关于宁波市住宅小区物业管理条例.docx

关于宁波市住宅小区物业管理条例.docx

《关于宁波市住宅小区物业管理条例.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于宁波市住宅小区物业管理条例.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

关于宁波市住宅小区物业管理条例

深刻领会《实施意见》

规范物业管理行为

一、制定《实施意见）》的目的和意义

（一）细化《条例》具体内容，便于实际操作。

（二）整合原有物业管理政策，便于统一操作。

（三）健全完善物业法律法规，便于规范操作。

至今年7月23日，我委已先后出台了13个文件（包括前两年出台的文件），还有一个《宁波市物业专项维修资金管理办法》，已报市政府审议中。

具体有：

1、《关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知》（甬政发〔2010〕53号）；2010年6月12日印发并施行

2、《关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知》（甬价费〔2008〕157号）;市物价局、市建委、市人防办联合，2008年11月26日印发，2009年1月1日施行。

3、关于印发《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示暂行办法》的通知（甬建发〔2009〕45号）；2009年3月10日印发并施行。

4、关于印发《宁波市物业服务项目经理信用记分暂行办法》的通知（甬建发〔2009〕48号）；2009年3月12日印发并施行。

5、关于印发《宁波市贯彻落实浙江省物业保修金管理办法实施意见》的通知（甬政发〔2009〕50号）；2009年6月22日印发并实施。

6、《关于规范人防工程平时使用费管理的通知》（甬人防办通〔2009〕55号）；市人防办、市建委联合下文，2009年12月16日印发并施行。

7、《关于印发宁波市业主大会议事规则等示范文本的通知》甬建发〔2010〕28号）；2010年2月23日印发并施行

8、《关于印发前期物业服务合同等示范文本的通知》（甬建发〔2010〕40号）；2010年3月5日印发并施行

9、《关于印发宁波市前期物业管理招标投标实施办法的通知》（甬建发〔2010〕49号）；2010年3月15日印发并施行

10、《关于建立宁波市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》（甬建发〔2010〕66号）；市建委、市中级法院、市司法局联合印发，2010年3月31日印发并施行。

11、《关于印发宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则的通知》（甬建发〔2010〕51号）；2010年3月31日印发并施行。

12、《关于印发宁波市物业项目服务退出管理暂行办法的通知》（甬建发〔2010〕167号）；2010年7月23日印发，8月1日起施行。

13、《关于印发宁波市前期物业服务费管理办法的通知》（甬建发〔2010〕168号）；2010年7月23日印发并施行。

14、代市政府草拟的《宁波市物业专项维修资金管理办法》，已报市政府审议中。

这些配套政策文件的制定和出台，可以说在近期或今后的一个时期内对我市物业管理规范运作、健康发展将起到非常重要的作用

二、全面理解《实施意见》的内容

《实施意见》从市、区、街道、社区物业管理职能划分，相关行政职能部门职责，业主大会、业主委员会运作，规范前期物业管理工作，物业服务企业服务，物业管理用房配置，物业管理相关经费交纳，物业管理相关政策八个方面进行规范和细化。

对《条例》的贯彻实施将起到十分重要辅助作用，所以只有全面理解《实施意见》的内容，领会其精神，实际工作中才能准确运用、依法办事。

根据《实施意见》的条款，我个人理解，归纳起来、重点要理解或领会好七个方面的内容：

（一）明确职能部门的职责，加强指导和监管工作

1、建立物业管理协调领导小组。

县（市、区）人民政府应建立由辖区物业主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处（乡镇人民政府）参加的物业管理协调领导小组，协调解决辖区内物业管理的重大问题；

2、建立物业管理纠纷快速处理机制。

由辖区物业主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制，解决协调物业管理发生的争议和纠纷。

《关于建立宁波市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》，我委和市中级人民法院、市司法局2010年3月31日已联合下文，希望各单位要尽快开展试点和总结推广工作。

3、建立街道物业管理服务站。

进一步明确街道办事处（乡镇人民政府）的物业管理工作职能，要求建立物业管理服务站，配置物业管理专职人员，负责协调物业管理与社区建设的关系，同时指导召开业主大会、筹建业主委员会以及换届等工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作。

4、了解掌握各相关行政职能的职责

物业管理涉及面很广，在日常管理活动中离不开公安、城管、工商、规划、环保、价格、的财税、人防等有关部门的大力协作。

《条例》第三条对各相关行政部门作了原则性规定，但在实际工作中往往因职能交叉、责任不清等原因，互相推委，执法难以到位，为此，《实施意见》根据各行政职能部门职责和日常物业管理活动中的突出问题，对7个相关行政部门的职责分工进一步作了明确，便于各部门依法履行职，减少推委和扯皮。

在今后的实践操作中，物业服务企业必须注意以下两方面工作：

《条例》第三十条明确，发现业主有违反规定的行为，●首先应当劝阻、制止，要求行为人及时改正，要有书

面、存档备查；

●其次经劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知公安、城管、工商、规划、环保、价格、人防等有关部门依法查处，要有书面、存档备查。

5、宁波市城市管理行政执法局具体职责。

在实际工作

中，物业服务企业往往会碰到一些业主违法违规的事件，要向行政部门报告，而因职能交叉，导致一些行政部门相互推委，最后弄的企业不知向谁投诉都搞不清。

为此，今天在这里我将城管执法部门与相关行政部门执法上交叉较多的问题，介绍一下，以利于今后工作中掌握。

根据《宁波市人民政府关于进一步明确我市城市管理

行政执法局具体职责的通知》（甬政发[2002]121号），城市管理行政执法局和行政管理相关部门的职责划分具体如下：

（1）城市管理行政执法局行使城市规划管理方面的法律、法规、规章规定的行政处罚权，具体是指城市管理行政执法局依法对公民、法人和其他组织未领取建设工程规划许可证，在城市道路（含广场）及其两侧30米范围内以及在公共绿地和河道范围内进行违法建设行使行政处罚权。

其余涉及城市规划管理的违法行为，仍由规划部门负责查处。

在城市道路（含广场）及其两侧30米范围内以及在公共绿地和河道范围内进行违法建设行使行政处罚权。

具体是：

一是公民、法人或其他组织未领取建设工程规划许可证，在规划和现有公共绿地、河道管理范围内进行违法建设的行政处罚权；

二是公民、法人和其他组织未领取建设工程规划许可证，在现有城市道路（含广场）及其两侧30米范围内临街（具体是指建筑物、构筑或其他设施的任何一部分在距离沿街立面30米内）搭建建筑物、构筑物和设置各类设施，进行建筑物门面装修，封闭阳台，破墙开店、开门、开窗，挖掘城市道路铺设管线及在建筑物顶上加层等涉及城市容貌进行违法建设的行政处罚权；

三是城市道路（含广场）及其两侧30米范围内以及在公共绿地和河道管理范围内的临时建筑使用期满未被批准延长期限，当事人不按规定拆除的行政处罚权。

已领取了建设工程规划许可证但尚未交付使用的和其他规划管理方面的行政处罚权，由规划管理部门行使。

镇海、北仑区在规划管理方面其他的行政处罚权是否划转，由两区城市管理执法局商两区规划管理部门研究解决。

《关于我市规划管理行政处罚权划转协调会议纪要》（市府办公厅〔2006〕62号）纪要又明确，从2006年1月1日开始，在宁波市市区范围内，规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权全部由城市管理行政执法局集中行使。

未开展城市管理相对集中行政处罚权的区域除外。

是市规划局和各规划分局主要是积极配合城市管理行政执法局做好有关工作。

（2）城市管理行政执法局行使城区内河、城市规划区地下水管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，具体是指城管理行政执法局依法对世纪大道、南外环、机场路、北外环范围内（不包括奉化江、余姚江、甬江河道）涉及城区内河管理的违法行为，以及海曙、江东、江北、镇海、北仑五区城市规划区内涉及地下水管理的违法行为行使行政处罚权。

其余涉及水利管理的违法行为，仍由水利部门负责查处。

（3）城市管理行政执法局行使工商行政管理方面的法律、法规、规章规定的对无照商贩的行政处罚权，具体是指城市管理行政执法局依法对无合法有效营业执照、无合法的固定经营场所，在城市道路（含广场）等沿街或占道兜售或以其他方式在室外从事经营行为行使行政处罚权。

其余无照经营行为仍由工商行政管理部门负责查处。

（4）城市管理行政执法局行使公安交通管理方面的法律、法规、规章规定的对侵占道路的行政处罚权，具体是指城市管理行政执法局依法对人行道范围内侵占道路的违法行为行使公安交通管理方面警告和罚款的行政处罚权，其余侵占道路的违法行为仍由公安交通部门负责查处。

城市管理行政执法局可以采取原地锁车的行政强制措施，对于违法行为涉及妨碍交通的由城市管理行政执法局联系公安交通部门实施强制拖离。

（5）城市管理行政执法局行使环境保护管理方面的法律、法规、规章规定的行政处罚权，具体是指城市管理行政执法局对产生社会生活噪声污染（主要是指文化娱乐业、饮食服务业、商业企业作业和使用空调、冷却塔等产生的噪声污染）、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染的违法行为行使行政处罚权。

其余涉及环保管理的违法行为，仍由环保部门负责查处。

在具体操作中，环保部门应当严格审批把关，加强批后管理。

（二）规范业主大会、业主委员会运作，增强业主委员会自治管理

《条例》第六条至第二十条对业主大会、业主委员会的运作作了明确规定，《实施意见》进一步强调三个方面的问题，

1、业主、业主大会、业主委员会应规范运作。

2、物业管理经营用房的出租经营形式。

物业管理经营用房出租二种形式

◆业主委员会可以自行出租；

◆可以委托物业服务企业出租；

注意的几个问题：

●租金收入使用。

经营用房出租收入，无论采取那种形式，其收入都的用于补充物业专项维修资金或依照业主大会的的决定用于物业管理其他需要。

《条例第46条规定》

●出租合同签定。

物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意。

（盖业主委员会的章）。

《条例第46条规定》

●租金收入管理。

《实施意见》第三条第四款规定，经营用房出租无论采取那种形式，其经营租金的收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐。

业主委员会目前还不能自立帐户，自行管理。

●租赁合同备案。

《实施意见》第三条第四款规定，物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份供记帐备查用。

●前期物业管理服务期间，物业经营用房出租，《条例》第六章第四十六条规定：

★物业经营用房出租合同期限不得超过前期物业服务合同期限；

★其租金收入应当专户存储，用于补充物业专项维修资金或物业管理的其它需要。

★前期物业服务企业与承租户签订的租赁合同应当自签发之日起15日内报辖区物业主管部门备案。

3、业主大会议事规则。

示范文本建委已另制定，2010年2月23日已印发。

4、审查、监督物业财务公布和审计工作。

（三）做好前期管理工作，为物业服务创建良好基础

1、参与扩初会审和联合检查。

明确各县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，便于加强对建设项目的监督，尽量减少今后管理上的遗留问题；

2、前期物业管理招投标。

明确建设单位在办理商品房预售证前，应做好物业管理招投标工作，建立公开、公正、公平的竞争机制；

3、专业设施设备接收。

明确供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等专业单位对联合检查合格的共用设施设备必须按规定接收，确保设施设备的管理维护和保养工作。

4、水电费向最终用户收取。

进一步重申供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指最终使用的个人或单位）收取费用，维护物业服务企业的合法权益。

（四）熟悉物业服务相关规定，进一步规范物业服务行为

1、财务公布制度。

强调物业服务企业建立财务公布制度，要求在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置按规定公布上一年度相关物业服务经费收支情况，维护广大业主的利益；

2、空关房物业服务费交纳比例。

明确了业主未入住空关房物业服务费的交付比例，业主对物业办理交付满一年后仍未入住的空关房，从第二年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳；

执行中注意的几个问题：

（1）执行时间：

2010年6月12日；

（2）适用范围：

实施意见中指的空关房仅指住宅物业，其如综合办公楼、商场（店）不含在内。

（3）减免费用：

仅指物业综合服务费一项，其他共用部位共用设施设备日常维护费、装璜垃圾清运费不打折扣；

（4）业主申请：

业主必须申请并经物服务企业核实（如何核实，可在审请之后抄其水电表读数为依据）；

（5）业主装修期间，不作为空关房；

（6）建设单位未出售的或者未交付给业主的物业应全额交纳物业服务费。

3、房屋过户物业费用结算。

实施意见明确了物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况作出约定，从产权过户上控制少数人无理欠费的问题；

●房产交易与权籍管理中心受理房屋过户时，在审查提交的资料时要把好关口；

●物业服务企业或社区在为售房人证明物业服务费用结算清单时要及时，为为售房人房屋过户提供方便。

4、物业项目服务退出。

规范物业服务企业退出行为，确保新老物业服务企业移接交工作的正常开展，具体操作程序按市建设委员会制定的《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》执行。

；

5、建设单位的车库（位）出租。

明确产权属于建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆。

为防止建设单位以长期出租、高额收租为由，影响正常出租，导致车库、车位空置，对车库、车位租赁期限规定原则上一次不超过一年。

租金由物价和建委另行规定。

（五）按规定配置物业用房，维护广大业主的权益

1、配置标准：

（1）、住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房；

（2）、物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房；

2、注意掌握的几个问题：

（1）计算依据以物业建设工程规划许可证载明地上总建

筑面积：

（2）物业均为非住宅的，物业经营用房不配置；

（3）物业管理办公用房的配置，至少应配置50平方米

以上，而且应配置在地上专用的办公性质用房内。

（4）物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。

经营用房在使用用途上必须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面；设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。

（5）开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

（6）门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣；

（7）物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。

物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明；

●会所从法律上没有作要求，会所的配置多为建设单位为促销物业而向业主作承诺的；

●若建设单位又向业主作承诺，同时又把会所当做物业办公等用房，损失的是广大业主的利益。

（8）房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房；确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需求。

（9）经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。

收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

3、物业管理用房权属。

物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

4、物业管理用房用途。

不得分割、转让和抵押，未经业主大会同意，不得擅自改变使用用途。

（六）统一各项费用收取，确保各项资金的正常运作

根据《条例》规定，《实施意见》对以下四项经费的缴交标准、方式、使用和管理办法作了明确，以便于全市统一标准、规范操作。

1、首次业主大会筹备费。

明确建设单位按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例（最低不少于1万元），在物业交付前向辖区街道办事处（乡镇人民政府）交纳，用于首次业主大会会议的筹备费用开支；

2、前期物业服务费。

按低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。

前期物业服务费的使用问题，95%用于物业交付前物业服务企业的服务费用，5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。

物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理使用。

3、物业保修金。

按物业建筑安装总造价2%的比例交纳，为便于计算，明确低、多层住宅按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收。

保修金是物业保修期内供物业维修的一笔保证金，正常情况下是不能动用的，物业保修时建设单位应另行支付费用，只有在建设单位违约或歇业、破产不存在时才能动用保修金。

4、物业专项维修资金。

《宁波市物业专项维修资金管理办法》我委已另行制定并上报市人民政府审议。

（七）明确物业扶助政策，推进物业管理健康发展

根据《条例》第三十二条结合我市原有的一些规定，《实施意见》着重明确了四个方面的问题：

1、老小区物业服务费补贴。

明确各县（市、区）人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对收费标准较低的老小区采取适当补贴的办法，解决老小区物业的长效管理问题；

2、拆迁安置、经济适用房小区物业经用房增配。

对收费标准较低的农村拆迁安置房、城镇经济适用房小区，在按规定标准配置物业用房的基础上，再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房（性质为国家直管公房，免租给物业服务企业经营），出租经营收入用于补贴物业服务经费；

3、老小区物业服务费税收优惠。

为扶持物业管理的发展，明确财税部门对一些入不敷出的老住宅小区物业服务收入税收应给予适当优惠减免；

4、低收入家庭物业服务费补助。

明确了三种对象，即民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》家庭，其物业服务费依照物业服务合同约定交纳之后，每年底可向当地人民政府申请物业服务费补贴。

这既体现了政府对困难群体的扶助，也有利于减轻物业服务企业的负担。

三、落实《实施意见》工作要点

（一）辖区物业主管部门

1、把好6个关口

（1）参与开发地块的扩初会审和交付前联合检查；

（2）指导监管前期物业管理招投标；

（3）做好《临时管理规约》备案；

（4）严格落实不良行为记录；

（5）严格物业管理用房配置；

（6）严格各项经费的计算、交存和划拨。

2、协调6项工作

（1）与政府相关部门协调落实建立物业管理协调领导；

（2）与辖区法院、街道办事处协调作好物业服务纠纷快速处理工作；

（3）与政府相关部门协调落实低收入家庭物业服务补贴工作；

（4）与政府相关部门协调老小区物业服务补贴经费；

（5）与财税部门协调解决老小区物业服务费税收优惠减免工作；

（6）与街道办事处（乡镇人民政府）协调物业项目服务退出有关工作；

（二）街道办事处（乡镇人民政府）

做好8项工作

1、参与辖区建立物业管理协调领导；

2、建立物业服务站，配置人员开展工作；

3指导业主大会、业主委员会成立、换届和运作；

4、与物业主管部门、法院协调处理物业服务纠纷快速处理工作；

5、组织协调物业项目服务退出有关工作；

6、参与扩初方案会审、联合检查工作；

7、收缴、使用首次业主大会筹备经费；

8、调查处理业主委员会作出的违法违规决定。

（三）物业服务企业

1、签定好5个协议

（1）前期物业服务合同；

（2）物业服务合同（业主委员会委托的）；

（3）与供电、供水部门签定的水电收费委托合同；

（4）物业经营用房租赁合同；

（5）物业委托保修协议（建设单位自行保修或委托物业服务企业保修的协议）。

2做好10件工作

（1）专业部门设施设备移交；

（2）各项资料的接交、移交；

（3）协助业主接收物业时的验收；

（4）物业过户时物业费用结算清单；

（5）前期物业服务费开支；

（6）保修金开支；

（7）共用部位共用设施日常维护和经费开支；

（8）停车费收入、利用共用部位经营收入；

（9）财务帐目的设立和公布、审计。

（10）与业主委员会和社区的沟通工作。

（四）业主大会、业主委员会

（1）按规定规范业主大会、业主委员会运作；

（2）开展物业经营用房租赁工作；（可以自行经营，但财务收入应委托物业服务企业代管）；

（3）指导、监督物业服务企业开展服务工作；

（4）协助物业服务企业催交、公示物业服务欠费工作；

（5）按规定程序解聘、选聘物业服务企业。