宁波北门户区核心商务区投资要略.ppt

宁波北门户区核心商务区投资要略.ppt

《宁波北门户区核心商务区投资要略.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁波北门户区核心商务区投资要略.ppt（64页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

宁波北门户区核心商务区投资要略宁波北门户区核心商务区投资要略恒威置业营销部恒威置业营销部0909年年1010月月第一部分第一部分区域分析区域分析第二部分第二部分目标地块目标地块第三部分第三部分项目参考案例项目参考案例第四部分第四部分投资概算投资概算第一部分第一部分区域分析区域分析宁波北门户区规划面积15万平方公里，包括：

核心商务区、狮子山旅游休闲公园与华东MALL、慈城新城其中核心商务区1.5平方公里，以中小民营企业总部办公为主，商务办公与特色会展为辅整体规划力求营造低密度、庭院式、休闲化等特色型商务区，以区隔东部新城、南部商务区等城市商务区形象，并暂时形成三足鼎立之势裘市居住区裘市居住区高桥项目高桥项目核心区核心区慈城新城慈城新城奥利匹克奥利匹克高桥项目高桥项目华东华东MALL梁祝梁祝镇海新城镇海新城区政府区政府海曙西中心海曙西中心第二部分第二部分目标地块目标地块轻轨站中策地块独栋总部创意工坊五星酒店商业/公寓总部魔方总部魔方创意酷谷艺术酒店概念办公独栋总部未来发展轻轨站中策地块独栋总部创意工坊五星酒店商业/公寓总部魔方总部魔方创意酷谷艺术酒店概念办公独栋总部未来发展方案一：

艺术酒店地块B-2-2,占地11.02亩，容积率1.0建筑限高20米建筑面积约7500商业/公寓地块B-3-1,占地27.25亩，容积率4.0建筑限高50米建筑面积约72700总用地38.5亩，约25690总建筑面积8万轻轨站中策地块独栋总部创意工坊五星酒店商业/公寓总部魔方总部魔方创意酷谷艺术酒店概念办公独栋总部未来发展方案二总部魔方C-1区，占地26.7亩，容积率2.2建筑限高20米C-2区，占地26.8亩，容积率2.2建筑限高20米总占地53.5亩建筑面积约78500轻轨站中策地块独栋总部创意工坊五星酒店商业/公寓总部魔方总部魔方创意酷谷艺术酒店概念办公独栋总部未来发展方案三：

商业/公寓地块B-2-2,占地11.02亩，容积率1.0，建筑限高20米建筑面积约7500艺术酒店地块B-3-1,占地27.25亩，容积率4.0，建筑限高50米建筑面积约72700总部魔方C-1区，占地26.7亩，容积率2.2，建筑限高20米C-2区，占地26.8亩，容积率2.2，建筑限高20米总占地53.5亩，建筑面积约78500总用地92亩总建筑面积约16万建议方案三：

打造江北门户区集艺术酒店、打造江北门户区集艺术酒店、“总部魔方总部魔方”、商业街、商业街/酒店公寓于一体的综合广场酒店公寓于一体的综合广场前提：

土地成本不是本项目投资的关键因素，项目投资决策主要决策点在于本项目的前提：

土地成本不是本项目投资的关键因素，项目投资决策主要决策点在于本项目的产品规划、以及结合宁波房地产市场环境及将来发展综合因素所带来的销售问题，即产品规划、以及结合宁波房地产市场环境及将来发展综合因素所带来的销售问题，即如何减轻直接投资压力获取超额回报。

如何减轻直接投资压力获取超额回报。

操作思路概要1、艺术酒店：

总建筑面积7500，规模不大，土地/建造/装修按目前水平总投资约8000万元，但将是本综合体项目亮点之一2、商业街/青年公寓：

按正常预售制实施3、总部魔方：

商业物业住宅化方向规划，如以企业别墅、SOHO居家办公等方向拓展，旨在可快速实现销售及提升销售价格商业/公寓总部魔方艺术酒店第三部分第三部分项目参考案例项目参考案例PART-1参考案例参考案例/宁波老外滩宁波老外滩宁波老外滩，通过保存历史建筑和街区风貌，植入新都市文化，将厚重的历史与发展的愿望完美结合在一起。

这里的建筑具有浓郁的欧陆风格，代表了英、法、德、荷等多国建筑风格。

与中国传统民居形成鲜明对比。

如今的老外滩骨子里透出现代意味，是一个集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消费中心。

宁波老外滩宁波老外滩租租1售售3租租7租租6租租9租租2租租5租租3租租10租租4售售2售售5售售1售售4租租8编号编号地址地址面积面积/楼层楼层租金租金备注备注租租11二横街二横街800800平方米平方米1-31-3层层2.52.5元元/平方米平方米/天天高高4.24.2米米租租22中马路中马路6060平方米平方米11层层5.55.5元元/平方米平方米/天天高高4.24.2米米租租33中马路中马路400400平方米平方米1-31-3层层3.83.8元元/平方米平方米/天天高高4.24.2米米租租44中马路中马路5050平方米平方米11层层4.34.3元元/平方米平方米/天天高高4.24.2米米租租55中马路中马路100100平方米平方米11层层5.45.4元元/平方米平方米/天天高高4.24.2米米租租66人民路人民路264264平方米平方米1-31-3层层4.84.8元元/平方米平方米/天天高高5.25.2米米转让费转让费1010万元万元租租77人民路人民路400400平方米平方米1-31-3层层5.45.4元元/平方米平方米/天天高高5.25.2米米租租88羊山路羊山路350350平方米平方米1-31-3层层5.75.7元平方米元平方米/天天高高4.24.2米米租租99外马路外马路6060平方米平方米11层层4.54.5元元/平方米平方米/天天高高4.24.2米米租租1010杨善路杨善路400400平方米平方米1-31-3层层3.23.2元元/平方米平方米/天天高高4.24.2米米出租物业出租物业目前出租单位较多，单位从60平米至800平米不等，单位租金在25.7元。

编编号号地址地址面积面积/楼层楼层售价售价备注备注售售11二横街二横街400400平方米平方米1-31-3层层17001700万元万元4.254.25万元万元/平方米平方米高高4.24.2米米售售22人民路人民路264264平方米平方米11层层789789万元万元33万元万元/平方米平方米高高5.25.2米米售售33中马路中马路537537平方米平方米1-31-3层层17181718万元万元3.23.2万元万元/平方米平方米高高4.24.2米米售售44中马路中马路664664平方米平方米1-31-3层层20002000万元万元33万元万元/平方米平方米高高4.24.2米米售售55外马路外马路14151415平方米平方米1-31-3层层61006100万元万元4.34.3万元万元/平方米平方米高高4.24.2米米其他:

物业费2元/平方米/月出售物业出售物业目前出租的单位面积基本比较大，单位从264平米至1415平米不等，基本为13层物业，单价在34.3万元。

租租11售售33租租77租租66租租99租租22租租55租租33租租1010租租44售售22售售55售售11售售44租租88美容美发、婚纱摄影、好味档、龙美容美发、婚纱摄影、好味档、龙虾故事、虾故事、EE咖啡、老城川、歌途户咖啡、老城川、歌途户外旅游运动外旅游运动人民路业态掠影：

人民路业态掠影：

租租11售售33租租77租租66租租99租租22租租55租租33租租1010租租44售售22售售55售售11售售44租租88中马路业态掠影：

中马路业态掠影：

四季会、甬商会所、凌柯四季会、甬商会所、凌柯生活、生活、紫藤蘆、印度小厨、外滩紫藤蘆、印度小厨、外滩33号、号、RR家居家居租租11售售33租租77租租66租租99租租22租租55租租33租租1010租租44售售22售售55售售11售售44租租88外马路业态掠影：

外马路业态掠影：

半岛、城乡世家、伊瑞品味馆半岛、城乡世家、伊瑞品味馆PART-2参考案例参考案例/上海大宁国际上海大宁国际区位选址区位选址位于上海浦西南北中轴线-共和新路（南北高架）-与大宁路交界。

-开业开业2006年9月-项目规模项目规模占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米-交通条件交通条件离地铁1号线延长路站仅80米；离人民广场仅5个地铁站。

公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直达本项目。

-辐射范围辐射范围主要辐射范围以闸北、普陀、宝山区北部为主，次级辐射范围为一号线南部沿线的徐汇、莘庄以及市区人口。

-项目定位项目定位综合商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等八大功能。

延续上海市民的“逛街文化”，提供一个有品味、高水平、具规模的商业环境。

上海上海大宁国际大宁国际主力店大润发布置在次主干道大宁路沿线，既可聚集人流有可提高项目的醒目性。

主干道沿线布置主力店国美、宏图三胞，并穿插上座率高的餐饮肯德基、必胜客等，目的是吸引干道上大量人流。

主题性娱乐类位于广场角落，便于组织人流。

广场主干道沿街以及角落布置主力站，餐饮穿插小型购物围绕广场布置，引导消费者围绕室外步行街流动。

餐饮超市服饰文化教育家居个人护理家电数码娱乐12座靠近大宁路：

1-2F大润发+3-4F亲子广场+5-6大型餐饮。

以主力店+主题性消费为主。

10座1-层：

以生活配套类购物为主，为顾客提供便利。

10座-层：

写字楼/LOFT庭院式布局：

庭院式布局：

1-121-12座院落，以室外广场和开放式商业步行街贯穿整个建筑组合体。

座院落，以室外广场和开放式商业步行街贯穿整个建筑组合体。

12座南面：

为酒店，布置于广场主入口的端处。

2座以主题性娱乐为主，大宁影城+电玩6、9座：

餐饮围绕广场中央布置，同时穿插服饰，变幻多端。

1座1-层：

以品牌服饰专卖店为主1座-层：

写字楼，LOFT5、8座1-4层：

沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。

5、8座5-层：

写字楼1-2F大润发+3-4F亲子广场+5-6F大型餐饮。

主力店+主题性消费为主，布置于距地铁口最远处，有利于组织人流。

酒店布置于广场的端处，偏离广场嘈杂的商业区，且酒店对面的店面呈狭长形，减少与商业的交流，减少人流以保证酒店品质。

2座以主题性娱乐为主，大宁影城+电玩，将主题性娱乐此类目的性消费且惠顾者较少的业态布置于角落，有利于疏散人流。

品牌服饰专卖店10座以生活配套类购物为主，屈臣氏+品牌内衣+银行，生活类业态两面沿街，为顾客提供便利。

共和新路主干道沿街布置生活购物类业态，易于吸引社区居民的目的性消费。

并且以国美电器、宏图三胞主力商家增加项目的醒目性。

广场中央一般是人流聚集的地方，该区域业态布置以餐饮为主，以留住人流，同时穿插服饰购物类，延长逗留时间并增强变换性。

办公：

总建筑面积7200平方米，楼高11层，标准楼层面积1000平方米办公：

总建筑面积12850平方米，楼高16层，标准楼层面积1200平方米，分割单元面积从100平方米至390平方米办公：

总建筑面积8600平方米，楼高12层，标准楼层面积1000平方米，分割单元面积从67平方米至245平方米SOHO:

总建筑面积8700平方米，楼高15层，共80个单元，单元面积从74平方米至147平方米不等一楼业态分布图一楼业态分布图二楼业态分布图二楼业态分布图零售业餐饮业休闲娱乐业酒店非商业用途三楼业态分布图三楼业态分布图四楼业态分布图四楼业态分布图主流商家经营分析主流商家经营分析业态业态商家商家面积面积楼层楼层零售国美电器30001F3F宏图三胞25002F3FInbase10001F2FVeromoda801F贝拉维拉2501F餐饮KFC2001FPizzaHut5001F2FPapa!

John3001F蓝蛙西餐厅3001Fred音乐餐厅8001F2F一茶一座2001F乐天小厨3001F2F莎莱娜意大利餐厅3001F2F休闲遊歌量贩式卡拉OK12004F上影星汇影城10003F蓝玛专业男子SPA10004F玉泉湖足浴6003F类型类型店名店名业态业态楼层楼层面积面积主力店大润发超市超市12#-1,2,520000次主力店亲子广场儿童用品12#-41000SPORT100服饰2#-1,22000国美数码影音6#-