技术经济学刘晓军第七章资产评估原理与方法.ppt

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第七章资产评估原理与方法1技技术术经经济济学学本章内容3典型资产评估示例1资产评估的基本概念资产评估的主要方法22技技术术经经济济学学资资产产是是为为特特定定的的经经济济主主体体所所控控制制并并预预期期会会给给该该经经济济主主体体带带来来经经济济利益的资源。

利益的资源。

1.1.资产的概念资产的概念一、资产的概念与分类1资产评估的基本概念即能够为经济主体提供即能够为经济主体提供未来经济利益，这也是未来经济利益，这也是资产的本质所在。

也就资产的本质所在。

也就是说，不管是有形的还是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利必须具备能产生经济利益的能力，这是资产的益的能力，这是资产的第一要义。

第一要义。

资产的经济属性资产的经济属性即必须是为经济主体所控即必须是为经济主体所控制，也就是说，资产所产制，也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流生的经济利益能可靠地流入该经济主体，为该经济入该经济主体，为该经济主体提供服务能力，而不主体提供服务能力，而不论该经济主体是否对它拥论该经济主体是否对它拥有所有权，这是资产的第有所有权，这是资产的第二要义。

二要义。

资产的法律属性资产的法律属性资产的概资产的概念包含两念包含两个要义个要义3技技术术经经济济学学1.1.资产的概念资产的概念一、资产的概念与分类1资产评估的基本概念资产与财产的区别资产与财产的区别“资资产产”与与“财财产产”在在含含义义上上是是有有区区别别的的。

一一般般来来讲讲只只有有作作为为生生产产要要素素投投入入生生产产经经营营活活动动的的财财产产才才叫叫“资资产产”，它它一一般般具具有有增增值值的的要要求求，而而其其他他财财产产则则不不具具有有这这种种要要求求。

因因此此，在在我我国国，习习惯惯上上称称企企业业的的财财产产为为资资产产（意意指指盈盈利利性性财财产产），而而称称一一般般事事业业单单位位或个人家庭的钱财为财产或个人家庭的钱财为财产（非盈利性财产非盈利性财产）。

4技技术术经经济济学学按是否有实体形态按是否有实体形态按移动特性按移动特性按在生产过程按在生产过程中的变化特征中的变化特征一、资产的概念与分类资产资产动产动产不动产不动产1资产评估的基本概念2.2.资产的分类资产的分类流动资产流动资产固定资产固定资产无形资产无形资产有形资产有形资产5技技术术经经济济学学二、资产评估的概念资资产产评评估估是是指指通通过过对对资资产产某某一一时时点点的的价价值值的的评评定定和和估估价价，从从而而确确定定其其价价值值的的经经济济活活动动。

具具体体的的说说，资资产产评评估估是是指指经经国国家家认认定定资资格格的的资资产产评评估估机机构构和和人人员员，依依据据国国家家规规定定和和有有关关资资料料，根根据据特特定定的的目目的的，遵遵循循适适当当的的原原则则，选选择择适适当当的的价价值值类类型型，按按照照法法定定的的程程序序，运运用用科科学学的的方方法法，对对资资产产价价值值进进行行评评定定和和估估算算的的社社会会经经济济活动。

活动。

1资产评估的基本概念资产评估的特点资产评估的特点其其一一，评评估估时时，不不仅仅考考虑虑现现有有资资产产目目前前的的价价格格，还还要要考考虑虑其其可可能能实实现现的的预预期期收收益益；其其二二，资资产产评评估估不不仅仅在在经经营营者者取取得得资资产产时时进进行行，必必要要时时还还可可以以在经营过程中和经营终止后进行再评估。

在经营过程中和经营终止后进行再评估。

动态性6技技术术经经济济学学二、资产评估的概念1资产评估的基本概念是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动市场性从从事事资资产产评评估估业业务务的的机机构构是是由由一一定定数数量量和和不不同同类类型型的专家和专业人士组成。

的专家和专业人士组成。

专业性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性公正性是是指指资资产产评评估估结结论论是是为为资资产产业业务务提提供供的的专专业业化化估估价价意见，这个意见本身并无强制执行的效力意见，这个意见本身并无强制执行的效力咨询性是是指指资资产产评评估估的的预预测测性性是是指指用用资资产产的的未未来来时时空空的的潜潜能说明现实能说明现实预测性7技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念三、资产评估的目的狭义目的狭义目的是对资产评估这一行为本身效度和信度的规定。

一般是对资产评估这一行为本身效度和信度的规定。

一般是指以较少的评估投入在规定的期限内评定估算出资是指以较少的评估投入在规定的期限内评定估算出资产当前在特定资产业务限定下的公开市场上最有可能产当前在特定资产业务限定下的公开市场上最有可能成交价格的结论。

成交价格的结论。

广义目的广义目的是对资产评估这一行为所要达到的目标和结果的规是对资产评估这一行为所要达到的目标和结果的规定。

一般有特定目的和一般目的之分。

定。

一般有特定目的和一般目的之分。

8技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念三、资产评估的目的主要是维护资产所有者及相关经济主体的合法主要是维护资产所有者及相关经济主体的合法权益，并正确核定产权边界和资产价值，正确权益，并正确核定产权边界和资产价值，正确评估资产经营者的经营成果和实绩。

评估资产经营者的经营成果和实绩。

是是指指对对某某项项具具体体资资产产进进行行评评估估所所要要达达到到的的具具体体目目标标和和结结果果，包包括括资资产产补补偿偿、资资产产处处置置、资资产产纳纳税税、资资产产抵抵押押或或担担保保，这这是是每每项项具具体体评评估估工工作的出发点和归宿点。

作的出发点和归宿点。

特定目的特定目的一般目的一般目的9技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念四、资产评估的规定我国我国国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法（国务院第（国务院第9191号令）中规定：

号令）中规定：

1资产转让、拍卖；资产转让、拍卖；2企业兼并、出售、联营、股份经营；企业兼并、出售、联营、股份经营；3与外国公司、企业和其他经济组织或个人开办中外合资经营与外国公司、企业和其他经济组织或个人开办中外合资经营企业或中外合作经营企业；企业或中外合作经营企业；国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：

国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：

4企业改扩建和技术改造；企业改扩建和技术改造；10技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念四、资产评估的规定此此外外，国国有有资资产产占占有有单单位位有有下下列列情情形形之之一一，且且当当事事人人认认为为需需要要的的，可以进行资产评估：

可以进行资产评估：

5企业清算；企业清算；2企业租赁；企业租赁；3需要资产评估的其他情形。

需要资产评估的其他情形。

6按照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。

按照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。

1资产抵押及其他担保；资产抵押及其他担保；11技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念五、资产评估的范围适适用用于于设设立立公公司司、企企业业股股份份化化改改制制、发发行行股股票票上上市市、股股权权转转让让、企企业业兼兼并并、收收购购或或分分立立、联联营营、组组建建集集团团、中中外外合合作作、合合资资、租租赁赁、承承包包、融融资资、抵抵押押贷贷款款、法法律律诉诉讼讼、破破产产清清算算等等目的整体性企业资产评估。

目的整体性企业资产评估。

整整体体资资产评估产评估包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。

包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。

固定资固定资产评估产评估包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。

款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。

流动资流动资产评估产评估12技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念五、资产评估的范围包括对以下各类无形资产的评估：

包括对以下各类无形资产的评估：

专利权、著作权、专有技术、秘诀等；专利权、著作权、专有技术、秘诀等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；无无形形资资产评估产评估包括流通股、非流通股、法人股评估。

包括流通股、非流通股、法人股评估。

其他资其他资产评估产评估13技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念六、资产评估的工作原则独立性原则独立性原则资产评估的资产评估的工作原则工作原则真实性原则真实性原则科学性原则科学性原则可行性原则可行性原则预期收益原则预期收益原则供求原则供求原则替代原则替代原则估价日期原则估价日期原则14技技术术经经济济学学1资产评估的基本概念七、资产评估的计价标准所所谓谓资资产产评评估估的的计计价价标标准准，是是指指对对资资产产进进行行价价值值衡衡量量的的依依据据。

例例如如要要评评估估一一建建筑筑机机械械，是是按按照照它它的的造造价价计计价价还还是是按按照照市市场场卖卖价价计计价价，还还是是按按出出租租带带来来的的收收益益计计价价，这这就就是是选选择择计计价价标标准准问问题题。

它它是是资资产产评评估的基础，是确定评估方法的前提。

估的基础，是确定评估方法的前提。

收益现值标准收益现值标准市场价格标准市场价格标准历史成本标准历史成本标准重置成本标准重置成本标准计价标准计价标准净变现价值和清算价格标准净变现价值和清算价格标准15技技术术经经济济学学七、资产评估的计价标准1历史成本标准历史成本标准是是按按为为业业主主取取得得资资产产时时所所实实际际花花费费的的成成本本对对资资产产进进行行估估价价。

历历史史成成本本也也叫叫原原始始成成本本。

该该标标准准只只能能适适用用于于资资产产购购置置时时间间很很短短或或价价格格稳稳定定不变的情况。

不变的情况。

2重置成本标准重置成本标准也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。

采用这种标也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。

采用这种标准的依据是：

不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态准的依据是：

不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态（包括地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的（包括地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的费用。

该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。

费用。

该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。

1资产评估的基本概念16技技术术经经济济学学七、资产评估的计价标准企企业业拥拥有有的的债债券券、股股票票、专专利利权权等等生生产产或或使使用用功功能能，之之所所以以还还有有价价值值，是是因因为为这这些些资资产产能能带带来来收收益益，因因而而在在市市场场上上有有一一定定的的价价格格。

专专有有技技术术、商商誉誉以以及及特特许许经经营营权权等等虽虽然然没没有有市市场场价价格格，但但能能产产生生收收益益，同同样样是是有有价价值值的的。

这这些些价价值值来来源源于于其其收收益益能能力力，可可以以按按其其收收益益能能力力大大小小评评估估其其价价值值。

收收益益现现值值标标准准适适用用于于能能独独立立产产生生收收益益且且收收益益比比较较稳定、易于测算的资产。

稳定、易于测算的资产。

3收益现值标准收益现值标准对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是市场对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是市场价格。

由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理性和价格。

由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理性和可靠性大大提高。

市场价格标准的应用，应建立在市场体系较完善可靠性大大提高