房地产存在问题及对策分析.ppt

房地产存在问题及对策分析.ppt

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话题n房地产企业管理中的问题n房地产企业未来发展趋势房地产管理存在的问题整个行业还处于小、散、乱阶段，房地产企业规模小、实力小、市场资源分散。

南京500多，全国3万多家，管理不规范。

战略管理方面n不重视战略发展规划根本就没有战略规划，完全是靠关系，搞到一块地皮，赚一笔就走的项目公司。

完全依靠外脑来制定企业战略发展规划，完全（可能）不切合企业的实际情况，或者根本无法执行。

战略规划如同花拳绣腿，中看不中用。

决策层研究制定了战略发展规划，但没有具体落实的行动方案，没有合适的业务流程来支持。

决策和执行脱节，战略规划形同摆设。

企业制定发展规划不能完全找专家出点子，一定要自己参与做，否则自己不一定完全接受，只会依赖。

没有融入自己的思想，就无法真正有效地实行。

营销管理方面n科学决策的机制不健全，领导拍板定案、缺乏充分论证的现象普遍。

n多数可行性研究报告做的粗浅，可操作性不强，有的根本没有做可行性分析。

n信息的汇集、统计、反馈、分析工作深度不够，影响作出高水平的决策。

营销管理方面n不重视研发和市场调研从组织架构和职责说明书可见一斑。

没有做项目的定位、市场的需求研究，匆匆上马。

跟着感觉走，市场上什么概念楼盘火，跟风炒概念。

因项目的周期比较长，动辄一到两年，建成后过时，风头已过，市场不再认可，尾盘不可避免。

引入高级经营策划管理人才，加强分析论证工作，为决策层提供适宜的参谋，建立科学的决策机制。

实施项目全过程监控，对决策不断加以改进。

营销管理方面n过分包装非常重视营销的策划、广告与代理（巨资请形象代言人、房模大赛、人体彩绘，哗众取宠）。

过分强调楼盘的包装与炒作，甚至不惜以牺牲企业的品牌为代价，以虚假广告蒙骗客户，售后大量的投诉。

承诺：

卫星电视营销管理方面n攻击对手在房展会、售房处经常会有“楼探子”出没，通过收集竞争对手的资料，学习优秀的规划设计方案，同时寻找攻击自己对手的把柄，指责对方的不足。

房地产竞争已经不再是相邻楼盘之间竞争，而是板块与板块之间的竞争。

自己和相邻项目是互为对方的景观，相邻好的设施和景观，能达到吸引客户的作用，无形中提升自身楼盘的价值。

（万科在全国城市花园、金色家园，带动周边房价大幅上扬）人力资源管理方面n规范制度不健全企业规范制度不健全、管理混乱、经营成本高。

应规范管理制度、工作流程、岗位职责、激励机制的基础工作。

同时制度的建立能加强技术资料与客户资料的管理与备份，可使员工流失的损失降低到最低程度。

人力资源管理方面n授权不足高层管理者的精力过分投入在日常管理工作，对下属不信任，事事都要审批，像个消火员。

认为控制了直接成本，实际上忽视了时间和效率等间接成本（工程的现场签证、施工变更、材料的选型），造成工程延期的成本以及给企业的形象和信誉造成的影响的间接成本可能远远大于所谓的节省下来的直接成本。

实际上，许多问题高层不清楚或者不懂，放权并加以控制反而能降低成本。

同时中层的积极性受挫，满意度降低。

高层管理者应把主要精力放在投资方案、项目立项、可行性研究、规划设计、技术方案论证等大的决策阶段。

人力资源管理方面n缺乏和员工沟通相对于其它行业，员工的流动率非常高。

（人才大战，直接挖到企业内部），考验着脆弱的人力资源管理系统。

行业的特点决定了员工工作时间大部分不在办公室，各部门负责人和员工直接沟通的机会比较少，不能及时了解员工的想法。

员工打离职报告时，还不知道根本原因。

每个项目开发周期比较长，新补充的人员要在很长时间内才能适应，给企业造成损失很大。

房地产企业未来发展趋势n随着我国经济发展和城市化进程的加速，乡镇小城市大发展的速度将超过大中城市。

n房地产处于快速增长期，整个房地产行业将出现新的格局。

房地产企业发展趋势n品牌的竞争概念、景观、设计很容易被克隆，产品同质，无明显的区隔，唯有品牌不可模仿；信息不对称，消费者对房地产专业知识懂得不多、只能靠品牌消费。

万科城市花园在各地预售市场反映强烈，售价比同地区、同档次楼盘高出左右。

房地产企业未来发展趋势n利用互联网网上采购。

降低企业的采购成本（与传统采购相比采购成本可降低30）网络营销。

缩短了开发商与购房者的空间距离（随时随地）提高了购房者信息接收的效率（减少奔波之苦）增进与购房者之间的沟通（通过BBS论坛互动）房地产企业未来发展趋势n加强与设计单位、中介机构、广告策划、金融界、建筑商、材料商相关产业的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业联盟。

房地产企业未来发展趋势n规模发展从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市镇。

房地产竞争日趋激烈，产品的同质化现象越来越严重，单纯的房产开发竞争优势已不明显。

土地是房地产行业中利润最丰厚的产品，可通过土地功能的改变和大规模的滚动开发，建设大型配套设施和绿化工程，凭借土地升值获取超额回报。

房地产企业未来发展趋势n兼并和重组（规模整合）土地供应由协议出让转为公开招标、拍卖和挂牌出让，地价攀升，进入大盘时代，动辄上亿元。

（世茂集团18亿宝善地块，无锡阳光9.11亿聚宝山、天津顺驰6.53亿河西奥体中心、万科4.5亿河西新城区）已进入资本竞争时代，中小规模、实力比较差，淘汰出局，有利于规范（净化）房地产市场。

房地产企业发展趋势n跨地域扩张万科、万达，开发城市已达十个；上海世贸、天津顺驰、栖霞建设。

房地产市场竞争日趋激烈，利润空间缩小，而其他二级城市或西部城市房地产市场需求渐趋旺盛，投资回报比较丰厚，加上当地行业管理日趋规范，从而为开发企业实行异地发展创造了客观条件。