物业管理行业市场调研分析报告.docx
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物业管理行业市场调研分析报告
2017年物业管理行业市场调研分析报告
本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
图表目录
表格目录
第一节行业潜在市场空间有望突破8,000亿元
物业管理是指对各类物业（包括住宅物业、办公物业、商场物业、工业物业等）进行经营、维护和管理的活动。
据中国物业管理协会估计，截至2014年底，行业管理总面积已经达到160亿平方米以上（其中约有80%为住宅物业），同期行业收入超过人民币3,500亿元；物业管理从业人数约710万人，服务企业数量超过十万家。
当前阶段，行业增长动力主要来自：
2008年的支持性政策刺激开启了行业的强劲增长势头；
稳定的房屋竣工面积以及强劲的业主需求给行业带来新的增长动力。
我们预计到2020年物业管理服务行业收入有望达到人民币8,020亿元，2014~2020年期间年均复合增速有望达到15%。
图表1：
物业管理服务市场规模增速
资料来源：
公司数据，经济普查数据，中国物业管理协会，TOP100，北京欧立信信息咨询中心
行业规模的增长主要由房屋的持续竣工以及未覆盖社区的不断被接管所驱动。
以下是我们的两条基本假设：
我们预计2016年房屋竣工面积有望同比增长10%，2017年起每年房屋竣工面积有望稳定在13~14亿平方米。
图表2：
年房屋竣工面积（单位：
亿平方米）
资料来源：
中指数据，北京欧立信信息咨询中心
老社区单位面积物业管理费单次调整有望实现30%的增幅，其他类型社区物业管理费每年增幅有望稳定在3.5%。
我们将每年的物业管理面积按以下类别进行划分：
“老社区”、“新竣工社区”、“2014年底前交付但未覆盖社区”以及“其他社区”，同时对每一类型社区的物业管理费做出预测。
图表3：
不同类型社区2015年物业管理费
资料来源：
中国物业管理协会，TOP100，北京欧立信信息咨询中心
一、政策支持开启行业增长势头
2008~2014年期间，物业管理行业在管面积、单位面积物业管理费以及总收入年均复合增速分别为5%、4%和9%（图表5），落后于同一时期房地产行业表现。
图表4：
物业管理市场规模历史增速
资料来源：
经济普查数据，中国物业管理协会，北京欧立信信息咨询中心
图表5：
房地产市场年销售额以及销售面积增速
资料来源：
中指数据，北京欧立信信息咨询中心
2008年物业管理相关的基础法律法规自此生效，支持性政策创造了行业发展的转折点。
表格1：
2008年生效的相关法律法规
资料来源：
中国物业管理协会，北京欧立信信息咨询中心
二、房屋竣工面积以及客户需求成为新的增长动力
尽管2008年后国家未再出台任何补充性政策，物业管理行业的增长势头仍在持续：
房屋竣工面积不断为行业提供新的资源，客户对于物业管理服务的刚性需求也在不断增长。
房屋的不断竣工是行业增长的根本基础。
如下图所示，物业管理行业的规模随着房屋保有量的稳定增加而不断扩张。
图表6：
月度房屋竣工面积
资料来源：
国家统计局，北京欧立信信息咨询中心
物业管理面积相对房屋整体库存面积的渗透率将进一步提高。
2008年，物业管理面积占到房地产整体库存面积的64%左右。
近几年来，由于新竣工物业几乎全部会被物业管理企业所接管，我们预计2020年该渗透率将有望达到80%以上。
图表7：
物业管理面积相对整体房屋库存的渗透率
资料来源：
经济普查数据，中国物业管理协会，北京欧立信信息咨询中心
业主刚性需求的增长进一步推高行业增速。
除了追求高质量的生活，高品质的物业管理服务也可以帮助业主实现物业的保值、增值。
2014年，物业管理行业百强企业在管小区的二手房平均交易价格相较周边社区高出13.35%，年套均租金收入相比周边社区高出9.53%。
图表8：
物业管理百强企业在管小区二手房价格以及租金收入与周边小区比较
资料来源：
Top100，北京欧立信信息咨询中心
第二节激烈的竞争导致利润承压
作为一项生活基础服务，物业管理行业的典型特征为：
竞争格局高度分散、从业人员素质要求较低以及行业准入门槛较低。
这些因素加剧了行业竞争，对行业内现有企业的利润形成挤压。
一、“五力分析”表明行业整体利润水平改善空间有限
图表9：
物业管理服务行业“五力”分析
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
1、市场份额分散，区域发展不均衡
新进入者不断涌入市场挤占原有企业市场份额（图表12）。
截至2014年底，物业管理服务行业总管理面积达到约160亿平方米，而对应的物业管理服务企业超过十万家。
在管面积增速大幅落后于企业数量增速（2008~2014年期间，两者年均复合增速分别为4.6%和10.3%）。
图表10：
物业管理服务企业平均在管面积（2008~2014年）
资料来源：
经济普查数据，中国物业管理协会，北京欧立信信息咨询中心
同时，行业二百强企业所占市场份额正在逐渐增大，表明龙头公司仍然存在扩张机会：
据中国房地产TOP100研究组（“TOP100”）统计，截至2015年底，物业管理服务行业二百强企业的总物业管理面积达到49.6亿平方米（同比增长54.6%），占到行业整体物业管理面积的27.4%（行业整体物业管理面积预计同比增长10%）。
行业集中度从2012年起持续提升，预计到2020年有望再增长一倍。
行业十强企业扩张更为积极，2015年行业十强企业总物业管理面积同比大幅增长74.8%。
图表11：
物业管理服务行业二百强企业市场份额
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
从地域上来看，市场份额主要集中在东部以及中西部地区（图表14）。
截至2014年底，东部地区物业管理面积约占行业整体的45%，该地区也是物业管理企业的孵化、成长的摇篮。
东北地区有所落后，在管面积占比仅为9%（对比西部地区的24%与中部地区的23%），与该地区房地产市场的疲弱表现相一致。
图表12：
物业管理面积（按地域划分）
资料来源：
中国物业管理协会，北京欧立信信息咨询中心
各地区内部的行业发展状况在各省份间同样存在差异。
根据TOP100数据，截至2015年底，物业管理百强企业在广东省的项目总数达到6,462个（位列全国各省首位，同比增加1,475个），广东省也是唯一百强企业管理项目超过5,000个的省份；其次是浙江省（3,234个项目）以及江苏省（3,215个项目）。
湖北、广西以及海南省物业管理项目数量同比增长均超过50%，在各省份中名列前茅。
上述情况与整个行业各省份发展状况相一致。
图表13：
2012、2014年底物业管理面积（按省份划分）
资料来源：
中国物业管理协会，北京欧立信信息咨询中心
2、议价能力较弱，企业面临人工成本增长高压力
人工成本仍然占据企业运营费用的主要部分。
截至2015年底，作为对从业人员素质要求较低的传统基础服务行业，人力成本仍然是百强企业运营费用的主要构成，约占57%。
图表14：
百强企业2014年（左）与2015年（右）运营成本构成
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
单位面积物业管理费增长缓慢难以完全抵消成本上升带来的压力。
根据中国物业管理协会数据，2014年全国平均物业管理费为1.77元/平方米/月，对应4%的6年年均复合增速（且年度增速仍持续放缓），而主要省份最低工资4年年均复合增速为14%。
图表15：
主要省份最低工资与单位面积物业管理费增速对比
资料来源：
中国物业管理协会，万得资讯，北京欧立信信息咨询中心
2015年，百强企业平均物业管理费约4.28元/平方米/月，相比2014年基本没有变化，住宅社区平均物业管理费为2.24元/平方米/月（同比增长6.05%）。
图表16：
百强企业平均物业管理费（按物业类型划分）
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
在我们调研过的龙头企业中（图表19），彩生活与碧桂园旗下的物业管理服务公司有过管理费提价的记录，主要表现为：
1）2015年彩生活约5~8%在管面积成功提价，碧桂园也实现了3个项目的提价；2）提价主要针对建成已超过10年的老社区，原费用水平本身较低；3）提价幅度约在20~30%。
图表17：
龙头企业平均物业管理费
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
综上所述，因为物业管理企业提升单位面积物业管理费的能力有限，其面对人工成本的上涨议价能力较弱。
3、资质要求未形成有效的行业进入壁垒
《物业服务企业资质管理办法》第五条规定，物业管理服务企业按资质等级分为“一级资质”、“二级资质”和“三级资质”企业（图表20）。
不同资质等级的企业按规定应承接不同类型和规模的物业项目。
根据中国物业管理协会数据，截至2012年底，获得物业管理资格证书的人员数量为43,919人，然而同期物业管理企业数量已经超过71,000家。
因此，该管理办法还有待完善，并且尚未形成有效的行业进入壁垒（2012~2014年期间物业管理企业数量每年增长22%）。
表格2：
物业管理企业按资质划分为三个等级
资料来源：
中国物业管理协会，北京欧立信信息咨询中心
4、业主委员会机制尚处于初级阶段
《业主大会规程》授予业主委员会签订或终止物业管理服务合同的绝对权力。
根据《业主大会规程》第15条和第17条内容规定，如果业主大会有超过半数持有投票权的业主参加，同时有超过三分之二的参会业主投票通过决议，则业主大会会议就有权批准或终止物业管理服务合同。
而现实生活中，业主普遍未形成有效的社区管理意识。
当前全国范围内已建立起业主委员会的社区不足三分之一。
截至2015年底，百强企业所管理的社区中，只有不到15%的社区成立了业主委员会（图表21）；而对于住宅社区，这一比例相对提升，但也不到20%。
机制的不成熟导致业主议价能力有限：
在大多数情况下，物业管理服务合同都会根据自动续期条款默认完成延期。
图表18：
百强企业所管理的社区中已建立业主委员会的社区所占比重（按省份划分）
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
综上所述，物业管理行业整体盈利能力提升空间有限。
业主议价能力较弱可以抵消员工工资上涨所带来的压力，但这一优势更多是理论上的，因为物业管理企业无法随意更改服务合同（如提价等）。
虽然物业管理服务目前不存在替代服务，但市场激烈的竞争以及不断有新进入者加入均给行业利润分配带来挑战。
因此，我们预计物业管理行业利润水平在中短期内难有明显改善。
二、历史业绩表现提供参考
物业管理行业过往利润率呈现震荡上升走势。
图表19：
百强企业净利率走势
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
基础物业管理业务以及增值服务所占比重的结构性调整决定了企业整体的净利率表现。
根据TOP100数据，我们认为：
物业管理业务以及增值服务的净利率从2009年起基本维稳，未有明显提升。
物业管理业务以及增值服务所占比重的变化导致了企业整体净利率的波动。
例如，2011年、2012年和2015年百强企业的物业管理业务以及增值服务所占比重结构类似，因此这三年百强企业的整体净利润率较为接近。
图表20：
百强企业两大业务的净利率走势
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
图表21：
百强企业两大业务的净利润贡献占比
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
第三节投资分析
虽然目前行业内实现规模扩张和利润增长普遍存在难度，但龙头企业仍然有机会扩大市场份额。
在预测企业增长潜力时，除了关注业绩增速、利润率以及净资产收益率等财务指标以外，基本面分析更值得关注。
我们从六个维度来分析企业的增长空间，分别是：
1.服务质量评价；
2.竞标驱动与收、并购驱动的增长模式分析；
3.降低人力成本压力的业务外包能力；
4.人力与智能设备的平衡；
5.增值服务发展情况；
6.包干制与酬金制下的服务合同选择。
一、财务比率横向对标用以解释公司过往业绩表现
对于物业管理这项基础服务，我们选择用物业管理面积的扩张速度来代表业务增速，因为单位面积物业管理费增速（内生增长）缓慢，可忽略不计。
图表22：
物业管理面积年复合增速
注：
彩生活的物业管理面积年均复合增速从2011年开始计算。
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
图表23：
物业管理上市公司利润率
注：
调整后收入中包含了酬金制服务合同下的物业管理费。
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
图表24：
物业管理上市公司年化净资产收益率
资料来源：
万得数据，北京欧立信信息咨询中心
二、维度一：
服务质量是基石
作为一个服务性行业，服务的质量是最根本的。
TOP100发布了一个详尽的分析框架用于评估客户在一项地产交易周期内对物业管理服务的满意度状况；在服务周期的每一个阶段，客户需求都有不同的侧重点。
图表25：
物业管理服务满意度评估机制
资料来源：
中指数据，北京欧立信信息咨询中心
除了TOP100的排名以外，我们建议同时关注其他几个满意度相关的指标。
表格3：
客户满意度排名前十企业
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
收缴率。
物业管理行业的收缴率呈现出两极分化态势，百强企业的平均收缴率一直远远超过行业平均水平。
同时截至2015年底，我们所调研的物业管理服务企业收缴率表现一直不错。
图表26：
收缴率比较
注：
*号标记公司为开发商旗下的物业管理服务公司
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
应收账款增量在调整后收入中所占比重。
此项指标可以更加准确地反映出物业管理费的收缴情况：
1）指标中的应收账款金额全部产生于物业管理费；2）我们将酬金制服务合同下的物业管理费计入总收入。
图表27：
物业管理上市公司应收账款增量在调整后收入中所占比重对比
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
合同续约率。
该指标理论上直接反映了业主对于物业管理公司的认可程度，但目前该指标用途不大，因为绝大多数物业管理服务合同会根据自动续约条款默认延期。
从2009年起，百强企业平均合同续约率保持在98%以上（图表32）。
2015年底绿城服务合同续约率为96.9%，而中海物业所服务的业主中，除了中海物业主动终止的服务合同以外，没有产生一例业主终止服务合同的情况。
图表28：
百强企业平均合同续约率
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
项目中标率。
如果企业的在管面积有很大一部分来自外部竞标，例如彩生活以及绿城服务（占比约70%），那么该项指标具有重要参考价值。
此处我们用绿城服务的项目中标率示例。
图表29：
绿城服务项目中标率
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
物业管理企业近年来更加注重员工发展。
随着业主对优质服务的需求不断增加，越来越多的企业开始重视培养高素质的员工，以期提供更高水准的服务，以中海物业的员工教育与评价体系为例（图表34）。
同时员工忠诚度以及优秀员工的流失也逐渐引起公司注意：
除财务激励外，碧桂园在选拔员工时还将年龄因素作为重点考虑；而彩生活员工在完成公司的培训课程后，需与公司签署至少三年的合约。
图表30：
中海物业员工发展计划
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
图表31：
碧桂园与彩生活的员工培训计划
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
三、维度二：
竞标驱动式增长与收、并购驱动式增长
1、竞标驱动式增长一直是主流的增长模式
通过项目竞标实现增长仍是市场中的主流增长模式。
图表36和图表37详细分析了四家物业管理上市公司的项目新增途径。
彩生活是收、并购领域的领导者，而其他三家企业则更倾向于通过项目竞标实现增长。
图表32：
彩生活（左）与中奥到家（右）新增项目的主要途径
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
图表33：
绿城服务（左）与中海物业（右）新增项目的主要途径
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
2、房地产龙头开发商旗下的物业管理服务公司在获取资源方面享有优势
在TOP100评选出的物业管理服务行业十强企业中，有8家企业属于国内房地产开发龙头企业下属的子公司。
房地产开发商的房屋竣工项目为这些企业的规模扩张提供了重要资源。
表格4：
TOP100评选出的物业管理行业十强企业
资料来源：
Top100，北京欧立信信息咨询中心
表格5：
物业管理服务龙头企业的在管面积来源分析
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
房地产开发商的预期项目竣工时间表可以为旗下物业管理公司未来规模扩张提供重要参考。
例如，中海物业与龙湖地产旗下的物业管理公司有超过90%的在管面积来自各自的母公司。
两家公司未来在管面积规模可根据中国海外发展和龙湖地产所提供的竣工面积指引进行可靠预计。
图表34：
中海物业与龙湖地产旗下物业管理公司的在管面积（估算）
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
3、收、并购式扩张正成为新的增长捷径
越来越多的企业开始将目光转向收、并购式扩张，这种扩张方式在当前阶段虽然有效但还未完全成熟。
表格6：
2015年和2016年物业管理行业主要的收、并购交易
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
收、并购式扩张对于企业的服务质量、品牌、声誉以及其他软实力要求较低，并且能减少企业获取资源的时间与精力，这些需通过外部竞标逐渐积累的资源可以通过一次收、并购交易就得以实现（图表42）。
图表35：
彩生活的收、并购活动总结
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
该种扩张模式的不成熟主要反映在目前资本市场无法对收、并购交易给出合理定价。
目前中国物业管理行业只有四家上市公司，资本市场仍在不断探索合理的估值方式。
以彩生活为例，公司的每平米收购成本每年都有大幅波动。
图表36：
物业管理行业上市公司2016年市盈率以及典型的收、并购交易案例（左）
注：
中奥到家2016年市盈率为市场一致预期。
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
图表37：
2016年彩生活的收购成本（右）
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
收、并购式扩张正受到越来越多关注，因为行业龙头企业市场份额正处迅速增长阶段。
因此，我们建议投资者在分析企业是否适合收、并购式扩张时应关注以下几点：
成功的收、并购交易需要有雄厚的资金实力以及合理的融资成本作为支撑，不然就会对企业的资产负债表产生过度消耗。
我们对四家上市公司的现金流动负债比率以及平均借贷成本进行了比较，以供参考。
图表38：
物业管理上市公司现金流动负债比率（左）
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
图表39：
物业管理上市公司平均借贷成本（右）
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
成功的收、并购应配合以公司强大的运营能力，以及时对收购的社区项目进行改造；如若不然，则会在短期内对净资产收益率造成严重侵蚀。
彩生活在收购完成后会对项目采取一套标准化改造流程（图表45），改造流程一般会持续1~2年。
2015年和2016上半年，彩生活调整后利润率（调整后收入计入酬金制下的物业管理费）与净资产收益率出现了短暂下滑，主要是公司收购的开元国际低利润率物业项目以及额外产生的项目改造费用所致。
因此，企业必须能够经受住短期的阵痛以换取长期利益。
图表40：
彩生活收购完成后对项目进行的改造流程
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
我们总结了彩生活、长城物业以及碧桂园和远洋地产旗下物业管理公司挑选收、并购标的的相关标准。
普遍来说，位于核心区域、拥有中高端物业项目的中等规模社区是这些企业关注的重点。
表格7：
物业管理企业挑选收、并购标的的相关标准
注：
“200万平方米”指的是标的公司的物业管理总面积
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
四、维度三：
通过业务外包释放成本压力
通过外包基本服务项目（安保、保洁、绿化、设备维修等），企业可以降低人力成本在运营成本中的占比，给企业盈利能力的提升释放空间。
百强企业一直在尝试使用业务外包这条途径。
图表41：
2013~2014年外包业务占比（左）
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
图表42：
2014~2015年外包人员数量（右）
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
业务外包可以产生积极的财务影响。
我们对中海物业与绿城服务的物业管理业务（包干制下的服务合同）毛利率变化进行对比分析后发现，将正式员工替换为外包人员可以大幅提升该项基本服务的盈利能力。
图表43：
包干制下物业管理业务毛利率（绿城服务与中海物业）
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
表格8：
绿城服务运营成本构成
注：
“其他”包括营业税、公共服务成本等。
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
表格9：
中海物业运营成本构成
注：
“其他”包括营业税、公共服务成本、设备维护成本等。
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
业务外包程度以及承包商品质值得特别关注。
外包人员直接由承包商负责管理，这给物业管理企业的管理形成了一定障碍。
因此，为保证服务质量，企业在挑选承包商时需要十分谨慎。
以下是中海物业挑选合格承包商的流程，中海物业所有的承包商、供应商与公司的合作时间都已超过五年。
图表44：
中海物业挑选合格承包商的流程
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
五、维度四：
智能化设备，应适度而不过度
使用智能化设备（如闭路电视、管理信息系统等）是降低人工成本的另一个方法，智能化设备的使用从2009年起开始逐渐普及。
百强企业2014年在智能化设备上的平均资本支出同比增长45.8%，2009~2014年期间年均复合增速达到20.9%（图表52）。
我们对智能化设备的使用持保守态度，因为：
1）智能化设备的使用目前对节约成本贡献并不明显；2）过度使用智能化设备可能会造成服务质量下降。
图表45：
百强企业智能化设备平均资本支出
资料来源：
TOP100，北京欧立信信息咨询中心
员工平均在管面积同步实现增长。
百强企业员工平均在管面积约为5,500平方米/人，与行业四家上市公司水平相近。
非上市公司中，万科、龙湖地产、碧桂园旗下物业管理公司以及长城物业也保持类似的水平。
彩生活在智能化系统方面投入较大，公司在智能化系统搭建以及相关培训方面的支出达到1~1.5元/平方米，接近其平均月度物业费水平。
因此彩生活的员工平均在管面积几乎是可比公司的两倍。
图表46：
物业管理服务行业百强企业（左）与四家上市公司（右）员工平均物业管理面积
资料来源：
TOP100，公司数据，北京欧立信信息咨询中心
图表47：
四家上市公司（右）员工平均物业管理面积
资料来源：
TOP100，公司数据，北京欧立信信息咨询中心
智能设备的使用对公司盈利能力的提升仍有待验证。
例如，通过公司历史业绩纵向比较以及与同类公司横向比较，我们发现彩生活尚未产生明显的成本降低和利润水平提升。
图表48：
彩生活调整后毛利率以及净利率（调整后收入计入酬金制下的物管费）
资料来源：
公司数据，北京欧立信信息咨询中心
削减员工数量并不一定总会提升服务质量。
对于物业管理的“家的服务”特征而言，客户最关注的是服务所能提供的居住舒适性和安全性，因此机器并不能完全取代人与人的接触，换言之，员工对于客户的关怀往往至关重要。
因此，我们建议投资者把智能化设备的使用更多地当作人工服务的补充而非完全替代。
六、维度五：
增值服务，“家的服务”
1、高增速、高利润率不断吸引投资
百强企业增值服务收入2009至2014年间年均复合增速达到25.03%。
物业管理服务上市公司增值服务收入在调整后收入中所占比重呈现波动式上升趋势。
图表49：
百强企业增值服务平均收入年增
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