同策豪宅专题研究报告1720483482.ppt

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豪宅专题研究2009.1-仅呈常州新城首府2009.1PART1当“豪宅”成为“地标”所谓“盛名之下无虚士”,被业界公认为“毫宅专家”的嘉里建设正是这句名言的最佳诠释,在豪宅的开发和管理上都颇有其他开发商汗颜之处,无论是其对豪宅开发的专家见解,还是在豪宅操盘的各个环节表现出来的专业水准,都堪称楷模。

项目地址：

香港中环半山地利根德里3A号开发企业：

嘉里集团BranksomeBranksomeCrestCrest香港香港n项目地址：

广州珠江新城金穗路、冼村路n开发企业：

合景泰富集团n物业公司：

第一太平戴维斯（中国）有限公司n项目特点：

综合型项目（包含超六星级的广州W酒店、住宅、酒店式公寓）领峰领峰广州广州n合景泰富地产控股有限公司，是国内领先的大型房地产开发商。

自1995年创立以来，合景泰富地产一直以“以心筑家，创建未来”为理念，矢志不渝地执着于高品质物业的开发，现已发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店和大型购物中心。

北京北京n荣尊堡国际俱乐部公寓，位于朝阳区亚运村科荟路8号，地处北京上风上水的亚运核心地带。

贴近奥运核心区，向西可见760万平方米的绿色奥运森林公园，向东尽赏京城著名三大高尔夫球场-姜庄湖、鸿华、馨叶的绿茵景观，正面君临七万平米湖面。

n项目室内设计由香港高文安设计公司、香港HLA设计公司、香港陈富华设计公司、美国WILSON&ASSOCIATES设计公司四大设计公司连袂担纲，提供四种装修风格，精心构建全精装户型。

奥运期间，美国代表团曾放弃入驻奥运村，奥运期间，美国代表团曾放弃入驻奥运村，以高额租金签约本案。

以高额租金签约本案。

台湾台湾宏盛帝宝宏盛帝宝n外观设计：

丹下健三建筑师事务所n主力户型：

528、693、858n项目均价：

83300元/M2n开发企业：

宏盛建設股份有限公司n物业管理费：

11.4元/M2月n项目特点：

公共设施精致、抗震性能好n较区内其他项目扛跌性强、入住明星多常州常州ComingsoonComingsoon常州的地标让谁来实现?

新城一号作品“产品时代”跨入“作品时代”将成为均价突破万元的标杆项目万元的标杆项目将拥有常州最高端的金子塔尖的客户金子塔尖的客户将打造成常州的顶级高端项目顶级高端项目首府100豪宅?

2009.1PART2解读豪宅什么是豪宅?

从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。

但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。

1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。

n从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不尽相同。

豪宅概念n从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。

先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地区就很可能荣升为领先新潮的高标准。

豪宅只是一个相对的概念豪宅只是一个相对的概念豪宅资源一提到“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：

n宽大的户型n精致的装修n舒适的环境n怡人的景观n周到的服务n昂贵的价格产生这种心理的原因产生这种心理的原因社会资源密集化社会资源密集化豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。

社社会会资资源源密密集集化化（以相同的建筑面积单位作为基准）豪宅与普通住宅相比n更好的地理位置n更多的建筑材料n更好的装修、装饰材料n更多的绿化面积n更多的广告投入n更多的物业管理服务相相关关的的和和隐隐性性的的资资源源n规划设计师n建筑设计师n园林景观设计师n广告n策划n营销创创意意和和智智慧慧社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。

而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。

豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源豪宅资源n更多的占地面积硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。

软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。

刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。

这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。

豪宅气质房地产不等于钢筋加水泥！

同样，豪宅也不等于房地产不等于钢筋加水泥！

同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。

一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。

豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。

的光辉。

作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。

因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。

现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。

从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。

在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。

在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。

豪宅的人第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海环境保护，周边绿地同社区比（绿视率）不低于25，空气中负离子含量不低于20噪音不高与40分贝。

第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。

第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及酒店、娱乐场所。

第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30，容积率不高于1，社区绿化率不低于35。

第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。

第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。

第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机构服务。

第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。

第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。

第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。

豪宅指数豪宅特征?

n区位优越不可替代n环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源n建筑精美不可复制n风格各异难以仿造n人文价值无法再生豪宅的物业必然具有唯一性豪宅的物业必然具有唯一性n服务管理无可挑剔PART3上海豪宅“地理区位地理区位”及及“景观区位景观区位”的唯一性的唯一性n全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。

n方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。

n360无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。

n项目名称：

汤臣一品开发商：

汤臣集团汤臣海景花园有限公司建筑设计：

台湾GDG建筑设计物业管理：

上海大峰物业管理精装修精装修“豪华空中别墅豪华空中别墅”n专属电梯，掌纹门禁，一层一户“家”就是220个独立王国。

n上海最大面积的公寓4061240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。

n总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。

n11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。

n3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。

n奢华主卧套，100平米私密空间，拥有全景景观视野。

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