商业物业接管验收方案.docx
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商业物业接管验收方案
越洋国际
前期介入及接管验收方案
（工程类）
2016年1月
第一部分：
接管验收机构设置
第二部分：
前期介入
第三部分：
接管验收标准及程序
一、目的
二、职责
三、工作程序
四、物业接管验收应具备的条件
五、物业工程验收流程
六、交接双方的责任
七、物业接收工程项目验收依据
八、接管验收前应检索提交资料
九、接管验收相关表格
第一部分：
接管验收机构设置
第二部分：
前期介入
一、设备安装方案确定后，物业工程专业技工到位，进行现场安装、试运行的参与、跟进工作，以便接管后的运行、养护、维修工作的展开。
二、具体时间：
1、根据各类设备的到位和安装计划。
2、根据公司的工作指令。
第三部分：
接管验收标准及程序
一、目的
规范验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,确保正常运行。
二、职责
1.物业管理中心接到竣工验收的通知后,根据职责分工由物业管理中心负责指定主管人员,及专业技术人员组成验收小组。
2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收。
3.验收小组按设施、设备接管验收清单中的要求，对清单上的设备按规格型号、数量、安装位置、容量及设计要求进行验收。
4.由交接验收小组组长跟建设单位办理接管手续。
5.交接验收权限的划分:
1）由物业管理中心组成验收小组进行验收的项目：
设备资料图纸、土建、装饰工程、空调系统、高、低压配电系统、消防系统、消防报警系统、保安监控系统、电梯系统、公共广播系统、给排水系统、照明系统、广场、道路、绿化及新风系统等。
2）验收过程中，发现问题由物业管理中心负责及时汇总到接管验收相关表格的《验收遗留问题跟踪表》中，各方签字确认整改时间和内容，由建设单位督促施工单位整改，按照流程对整改问题进行复验，结果仍然不合格将按代管程序执行。
重大问题及时上报公司。
3）对于验收后长期处于停滞未解决的遗留问题事项，需要由建设单位工程部、承包单位、物业管理中心召开专项问题讨论会，并及时制定处理解决方案。
三、工作程序
1.验收的准备
验收小组根据建设单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。
2.验收的实施
1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
2）在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，要提出书面整改时间报告并有各方的签字返回建设单位工程部，由建设单位督促施工单位进行整改。
物业工程部进行跟踪，随时了解整改情况，并有文字记录及时与建设单位沟通。
3）对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行复验，整改合格后由验收小组进行正式验收。
4）楼宇的实物验收,应注意:
对水、电、气、空调、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在设施、设备接管验收清单中。
5）设备的实物验收,要做到符合以下几点：
①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。
②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
③设备与连接整个系统的技术性能,应符合设计要求,检查结果记录在《设施、设备接管验收清单》中。
6）对物业的其它配套系统、设施进行验收：
验收结果记录在《设施、设备接管验收清单》相应的表格内。
7）移交档案、资料验收：
根据交接验收目录对照提交档案、资料进行检查，并将检查结果填写在《接管验收前应索取资料表》中。
8）对于工程设备设施遗留问题，写明情况原因及质保时间汇总上报公司领导。
召开协调会，并出会议纪要制定整改方案，上报公司领导。
四、物业接管验收应具备的条件
1、物业的接管验收，应在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
2、建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。
3、房屋、供电、消防、安防、给排水、空调、通讯、道路等设备设施能正常使用。
五、物业工程验收流程
1、建设单位书面提请接管单位接管验收。
2、接管单位按照接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料进行审核，对具备条件的，按约定进行验收。
3、接管单位会同建设单位按质量与使用功能相关内容进行检验。
4、验收中发现的质量问题，按质量问题的处理程序进行。
5、经检验符合要求的项目，接管单位应签署验收合格凭单，签发接管文件。
六、交接双方的责任
1、验收不合格时，双方协议处理办法，并商定复验时间，建设单位应按约返修合格，组织复验。
2、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。
3、房屋及设备设施自验收合格接管之日起，应执行建设工程保修的有关规定由建设单位、施工单位负责保修，对于不合格的项目，自复验合格之日起计算保修期。
七、物业接收工程项目验收依据
1、所有已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方较为完备的规范、标准）。
2、前期施工合同（协议）制定的标准，要求。
3、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。
4、所有设备、材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设施和主要材料等的清单、合格证等。
5、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
6、工程质量事故处理记录。
7、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
8、设备试压、试运行合格报告等。
八、接管验收前应检索提交资料
1、技术资料
1）.竣工验收证明书。
2）.地质勘察报告。
3）.工程合同及开、竣工报告。
4）.图纸会审记录。
5）.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。
6）.隐蔽工程验收签证。
7）.沉降观察记录。
8）.消防局消防系统意见书
9）.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
10）.新材料、构配件的鉴定合格证书。
11）.水、电、空调、消防、电梯等设备的检验合格证书。
12）.砂浆、混凝土试块、试压报告。
2、土建资料
1）.主体隐蔽工程验收记录
2）.图纸会审和设计修改变更及联系单
3）.事故处理记录
4）.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录
5）.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告
3、给排水资料
1）.开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）.图纸会审及设计修改变更通知
3）.事故处理及探伤记录
4）.隐蔽工程验收记录
5）.材料构件出厂证明及材料代换审批单
6）.管线清洗、通水、消毒记录
7）.试水、闭水试压试验记录
8）.供水、供暖、制冷的试压报告,设备调试记录
9）.生活给水水箱卫生许可证
10.排水、排污实验记录
4、弱电系统资料
1）消防设施必须符合国家标准，并且有消防部门检验合格签证。
2）消防设备设施的产品合格证、产品的资料、操作使用说明书。
3）消防系统的点位图和点位表。
4）门禁系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书。
5）保安监控系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书，摄像头的点位图和点位表。
6）公共广播系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书，喇叭的点位图和点位表，放大器的线路及喇叭应正常。
5、电气资料
1）.开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）.图纸会审及设计变更通知
3）.事故处理及探伤记录
4）.隐蔽工程验收记录
5）.防雷电接地实测记录
6）.空调资料、动力、通讯资料
7）.材料构件出厂证明
8）.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
9）.电梯系统图纸资料（合格证和检测报告）
10）.电缆线路路径的协议文件
11）.产品的说明书、主要器材、设备的合格证等技术文件
12）.安装技术记录。
调整试验记录
13）.备品、备件清单
14）设计资料图纸、电缆清册
6、空调系统资料
1）.开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）.图纸会审及设计变更通知
3）.管道探伤记录、管道打压试验记录、冷凝水管通水试验记录
3）.机组调试运转记录
4）.系统压力平衡调试记录
5）.隐蔽工程验收记录
6）.产品的说明书、使用手册、设备的合格证等技术文件
7）.安装技术记录。
调整试验记录
8）.备品、备件清单
9）.设计资料图纸
10）.自控系统调试记录及全套资料
11）.热源井成井报告：
包括管井综合柱状图、抽水回灌洗井试验、水质检验及验收资料
7、竣工图纸（两套盖竣工章图纸和一套电子版）
1）.总平面布置图（包括综合系统图）
2）.建筑竣工图
3）.结构竣工图
4）.给排水系统竣工图
5）.电气系统竣工图
6）.空调系统竣工图
7）.智能化系统竣工图
8）.通讯系统竣工图
9）.燃气竣工图
10）消防系统竣工图
11）门禁系统竣工图纸
12）保安监控系统竣工图纸、
13）设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
14）公共广播系统竣工图纸
15）土建、水、电、气系统竣工图纸以及平面图
16）道路、广场、园林、绿化系统竣工图
九、接管验收相关表格：
1、接管验收前应索取资料表（附表一）
2、设施、设备接管验收清单（附表二）
3、公共照明动力设施接管验收表（附表三）
4、电梯设备设施接管验收表（附表四）
5、高、低压配电室设施接管验收表（附表五）
6、弱电系统设施接管验收表（附表六）
7、给排水设施接管验收表（附表七）
8、房屋接管验收表（附表八）
9、园林附属设施接管验收表（附表九）
10、园林绿化接管验收表（附表十）
11、空调系统接管验收表（附表十一）
接管验收前应索取资料表
（一）
验收区域：
附表：
一
一、产权资料
套
册
页
1.项目批准文件。
2.用地批准文件。
3.建筑执照。
二、技术资料
套
册
页
1.竣工验收证明书。
2.地质勘察报告。
3.工程合同及开、竣工报告。
4.工程预、决算。
5.图纸会审记录。
6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。
7.隐蔽工程验收签证。
8.沉降观察记录。
9.消防局消防系统意见书
10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
11.新材料、构配件的鉴定合格证书。
12.电梯等设备的检验合格证书。
13.砂浆、混凝土试块、试压报告。
14.供水、供暖、制冷的试压报告。
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
接管验收前应索取资料表
（二）
验收区域：
附表：
一
三、土建资料
套
册
页
1）.主体隐蔽工程验收记录
2）.图纸会审和设计修改变更及联系单
3）.事故处理记录
4）.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录
5）.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告
四、给排水资料
套
册
页
1）.开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）.图纸会审及设计修改变更通知
3）.事故处理及探伤记录
4）.隐蔽工程验收记录
5）.材料构件出厂证明及材料代换审批单
6）.管线清洗、通水、消毒记录
7）.试水、闭水试压试验记录
8）.设备调试记录
9）.生活给水水箱卫生许可证
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
接管验收前应索取资料表（三）
验收区域：
附表：
一
五、弱电系统资料
套
册
页
1）消防设施要符合GBJ16、GBJ45的要求，有消防部门检验合格签证。
2）消防设备设施的产品合格证、产品的资料、操作使用说明书。
3）消防系统的点位图和点位表。
4）门禁系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书。
5）保安监控系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书，摄像头的点位图和点位表。
6）公共广播系统的产品合格证、产品资料、操作使用说明书，喇叭的点位图和点位表，放大器的线路及喇叭应正常。
六、电气资料
1）.开、竣工报告及中间交工验收证明书
2）.图纸会审及设计变更通知
3）.事故处理及探伤记录
4）.隐蔽工程验收记录
5）.防雷电接地实测记录
6）.空调资料、动力、通讯、有线电视资料
7）.材料构件出厂证明
8）.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
9）电梯系统图纸资料（合格证和检测报告）
10）电梯特殊设备使用登记证
11）电缆线路路径的协议文件
12）产品的说明书、主要器材、设备的合格证等技术文件
13）安装技术记录。
调整试验记录
14）备品、备件清单
15）设计资料图纸、电缆清册
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
接管验收前应索取资料表（四）
验收区域：
附表：
一
七、空调系统资料
套
册
页
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
接管验收前应索取资料表（五）
验收区域：
附表：
一
八、竣工图纸（两套）
套
册
页
1）.总平面布置图（包括综合系统图）
2）.建筑竣工图
3）.结构竣工图
4）.给排水系统竣工图
5）.电气系统竣工图
6）.空调系统竣工图
7）.智能化系统竣工图
8）.通讯系统竣工图
9）.燃气竣工图
10）消防系统竣工图
11）门禁对讲系统竣工图纸
12）保安监控系统竣工图纸、
13）设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
14）公共广播系统竣工图纸
15）土建、水、电、气系统竣工图纸以及平面图
16）道路、园林、绿化系统竣工图
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
设施、设备接管验收清单
验收区域：
附表：
二
序号
交接项目
型号规格
数量
容量
设计要求
接收意见
备注
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
公共照明动力设施接管验收表
验收区域：
附表：
三
序号
验收内容以及相关标准
合格
不合格
1
电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
2
导线连接必须紧密，铜导线连接不得采用绞接或绑接，管内不得有接头。
3
采用管配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
4
每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1MΩ/KV。
5
应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
6
照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
7
避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻不得大于10Ω
8
安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
9
仪表、指示灯、转换开关外观完好，机械调零正常，以及显示装置正常。
10
电动机应试通电，检查转向和机械转动应无异常。
空载运转时间2小时，记录运转电流、机身温升。
11
电缆桥架应采用镀锌材料，外观部件齐全，对接处要有跨接地线过度，电缆桥架盖板铺设齐全。
12
配电箱内配线整齐，无绞线现象。
外观完好，门体开关灵活，分别设置零（N）线与保护（PE）接地的汇流排。
13
配电箱引入或输出的导线空洞处要有绝缘防护措施。
过墙或过楼板处的空洞要满足防火防水要求或措施。
14
箱内的电缆导线标识应清晰，含电缆规格、型号、上级地点、开关编号等；张贴相应的一次和二次电气图纸。
15
绝缘导线相色应用要一致：
A相-黄色、B相-绿色、C相-红色、零线-淡蓝色、保护地线（PE）-黄绿相间色。
16
应急照明在正常电源断电后，电源转换时间应为：
疏散时间小于15秒，安全照明小于秒。
17
所有照明应正常。
注：
对于不合格项，请记录在验收遗留问题跟踪表附表：
三（附件）中，并跟踪解决消项
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
验收遗留问题跟踪表
验收区域：
附表：
三（附件）
系统
序号
遗留问题
拍照编号/后附页
跟踪维修单位
计划完成时间
实际完成时间或未完成原因
物业复查人
复查时间
复查结果
公共照明动力设施
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
电梯设备设施接管验收表
验收区域：
附表：
四
序号
验收内容以及相关标准
合格
不合格
1
轿箱内应有电梯准运证
2
电梯制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
3
曳引机的噪音和震动声音不得超过相关的规定值。
4
电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层
5
轿箱内照明充足
6
三方通话应正常，相对位置应准确
7
电梯运行安全装置可靠性良好
8
井道应用36V低压照明
9
底坑应干净整洁
10
每层的外呼面板整洁，正确显示
11
消防迫降的开关外观完好，玻璃窗应完好
12
电梯机房内应有相应的层标表，应有救援专用用具
13
控制柜内电缆应为双路供电，并有相应的编号、规格、型号以及上级位置的标识牌
14
控制柜内的导线布置整齐，编号齐全，并张贴相应的电气图纸
15
相关的电梯设备资料移交
16
机房门锁钥匙应齐全，要有机房重地、闲人免进的提示牌
17
电梯机房内墙面、地面、门窗应符合装饰标准
注：
对于不合格项，请记录在验收遗留问题跟踪表附表：
四（附件）中，并跟踪解决消项
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
验收遗留问题跟踪表
验收区域：
附表：
四（附件）
系统
序号
遗留问题
拍照编号/后附页
跟踪维修单位
计划完成时间
实际完成时间或未完成原因
物业复查人
复查时间
复查结果
电梯设备设施
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管理中心签字：
日期：
高、低压配电室设施接管验收表
（一）
验收区域：
附表：
五
序号
验收内容以及相关标准
合格
不合格
高、低压配电室交接验收时应符合的要求：
1
A、断路器应固定牢靠，电气连接应可靠且接触良好，外表清洁完整。
相应的标识齐全
B、断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻；分、合闸指示正确；辅助开关动作应准确可靠。
2
电器的外观检查完好，绝缘器件无裂纹，安装方式符合产品技术文件的要求。
3
电器的连接线排列整齐、美观。
标志齐全完好、字迹清晰。
4
活动部件动作灵活、可靠，联锁传动装置动作正确。
5
通电后操作时动作应灵活、可靠。
电磁器件应无异常响声。
6
电器的型号、规格符合设计要求。
电器的接零、接地可靠。
7
高低压配电值班室内应设高低压操作模拟板
8
通往高低压配电室以及变压器室的门应装设不低于500MM的防鼠板。
9
变电室、发电机房内的送排风（烟）系统应运转正常。
10
值班室、变电室、变压器室内的应急照明应充足。
11
室内墙面应无孔洞，面层干净。
12
高低压柜前后应铺设相应的绝缘垫，开关操作摇把、门电柜钥匙齐全、资料齐全。
序号
操动机构交接验收时应符合的要求：
1
操动机构应固定牢靠，电气连接应可靠且接触良好。
2
操动机构与断路器的联动应正常，无卡阻现象；分、合闸指示正确；压力开关、辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。
3
操动机构箱的密封垫应完整，电缆管口、洞口应予封闭。
4
操动机构外表清洁完整。
油漆应完整，接地良好。
注：
对于不合格项，请记录在验收遗留问题跟踪表附表：
五（附件）中，并跟踪解决消项
建设单位工程部签字：
施工单位签字：
物业管
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