如何测算招拍挂土地的地价.docx

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如何测算招拍挂土地的地价

房地产开发建设用地受让的经济评估

通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：

招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。

近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。

同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。

此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。

本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。

一、受让土地评估的步骤

测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。

运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：

调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。

（一）调查土地基本情况

主要包括三个方面的内容：

1、调查土地的位置。

包括三个层次：

土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。

调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。

例如：

在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。

2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。

3、清楚规划设计条件。

包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。

例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。

（二）选择最佳物业开发类型

选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。

政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。

我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。

这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。

选择最佳物业开发类型：

前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9，照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：

一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。

两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终影响对土地价值的判断。

选择最佳物业定位：

2004年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。

对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。

表格如下：

参数

计算

备注

一、地上建筑面积（m2）

土地面积×容积率

其中：

住宅

公建

若规划条件有规定，按规划条件确定公建面积；若规划条件无规定，按照最佳用途确定公建面积

二、总户数（户）

地上建筑面积÷户均面积

根据最佳物业开发类型确定户均面积

三、车位数（个）

根据最佳物业开发类型确定车位配比

其中：

地上

地下

四、地下建筑面积（m2）

地下车位数×地下车位建筑面积

按公司以往所开发小区的经验数值，含人防、自行车等地下面积

五、可售面积（m2）

其中：

住宅

地上建筑面积-物管用房面积-社区用房面积-会所面积

物管用房面积：

总建筑面积的7‰；社区用房面积：

每100户配置30m2（杭州标准）

公建

物管用房等不可售面积亦可在公建面积中扣除，视具体情况而定

车位

地下车位数×地下车位实用面积

按公司以往所开发小区的经验数值

六、总建筑面积（m2）

地上建筑面积+地下建筑面积

（三）估计开发经营期

参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。

确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息。

常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。

1、多层公寓：

以10～15万平方米为一期：

实例：

预计开发周期为24个月。

2、高层、小高层：

以10～15万平方米为一期：

实例：

开发经营期为31月。

3、别墅：

情况比较复杂，无统一的开发周期。

但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。

由于开发期延长，企业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。

（四）估算开发完成后的项目价值

这是采用假设开发法评估最关键性一步。

预测开发完成后的项目价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。

一般分为以下几个步骤：

1、选取可比实例

为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：

项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。

一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例。

2、建立可比价格基础

选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。

如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。

3、交易日期调整

在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。

当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：

一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。

一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场对新区预期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。

如2005年【6】号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为7000-7500元/m2，在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。

当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。

在测算地处九堡区域的2004年【73】号地块时，所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发，以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景，房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易日期的调整。

进行交易日期调整的一般公式为：

＝

×

在估价时点时的价格

交易日期调整系数

可比实例在成交日期时的价格

在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。

4、物业状况调整

这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。

要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素。

包括区位方面：

如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：

如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：

新旧程度、建筑规模、工程质量等。

然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行调整。

比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准，通常定为100分，将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分，如可比实例物业状况比预估项目状况差，则打的分数就低于100分，反之，就高于100分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。

物业状况直接比较表

物业状况

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

区

位

繁华程度

100

交通便捷度

100

……

100

权

益

土地使用年限

100

容积率

100

……

100

实

物

新旧程度

100

建筑规模

100

……

100

综合

1

100

100

预估项目物业状况下的价格

可比实例在其物业状况下的价格

可比实例相对于

预估对象的得分

×＝

5、求取比准价格

可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整，就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格，计算方法如下：

对象状况价格

实例状况价格

房地产状况

调　整

估价时点价格

成交日期价格

预估对象　　比准价格

可比实例价格

交易日期

调　整

＝×＝××

将经过修正、调整的各比准价格进行简单算术平均，综合成一个比准价格，最后：

开发完成后的项目价值（总销售收入）＝比准价格×开发完成后的项目可售面积。

为了便于比较，还需计算三个销售单价：

销售单价一＝总销售收入

总建筑面积

销售单价二＝总销售收入

可售面积

销售单价三＝总销售收入－车库销售收入

地上可售面积

（五）测算开发成本

由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中，可按照公司三大产品系列：

多层、高层、别墅，参照相似的项目，进行各种费用的测算，表格如下：

需要说明的是：

1、前期费用、工程费用：

总金额＝单价×总建筑面积，单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价。

2、财务费用：

即投资利息，需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费。

计息期：

计息的起点是第一笔土地款发生的时间点，终点是累计现金流出现正数的时间点。

为便于计算，发生的时间点通常按半年划分。

计息方式：

以单利计算，利率以当地银行贷款利率为准。

投资利息＝本金A×利率×计息周期＋本金B×利率×计息周期＋……＋本金N×利率×计息周期

3、成本：

为便与比较，需计算三个单价成本：

单价成本一＝总成本

总建筑面积

单价成本二＝总成本

总可售面积

单价成本三＝总成本－车库销售收入

地上可售面积

4、其它

有些欲受让土地的需代建道路、绿化等，也需一并计入成本。

（六）土地价值

经过前面的调查、测算，我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本，最后只须确定目标利润，便可得欲受让土地的价格。

欲受让土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－目标利润。

另外一种辅助测算土地价格方法是：

搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例，采用同上文所介绍的市场法，进行交易日期和地块状况调整，来判断土地价格。

我们在测算2005【6】号地块时，搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例，共27宗成交案例，然后对地块状况和交易日期进行分析，作为判断2005【6】号地块土地价格的依据之一。

需说明的是，经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金，不包括契税等相关费用。

由于每个城市的具体操作情况都不同，有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用（含土地补偿