世方深圳社区商业专题研究.ppt

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社区商业专题研究报告社区商业专题研究报告目录第一部分：

社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营第一部分：

社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营第二部分：

社区商业在城市商业中的定位第二部分：

社区商业在城市商业中的定位第三部分：

社区商业的建筑规划设计第三部分：

社区商业的建筑规划设计第四部分：

社区商业的配套规划第四部分：

社区商业的配套规划第五部分：

社区商业的业态与招商第五部分：

社区商业的业态与招商第六部分：

社区商业的销售第六部分：

社区商业的销售第七部分：

大型社区商业研究第七部分：

大型社区商业研究第八部分：

高档社区商业研究第八部分：

高档社区商业研究第九部分：

社区商业创造开发奇迹第九部分：

社区商业创造开发奇迹第一部分第一部分社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营尽管社区商业开发量越来越大，在商业地产开发中占住了尽管社区商业开发量越来越大，在商业地产开发中占住了重要的比重，但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在重要的比重，但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：

三点上：

1：

粗放式规划：

粗放式规划在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严重；在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严重；逢街划铺，铺位大小不一；逢街划铺，铺位大小不一；2：

粗放式营销：

粗放式营销发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响；象、居民生活质量产生了一定的负面影响；3：

粗放式定价：

粗放式定价缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场价，缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。

忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。

随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。

入专业化、精细化的运营。

中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重万科地产开发的万科城商业街空置严重万科地产开发的万科城商业街空置严重第二部分第二部分社区商业在城市商业中的定位社区商业在城市商业中的定位一：

社区开发推动社区商业发展一：

社区开发推动社区商业发展城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现代社区应运而生。

随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。

现代社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的旧社区商业，面临重大变革：

社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。

社区商业急需大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服务。

一个普遍的规律是：

当社区商业改变零散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。

1、零售巨头抢占社区、零售巨头抢占社区“根据地根据地”。

零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。

热化的商战焦点，并成为新的根据地。

超市百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社超市百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强区商业发展最直接的助推，社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的的“根据地根据地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。

正是这些极大地降低了经营风险和压力。

正是这些“供供”与与“需需”的碰撞，产生了的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。

以大型商业为主导的新型社区商业中心。

2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。

、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。

社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。

由于社区居民消社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。

由于社区居民消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开发商、连锁零售商的重视，发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉一个人每花掉3元钱，一元就献给了社区商元钱，一元就献给了社区商业业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。

，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。

目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。

按发达国家经验，社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。

按发达国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在社区商业所占消费零售总额比例一般在40左右，由此可见，深圳社区商左右，由此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。

业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。

3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。

、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。

城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而出现出现“边缘崛起边缘崛起”。

目前，在城市商业领域，出现了。

目前，在城市商业领域，出现了“集聚集聚扩散扩散”的发展趋势，即：

品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应的发展趋势，即：

品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商业利润；日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为和商业利润；日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。

心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。

4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。

、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。

社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业店）、态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。

既能满足传统的衣、食、住、行需要，又们共同构成社区商业的内容。

既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

能适应新型的消费需求。

第三部分第三部分社区商业的建筑规划设计社区商业的建筑规划设计一：

社区商业的规模规划一：

社区商业的规模规划社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。

量化规模规划。

当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大化的问题比较严重。

一些社区项目商业规模偏大，导致社化的问题比较严重。

一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。

由于社区商铺价值高于住宅区商业招商难甚至长期空置。

由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。

商铺的价值。

根据商务局的根据商务局的社区商业评价规范之二社区商业评价规范之二（新建社区新建社区）的总的总体要求的第一条体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方平方米，中型社区人均商业用地面积不小于米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米平方米”，社区商，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。

会使社区商业价值降低。

模式一：

社区型商业中心模式一：

社区型商业中心典型建筑构成：

集中式商场商业街模式业态组合：

超市商业街社区型百货商业街超市百货商业街典型案例：

深圳福田中港城，百佳超市一楼内街商铺二、社区型商业的三种开发模式二、社区型商业的三种开发模式中港城外景中港城外景中港城一楼内铺中港城一楼内铺深圳南山前海人人乐超市商业街人人乐超市人人乐超市深圳福田梅林家乐福超市一楼商业内街梅林家乐福梅林家乐福梅林家乐福一楼辅营区梅林家乐福一楼辅营区典型社区商业中心的业态构成典型社区商业中心的业态构成模式二：

社区次主力店组合型业态组合：

小超市业态组合：

小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+街区街区典型案例：

典型案例：

典型建筑特征：

小型集中式商业典型建筑特征：

小型集中式商业+商业街商业街深圳政府大型住宅区彩田村配套商业中心。

以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。

深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等。

典型社区次主力店组合商业的业态构成：

典型社区次主力店组合商业的业态构成：

其他次主力店和配套小型社区型超市包括社区大型餐饮、休闲、健身、美容、培训，以及银行、邮局、社区健康中心等社会公共服务类等。

如民润、华润社区店等，一般面积在500平方米左右模式三：

纯商业街模式业态组合：

种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、业态组合：

种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。

服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。

典型建筑特征：

单层或者双层的商业街。

可能是住宅的裙楼，也可典型建筑特征：

单层或者双层的