徐州新城产业园物流园区项目.docx
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徐州新城产业园物流园区项目
徐州新城区物流产业园
项
目
选
址
建
议
书
徐州市云龙区招商局
二00六年
徐州新城区物流产业园项目建议书
1、地理位置：
徐州新城产业园区位于徐州城区东南部、连霍高速公路、京沪高速公路和京福高速公路出入口处，与徐州新城区主体城区毗邻，北临104国道，西侧为拖龙山，东至沟棠路，南部以新的云龙区区划界限与铜山县相接。
产业园区南距观音机场20公里。
新规划的市区1号路延长段和沟棠公路穿越本区，同时，依托京沪铁路与陇海铁路两大动脉。
产业园区交通极为便利。
徐州新城产业园物流园区位于新城产业园区北部，北靠104国道（迎宾路），东至沟棠路，南到纬16路，西依拦山河，经16路贯穿其中,一期占地3100余亩，园内规划科学，布局合理，目前已实现水、电、路、通讯等基础设施相通。
2、自然概况：
新城产业园区西临拖龙山低山丘陵，区内地势平坦，无明显起伏，大致为慢坡形，地表为第四系冲积层，西部至拖龙山下始有基岩出露，东部地质构造较复杂，偏东部被郯庐断裂带贯穿，断裂带两侧地质特征差异较大。
该区域主要河流为郎溪河，东北部与大龙口水库相通，并东延交于郎河、闫河，汇入故黄河，区内河流全长约5公里。
3、用地现状：
新城产业园区总规划用地10.3平方公里，分三期实施开发，一期占地3100余亩已办理完毕用地手续，根据项目需要随时办理出让手续，出让价格和税收等优惠政策实行“一事一议”制度。
4、产业规划及总体结构：
新城产业园区规划为两个板块，即现代物流园区和总部经济园区。
园区西侧规划500亩用于拆迁企业安置用地，在物流园区可规划25%的商业居住用地。
整个物流园区将抢抓“十一五”期间徐州构建全国机械制造基地、建设食品加工业示范区和华东地区重要的原材料产业集聚带的发展机遇，打造全国现代机械制造业与之相配套的物流基地。
总部经济园区计划吸引国际500强企业、国内100强企业在基地内设立总部，通过建造总部楼宇、整合商务办公、企业研发等功能，构建具有总部经济特色的商务运作模式与人性化空间。
同时总部经济园区将大力推动高新技术企业孵化器集群建设，优化科技创新企业的创业环境，吸引更多的科技型企业投资。
规划建设用地3600亩，建筑密度＜30%/40%，绿地率≥30%。
徐州淮海综合物流园区项目建议书
1、项目概况：
该地块位于淮海综合物流园区东南侧，占地总面积约310.92亩，地理位置优越、交通便利，南临104国道，西接食品城饮食文化村，背靠美丽的黄河故道，紧靠江苏省三大公路枢纽之一的徐州汽车客运南站食品城分站.东距徐州观音机场25公里，北离徐州火车站仅5公里，京沪、连霍、宁徐及京福四条高速公路比邻而过，且距连云港港口仅200公里，规划中的京沪高速铁路徐州站近在咫尺，是徐州市区位、交通和生态环境最为优越的区域。
南侧总占地1000余亩的大型住宅区即将建设，周边分布着有经营各类家具建材为主的唯美家居市场、淮海集团、天正摩托等商贸类企业，可实现商、居互动，满足人们高品质的生活需求。
该地块是淮海综合物流园区的储备土地，适合大型物流公司作为基地进行建设，或开发为商贸中心、货运中心、集装箱中心、仓储中心等。
目前园区内已实现三通一平，基础设施完善。
2、项目进展情况：
目前该地块已征用为国有土地，地面为净地，可直接建设。
3、合作方式：
土地将采取招标、拍卖或挂牌方式出让。
八、淮海综合物流园区周边配套情况
淮海综合物流园区位于徐州市东南部，由淮海食品城、连霍高速公路与104国道交汇处以西两个部分组成，紧邻徐州未来的政治经济中心——徐州新区，是江苏省规划的江苏三大物流园区之一。
园区紧接三环东路和104国道，背靠美丽的黄河故道，连接徐州市新老城区，占地面积3.6平方公里，建筑面积78万平方米。
东距徐州观音机场25公里，北离徐州火车站仅5公里，与江苏省三大公路枢纽之一的徐州汽车客运南站一路之隔，京沪、连霍、宁徐及京福四条高速公路比邻而过，且距连云港港口仅200公里，规划中的京沪高速铁路徐州站近在咫尺，是徐州市区位、交通和生态环境最为优越的区域。
淮海综合物流园区由分区明确、联系便捷、布局合理的市场市场交易区、工业加工区、以徐州国际会展中心为主体的配套服务区、占地1100亩的高档生活区及彭城饮食文化娱乐村等功能区组成。
淮海综合物流园区基础设施完善齐全，水、电、气、热、通讯、网络、人才一应俱全。
10万吨的日供水能力、15万立方米的日供热量及区内大型变电站，供热管道、邮电通讯大楼可全面保证淮海综合物流园区内生产生活的需要。
此外，银行、工商、税务等相关部门的入驻以及已进入实际操作阶段的占地1100亩的高品质社区都将为海内外客商进驻投资兴业提供了更加优质、周到的服务。
目前，淮海物流综合园区已利用启动面积达30万平方米，已有娃哈哈徐州生产基地、肯德基配送中心、唯美家居建材商城、广大家具超市、润东医药物流超市、国豪医药物流超市、钱江摩托仓储销售中心、徐州万吉（广州宝洁）商贸、维维奶业销售中心、明达物流公司、一汽朗驰徐州销售中心、润东海南马自达汽车4S店、上海别克汽车4S店、东风标志汽车4S店、北京现代汽车4S店等企业先后进入园区。
华东副食品市场一期、天龙综合市场、汇城综合市场、同发市场、良茂市场等市场已经全面启动，市场年交易额超20亿元。
淮海物流综合园区建成后年货物吞吐量600-1200万吨，可发展成为辐射徐州都市圈、淮海经济区内最大的区域性物流集聚地。
在功能定位上具备海关、商检、卫检及动植物检疫等一关三检功能,是一个现代化、综合性、高效性、增值性物流服务平台。
具有物流信息服务平台、货运信息服务中心、仓储中心、商贸中心。
淮海物流园区主要用途是为淮海经济区提供流通、加工、包装、仓储、运输、配送等专业物流配送服务；利用园区及周边良好的公路、铁路、航空、海运条件为国内外企业提供商品存储和商品中转分流服务。
在建设徐州都市圈和江苏省特大城市的进程中， 淮海物流综合园区以其得天独厚的区位优势、资源优势和生态环境优势，成为徐州市“东进南扩”建设战略部署的重点。
作为老城区通往新城区的入口和标志性区域，其宏大的建筑规模、先进的发展理念、深厚的文化底蕴和及其优越的区位优势条件，迎来了全新的发展机遇和广阔的发展空间。
附参考资料：
一、徐州市概况
徐州位于江苏省西北部，地处长江三角洲与环渤海湾两大经济区的结合部，苏、鲁、豫、皖四省接壤处。
是华夏九州之一。
是淮海经济区的中心城市，辐射周边18个城市，1.3亿人口。
徐州是一座具有5000余年灿烂历史文化的古城,2570年的建城史.又是一座新兴的工业城市.现辖二市、四县和五个行政区。
全市幅员面积11258平方公里，2005年总人口925.31万。
其中市区面积1038平方公里，人口180万（城区建成区面积114平方公里，人口120万人）。
徐州是国务院批准的具有地方立法权的“较大的市”、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进市，也是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市经济圈核心城市之一。
改革开放以来，徐州市现代化建设突飞猛进，城市综合实力不断跃升。
特别是2004年，顺利实现了GDP超千亿、财政收入超百亿的“双超”目标，经济发展跃上了新的平台，社会文明建设呈现出协调发展的良好局面。
2005年全市实现地区生产总值初步核算达1212.15亿元，增长14.3%。
财政收入145.26亿元，增长29%。
目前，徐州正处于历史上发展最快最好的时期，城市综合竞争力在全国城市200强中名列第35位，入围“2004CCTV城市中国——十大经济活力城市”的20个侯选城市，2005年荣登《福布斯》推出的“中国大陆最佳商业城市”排行榜59位，连续两年被台湾电机电子同业公会“极力推荐投资城市”。
徐州市又荣获“2005中国品牌经济城市”。
徐州是全国重要的交通枢纽，是江苏省的能源基地，是淮海经济区的中心城市，在区域发展格局中具有独特的地位和优势。
特别是在当前区域竞争日益激烈，生产要素价格逐步上升的新形势下，徐州的比较优势、后发优势日益凸显。
概括起来讲，有以下“六大特点”：
1、区位交通条件十分优越。
徐州素有“五省通衢”之称，市区距离江苏以及山东、河南、安徽的省会城市南京、济南、郑州、合肥均在300公里左右；在淮海经济区的20个地级城市、17万平方公里范围内，位居中心，是最大的核心城市。
京沪、陇海两大铁路干线在徐州交汇，即将建设的京沪高速铁路在徐州贯通,徐州将成为全线主要7个站点之一,届时,从徐州到上海、北京只需两个多小时；公路四通八达，有5条国道、20条省道和5条高速公路穿境而过，全市高速公路通车里程达350公里，在全国地级市中位居前列，到2006年徐州将形成全长91.5公里的高速四环；京杭大运河穿境而过；市区距离连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场为国家民航干线机场，已开通北京、上海、广州、深圳等国内10多条航线，正在积极争取开通徐州至香港的包机航班；鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。
2、能源资源较为充裕。
徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基础，已探明煤炭储量39亿吨，年产煤炭2500多万吨；电力资源充足，已经形成了由25家发电企业组成的电力产业群，发电装机容量达到470万千瓦，占江苏省电源装机总容量的五分之一，2010年将达1000万千瓦。
在目前许多地方电力紧张的情况下，徐州在保证本地用电的同时，尚有2/3的电力支持苏北其他城市以及苏南发达等地，徐州的工业用电平均电价也明显低于沿海发达地区。
在徐州发展大工业，基本不受电力瓶颈的制约。
徐州井盐储量达到220亿吨，铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产的储量大、品位高。
此外，徐州的农业资源也十分丰富，是国家棉粮生产基地，全国重要的优质农副产品生产加工出口基地，全国秸杆养畜示范区、全国林业科技开发试验示范区和全国五大蔬菜产区之一，还是中国名特优经济林银杏之乡和苹果之乡，白蒜、板栗、牛蒡、芦笋、山药、富士苹果、观赏鱼、鼋汁狗肉、波尔山羊等都是徐州具有显著特色和竞争优势的农副产品。
3、产业基础较好。
徐州工业门类齐全，已形成以机械、建材、化工、食品工业为支柱，煤炭、电力、冶金、轻纺工业为基础，电子信息、新医药、新材料等高新技术产业为先导的产业发展新格局。
拥有各类工业企业3万余家，其中大中型骨干企业150多家，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居全国或全省第一。
拥有全国最大的工程机械制造企业徐工集团，全国最大的汽车收放机生产企业天宝集团，全国最大的胰岛素生产企业万邦制药，全国最大的豆奶生产企业维维集团。
同时，徐州商贾云集、市场活跃，拥有年成交额百亿元的市场2个、10亿元以上的市场13个，初步形成了具有较强吸引力和辐射力的城乡市场网络体系，已成为全国重要的商品集散地和区域性商贸中心城市。
4、土地储备空间较大。
徐州是江苏省面积第二大市，土地利用的潜力很大。
全市包括征而未用、闲置、企业改制重组等方面的土地尚有5—6万亩可供盘活利用；通过加大土地复垦整理力度，还可完成复垦开发新增建设用地和耕地2万余亩，工业地价指数为100.82。
在当前发达地区用地矛盾较大的情况下，徐州可以较好地满足外商投资及其他经济和社会发展的用地需要。
5、科教实力较强。
徐州拥有高等院校12所，在校生8万人，高等院校拥有数和在校学生数在江苏仅次于南京；高中级职业技术院校40余所，在校生5万多人；有30家独立科研院所、335家各类科技开发机构，21万各类专业技术人才。
6、文化旅游资源独具特色。
徐州是上古养生学家彭祖的故国，是汉代开国皇帝汉高祖刘邦的故里，是西楚霸王项羽的故都，遗留下来的文物古迹众多。
汉墓、汉画像石、汉兵马俑被誉为“汉代三绝”，构成了徐州历史文化的精华；徐州还是名人辈出之地，唐代大诗人刘禹锡、南唐词作家李煜、现代音乐家马可、国画大师李可染等等，为徐州增添了浓厚的文化气息。
徐州不仅有丰富的历史文化资源，而且是优美的生态园林城市。
自然风光秀丽，环城72座山峦相连，碧水灵秀，以云龙山、云龙湖为代表的云龙山水风景区，景色宜人。
云龙山留有历代名人足迹，云龙湖与杭州西湖是“姊妹湖”，该风景区方圆60多平方公里，是徐州这座北方特大城市十分宝贵的自然景观。
近年来，徐州特别致力于投资环境的改善，全力营造良好的政务环境、信用环境、法制环境、生活环境和人文环境，大力推进“阳光服务”，打造“诚信徐州”、“安全徐州”，努力使来徐投资的客商能够以最少的投资获得最大的收益。
在服务环境上，努力营造优质服务的高地。
对广大投资者实行了“一个窗口对外、一条龙服务”，大力精简行政审批事项，提高办事效率，降低行政成本。
在政策环境上，努力营造政策“洼地”。
在用地、税收、投资条件等方面，在国家法规政策范围内，尽最大可能予以优惠。
对重大项目实行“绿卡”制度，一事一议，特事特办。
在法制环境上，大力推进依法行政。
全面清理各类法规和规范性文件，努力做到依法办事、依市场经济规律办事、按国际惯例办事。
徐州大力加强投资软环境建设，切实维护外商的合法权益，赢得了在徐外商和台港澳客商的普遍赞誉和青睐。
到目前为止，徐州累计批准设立外商投资企业近2000家，投资领域拓展到机械、电子、冶金、化工、轻工、纺织、房地产及农副产品加工等30多个行业。
来徐投资合作的客商已遍及美国、日本、新加坡、加拿大、德国、英国、法国及香港、台湾等40多个国家和地区。
美国的沃尔玛、卡特彼乐、罗克韦尔，德国的麦德龙、利波海尔、汉高、郝斯特，法国的家乐福、圣戈班，泰国的易初莲花，香港华润集团、恒基兆业集团、协鑫集团等国际知名的大公司，先后在徐州投资落户。
二、云龙区概况
云龙区是徐州市的主城区之一，位于徐州市城区的东南部，因风景秀丽的云龙山而得名。
云龙区面积118平方公里，人口30万，为徐州市政治、经济、文化、交通和旅游中心。
“十五”末，全区生产总值预计完成35亿元，年均增长25.1%,财政收入完成4.7亿元，是“九五”末的5.8倍。
云龙区是徐州市党、政、军机关所在地，西揽老城区，东跨新城区，104国道、徐连一级公路及京沪、连霍、宁徐京福高速公路穿境而过，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇，国家民航干线机场—观音机场，规划中的京沪高速铁路徐州站设在区内。
得天独厚的区位优势，使云龙区成为全市政治、文化、交通、商贸、旅游中心和中心商务区，成为建设中的徐州特大城市的核心区。
云龙区商贸流通业繁荣兴旺。
辖区有彭城广场、淮海广场两大商业圈，金融机构集中，综合性、专业性、服务性的商业场店林立。
拥有淮海经济区最大的汽车销售市场---以润东集团为代表的东三环、城东大道汽车销售长廊和淮海经济区最大的装饰材料市场---升辉装饰材料大世界，淮海经济区最大的家居连锁企业---唯美家居市场。
辖区共有宣武、朝阳、海云、开明、广大家居等大型专业批发市场60多个，年成交额达百亿元以上。
总投资25亿元、建筑面积70万平方米的中国淮海食品城和三环路市场带共同组成的淮海综合物流园区，辐射整个淮海经济区。
总建筑面积10万平方米、被誉为“千古繁华地，徐州不夜城”的徐州名片──户部山，集旅游文化、餐饮娱乐、休闲购物于一体，荣膺“全国特色文化广场”称号。
云龙区都市工业特色鲜明。
形成了以宗申摩托、盛宝集团、娃哈哈、金正筑路机械等企业为代表的电器材料、机械加工、食品饮料等产业集群，工业经济运行质量和产业结构不断提升。
徐州高科技研发中心的建设全面推进，北部高科技产业区已完成一期2平方公里开发建设，32家企业入驻园区，工业产值突破5亿元；占地10.3平方公里的新城工业区已办理好3100亩用地手续，基础设施建设的前期准备工作已经完成，新型工业发展平台正快速崛起。
云龙区两汉文化底蕴丰厚。
数千年的文明史给云龙区留下了丰富的文化古迹，尤以汇集徐州两汉文化的精髓而闻名于世。
有“汉代三绝”中的“两绝”：
西汉彩绘兵马俑、1995年中国十大考古发现之首的狮子山楚王陵。
还有云龙山、项羽戏马台、北魏大石佛、放鹤亭、乾隆行宫、李可染故居、户部山古民居、民俗文化馆等名胜古迹，具有深厚的文化底蕴和鲜明的城区特色。
经济巧打文化牌，以弘扬、保护和发掘两汉文化精髓为主题，占地94公顷，总投资2.3亿元的汉文化景区一期工程基本建成，并被评为“中国环境工程示范工程”。
云龙区三个文明协调发展。
以“平安云龙”创建为抓手，强力推进社会治安“大防控”体系建设，连续三年被命名为省“社会治安安全区”，连续四年被评为省“社会治安综合治理先进区”并被授予“2001-2004年度全国社会治安综合治理先进区”称号。
另外，近年来还荣获“江苏省党建工作先进区”、“江苏省社区建设示范区”、“江苏省双拥模范区”等光荣称号。
优越的区位、良好的基础和永争一流的精神风貌，增强了对外招商的吸引力，使得云龙区近年来经济社会各项事业快速发展，在2003、2004、2005年徐州市综合经济考核中连续荣获一等奖。
三、徐州自然条件
1、气象条件
徐州属于大陆温热带湿润气候，四季分明，光照充足。
春季风和日丽，干旱少雨，以东风为主；夏季炎热，以东南风为主，平均气温27℃；秋季气温凉爽，偏北风增多，平均气温15℃；冬季寒冷干燥，多偏北风，平均气温0.8℃。
年平均降雨量796.7毫米，雨季（6－8月）降水量占全年的58.7％。
年平均气温14.2℃，最低气温低于0℃的初日一般出现于1月中旬初，日最低气温低于-10℃一般在1月至翌年2月之间出现。
日最高气温高于30℃的情况年平均74天，多出现于4月中旬至9月下旬。
高于35℃年均11.4天，主要出现于5月下旬至8月下旬。
年平均日照时数为2284---2495小时，日照率52—57%，一年中6月最高，5月和8月其次，2月最低。
年无霜期216天，最大冻土深度24厘米，年平均风速3.2米/秒，常年主导风向是东风，其次是东北风。
年平均降水814.1毫米，最大日降水量180毫米（1980年），全年和各月降水量的年际变化皆较大，各月降水量以5月的年际变化最为悬殊，6-9月汛期降水量变化亦大，少水年与多水下的降水量可相差2-10倍。
历年初霜分别出现在10月底至11月初，终霜日分别出现于3月底至4月初，初终间日数平均为147天。
基本风压：
0.35KN/m2，雪荷载：
0.33KN/m2，地震烈度：
7度
2、地质条件
徐州地貌属黄河冲积堆积平原，地势平坦，地面海拔高程33.2—33.7m，堆积深度9.5—10m以上，为一层黄泛沉积物，其土性以粉质粘土、粉土、淤泥质土夹大量碎瓦、砖块为主，其下至20m左右为一层上更新统冲洪积粘土层，基底为寒武系石灰岩、砂、页岩地层。
3、水文条件
地下水属松散层孔隙水，地下水主要赋存于1、2层杂填土中，2层粉质粘土具有相对隔水性，局部有上层滞水分布，1、3层土渗透性均匀，但由于其含有较多的瓦块、碎砖块等，所以实际的渗透能力比室内测的更高，水位动态不稳定，季节性变化大，地下水位埋深0.8—2.3m，相互间联系比较弱。
4层土可视为隔水层，中等风化的破碎岩层，因其泥质填充作用透水性较弱。
地下水水质，从不同深度所取二件水样分析结果，均无结晶类腐蚀作用，地下水质对混凝土无侵蚀性腐蚀作用。
从环境条件，含水层特点及水质分析结构来看，水文地质条件属简单类型，地下水对混凝土无不良的腐蚀作用。
四、市政配套条件
1）给排水：
徐州市有两个水厂，供水能力30万吨/小时。
2）供电：
徐州市是能源中心，有徐州电厂、彭城电厂、诧城电厂、徐塘电厂等五家火力发电厂，所发电能全部进入华东电网。
3）供汽：
徐州市东区现有拟建的热电厂两座，供汽能力120吨/时。
五、徐州市水、电、煤气、蒸汽、劳动力等商务成本价格
1、江苏电网销售价格表
电价类别
电度电价（元/千瓦时）
基本电价
1KV以下
1-10KV
35-110KV
110KV
220KV以上
最大需量
（元/千瓦*月）
变压器容量（元/千伏安*月）
商业照明
0.899
0.884
0.869
其他照明
0.825
0.810
0.795
城镇居民用电
0.520
0.510
农村居民用电
0.393
非工业、普通工业
0.698
0.683
0.668
其中：
中小化肥
0.342
0.327
0.312
大工业
0.507
0.492
0.477
0.462
30
20
其中：
1、电石、电解烧碱、合成氨、电炉黄磷
0.497
0.482
0.467
0.452
30
20
2、中小化肥
0.214
0.199
0.184
27
18
农业生产
0.421
0.411
0.396
贫困县农业排灌
0.275
0.273
0.269
2、江苏省企业峰谷时分销售电价表（单位：
元/千瓦时）
时段、价格
类别
高峰
平段
低谷
大
工
业
非
优
待
1—10KV
0.845
0.507
0.199
35—110KV
0.820
0.492
0.194
110KV
0.795
0.477
0.189
220KV以上
0.770
0.462
0.184
优
待
1—10KV
0.828
0.497
0.196
35—110KV
0.803
0.482
0.191
110KV
0.778
0.467
0.186
220KV以上
0.753
0.452
0.181
中小
化肥
1—10KV
0.357
0.214
0.101
35—110KV
0.332
0.199
0.096
110KV及以上
0.307
0.184
0.091
100KVA（KW）
及以上普通工业
非优待
1KV以上
1.163
0.698
0.263
1—10KV
1.138
0.683
0.258
35—110KV
1.113
0.668
0.253
中小
化肥
1KV以上
0.570
0.342
0.144
1—10KV
0.545
0.327
0.139
35—110KV
0.520
0.312
0.134
3、水价
统一到户价格：
二次供水自行加压的费用由自来水公司每吨补贴0.40元；户表改装费用每户200元。
（徐价管[2004]65号）
单位：
元/吨
分类水价
基本水价
城市附加费
污水
处理费
省水处理专项费
水资源费
到户水价
居民生活用水
1.17
0.14
0.84
0.02
0.03
2.20
行政事业用水
1.67
0.14
0.87
0.02
0.03
2.73
工业用水
1.77
0.14
0.92
0.02
0.03
2.88
非经营服务用水
0.85
0.14
0.02
0.03
1.04
经营服务用水
1.77
0.14
0.92
0.02
0.03
2.88
其中：
宾（餐）馆用水
2.37
0.14
0.95
0.02
0.03
3.51
特种用水
3.72
0.14
1.21
0.02
0.03
5.12
4、徐州市区煤气销售价格
用气类型
价格（元/立方米）
工业生产用气、党政机关、部队、学校医院等非经营性部门（单位）用气
1.20
商业经营
1.80
居民生活
0.95
5、徐州市区蒸汽销售价格
压力
用户类别
5公斤
8公斤
居民生活
135
140
工业生产、党政机关、部队、学校医院等非经
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