超市项目可行性研究报告.docx

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超市项目可行性研究报告

目录

第1章项目总论6

1.1项目名称6

1.2建设性质6

1.3主管单位6

1.4建设单位6

1.5建设地点6

1.6建设年限6

1.7建设规模6

1.8建设内容6

1.9投资估算7

1.10资金筹措8

1.11项目运行费用与效益分析8

1.12可行性研究依据9

1.13主要技术经济指标10

第2章项目建设的必要性和可行性12

2.1项目背景12

2.2建设的必要性14

2.3可行性分析16

第3章市场与需求预测19

3.1项目市场的现状19

3.2市场预测24

第4章项目承担单位情况27

4.1项目单位基本情况27

4.2专业技术水平和管理体制28

4.3协作或技术依托单位29

第5章项目选址与建设条件30

5.1项目选址原则与要求30

5.2项目用地规模及地点31

5.3建设条件分析31

第6章工艺（或农艺）技术方案与设备选型35

6.1工艺技术方案35

6.2主要品种技术参数36

6.3无性系茶树良种繁育技术38

6.4设备选型41

第7章项目建设规模与产品方案43

7.1建设规模确定的原则和依据43

7.2建设规模43

7.3产品方案44

第8章项目建设方案与建设内容45

8.1指导思想和原则45

8.2建设目标46

8.3建设思路及规划布局46

8.4建设内容47

第9章投资估算和资金来源52

9.1投资估算52

9.2投资构成分析54

9.3资金来源55

第10章建设期限和实施进度安排56

第11章环境保护与安全生产57

11.1环境保护57

11.2安全生产58

第12章招标方案59

12.1招投标组织59

12.2招投标依据59

12.3招投标范围59

12.4招标方式60

12.5招标程序60

12.6评标程序60

第13章组织管理与运行61

13.1项目实施组织管理61

13.2项目运行组织管理63

13.3人员培训64

第14章效益分析与风险评价65

14.1经济效益65

14.2社会效益65

14.3生态效益66

14.4风险分析67

第15章结论与建议68

15.1综合评价68

15.2问题与建议68

第一章总论

1.1项目概况

1、项目名称：

****市****A供销社连锁超市配送网络升级改造项目；

2、建设单位：

****市****A供销合作社；

3、建设地点：

****市****A镇****A街11号；

4、建设性质：

改、扩建

5、建设内容：

以****市****A供销社连锁超市为龙头，联合周边乡镇基层供销社，以供销社自有网点为基础，整合农村部分日用消费品经营网点，扩建连锁配送超市1个，改造超市2个，改造连锁经营便利店18个，建成****A供销社连锁经营网络。

项目总投资430万元。

6、项目负责人：

联系电话：

1.2建设单位概况

****市****A供销合作社成立于1952年2月，企业注册资金189.49万元，具有独立法人地位。

几十年来，经营的不断扩展，固定资产原值141万元，固定资产净值75万元，企业改制前，原有职工75人，经过2001年12月底企业改制后，目前现有在册职工16人，固定资产现值2800万元，拥有连锁经营超市3家、连锁便利店11家。

主要从事农业生产资料、日用杂品、工业品、烟花爆竹、粮油、副食品、，蔬菜水果、生鲜等销售与配送，经营品种达12000多个，从业人员达105人。

1.3编制原则

1、根据农村生产、生活需求，正确处理好实际需求与长远发展的关系，保障“三农”生产、生活需求；

2、以集镇发展规划和中心村建设规划指导思想为原则，合理布局商业网点设施；

3、符合集镇规划要求，结合建筑性质、造型特征及周边环境，符合国家节水、节电、节能、消防、安全、环保要求；

4、制定科学、经济、适合当地建设条件的工程建设方案；

5、保护土地资源，维护生态环境。

1.4编制目的

1、选择合理的技术方案，为建设提供依据；

2、为投资决策提供科学依据；

3、为项目建设提供经济技术依据。

1.5编制依据

1、国务院《关于支持FJ省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》（国发〔2009〕24号）；

2、国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（国发〔2009〕836号）；

3、国务院《关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知》（国发[2010]40号）

4、FJ省人民政府《关于加快农村流通业发展的若干意见》（闽政文〔2010〕5号）；

5、FJ省“十一五”服务业发展专项规划（闽政〔2006〕59号）；

6、《投资建设可行性研究指南》；

7、相关技术规范、标准；

8、建设单位提供的相关资料；

1.6项目主要建设条件

1、该项目利用自有土地进行改建和扩建配送中心和连锁网点。

可利用现有公司内的配套设施进行建设与改造，不存在拆迁安置问题；

2、严格按相关程序办理建设开工手续，做到依法依规施工；

3、项目乡镇与行政村，交通便利，沙石、砖等建筑材料可就近购买。

1.7建设内容与效益分析

****市****A供销社连锁超市占地4亩，扩建连锁超市1个、面积450㎡，改造超市2个，面积1210㎡,改造连锁便利店18家、改造面积703㎡、购置超市冷柜12台、超市货架1300组、配送车辆2部、超市道路硬化等。

项目工程总造价430万元，含土建工程、给排水工程、消防工程、强弱电工程、室内装修等。

项目不存在拆迁补偿、安置等费用。

通过本项目的建设，可恢复和重建供销社日用消费品连锁经营体系，拓展供销社的经营规模，提高市场竞争能力，增强基层供销社的营利能力。

3家超市配送率达100%，18个连锁经营便利店配送率达60%以上。

本项目的实施可实现新增净利润83.5万元、利润率为19.4%，静态投资回收期5.2年。

1.8资金来源

项目总投资430万元，由****A供销社自筹。

1.9项目进展情况

截止2011年6月底，已扩建连锁超市1个、建设改造面积450㎡，改造超市2家、改造面积1210㎡，改造连锁经营便利店8个、改造面积305㎡，购置超市冷柜设备10台、超市货架1100组。

共完成投资355.5万元，占投资总额的82.67%。

1.10结论与建议

该项目是完善****市乡镇农资和日用消费品物流设施的重要举措，是发展农村经济的好事，是为“三农”服务和建设社会主义新农村、实现小康社会的实事，同时也是供销系统主动适应经济发展要求，强化自身功能，提高服务水平的重要载体。

该项目建设符合国家产业政策。

项目实施后，必将使****市农资商品流通工作上个新台阶，项目的社会经济效益十分显著，因此项目建设是必要和可行的。

第二章项目建设必要性与建设规模

2.1项目建设的必要性

1、做好农村物流工作，对于保障市场供应与价格平稳具有十分重要的意义。

中共中央关于推动社会主义新农村建设的若干意见为全面实现小康社会和社会和谐发展指明了方向，也为现代服务业的发展提供了更广阔的空间，这无疑对现代农村物资流通网络建设制造了市场机会。

其中对“加强农村现代流通体系建设”做了专门阐述，要求农资服务部门要创新服务方式，广泛开展联合、合作经营，加快现代经营网络建设，为农产品流通和农民生产生活资料供应提供服务。

农资村商品供应和价格稳定直接关系到我国农村的稳定、农业的丰收和农民的生活水平的提高，党中央、国务院历来对农资十分重视。

切实做好农村商品供应工作，抑制商品价格上涨，直接影响到农民生产负担和生活水平。

进而对促进农业稳定发展和农民持续增收，保障主要农产品供给、稳定市场物价，降低通胀预期，都具用十分重要的意义。

各级政府十分重视农村流通业的发展，要求供销系统要切行履行为农服务的宗旨，发挥农资供应主力军作用。

****市****A供销社积极利用已有农村销售网络，大力发展“小超市、大连锁”和“小网点、大网络”，构建以“龙头企业+配送中心+连锁店”为主要模式的新型农村日用消费品流通体系，促进农村物流业的发展。

2、****市农村物流业发展现状，促使改善农村流通业基础设施建设成为十分必要而紧迫的任务。

****是FJ最大的农业县级市，土地肥沃，物产丰富，素有“********”、“CCCC、“DDDD”、“BBBB”之称。

2010年全市农林牧渔业总产值45.4亿元。

现有农产品加工规模企业146家，年产值57.61亿元。

木竹、茶果、畜禽三大农业主导产业和粮食、蔬菜、食用菌、锥栗等十三个重点农产品优势明显。

是全国商品粮基地市、“全国重点林业县（市）”、全省柑桔生产基地市和“中国名特优经济林锥栗之乡”，盛产食用菌、莲子、泽泻、仙草、松脂等多种土特产品。

毛竹、茶叶、莲子、柑桔、葡萄、大米等众多农产品产量位居全省前列。

近年来，在党和国家一系列富农政策的推动下，农村经济实现了跨越式发展，农民收入逐年增加、生活逐步走向富裕，中、高档日用消费品已进入农村千家万户，“三农”的生产、生活需求日益增长。

富裕了的广大农村居民同样渴望与城镇居民一样，有个优美的购物、消费环境，让他们可以方便购物、放心消费。

通过国家商务部“万村千乡”市场工程、全国供销合作总社“新网工程”建设，农村消费购物环境得到了很大的改善。

但还存在着农村流通基础设施薄弱、农村市场化程度底、市场信息化程度底、农业产业组织化程度低和农村流通方式和经营业态落后等方面的不足，特别是在日用杂品、日用百货配送仍然比较薄弱。

供销社是农村商品流通领域的主要力量，在农村有众多的终端经营网点和村级综合服务社。

但在日用品经营上长期以来形成的传统经营、管理理念有待更新，经营设施陈旧，连锁配送薄弱，各门店单打独斗，面对日新月异的农村生产、生活需求，显现出竞争力不足。

为进一步加强“新网工程”建设，建好农村流通服务网络、改善农村流通环境，作为FJ省供销系统****A供销社投资的****A供销社连锁超市主动服务基层、服务“三农”，联合南雅、玉山等供销社，投资430万元，从烟花爆竹、日用杂品、日用百货配送入手，以现代流通企业经营理念，运用现代物流方式，整合供销系统日用消费品经营网点和综合服务社、以及社会零散经营网点，建设和完善日用消费品连锁经营配送网络，以拓展农村市场，恢复和重建供销社日用消费品连锁经营网络，增强服务功能，不断满足“三农”日益发展的生产、生活需求，更好地服务新农村建设。

项目的建设是服务“三农”的需要，也是供销社自身生存与发展的需要，对促进农业发展，加快新农村建设有着积极的推动作用。

3、加强农村流通业的发展，是促进农村发展的重要举措

农村是国家商流、物流、信息流、资金流的重要组成部分；流通越发达，农村就越繁荣，就越具有竞争力、生命力和辐射力。

完善的商业网点和成熟的商业市场是社会主义新农村建设的重要内容。

所谓商业高度发达是指多种业态并存，为商业配套的企业设施齐备，信息系统与服务水平处于领先地位，辐射范围广；而所谓商业成熟即意味着商业龙头企业的优势明显，并拥有科学的管理系统、营销技术和经营理念。

唯有流通活跃，经济才有活力，要素的不断流动与重新优化配置才能得以实现。

农村的发展，不仅要重视生产的发展，还必须重视流通力的投入和培植，只有将流通业提高到一定的高度，才能促进农村经济社会的和谐发展。

通过项目建设，可以加大农村商业设施投入，改善农村消费环境，提高供销社的市场竞争能力，增强为农服务功能，提升供销社的社会形象。

2.2项目建设规模

1、项目建设内容

****市****A供销社连锁超市建设项目，主要内容包括：

扩建连锁配送超市1个，改造超市2家，包括****A供销社霞抱超市、****A供销社百姓超市，改造连锁经营便利店18个，购置超市冷柜设备12台，超市货架1300组，配送中心车辆2部，配送中心路面硬化。

2、项目建设规模

****市****A供销社连锁超市占地4亩，扩建连锁超市1个，面积450平方米，改造超市2个，面积1210㎡，包括****A供销社霞抱超市、****A供销社百姓超市；改造连锁经营便利店18个，面积703平方米；购置超市冷柜设备12台，超市货架1300组，配送中心车辆2部，配送中心路面硬化。

共计投资430万元。

2.3项目政策符合性分析

经检索，项目的产品、生产工艺、设备不属于《产业结构调整指导目录》（国务院2005.12）及《FJ省鼓励发展的制造业指导目录（2007年）》中“鼓励”、“限制”、“淘汰”类项目，根据《产业结构调整方向暂行规定》中第十一条“不属于鼓励、限制、淘汰类，且符合法律、法规规定的，为鼓励类”的规定，因此本项目为允许类项目，符合国家产业政策。

第三章项目建设环境条件和场地条件

3.1项目所在地自然环境状况

1、地貌特征

****地处闽北内陆山区，界于鹫峰山脉与MM山脉之间相对凹陷地带的东部鹫峰山脉西侧，属于我国东南沿海的低山丘陵区，地势东南高、西南低。

全市面积4233平方公里，人口约53万，平均海拔453.55米，以东部辰山为最高，海拔1822.2米；以南部南雅镇房村为最低，海拔68米。

山地占全市土地面积的57.34%，丘陵占29.86%，河谷平原与盆谷占12.8%，素有“八山一水一分田”之称。

2、水文、气象

****市境内的整个地形地势格局和水文环境，在视觉上呈现出一幅“建水双流碧、芝山四耸青”的靓丽画卷和隽秀风貌，是开发旅游产业的理想宝地和胜境。

****市从地理坐标来说，地处北纬26°38′至27°20′，东经117°58′至118°57′之间；从纬度位置上看，地处北半球的低纬度地区，全年太阳高度角都较大，热量十分丰富；从海陆位置上看，****距海较近，东距太平洋的边缘海域——台湾海峡只有一百多千米，受海洋影响明显，因此降水也十分丰富。

正是****市处于这种优越的纬度和海陆位置上，决定了****市相应形成了比较典型的亚热带海洋性季风气候：

四季温暖潮湿，年平均气温18.7°C，七月份平均气温约28.5°C,一月份平均气温约8°C；年平均降水量1664毫米，夏季降水较多些，大约占全年降水的36%，全年日照1813小时；无霜期286天。

这种四季温暖湿润的亚热带海洋性气候，为我市发展旅游业提供了一个特别舒爽宜人的气候环境。

3、环境质量状况

项目所在地JJ溪水质符合GB3838-2002《地表水环境质量标准》的Ⅲ类水质标准；项目所在区域环境空气质量符合GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准；项目所处区域环境噪声符合GB3096-2008《声环境质量标准标准》2类标准。

3.2项目所在地社会经济环境状况

1、行政区划概况

****市疆域总面积GGGG平方公里，其中山地519万亩，耕地49.2万亩；辖10个镇、4个乡、4个街道，217个村、27个居民委员会，总人口52.7万，其中农业人口42.5万人。

2、农业经济

****土地肥沃，物产丰富，素有“NNNN”、“NN”、“NNNNN”、“NNNNNNN”之称。

2010年全市农林牧渔业总产值40.4亿元。

现有农产品加工规模企业146家，年产值57.61亿元。

木竹、茶果、畜禽三大农业主导产业和粮食、蔬菜、食用菌、锥栗等十三个重点农产品优势明显。

是全国商品粮基地市、“全国重点林业县（市）”、全省柑桔生产基地市和“中国名特优经济林锥栗之乡”，盛产食用菌、TTTTT、松脂等多种土特产品。

笋制品、茶叶、莲子、芦柑、葡萄、大米等众多农产品获绿色食品或无公害有机食品认证，****锥栗被国家质检总局批准为国家地理标志产品。

3、工业经济

2010年全市工业总产值80.74亿元。

规模以上工业企业206家，完成产值71.98亿元。

初步形成了竹木加工、食品加工和机械化工三大产业集群，其中竹木加工产业主要产品为各类人造板系列和竹制产品；食品加工产业主要生产白酒、精制茶、清水笋、锥栗等；机械化工产业主要产品有铝活塞、活性炭、碳化硅磨料、酚醛塑料、满山白糖浆等。

全市年产值上亿元企业19家，其中2亿元企业4家。

工业发展平台不断拓展，EEE城建设累计完成基础设施投资11.04亿元，完成征地6859亩，建成平台3500亩，引进入园企业57家，总投资8亿元的商贸中心动工建设。

各乡镇高速公路互通口工业平台规划建设加快推进。

4、基础设施

为江浙入闽咽喉要地，交通便捷。

浦南高速公路、横南铁路、国道205线与省道204线、303线贯穿而过，市区距MM机场100公里；QQ高速公路、QQ高速铁路开工建设，****在SS北的交通枢纽地位逐渐凸显。

UU500千伏和OO220千伏输变电工程投入试运行，城区电网改造基本完成。

城市污水处理厂一期工程建成，城区防洪堤二期工程全面启动。

5、社会经济

2010年全市财政总收入4.89亿元，其中地方级财政收入3.14亿元。

年末金融系统各项存款余额71.39亿元，各项贷款余额43.06亿元。

2009年，城镇居民人均可支配收入15318元，农民人均纯收入7152元。

年末单位从业人员22850人，城镇登记失业率3.48%。

年末全市各类保险人数13.28万人次。

3.3项目所在地建设条件

1、地质条件

项目用地地质条件稳定，历史上未发生过6级以上的地震，属地震稳定地带，无大面积的滑坡、塌方、泥石流等自然灾害。

参照项目周边建筑的工作地质情况，判断项目用地土壤持力层厚，承载力较高，宜于工程建设。

2、交通条件

****市交通网络健全，205国道、204省道、HT铁路贯穿全境，有2个接口衢南高速公路连通。

****距省会福州243km，距FJ马尾港口220km，距MM机场80km，距在建的KK机场50km。

项目所在地距市汽车站、火车站5－6公里，交通十分方便。

项目所在地属乡镇或行政村所在地，道路可直通，交通条件十分便利。

3、建筑材料供应

项目建设所需要的水泥、砂石、钢筋等建筑材料可由****市建材市场购买。

4、社会影响分析

本项目利用供销社已有土地进行改造和扩建配送超市和连锁网点，可利用本社内的配套设施进行建设和改造，不存在拆迁安置问题，对社会没有负面影响。

第四章主要工程技术方案

4.1建筑结构与相关指标

1、连锁配送超市（扩建）

建筑面积450㎡，层高6.5m，砖混结构。

其中：

基础：

钢架支撑处基础为C25砼，墙体基础为C15砼，垫层厚200，砼地梁250X300；

地面；砾石垫层80厚，C15砼70厚，水泥砂浆平层600X600

墙体：

采用MU10机红砖混合砂浆砌筑；

装饰：

内墙水泥砂浆粉刷，水性水泥漆面层，外墙水泥砂浆粉刷，米黄色外墙防水涂料面层；

窗：

塑钢推拉窗，卷帘门

2、超市改造

超市改造2家：

其一、****A供销社霞抱超市占地面积350㎡，砖混与钢构结合，仓库砌体采用机红砖，钢筋M5混合砂浆砌筑；

基础梁为C25，钢筋为I、II级钢；

基础为钢筋砼独立基础；

墙下设C20砼，宽350，高250；

砖砌外墙为水泥砂浆粉刷，建筑物四周设砖砌明暗沟；

地面为毛石垫层，砂砾石浆，压路机碾压。

其二：

****A供销社百姓超市经营面积860㎡，砖混与钢构结合

天棚：

U型轻钢吊顶骨架，石膏板天棚基层，水泥漆面层；扩充超市面积，装修、装璜、广告等。

4、改造连锁经营便利店

改造18家，主要是完善超市设施、店面装修、添置设施。

5、道路

超市道路硬化250㎡，毛石垫层，C20砼。

4.2项目指标

1、结构与抗震设防

根据建筑功能及有关建设标准，拟采用钢筋混凝土结构。

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001），项目所在地区抗震设防烈度为6度。

2、配电、防雷与弱电

供电由现有电源提供，现有电源负荷可满足需求；

防雷按有关技术规范进行；

弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备的插座。

3、给排水

给水：

本项目的给水水源由各点现有给水管网供水。

排水：

本项目排水体制设计为雨、污分流制。

从建筑物排出的生活污水进入化粪池处理后外排。

4、消防安全

按规范配备消防灭火器等。

第五章环境保护与节能

5.1环境保护

项目对环境的影响主要是商场超市各经营网点产生的生活污水、生活垃圾等。

施工期主要有粉尘、机械噪声将对周边人群的生活产生一定的影响。

5.2环境治理及保护方案

1、项目的排水采用雨、污分流排放体制。

项目的生活污水采用化粪池处理后纳入公司现有污水处理系统

2、生活垃圾由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理。

3、工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。

材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，防止扬沙土污染。

5.3水土保持

本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等作业均会发生少量水土流失。

应采取措施予以消减。

5.4节能

1、建筑节能

采用新型节能墙体材料、屋面采用隔热架空层；

2、电气节能

采用节能型产品、照明配电采用合理的控制方式，设计时考虑稳定

电压措施。

3、节水措施

选用节水型用水器具和卫生设备。

采用自动控制系统控制高位水池水位和增压泵的开闭，控制及时、适量供水。

供水系统采取防渗、防漏措施，采用分压给水，及时排除管网泄漏现象，降低水资源无效消耗。

第六章项目管理与实施进度计划

6.1项目管理

1、项目建设的组织管理

项目最终能否达到预期目标，除设计的合理性外，更重要的是管理的科学性和合理性。

为保证工程建设目标的实现，公司设立专门的项目管理机构，配套相应的管理和工程技术人员，加强对项目的资金筹措、工程招标、施工组织等建设全过程的管理。

2招投标管理

根据《中华人民共和国招投标法》，该工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等达到国家、省标准规定的必须进行招标。

本项目的招标范围主要是施工及材料供应。

为确保工程质量，缩短建设期，提高投资效益，本着公开、公正、公平竞争的原则，拟公开招标，择优选定施工单位。

3工程监理

为确保项目建设按期完成，并实现较高的工程质量，本项目应按国家有关要求委托具有相关监理资质的专业监理公司对工程施工进度全过程监理，严格按工程监理规范程序管理。

6.2进度计划安排

本项目进度分为三个阶段，即准备阶段、实施阶段、竣工验收阶段。

准备阶段包括：

立项、可研、报批、初步设计与施工图设计、工程招投标、报建、开工；施工阶段包括：

土建施工，安装及配套工程；竣工验收入阶段包括：

竣工验收，交付使用。

自2010年11月至2011年11月，项目建设工期12个月。

大体进度安排如下：

1）2010年11月前，完成可行性研究报告等决策阶段的工作。

2）2010年12月前，完成设计，招标等准备阶段的工作。

3）2011年7月前完成工程建设的80%。

4）2011年12月前竣工验收并交付使用。

第七章投资估算与资金筹措

7.1投资估算依据

1、FJ省建筑工程概算定额（2001年）；

2、国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料；

3、****市现行的价格价格信息资料。

7.2项目总投资

本项目估算总投资为430万元，各项费用如下：

建安工程费252万元，办公及设备购置费178万元。

详见投资估算表7-1。

7.3资金筹措

本项目估算总投资430万元，根据建设单位提供的资料，建设资金来源由****A供销社自筹资金430万元。

表7-1投资估算表

数量

单位

合计（万元）

1

扩建连锁配送超市

450

㎡

58.5

2

改造超市

1210

㎡