房地产开发至竣工流程.docx

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房地产开发至竣工流程

房地产开发至竣工流程、工作内容（完整版）

完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。

此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

一、经营性用地公开出让程序

（一）承办部门：

国土资源局土地利用科

（二）所需申报资料：

   1、竞买申请书；2、竞买保证金凭证；3、交验营业执照原件、副本并提供复印件；4、竞买人属单位的提交法定代表人身份证明，交验法定代表人身份证原件并提供复印件；5、竞买人属个人的应交验身份证原件并提供复印件；6、委托他人办理的，应提交委托书，交验被托人的身份证原件并提供复印件。

委托书应列明委托事项和权限。

（三）工作程序：

   1、通过招标、挂牌、拍卖签订成交确认书，签订出让合同；

   2、交纳土地出让金、交付土地、进入登记、发证程序。

（四）收费项目：

土地出让金。

（五）收费标准：

评估后研究确定。

二、办理《建设用地规划许可证》

（一）承办部门：

市建委用地规划审批科

（二）所需申报资料：

   1、选址申请报告；2、项目建议书批准文件；3、房地产开发经营单位提交资格审验证明；4、选址位置1:

500现状图；5、申请单位法定代表人身份证复印件和委托人身份证复印件。

（档案室和具体办事人员提供）

（三）工作程序：

1、填写《建设用地选址定位表》；2、向建委用地规划科提出《建设用地用途申请报告》，内容主要包括：

用地面积、用途意向；3、提供资金证明。

三、建筑设计详规图审批

（一）承办部门：

市建委用地规划审批科

（二）所需申报资料：

   加盖设计单位公章的建筑设计详规图6套。

（三）工作程序：

   1．将6份建筑设计详规图呈送市建委用地规划审批科；

   2．经审合格后，加盖审批章。

返回报批单位3套。

四、建设项目立项报告程序

（一）承办部门：

开封市发展改革委员会投资科

（二）所需申报资料：

1、建设单位立项申请报告；2、建设用地规划许可证；3、总平面规划图；

4、投资计划（资金来源及银行证明）。

五、办理《国有土地使用权证》

（一）承办部门：

市产权产籍监理处

（二）所需申报资料：

1、用地申请；2、建设用地规划许可证；3、发改委立项文件；4、宗地图；

5、规划管理部门批准的详规图（平面布置图）；

六、文物勘探

（一）承办部门：

市文物管理局、文物工作队

（二）所需申报资料：

   1．申请书；2．立项批复文件；3．详细规划平面图。

（三）工作程序：

   1．经文物队现场查勘后签订合同：

予付30%费用；2．勘探结束后缴纳全部费用；

3．由文物工作队出示文物勘探证明，到行政大厅文管局窗口在《建设工程规划申请（审批）表》上盖章。

（四）收费项目及标准：

按建筑基底面积，每一百平方米6个孔，每孔237元。

七、建设项目环境影响评价

（一）承办部门：

市环保局开发科、环境科研设计所

（二）所需申报资料：

1、建设工程立项批复报告；2、详细规划平面图；3、可行性研究报告；

4、文物部门的批复文件；5、设计文本。

（三）工作程序：

1、将上述申报资料呈送行政服务大厅环保窗口，领取《承诺书》；

2、市环保局组织有关部门审查资料，现场勘察，组织专家编制《建设工程环境影响评价报告书（表）》；

3、缴纳环评费用，凭《承诺书》领取《建设工程环境影响评价报告书（表）》。

八、办理地质勘探

（一）承办部门：

市建委勘察设计审批科负责地质勘探合同及布孔工作图审批；由具有相应资质的地质勘探单位实施。

（二）所需申报资料：

1、建设用地规划许可证；2、立项批复报告；3、详细规划平面图。

（三）工作程序：

1、将上述申报资料呈送市建委勘察设计审批科批准，办理《承接勘察设计业务核准通知书》；

2、由承接地质勘察单位实地勘察后签订《地质勘察合同》，绘制布孔工作图。

九、施工图审查：

（一）承办部门：

市建委勘察设计审批科。

（二）所需申报资料：

1、立项批复报告；2、详细规划平面图；3、地质勘探报告（原件）。

（三）工作程序：

1、向市建委勘察设计科呈报上述申报资料；

2、确定施工图设计单位，办理《承接勘察设计业务核准通知书》（委托书）；

3、和施工图设计单位签订合同并报市建委勘察设计审批科审批盖章；缴纳设计定金（总额的20%）；

4、设计单位出一套施工图报勘察设计审批科审查。

勘察设计科审查后出《施工图审查意见书》返回设计单位，按照《意见书》修改施工图；

5、将修改后的施工图三套再报送勘察设计审批科审查合格后加盖审批章；

6、缴纳图纸审查费用后，领取二套加盖审批章的施工图及《设计文件批准书》。

（四）收费项目及收费标准：

施工图审查费：

工程总造价2‰。

十、消防审查施工图纸

（一）承办部门：

市消防支队建审科

（二）所需申报资料：

1、申请书；2、建设工程立项批复；3、详细规划平面图及建筑总平面图；

4、经审查工程施工图装订成册（壹套）。

（三）工作程序：

1、将上述申报资料呈送市行政服务大厅消防窗口，领取《建筑消防设计防火审核申报表》；

    2、市消队支队建审科审查施工图及相关资料并现场勘察；

    3、审查合格后发放《建筑工程消队设计审核意见书》；

4、在办理《建设工程规划许可证》由市建委发的《开封市建设工程申请（审批）表》上盖章。

十一、办理中标通知书（施工、监理）

（一）承办部门：

市建委招标办

（二）所需申报资料：

1、申请书；2、建设工程立项报告；3、建设工程招标申请（审批）表；4、规划用地许可证；5、市建委批准详规图；6、经市建委审查过的施工图纸；7、资金证明（银行出具原件）；8、法人资格证明材料；9、法人委托书；10、房地产开发公司资质证明；11、房地产开发公司营业执照；12、会计事务所出具的验资报告。

（三）收费项目及标准：

1、施工招标代理费；2、监理招标代理费；3、交易费；4、造价咨询服务费。

（收费标准，祥见附表）；5、建筑工程劳保统筹金。

十二、办理《建设工程规划许可证》

（一）承办部门：

市建委工程规划审批科

（二）所需申报资料：

    1．申请书；2．委托书；3．市建委批准的规划总平面图和详规图；4．设计单位出具的建筑总平面图；5．建设项目投资计划；6．土地证；7．审查临街建筑方案；（平、立、剖及效果图）；8．工程施工图（平、立、剖各三套）装订成册；9．建设工程申请（审批）表（需盖人防办、消防支队、文物管理局章）。

（三）工作程序：

1．将上述申报资料呈送市行政服务大厅建委窗口领取《承诺书》；

2．报建委审批科审查；

3．科室审查后，颁发《建设工程规划许可证》附件；

4．工程竣工后，由规划院测量小区竣工图，经审批科人员现场验收合格后，换发《建设工程规划许可证》正本。

（四）收费项目及收费标准：

1．城市基础设施配套费：

城内每平方米30元，城外每平方米20元；

2．墙改基金：

每平方米7元（凭有关部门批准的工程决算以及购进新型墙体材料原始凭证等资料，经墙体材料革新办公室核实无误后，实行多退少补）；

3．档案技术服务费：

工程总造价2‰（城建档案馆收）。

十三、办理定位放线

（一）承办部门：

市规划院测量队

（二）所需申报资料：

1、建委规划科批准的施工总平面图（注明坐标）；

2、建委规划科批准的详规图。

十四、办理《建设工程施工许可证》

（一）承办部门：

市建委建筑工程管理科

（二）所需申报资料：

1．申请书；2．委托书；3．填写《建筑工程施工许可证》申请表（两份）到行政大厅领取；4．建设用地规划许可证；5．建设工程规划许可证；6．中标通知书及施工合同；7．建设工程委托监理合同；8．建设工程质量监督申请书；9．建设工程施工安全监督书；10．资金保函或证明；11．《建筑工程施工许可证》申请表；12．商品砼供应合同。

（三）工作程序：

1．将上述申报资料呈送市行政服务大厅，领取《承诺书》；

2．市建委工程科进行审查。

（四）收费项目及标准：

1．定额测定费：

工程造价1.2‰；（施工单位交纳）

2．散装水泥费：

按建筑面积每平方米0.8—1.2元；（施工单位交纳）

3．劳务咨询服务费：

工程造价4‰；（施工单位交纳）

4．职工教育培训费：

按建筑面积每平方米0.5元；（施工单位交纳）

5．农民工工资保证金：

建设项目投资500万元以下按5%，500万元以上按1%累计收取甲、乙双方保证金。

由建委负责管理，项目竣工决算后，如果没有拖欠工程款和农民工工资者，如数退还保证金。

6．价格调节基金工程总造价2‰；（施工单位交纳）

7．社保费，总造价的3.5‰；

8.安全文明施工措施费，总造价的0.927‰。

十五、办理桩基检测手续

（一）承办部门：

市建筑工程桩基检测公司

（二）所需申报资料：

1、地质勘察报告一份；2、桩基平面图一份；3、审定价格；4、签订书面委托合同；

（三）收费标准：

见附表。

十六、办理质量监督手续

（一）承办部门：

市建筑工程质量监督站

（二）所需资料：

1、委托监督申请表；2、建筑工程施工许可证复印；3、建筑工程施工许可证复印；4、中标通知书复印；5、图纸审查意见书复印；6、地质勘察报告。

（三）收费标准：

工程总造价的0.6‰。

十七、办理临时用电手续

1、向电力公司上报申请并提供相关资料；

2、电力公司组织人员现场勘察，定设计方案，出预算；

3、签订合同；

4、线路工程施工；

5、组织验收；

6、配表、装表；

7、组织验收；

8、缴纳保证金，送电。

十八、供电工程施工手续办理流程：

1、准备管线综合图，项目工程数据；2、做供电方案；3、交方案费，审核供电方案、定电源；4、设计箱变图纸，区内供电施工图纸；5、审图纸；6、出预算、订合同；7、买箱变；8、填开工报告；9、施工，同时增电表申请表；10、装电表；11、验收；12、办理托管（移交手续）；13、送电交竣工资料。

十九、燃气工程施工手续办理流程：

1、报燃气总公司安装计划；2、准备管线综合路由图，单体平面，立面图；3、设计室勘察设计；4、订合同；5、施工；6、验收，出竣工图；7、点火。

（物业公司配合点火）

二十、供水工程施工手续`流程：

1、准备好管线综合路由图，单体供水平面图、系统图；2、供水总公司设计室勘察现场，设计施工图；3、交设计费、领施工图、交营业处造预算；4、谈预算、订合同；5、填用水申请表；6、施工；7、验收、交竣工资料。

二十一、办理《商品房（预）销售许可证》

（一）承办部门：

国土资源局房地产交易处

（二）所需申报资料：

1．申请书；2．委托书；3．房地产权属登记地籍调查法定代表人身份证明书（领表）；4．法人和委托人身份证（复印件）；5．企业法人营业执照；6．资质证书；7．土地证；8．建设工程规划许可证；9．建筑工程施工许可证；10．发改委批准的立项文件；11．销售方案及销售表；12．规划总平面图；13．土地使用权出让合同及交纳出让金票据；14．建设工程施工合同；15．工程施工进度表；16．每栋楼户型图。

（三）收费项目及收费标准：

    办理销售许可证服务：

住宅3元/m2，商业房销额的3‰。

二十二、房屋面积界定

（一）承办部门：

市产权产籍监理处

（二）所需申报资料：

1、申请书（原件）；2、委托书（原件）；3、国有土地使用证；4、建设工程规划许可证；5、建筑工程施工许可证；6、规划放线图；7、营业执照；8、房地产开发企业质资证明；9、企业法人代表证明；10、建筑施工平面图；11、各楼施工平面图。

（三）收费项目及标准：

1、住宅：

1.36元/m2；

2、营业房：

2.06元/m2；

3、分割证：

100元/户（办理房地产权证使用）。

二十三、办理土地分割证

（一）承办部门：

产权产籍管理处

（二）所需申报资料：

1、申请书；2、房地产权属登记调查法定代表人身份证明（产公管理科领）、法人身份证、委托人身份证复印件；3、营业执照复印件公司盖章；4、房地产权证（正件）；（若抵押，需财务部接触抵押后提供）5、建设工程规划许可证；6、填写分户表；7、房产分户图（面积界定图）；8、立项批复；

（三）收费项目及标准：

每户90元。

二十四、办理消防验收

（一）承办部门：

市消防支队，指导科

（二）所需申报资料：

   1、建设工程消防设计审核意见书（原件）；2、电气消防安全检测报告；（检测单位出具）   3、竣工验收意见：

（设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）；   4、建筑工程消防验收意见表；

（三）工程程序：

   1、将上述申报资料呈送市行政服务大厅消防窗口领取《建筑工程消防验收意见表》；

   2、消防支队组织验收；3、验收合格后，领取《消防验收意见书》；

（四）收费项目及标准：

    消防电气检测费，按建筑面积1.5元/m2。

二十五、办理《建设工程竣工验收备案初验证》

（一）承办部门：

市城市建筑档案馆。

（二）所需申请资料：

1、工程准备阶段文件：

1）立项文件；2）建设用地、征地、拆迁文件；3）勘察、测绘、设计文件；4）招投标文件；5）开工审批文件；6）建设、施工、监理机构及负责人。

2、监理文件；（由监理公司整理提供）

3、施工文件；（由施工单位整理提供）

4、竣工图；

1）建筑安装工程竣工图；2）管线综合竣工图（水、电、气、电话、电视）；3）配套竣工图：

园林绿化、道路、景观。

5、竣工验收文件：

1）工程竣工总结；2）竣工验收记录；3）财务文件（决算）。

（三）工作程序：

1、将上述资料按档案馆具体要求整理成册，呈送市城建档案馆；2、市建筑档案馆审查办理委托协议；3、合格后，发《建设工程竣工验收备案初验证》。

（四）注意事项：

1、按楼号整理成册；2、第一栋楼号附原件；其他附复印件。

二十六、办理《竣工验收备案证书》

（一）承办部门：

市竣工验收备案办公室

（二）所需申报资料：

1、建设工程竣工验收备案初验城建档案馆发证；（一楼一证）；2、建筑工程备案管理手册（一楼一册）；3、施工图设计批准书；4、建设工程规划许可证；5、建筑工程施工许可证；6、环保验收意见书；7、消防验收意见书；8、工程质量保修书；（施工单位提供）9、《商品住宅质量保证书》及《商品使用说明书》（双书）。

（三）工作程序：

1、将上述资料整理成册呈送市竣工验收备案办公室；2、审查资料；3、合格后，发《建筑工程竣工验收备案证书》；4、原规定，凭《建筑工程竣工验收备案证书》（复印件加盖公章）到产权交易处办理产权证。

（四）注意事项：

1、按楼号每楼整理一册；

2、初验后、备案手册、质保书，两书为原件；其他资料为复印件，注明原件存建设单位加盖公章。

二十七、办理《建设工程档案合格证》

凭竣工验收备案办公室颁发的《建筑工程竣工验收备案证书》（复印件）到市建筑档案馆领取省建设厅颁发的《建设工程档案合格证》。

注意事项：

合格证为二份，一份建设单位存档，一份交市产权交易处。

房地产项目报建开发流程详解：

申请《建设项目选址意见书》须知

（建筑类）

   一、为什么要申请《建设项目选址意见书》？

   《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：

“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。

设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。

   二、哪些建设项目需要申请《建设项目选址意见书》？

   1、在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目；

   2、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。

   三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料？

取得哪些审批文件？

并应注意哪些事项？

（一）建设单位应报送下列图纸、文件：

   1、《建设项目选址意见书》申请表1份。

  2、土地权属证明文件：

（1）出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；

（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。

   3、扩建项目需提供产权证复印件1份。

   4、联建项目需提交联建协议1份。

    5、1:

500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

   6、其它需要说明的图纸、文件等。

（二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

   1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份；

   2、经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份）。

（三）建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项：

   1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。

   2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。

   3、凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。

   4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。

因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。

   5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件（或规划设计要求）和《建设用地规划许可证》。

   6、涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见；

   7、涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见；

   8、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。

申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知

（建筑类）

   一、为什么要申请规划设