厂家属院和锅炉安装公司家属院两个小区主要从外墙保温、屋面防水、给排水管网、路面硬化、绿化、楼梯间改造等方面进行改造，共完成路面硬化1680平方米，花砖铺设1615平方米，外墙保温14425平方米，铺设路缘石715米，架设路灯14盏，屋面防水1176m2。
老旧住宅小区改造要组织相关人员对老旧住宅小区进行实地调查，全面掌握老旧住宅小区公共基础设施情况，为下一阶段的改造奠定基础。
其次进行试点，找到最佳的改造方法，根据各个老旧小区的真实情况，先选择合适的老旧小区进行基础设施改造试点，探索改造办法和改造资金筹措渠道，按照先易后难原则，对住户有意愿改造、基础设施条件相对较好的先行改造。
最后一定要经济实用，老旧小区改造坚持用最小的投入为居民带来最大的收益，整合现有资源并最大限度发挥其功效，避免因不必要的投资造成资金浪费。
另一种途径就是放弃对老旧小区基础实施的改造。
老旧小区公共基础设施老化不配套，许多老旧小区硬件设施严重不足，配套不到位，大都年久失修，早已失去了使用功能。
公共基础设施的改造需要大量及时的资金作保障，资金的筹措自然就是难点，不如用改造老旧小区的资金去开发新区，让老旧小区的住户搬迁至新区，这样既开发了新区又解决了老旧小区公共基础设施改造难的问题。
3.4理顺管理机构职能，加大建设力度
顺利推进老旧住宅小区的物业管理改造，要理顺各个管理机构的职能，各司其职，不要越权。
充分调动物业服务企业的积极性，减少他们在这些小区提供物业管理的种种顾虑，政府要加大对老旧住宅小区的基础设施建设力度，提高这些小区物业的质量，降低物业管理难度，政府相关部门可以出台相关规程，如在物业服务企业资质评定、税费缴纳上给予适当的补贴，鼓励物业服务企业积极参与这些小区的物业管理。
3.5加大政府投入，拓宽资金来源
从经济技术开发区（头屯河区）管委会了解到乌鲁木齐市将经济技术开发区锅炉安装公司家属院、乌苏啤酒厂家属院列入全市无物业管理老旧小区试点改造范围（乌房管〔2010〕215号），2011年9月，经乌鲁木齐市建委公开招标，确定以上两个小区改造资金421.32万元，按市、区两级各配套50%筹集资金。
对两个小区改造资金可以由政府承担，若要大面积改造，这种模式就不能完全适应。
由于老旧住宅小区普遍建设年代较久，各种基础设施老化严重，投入改造资金的量很大。
因此，要保证在老旧住宅小区顺利实施物业管理改造，首先要创造一个良好的融资平台，政府应该负担其中较大部分，但也要创新思路，拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，研究由政府、业主、物业服务企业多方共同负担的整治改造资金筹集机制，特别是通过一定优惠政策，吸引有兴趣参与老旧住宅小区物业管理的企业出资，这样既可以保证资金及时筹措到位，也能缓解政府财政压力。
3.6物业服务企业要提高自身修养，透明费用去处
首先，要物业服务企业树立努力为业主服务的意识，这样才能提高物业服务企业内在水平。
其次，物业服务企业提高服务水平，总结已有的成功经验，并和其他物业服务企业沟通交流、学习成功经验。
三，要透明物业管理的内容，对管理项目、管理内容、管理标准都要在小区内的布告栏内张贴。
四，加强物业管理的宣传工作，该缴什么费、为什么缴费，物业服务企业都做了什么，都要详细说明。
同时可以考虑针对老住宅区整治并引入规范物业管理之中出现的特殊情况，在各地出台的物业管理条例和办法中增加相应规定条款，并在各地物业管理收费指导标准中增加老住宅区物业管理服务收费指导标准及调整补充其他有关政策规定。
3.7发挥街道力量，扩大业主委员会作用
依托街道力量，因地制宜加强监督管理，业主委员会管理工作纳入街道年度目标考核，充分依靠街道的工作力量，把街道作为推进物业管理工作的主体实施单位，把业主委员会作为推进工作的基层力量，确保物业管理工作深入社区，融入社区。
加大宣传力度，引导业主参与物业管理，自觉参与小区的物业管理，这样小区的物业管理才能走上健康发展的道路。
开展培训工作，提高业主综合素质，开展业主委员
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