乌鲁木齐三项目可行性研究报告.docx
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乌鲁木齐三项目可行性研究报告
某项目可行性研究报告及整体开发建议
前言1
项目概况3
项目背景3
区位和现状4
市政配套设施情况5
主要经济技术指标预测8
项目建设内容和规模8
项目主要经济技术指标10
房地产投资环境和市场分析14
市场回顾14
城市功能布局对开发的影响17
房地产发展趋势预测18
房地产市场需求分析20
项目规划建设和进度安排24
规划建议和说明24
建设方式和进度安排30
项目投资和财务分析33
成本分析33
收益分析46
风险分析62
物业服务和人员安置74
投资收益汇总表75
附件81
某项目可行性研究报告及整体开发建议
前言
某某集团收购某项目后，我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。
本着认真务实的原则，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）进行可行性研究，在研究的基础上，提出以下初步的构想。
1、以房地产开发为核心，整和收购企业的土地资源，通过有计划、循序渐进的开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后的资源盘活和价值提升。
2、以资源整和为目标，通过对收购企业资产的分析，对可产生利润的行业进行新的资源配置，对没有价值的资产变现处理。
重点发展公路运输、公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源的同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。
3、以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来的机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物业管理、租赁经营、仓储物流、货物配载、新型建材等，在获取利润的同时，解决大量职工安置问题。
4、解决人员安置问题，保障企业健康发展，采用零利润集资的形式，为将来开发的三个项目的居住职工提供相应面积的安置住宅，其中平顶山项目按75平左右米/户安置，九家湾项目按90平米左右/户安置，地窝堡项目按80平米左右/户安置。
5、发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现产值687万。
其中可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万元。
6、房地产开发从2006年至2010年，预计可以为企业创造95139.96税前毛利（其中包括69601.4万元的税前利润和25538.56万元的土地资产），成为企业未来的核心产业和主要利润来源。
其中平顶山项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润。
九家湾项目的开发总成本是69611.71万元，可以实现36562.93万元的税前利润（商业含商务开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润；住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润）。
地窝堡项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润。
7、通过综合分析，我们认为：
平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力；九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般；住宅项目的盈利和抗风险能力都一般；地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。
根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发；九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证；地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。
8、通过以上一系列资源整和和产业布局，不但盘活的企业资产、安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚的利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。
一、项目概况
1.1项目背景
新疆第一汽车运输公司是以货物运输、公路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国有运输二级资质企业。
下属生产经营单位有：
运输分公司、工程公司和运输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修理厂、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。
公司现有在职职工1138人，其中：
在岗职工983人、下岗职工（在再就业中心）260人、协保内退人员148人、离退休职工1349人。
截止2003年底，公司总资产22902万元（流动资产4847万元，固定资产3955万元，土地资产12050万元）；负债总额35684万元，其中欠付职工各项费用3700万元，职工集资建房办证所需款项13502万元。
某项目现有土地79万平米，其中生产用地29万平米（10万平米已开发），剩余为生活用地，主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个800亩的农场。
某项目按公司《破产法》规定的程序向乌鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实业开发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式收购某项目依法拍卖的原有资产，按照《破产法》的要求，通过拍卖，以出让形式获得某项目全部土地的使用权。
平顶山项目：
该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统的农副产品集散交易场地，周边市政设施完善，有大量成熟的居住区，适合商贸和居住。
九家湾项目：
该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。
是乌鲁木齐传统的物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。
地窝堡项目：
该项目是某某集团通过收购某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。
是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有大量大型国有企业，该片区用地以企业生产、物流配载和企业社区为主。
1.2区位及现状
平顶山项目：
该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，南与克拉玛依西路相连，东与金沙江路及宏大锦福苑相接，西、北与广汇汇嘉园相连。
该片区是乌鲁木齐最大的农副产品交易集散地，同时有北园春社区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型居住社区，市政配套设施完善，适合商贸和居住。
该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。
社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。
九家湾项目：
该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。
是乌鲁木齐物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型建材、陶瓷、木材和机械市场，适合建设大规模的仓储、物流和配送中心，为外贸和周边市场服务。
该片区大型市场有国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、亚中机电市场、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场等。
地窝堡项目：
该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。
是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有中国石油地调处、乌鲁木齐国际机场、南方航空公司、新疆航空公司、某某省九运司等大型单位。
该片区属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，但依托周边大型单位，从配套社区建设方面而言，潜力巨大。
其次，该项目交通便利，可以为周边市场和企业提供综合服务，适合发展物流配载服务。
1.3市政配套设施情况
平顶山项目：
——主要道路：
克拉玛依西路、金沙江路、阿勒泰路；
——公交：
34路、912路、905路、23路、29路、153路、823路、45路、907路、51路、7路、66路；
——购物：
友好商场、太平洋百货、世纪金花、富成百货、新华图书城；
——市场：
北园春市场、明珠花卉市场、名都家具城；
——医疗：
军区总院、武警医院、煤矿医院；
——教育：
41中、农大附中、附小、16小、农业大学；
——休闲：
儿童公园、科技馆；
——娱乐：
北园春、友好大酒店、金阳酒店、科利华酒店、独山子酒店、翼龙酒店；
九家湾项目：
——主要道路：
西过境公路、苏州路立交、阿勒泰路；
——公交：
54路、23路；
——购物：
五一商场、西单商场、西部国际超市、好家乡超市；
——市场：
九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场、亚中机电市场等；
——医疗：
铁路医院、武警黄金医院、冶建医院；
——教育：
铁三中、铁二小、林子校；
——休闲：
蜘蛛山、新城公园、植物园、体育馆；
——娱乐：
冶建俱乐部、红楼、诺亚方舟；
地窝堡项目：
——主要道路：
迎宾路、迎宾1路、乌昌公路；
——公交：
51路、27路、37路；
——购物：
购物设施缺乏，主要到铁路局购物；
——医疗：
石油医院；
——教育：
15中、铁四小、南航航天学校；
——社区：
地调处家属院、机场家属院、九运司家属院、大修厂家属院；
二、主要经济技术指标预测
2.1项目建设内容和建设规模
平顶山项目：
该项目所在地是乌鲁木齐成熟的居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区项目开发。
该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从2001年以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。
该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区是和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。
社区西区沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。
九家湾项目：
该项目所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域3公里路程内的大型市场在10家以上，总建筑规模在200万平米以上。
该项目1公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场，总建筑规模在10万平米以上。
受高速路和区域位置影响，该片区住宅销售价格较低（均价1300元—1400元/平米），销售规模十分有限（5万平米以内/年），因此现阶段不适合住宅。
该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。
西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发市场和仓储物流中心。
沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。
该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。
地窝堡项目：
该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。
但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。
该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离，东与地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。
根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等项目的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目的长期、可持续运做。
2.2项目主要经济技术指标
平顶山项目：
占地面积：
250465平米
已开发面积（现有建筑）：
基地面积：
43260平米，建筑面积：
约100000平米
学校占地面积：
12479平米
可开发土地面积：
194636平米。
其中拆迁平房可开发土地面积188651平米，与锦福苑相连的某项目供应科仓库可开发土地面积5985平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：
控制在1.9以内，建议规划两幢小高层，提高容积率
绿化率：
≥35%
建筑面积：
按1.9的容积率计算，总建筑面积为369808平米
住宅建筑面积：
占总建筑面积的93.7%，即346647平米
底商建筑面积：
占总建筑面积的4.5%，即16544平米
公共建筑面积：
占总建筑面积的1.8%，即6617平米
考虑到该片区社区规模在50万平米以上，缺乏社区商业配套，建议建设会所；增加商业开发面积，提升项目价值。
平顶山项目总建筑面积为369808平米，其中需拿出38927平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户78平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积330881平米。
九家湾项目：
考虑到该项目的立地条件，提出两种开发建议，并根据两种开发方案，制定出不同的项目规划经济技术指标。
方案一：
商住开发（建议方案）
占地面积：
296593平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：
考虑到三层以下的商业开发，容积率控制在1.45以内
建筑面积：
按1.45的容积率计算，总建筑面积为430060平米
住宅建筑面积：
占总建筑面积的56%，即240275平米
市场建筑面积：
占总建筑面积的31%，即134950平米
商务建筑面积（办公、酒店等）：
占总建筑面积的10%，即43268平米
公共建筑面积：
占总建筑面积的3%，即11567平米
九家湾商住项目总建筑面积为430060平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户89平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积385571平米。
方案二：
住宅开发（备选方案）
占地面积：
296593平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：
容积率控制在1.65以内
建筑面积：
按1.65的容积率计算，总建筑面积为489378平米
住宅建筑面积：
占总建筑面积的95%，即464909平米
底商建筑面积：
占总建筑面积的3%，即14681平米
公共建筑面积：
占总建筑面积的2%，即9788平米
九家湾住宅项目总建筑面积为489378平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户89平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积444889平米。
地窝堡项目：
占地面积：
203393平米
其中，预留10万平米用于兼并企业的生产和配套服务用地，剩余103393平米用于首期住宅开发。
预留土地可作为公司长线开发的土地储备（2008、2009年开发）。
可开发土地面积：
203393平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：
容积率控制在1.7以内
绿化率：
≥35%
建筑面积：
按1.7的容积率计算，总建筑面积为345768平米
住宅建筑面积：
占总建筑面积的95%，即32848平米
底商建筑面积：
占总建筑面积的3%，即10373平米
公共建筑面积：
占总建筑面积的2%，即6915平米
地窝堡项目总建筑面积为345768平米，其中需拿出40678平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户80平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积305090平米。
三、房地产投资环境和市场分析
3.1市场回顾
1、宏观市场回顾
从90年代以后，新疆国内生产总值年均增长10.4%，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善；通过进一步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理的取消抑制投资和消费的不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。
经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设的步伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场的发展空间。
随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始启动，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。
新疆房地产开发投资从1989年的1.2亿元增长到2002年的137.92亿元，房地产开发投资年均增长幅度达42.3%，14年间，全疆累计完成住宅投资221.79亿元，竣工住宅面积1971.17万平方米，城市人均居住面积由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增长率为107.17%。
以上数据充分说明，新疆房地产市场已经进入平稳快速的发展阶段。
乌鲁木齐市是新疆维吾尔某某省的首府，全市辖7区1县，总面积12000平方公里，市政面积166.8平方公里，人口208.2万。
乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年、稳步上升，到2002年，个人购房已经达到住宅消费的95%以上，以个人购房为主体的市场结构已经形成并完善，到2003年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近14100万平方米，共建成住宅类用房25万余套，居民住房平均面积由80年代初期人均不足8平方米扩大到现在的近19.6平方米。
截止2002年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房5716万平方米，合计86万套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用权的公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了90%左右，在全国居中上水平。
2、阶段性发展回顾
从乌鲁木齐房地产市场的发展历程来看，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。
97年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。
98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌鲁木齐房地产业获得蓬勃发展，乌鲁木齐房地产市场出现过热现象。
从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。
2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2。
2002年，乌鲁木齐房产空置面积151.2万平米.其中高层空置面积高达120万平米，比2001年空置量增加了57%；
2003年，乌鲁木齐房地产开发投资38、2亿；建筑施工面积620、47万平米，其中住宅施工面积434、71万平米；房屋竣工面积195.12万平米，其中住宅竣工面积175、57万平米；商品房销售面积235、85万平米，其中住宅销售面积222、37万平米；房屋空置面积168、95万平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增长率大幅下滑。
但高层的空置率和空置面积却进一步上升：
高层的空置面积为142万平米；
乌鲁木齐房地产市场空置面积发展趋势图
从上图中可以看出，经过三年的盘整，乌鲁木齐房地产空置量呈现大幅上升趋势。
但从多层和高层的空置对比来看，高层空置量持续上升的同时，多层的空置量却进一步下降。
分析深层次的原因，我们可以发现，受2000、2001年多层开发过热的影响，多层项目开发从2002年起已经大幅收缩，开发量仅为2000年的58%和2001年的65%，2003年继续维持了2002年的低开发态势，从而使存量盘大量消化，多层空置量进一步降低。
截止2004年底，空置的多层住宅多为结构不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。
对市场需求已经不具备多大影响。
3.2城市功能布局对项目开发的影响
乌鲁木齐市政府在第十个五年计划中提出，坚持“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”和“优化土地利用”的原则，合理规划区域布局，稳步拓展城市空间，形成中心城区体现繁荣，边缘城区体现实力的布局结构。
在优化天山区、沙依巴克区等中心城区内部布局的基础上，积极向东西方向发展，拓展城市空间。
重点开发西山地区、红光山地区及九家湾地区。
集中建设乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区、头屯河工业园区，使城市功能区布局更为合理，特色更为鲜明。
同时，加快城郊小城镇建设步伐，进一步扩大城市空间，推动全市经济社会发展。
中心城区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，重点发展第三产业，成为商贸、金融、信息、教育中心。
周边城区由水磨沟区部分、头屯河区、东山区、南山矿区组成，重点发展第二产业，成为石油化工、建材、冶金、纺织等工业中心、仓储中心。
其中水磨沟区主要布置纺织、电力、轻工业，并依托水磨沟风景区资源和温泉资源发展旅游业；头屯河区主要布置工业和仓储业，北站区以仓储运输业为主，西站区以铁路管理编组、石油储运为主；东山区主要布置符合环保条件的石油化工、煤炭、建材等工业。
城市郊区由城市南、北郊区组成，大力发展城郊现代化农业，成为以小城镇为中心的现代化农业经济区。
其中南郊重点建设无公害农牧业生产基地，发展生态农业、旅游业。
北郊重点建设农业科技示范园区，发展高效、优质农业和观光农业。
为适应城镇人口规模的扩大和居民改善居住环境的需求，大力发展房地产业，推进住宅产业化。
重点建设经济适用房，积极建设廉租房，适度发展商住房。
结合城市中心区工业企业布局调整和城区功能调整，合理规划房地产布局，重点改造建设和平南路旧城区、雅玛里克山铁路沿线住宅区，加快西山地区、红光山地区及九家湾地区等新城区房地产规划与建设，促进房地产业持续发展。
同时，乌鲁木齐在城市发展上提出两个中心建设。
商贸中心：
积极开拓国内外两种资源、两个市场，将乌鲁木齐建设成为中国西北部最大的商品集散中心、购物中心和中亚地区的国际贸易中心。
交通仓储中心：
加快交通运输、邮电业发展，配合二类口岸及交通枢纽设施建设，发展具有一定规模、适应国际贸易标准的仓储业。
将乌鲁木齐建成我国西北和中亚地区的交通枢纽，成为航空、铁路和公路运输业发达的交通仓储中心。
从以上市政府对乌鲁木齐城市发展规划可以看出，未来政府将重点开发西山地区、红光山地区及九家湾地区，形成西山居住区、九家湾依托北站形成的仓储物流区和地窝堡区域的工业和小城镇建设。
同时，乌鲁木齐政府还提出的商贸中心和交通仓储中心的两个中心的建设，以上城市发展规划和建设，将对天运房产开发的四个项目产生深远的影响。
3.3房地产发展趋势预测
1、经济持续快速发展促进房地产业发展
乌鲁木齐市GDP连续多年保持稳步增长势头，2004年乌鲁木齐，人均GDP突破2万元；人均可支配收入9728元。
经济的持续快速发展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。
目前，乌鲁木齐市人均建筑面积为22.62平方米，人均使用面积15.83平方米，人均居住面积11.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有较大差距，住房建设的空间仍然很大。
2、土地供应减少和土地储备匮乏，房价提升以成必然
随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报，土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格可能继续上涨。
当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩导致部分房价下跌的可能，例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌。
而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现价格波动。
3、依托规模和成本优势的粗放式
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