物业后勤工作纲要.docx

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物业后勤工作纲要

物业后勤工作纲要

　　物业后勤工作纲要提要：

停车场管理制度落实，设置专职人员管理，车辆进出设卡并有登记，实行车位有偿使用和保管分区制度，本年度无因管理公司责任造成车辆损失和丢失

自

　　物业后勤工作纲要

　　价值事项工作目标要点（要件）工作标准价值（风险）等级

　　综合管理

　　1、服务方案完善

　　2、机构完整

　　3、人员培训到位，言行规范

　　4、制度完善

　　5、档案管理规范

　　6、客户服务热情周到

　　7、收费合理合法

　　8、接管、入住和装修工作有条

　　9、质量管理规范

　　10、物业管理服务满意率达95%

　　11、管理人员培训合格率达100%

　　12、有效投诉率＜2‰

　　13、有效投诉处理率达100%

　　1.方案设计

　　1、组建业主委员会并配合运作，业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

　　2、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

　　3、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

　　4、物业管理企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

　　5、导入ISo9000质量体系，规范服务工作

　　6、编制完善的物业管理服务方案A

　　2.机构设置

　　1、设立专业物业管理机构，实行综合一体化管理

　　2、设立固定办公场所A

　　3.人员培训

　　1、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

　　2、人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实到位

　　3、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗

　　4、员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨B

　　4.接管验收

　　1、严格按照国家验收标准验收

　　2、保证空置房各项设施设备完好无损A

　　5.装修管理

　　1、装修管理制度完善，无违章装修现象

　　2、装修巡查仔细，记录完整

　　3、装修图纸审核认真B

　　6.整章建制

　　1、制定岗位责任制、内部管理制度和绩效考核制度

　　2、制定业主公约、住户手册、公众管理制度和完善的管理工作流程A

　　7.档案管理

　　1、档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检素

　　2、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便B

　　8、客户服务

　　1、实行”一站式”服务，设立24小时客户服务中心

　　2、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

　　3、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改

　　4、建立并落实便民维修服务承诺制，适时提供新的服务项目，并有回访记录

　　5、服务人员言行规范，熟悉物业情况和岗位职责、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强

　　9、收费管理

　　1、配置计算机并能有效运用

　　2、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定

　　3、至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

　　4、多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费现象

　　10、业户入住

　　1、规范入住管理，确保业主顺利入住

　　2、入住工作有计划，按流程操作，规范有序

　　房屋管理

　　1、房屋及配套设施完好率98%

　　2、房屋零修、急修及时率100%

　　3、维修工程质量合格率达到100%

　　4、维修质量回访率100%房屋1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

　　2、无违反规划私搭乱

　　　　物业后勤工作纲要提要：

停车场管理制度落实，设置专职人员管理，车辆进出设卡并有登记，实行车位有偿使用和保管分区制度，本年度无因管理公司责任造成车辆损失和丢失

自

建现象，无乱张贴悬挂等现象，无擅自改变房屋用途现象

　　3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹

　　4、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

　　5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀，无安全隐患

　　6、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

　　7、制定年度房屋维修养护计划并抓好落实

　　8、坚持房屋修缮制度、管理处值班制度，采取便民报修措施，建立回访制度并做出回访记录

　　9、室外广告招牌、霓虹整洁、统一、美观，无安全隐患或破损A

　　共用配套设施、设备

　　及场地管理

　　1、大型及重要机电设备系统完好率＞99%

　　2、公共设施设备场地完好率＞98%

　　3、道路、车场完好率＞99%

　　4路灯完好率达98%以上、

　　设施

场地

　　1、按规划标准管理公用配套设施设备和场地，无缺漏或违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施和场地的现象，运营正常

　　2、道路畅通无损坏，路面平坦整洁，井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

　　3、供电、供水、供气、消防监控、红外围墙报警、巡更系统、等设施完好无损，运行正常，出现故障能及时修好，基本不影响使用

　　4、停车场及其其他公共场地、建筑小品、雕塑等完好无损

　　5、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

　　6、室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

　　空调

　　1、严格遵守操作规程与保养规范

　　2、运行和保养记录完整

　　3、空调设备正常运行，出现故障及时维修，不影响使用

　　弱电

　　1、有线电视、通讯系统、宽带网络等设施完好无损，运行正常

　　2、弱电设备定期维护保养并作好记录

　　3、消防报警设备和安全防范设备设施完好，运行正常，出现故障及时维修

　　给排水

　　1、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染

　　2、二次生活供水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；

　　3、制定停水及事故处理方案

　　4、二次供水箱加盖、加锁，环境整洁，无二次污染及隐患

　　5、公用排污、排雨水管线设施完好无损，管道畅通，无堵塞外溢现象

　　供配电

　　1、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整

　　2、供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

　　电梯

　　1、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；

　　2、轿厢、井道保持清洁

　　3、电梯机房通风、照明良好

　　4、制定出现问题后的应急处理预案

　　保安、消防及车辆管理

　　1、本年度无因管理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾

　　2、火灾发生率＜1‰

　　3、管理范围治安案件发生率＜1‰治安

　　1、保安和车辆实行一体化管理，建立专业保安队伍，落实巡逻和管理制度，实行准军事化管理和训练。

保安人员有统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明值勤，言行规范

　　2、小区实行封闭式管理，在小区出入口设立24小时防卫值勤制度，业主、住户、来访人员出入管理有序。

设立24小时安全防范巡视

　　3、在可能危及人身安全处设立明显标识并制定防范措施

　　4、建立应急救助预案，实行救助，设立24小时求助电话

　　车辆

　　1、停车场管理制度落实，设置专职人员管理，车辆进出设卡并有登记，实行车位有偿使用和保管分区制度，本年度无因管理公司责任造成车辆损失和丢失

　　2、小区机动车辆行驶停泊有序，进出有登记，无违章行驶及停泊

　　3、非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐

　　消防

　　1、消防设备设施完好无损，可随时启用

　　2、保证消防通道畅通

　　3、消防疏散标志醒目、完好、完全

　　4、建立消防组织，向业主、住户开展消防知识宣传

　　5、制定消防应急预案

　　环境卫生管理保洁率＞99%清洁消杀

　　1、环境清洁实行一体化管理，有专业的清洁保洁队伍，管理制度落实

　　2、环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施等，垃圾日产日清

　　3、整体环境及环卫设施清洁，定期进行卫生消杀，房屋公用部位公用设施设备无蚁害

　　4、无违反规定饲养家禽、家畜现象

　　5、管道畅通，确保区内公用雨水、污水管道畅通，定期清掏化粪池

　　6、加强二次供水管理，保证水质符合卫生防疫要求

　　7、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染

　　8、房屋公用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶梯、公共窗户等保持洁净

　　9、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

　　绿化管理绿化完好率＞95%绿化

　　1、建立绿化队伍，管理制度落实

　　2、保持小区现有绿化面积不减少，不占用

　　3、绿化管理设施、设备完好，水源有保障

　　　　物业后勤工作纲要提要：

停车场管理制度落实，设置专职人员管理，车辆进出设卡并有登记，实行车位有偿使用和保管分区制度，本年度无因管理公司责任造成车辆损失和丢失

自

　　4、加强绿化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病虫害防治、中耕除草，绿化保洁等

　　5、对老化、死亡、损坏植物及时补种或更换

　　6、保持绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

　　7、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露

　　精神文明建设文化体育活动多姿多彩社区文化

　　1、健全并落实各项精神文明建设公约及社区服务制度

　　2、设立宣传教育学习园地，定期开展健康有益的宣传活动

　　3、举办各种文化体育活动A