经管学院-资产评估.ppt

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资产评估学资产评估学安徽农业大学经管学院安徽农业大学经管学院学期教学内容n资产评估方法资产评估方法n机器设备评估机器设备评估n房地产评估房地产评估建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估土地使用权评估土地使用权评估n无形资产评估无形资产评估n长期投资及其他资产评估长期投资及其他资产评估n流动资产评估流动资产评估n企业价值评估企业价值评估n资产评估报告资产评估报告教学目的n对对资产评估的基本概念、理论、评估方资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；法有较全面而深入的掌握；n通过一定量的案例和企业资产评估的讨通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。

估的能力得到一定程度的锻炼和提高。

考试方式考试方式:

n平时学习表现平时学习表现30%n期终考试期终考试70%资产评估学资产评估学第一章第一章总论总论一、资产评估的概念一、资产评估的概念n资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为n资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。

币表现则是资产的价格。

资产资产评估评估n资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。

的鉴证行为。

二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素n评估主体评估主体资产评估机构和相关人员资产评估机构和相关人员n评估客体评估客体被评估的资产被评估的资产n评估依据评估依据对被估资产定价的依据对被估资产定价的依据n评估原则评估原则内在行为规范内在行为规范n评估目的评估目的资产交易业务本身经济行资产交易业务本身经济行为的特征为的特征n评估价值类型评估价值类型对资产价值的质的规定对资产价值的质的规定n评估方法评估方法具体技术和手段具体技术和手段n评估程序评估程序工作顺序工作顺序三、资产评估的特点三、资产评估的特点n现实性是对被估资产价值确认的现实基础现实性是对被估资产价值确认的现实基础资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。

对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。

资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。

资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。

现实性强调的是客观存在。

现实性强调的是客观存在。

n市场性是对被估资产价值确认的市场基础市场性是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验n预测性预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。

价值的预测。

n公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。

具有行业公允的业务规范。

评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。

由此得出的评估结论必须接受市场的检验。

评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。

评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。

n咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见四、资产评估的对象和特点四、资产评估的对象和特点n会计学的角度看待资产会计学的角度看待资产n资产评估的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说具有获利能力资产对于特定主体来说具有获利能力资产能够用货币计量资产能够用货币计量资产资产是指企业所拥有或者控制的能以货是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。

其他权利。

（一）资产的分类

（一）资产的分类n按有无实体性态分类：

按有无实体性态分类：

有形资产和无形资产有形资产和无形资产n按是否具有综合获利能力分类：

按是否具有综合获利能力分类：

单项资产和整体资产单项资产和整体资产n按能否独立存在分类：

按能否独立存在分类：

可确指资产和不可确指资产可确指资产和不可确指资产

（二）资产评估的分类

（二）资产评估的分类n按按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估评估和整体资产评估n按资产评估工作的内容分类，可分为评估、按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。

评估复核和评估咨询三类。

n按资产评估活动于按资产评估活动于资产评估准则资产评估准则的关的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。

系分类，可分为完全评估和限制评估两类。

五、资产评估的目的五、资产评估的目的n一般目的：

为资产交易当事人双方提供拟交易一般目的：

为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值资产的公允价值n特殊目的：

满足不同的经济业务的要求特殊目的：

满足不同的经济业务的要求引发资产评估特定目的的经济行为资产转让中外合资合作企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁资产评估的价值类型资产评估的价值类型n概念概念是指资产评估活动所确认的资产价值其属是指资产评估活动所确认的资产价值其属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。

性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。

n分类分类重置成本重置成本现行市价现行市价收益现值收益现值清算价格清算价格六、资产评估的假设前提六、资产评估的假设前提n交易假设交易假设n公开市场假设公开市场假设n持续使用假设持续使用假设n清算假设清算假设

（一）资产评估的工作原则

（一）资产评估的工作原则n科学性原则科学性原则n公平性原则公平性原则n专业型原则专业型原则n可行性原则可行性原则七、

（二）资产评估的经济原则七、

（二）资产评估的经济原则n预期收益原则预期收益原则n供求原则供求原则n贡献原则贡献原则n替代原则替代原则八、资产评估与会计核算的联系与区别八、资产评估与会计核算的联系与区别n资产评估与会计核算的联系资产评估与会计核算的联系对象相同对象相同计量标准一致计量标准一致资料来源有联系资料来源有联系结果可以互为依据结果可以互为依据n区别区别职能不同职能不同发生条件不同发生条件不同服务主体不同服务主体不同价值确认方法不同价值确认方法不同执行者不同执行者不同资产评估基本方法第二章本章基本要求本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。

能够运用三种基本种评估方法间的关系。

能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。

方法对常见的资产进行评估。

本章重点本章重点n对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。

掌握资产评估方法的关键。

本章难点本章难点n对收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。

践中的取得方法和途径。

资产评估方法资产评估方法是实资产评估方法是实现评定估算资产价值的现评定估算资产价值的技术手段。

是在工程技技术手段。

是在工程技术、统计、会计等学科术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一结合自身特点形成的一整套方法体系。

整套方法体系。

资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综合合分分析析选选择择实实施施意意见见1234567目的与动机目的与动机1资料收集资料收集2鉴定与评价鉴定与评价3假设前提假设前提4定量估算定量估算5结果分析结果分析6得出结论得出结论7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能重置成本法功能重置成本法统计分析法统计分析法观察法观察法使用年限法使用年限法直接价值法直接价值法收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第一节第一节市场法市场法一、基本思路一、基本思路市市场场法法是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产价值的一种资产评估思路。

产价值的一种资产评估思路。

市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服力的评估途径之一服力的评估途径之一二、基本原理：

资产的替代原理二、基本原理：

资产的替代原理三、基本前提：

三、基本前提：

1、需要有充分发育活跃的资产市场、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。

并且能够在价值形态上量化。

四、四、操作程序操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：

功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。

2.参照物数量：

三个以上。

1.选择差异因素：

根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。

2.指标对比、量化差异。

以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。

对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。

相关参数五、五、常见的评估方法常见的评估方法直接法直接法是指能够在市场上找到与被评估资是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

1、直接比较法、直接比较法1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价格最低的一种。

价格最低的一种。

2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调调整。

整。

直接法直接法应当注意以下问题：

应当注意以下问题：

类比比法法，又又叫叫市市场成成交交价价格格比比较法法，是是在在公公开开市市场上上无无法法找找