房地产开发建设项目投资估算及效益分析.docx
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房地产开发建设项目投资估算及效益分析
房地产开发建设项目投资估算及效益分析
1.1编制说明
1.1.1水土保持工程概况
“华立北泉花园”小区位于北碚城北新区，地处北温泉风貌保护区，有着良好的自然文化风貌和生态群落。
本方案水土保持工程分为三个区：
主体工程区、施工临时占地区和直接影响区。
其水土保持措施主要包括工程措施和植物措施。
主要工程量如下：
排水沟2612m，防洪沟556m，种植草皮2.4hm2，植树1355株，撒播草种2000m2，1.8m高围墙594m2，挡板1331块。
工程施工总工期为3年。
1.1.2水土保持工程投资主要指标
华立北泉花园工程水土保持方案静态总投资为201.23万元。
新增水土保持措施投资为89.53万元，其中工程措施68.37万元，植物措施0.03万元，临时工程1.37万元，独立费用8.55万元，基本预备费7.83万元，水土保持设施补偿费为3.38万元。
主体工程包含的水土保持措施投资为111.70万元。
1.1.3编制原则和依据
（1）、估算编制原则和依据
本项目水土保持方案投资估算主要编制依据如下：
①《开发建设项目水土保持工程概（估）算编制规定》（2003）；
②《水土保持工程概算定额》（2003）
③《开发建设项目水土保持方案技术规范》有关规定；
④《水利工程施工机械台时费定额》（2002）
⑤重庆市建设工程管理总站文件，渝建价发（2000）号《关于发布地方材料及建筑安装材料“结算价”》的通知；
⑥重庆市物价局、重庆市财政局渝价[2002]578号文《关于重庆市水利部门行政事业性收费标准的通知》；
⑦植物措施采用重庆市园林部门有关定额。
（2）、编制方法
①工程工资标准按一般工程概算定额有关规定计费，人工预算单价为：
17.09元/工日。
②施工用水、电根据主要提供的价格及相关类似工程比较确定。
施工用电0.7元/kw·h，施工用水为0.4元/m3，施工用风0.1元/m3。
苗木、种子价格按当地现行价格计取。
③在方案实施的过程中，投资概算定额应与主体工程保持一致，在主体工程未涉及到的，按水土保持投资概算定额进行计算。
（3）、有关费用计算
①建设管理费：
按一～三部分之和的1%~2%计取，本方案按2%收取。
②工程建设监理费：
工程建设监理费按国家及建设工程所在省、自治区、直辖市的有关规定计算，重庆市按一～三部分之和的2.5%计取。
③科研勘测设计费：
按一～三部分之和的6%收取。
④水土流失监测费：
按一～三部分之和的1%~1.5%计取，本方案按1.5%收取。
⑤工程质量监督费：
按国家及建设工程所在省、自治区、直辖市的有关规定计算，重庆市按一～三部分之和的0.25%计取。
⑥水土保持设施补偿费：
按重庆市物价局、重庆市财政局渝价［2002］578号文规定的标准计取。
按工程建设及施工占地和地面附着物等的实物量乘以相应的补偿标准计算。
华立北泉花园工程在建设中将占用水田2.58hm2，果园0.19hm2，鱼塘0.17hm2，应交纳水土保持设施补偿费33750元，具体为：
水田：
25800元（按1.0元／m2）
果园：
2850元（按1.5元／m2）
鱼塘：
5100元（按3.0元／m2）
（4）、费率标准
标
准
项
目
表5-1工程费率（%）
标准
项目
其他直接费
现场经费
间接费
企业利润
税金
一、工程措施
土石方工程
3
3～5
3～5
7
3.35
基础处理工程
3
6
6
7
3.35
其他工程
3
5
4
7
3.35
二、林草措施
1.5
4
3
5
3.35
（5）、其他说明
①工程措施、植物措施估算单价的编制乘以10%的扩大系数
②投资估算基本预备费率取10%计算。
③施工临时工程估算取第一部分工程措施和第二部分植物措施投资的1.0%～2.0%，本方案取2.0%。
1.2概算表
1.2.1概算表
表5-2主体工程中具有的水土保持措施投资
序号
工程或费用名称
单位
数量
单价（元）
合计（元）
备注
一
绿化景观
1116997.84
1
缀花草皮
812112.00
种植
元/100m2
24000
3383.80
812112.00
2
植树
304881.84
整地
元/100个
1355
204.2
2766.91
假植
元/100株
1355
49.96
676.96
栽植
元/100株
1355
22246.64
301441.97
表5-3新增水土保持措施投资总概算表
单位：
万元
编号
项目名称
建筑工程投资
植物措施投资
独立费用
合计
一
第一部分：
工程措施
68.37
二
第二部分：
植物措施
0.03
三
第三部分：
施工临时工程
1.37
四
第四部分：
独立费用
8.55
一至四部分合计
78.31
五
基本预备费
7.83
六
静态总投资
86.14
七
工程总投资
86.14
八
水土保持设施补偿费
3.38
总计
89.53
表5-4分部工程概算表
序号
工程或费用名称
单位
数量
单价（元）
合计（元）
备注
第一部分：
工程措施
683683.35
一
防洪工程
465020.67
1
排水沟
236486.61
土方开挖
元/100m3
2298.56
341.98
7952.56
浆砌块石
元/100m3
1641.56
13887.92
228534.06
2
防洪沟
67632.20
土方开挖
元/100m3
800.64
341.98
2770.05
浆砌块石
元/100m3
467.04
13887.92
64862.14
二
预防工程
8320.68
1
场地清理
元/100m2
5800
143.46
8320.68
三
隔离措施
210342.00
1
围墙
元/m2
594
18.00
10692.00
2
挡板
元/3年
1331
150.00
199650.00
第二部分：
植物措施
300.00
一
种草措施
300.00
1
撒播草种
元/m2
2000
0.15
300.00
第三部分：
施工临时工程
13679.67
一
其它临时工程
%
2.00
13679.67
第四部分：
独立费用
85463.72
一
建设管理费
%
2.00
13953.26
二
工程建设监理费
%
2.50
17441.58
三
科研勘测设计费
%
6.00
41859.78
四
水土流失监测费
%
1.50
10464.95
五
工程质量监督费
%
0.25
1744.16
一至四部分合计
783126.74
表5-5分年度投资表
工程名称
合计（万元）
建设工期
2003.10-2004.10
2004.10-2001.10
2001.10-2006.10
一、工程措施
68.36
36.13
11.20
17.03
防洪工程
46.50
11.10
11.20
16.20
预防工程
0.83
0.00
0.00
0.83
隔离措施
21.03
21.03
0.00
0.00
二、植物措施
0.03
0.03
0.00
0.00
种草
0.03
0.03
0.00
0.00
三、施工临时工程
1.37
0.50
0.50
0.37
四、独立费用
8.55
1.31
1.67
1.57
建设管理费
1.40
0.60
0.40
0.40
工程建设监理费
1.74
0.70
0.52
0.52
科研勘测设计费
4.19
3.50
0.39
0.30
水土流失监测费
1.05
0.45
0.30
0.30
工程质量监督费
0.17
0.06
0.06
0.05
一至四部分合计
78.31
41.97
17.37
18.97
1.2.2概算附表
表5-6工程单价汇总表
序号
工程
名称
单位
单价
（元）
其中
人工费
材料费
机械
使用费
其它
直接费
现场
经费
间接费
企业
利润
税金
估计扩大系数
1
浆砌块（片）石
100m3
13887.92
1923.86
7860.46
283.54
302.04
503.39
543.66
799.19
409.24
10%
2
人工挖排水沟
100m3
341.98
251.66
7.55
0.00
7.78
12.96
14.00
20.58
10.54
10%
3
缀花草坪
hm2
3383.80
64.20
2554.40
0.00
39.28
104.74
82.88
138.13
92.55
10%
4
整地
100个
204.20
71.33
6.78
0.00
2.36
6.30
4.98
8.55
6.01
10%
5
假植
100株
49.96
38.52
0.00
0.00
0.58
1.54
1.22
2.09
1.47
10%
6
栽植带土球乔木
100株
22246.64
162.64
15300
0.00
736.10
1962.41
544.88
908.14
608.45
10%
表5-7主体工程主要材料量、单价汇总表
序号
规格名称
单位
预算单价（元）
1
人工
工日
17.09
2
水泥
T
320.00
3
外购中粗砂
m3
161.00
4
砂、砂砾
m3
41.00
5
片石
m3
21.00
6
块石
m3
61.00
1.3概算附件
单价表单价序号：
1
项目编号：
1.1.1.1人工挖排水沟定额单位：
100m3自然方
定额编号：
01006
工作内容：
挂线、使用镐锹开挖。
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合价
一
直接工程费
279.95
（一）
基本直接费
259.21
１、
人工费
251.66
人工
工时
117.6
2.14
251.66
２、
材料费
7.55
零星材料费
%
3
7.55
（二）
其他直接费
%
3
7.78
（三）
现场经费
%
5
12.96
二
三
四
五
间接费
企业利润
税金
估算扩大系数
%
%
%
%
5
7
3.35
10
14.00
20.58
10.54
31.45
合计
341.98
单价表单价序号：
2
项目编号：
1.1.1.2浆砌块（片）石定额单位：
100m3自然方
定额编号：
03035
工作内容：
选石、修石、冲洗、拌浆、砌筑、勾缝。
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合价
一
直接工程费
10873.29
（一）
基本直接费
10067.86
１、
人工费
1923.86
人工
工时
899.0
2.14
1923.86
２、
材料费
7860.46
毛条石
m3
86.70
61.00
5631.5
砂浆
m3
21.20
86.74
2181.85
其他材料费
%
0.5
39.11
３、
机械费
283.54
砂浆搅拌机
台时
4.68
29.23
136.80
胶轮架子车
台时
163.04
0.9
146.74
（二）
其他直接费
%
3
302.04
（三）
现场经费
%
5
503.39
二
三
四
五
间接费
企业利润
税金
估算扩大系数
%
%
%
%
5
7
3.35
10
543.66
799.19
409.24
1262.54
合计
13887.92
单价表单价序号：
3
项目编号：
1.2.1.1平整场地单位：
100m2
定额编号：
10261
施工方法：
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合计（元）
一
直接工程费
106.22
（一）
直接费
91.46
1
人工费
工日
40.80
2.14
87.31
2
其他费用
元
1.00
1.63
8.15
（二）
其他直接费
%
2.30
2.98
（三）
现场经费
%
6.00
7.78
二
间接费
%
6.00
8.43
三
企业利润
%
7.00
10.43
四
税金
%
3.22
1.34
合计
130.42
扩大后单价合计
（一+二+三+四）*1.1
143.46
单价表单价序号：
4
项目编号：
2.1.1.1缀花草皮定额单位：
100m2
定额编号：
08056
工作内容：
种子处理、人工撒播草籽、不覆土。
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合价
一
直接工程费
2762.62
（一）
基本直接费
2618.60
１、
人工费
64.20
人工
工时
30.0
2.14
64.20
２、
材料费
2554.40
500
草皮
m2
90
22
1980.00
505
花苗
m2
25
20
500.00
其他材料费
%
3
74.40
（二）
其他直接费
%
1.50
39.28
（三）
现场经费
%
4
104.74
二
三
四
五
间接费
企业利润
税金
估算扩大系数
%
%
%
%
3
5
3.35
10
82.88
138.13
92.55
合计
3383.80
单价表单价序号：
5
项目编号：
2.1.2.1整地工程定额单位：
100个
定额编号：
08023
工作内容：
人工挖土、培埂。
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合价
一
直接工程费
166.10
（一）
基本直接费
157.44
１、
人工费
71.33
人工
工时
31.2
2.14
71.33
２、
材料费
6.78
零星材料费
%
9
6.78
（二）
其他直接费
%
1.50
2.36
（三）
现场经费
%
4
6.30
二
三
四
五
间接费
企业利润
税金
估算扩大系数
%
%
%
%
3
5
3.35
10
4.98
8.55
6.01
18.56
合计
204.20
单价表单价序号：
6
项目编号：
2.1.2.2假植工程定额单位：
100株
定额编号：
08170
工作内容：
挖假植沟、埋树苗覆土、管理。
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合价
一
直接工程费
40.64
（一）
基本直接费
38.52
１、
人工费
38.52
人工
工时
18.0
2.14
38.52
（二）
其他直接费
%
1.50
0.58
（三）
现场经费
%
4
1.54
二
三
四
五
间接费
企业利润
税金
估算扩大系数
%
%
%
%
3
5
3.35
10
1.22
2.09
1.47
4.54
合计
49.96
单价表单价序号：
7
项目编号：
2.1.2.3栽植带土球乔木定额单位：
100株
定额编号：
08116
工作内容：
挖坑、栽植、浇水、覆土保墒、整形、清理。
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合价
一
直接工程费
18162.75
（一）
基本直接费
15464.24
１、
人工费
162.64
人工
工时
76.0
2.14
162.64
２、
材料费
15301.60
柏木
株
102
150
15300
水
m3
4.00
0.4
1.60
（二）
其他直接费
%
1.50
736.10
（三）
现场经费
%
4
1962.41
二
三
四
五
间接费
企业利润
税金
估算扩大系数
%
%
%
%
3
5
3.35
10
544.88
908.14
608.45
37.41
合计
22246.64
单价表单价序号：
8
项目编号：
2.1.1.1撒播定额单位：
hm2
定额编号：
08056
工作内容：
种子处理、人工撒播草籽、不覆土。
编号
名称及规格
单位
数量
单价（元）
合价
一
直接工程费
1207.45
（一）
基本直接费
1144.50
１、
人工费
32.10
人工
工时
11.0
2.14
32.10
２、
材料费
1112.40
草籽
kg
60
18.00
1080.00
其他材料费
%
3
32.40
（二）
其他直接费
%
1.50
17.17
（三）
现场经费
%
4
41.78
二
三
四
五
间接费
企业利润
税金
估算扩大系数
%
%
%
%
3
5
3.35
10
36.22
62.18
43.75
134.96
合计
1484.56
1.4水土保持防治效果分析
华立北泉花园工程水保方案的实施，将对工程永久占地区、直接影响区及施工临时占地区进行治理，采取必要的措施，对小区内雨水及时排放起到良好的作用。
道路两旁种植行道树，小区空地设置绿化景观用地，恢复和改善小区内的生态环境，为北碚新城增加一条风景线。
1.4.1基础效益
目前项目区开发前土壤侵蚀模数约为4489.6t/km2·a，当项目在施工过程中，由于原地貌受到扰动，以及地表植被受到损坏，土壤侵蚀模数会增大，如不采取措施，开挖土石方的临时堆放会受降水和地面径流影响造成大量土的流失，使其土壤侵蚀模数成倍增长。
本项目主体工程建设造成的新增水土流失总量为2.93万t，原地貌水土流失量0.17万t，通过本项目水土保持方案的实施，采用工程措施、植物措施以及监督管理措施相结合，减轻因降雨对土石方临时堆放地坡面、开挖面的面蚀和溅蚀，能有效保护边坡，减少水土流失，改善生态环境，控制新增水土流失的产生，治理原地貌水土流失。
1.4.2生态效益
工程根据实际情况，种植较好的树、草与四周环境相协调。
根据工程的设计实施后，提高了林草覆盖率，既涵养了水分，又调节了小气候，既减少了水土流失，又增添了景观。
从整体上改善了小区的生态环境。
1.4.3社会效益
工程水土保持方案的实施将进一步调节工程区域对环境造成的影响，减轻和改善工程占地对当今社会环境造成的影响，为地方经济的发展创造有利条件，对社会稳定起到积极作用。
1.4.4结论
从效益分析可知，工程项目水土保持措施带来的生态效益、社会效益是显著的。
对于防治项目区水土保持流失起着十分重要的作用。
因此，水土保持的工程措施、植物措施是可行的。
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