设计阶段对成本的影响.docx

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设计阶段对成本的影响

浅谈设计阶段对房地产成本控制的影响

目    录                                                             

第一章 概述                                                         2

第二章 设计的三个阶段                                               3

    第一节 方案设计成本控制的影响                                   4

第二节 扩初设计对成本控制的影响                                 6

1. 设计范围对成本控制的影响                                 6

2. 系统设计对成本控制的影响                                 7 

3. 材料设备选用对成本控制的影响                             8

    第三节 施工图设计对成本控制的影响                              11

1. 施工图设计阶段装修选择对成本控制的影响                  11

2. 施工图阶段材料的选用对成本控制的影响                    11

3. 图纸质量对成本控制的影响                                12

   第四节 合理有效计算设计对成本控制的影响                         14

   第五节 设计招标对成本控制的影响                                 16

第三章 加强设计阶段管理是成本控制的关键                            17

        1. 加强设计阶段管理                                        17

        2. 设计创新创造低成本高价值产品                            17

        3. 建设单位应充当设计阶段的管理层领导                      18

第四章 小结                                                        19

                第一章 概述

    图纸设计贯穿了整个项目开发全过程，从方案设计到施工图出图大约要占用开发周期的一半时间，其设计费本身只占项目总成本的2%左右。

设计阶段是房地产开发成本控制最重要的阶段，房地产开发成本控制的好坏取决于设计的质量，房屋建设期控制得再好，也只能使其质量接近或达到设计时所确定的质量水平，一般是很少超过的，设计的先天不足必然导致建设和使用中的诸多弊端，从而加大成本投入。

根据资料查得，设计过程的质量对开发成本的影响而言要占到整个成本控制的60%-70%。

也有资料记载：

在有些产品中因设计不良迼成的质量问题有60%，造成的质量损失占总损失的64%。

              第二章 设计的三个阶段

设计阶段按照一个项目设计的主要对象来划分一般可分为房屋设计阶段、市政景观配套设施设计阶段、装修设计阶段，其中相对而言房屋设计阶段是最复杂、成本最高，也是最需要控制成本的一个阶段。

而以上三个阶段本身按时间先后及工作程序又可分为：

方案设计阶段，扩初设计阶段、施工图设计阶段，所以在房地产开发项目中方案设计、扩初设计和施工图设计是设计阶段的三项主要工作，在方案设计、扩初设计和施工图设计三个阶段每一阶段都关系到项目的开发成本，对三个阶段分别确定具体技术经济指标是房地产行业成本控制最有效方法。

          第一节 方案设计对成本控制的影响 

    项目的前期策划方案设计工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。

它是项目的决策过程。

在整个过程中必须不断地进行项目环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。

这里的环境是指项目所在地方的社会环境、自然环境、人文环境等，这些环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要的影响因素，是进行正确决策的基础。

并在整个调查、预测的同时要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。

在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要。

在整个过程中必须设置几个决策点，对阶段工作结果进行分析、选择。

项目前期策划对项目生命期的影响最大，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失。

   在2006年的中国商城义乌市，市区的房价几乎都涨到了伍仟元之上，就连市区周沿的乡镇新开楼盘都要每平方米伍仟元左右，在这样的形势下，却在市区里还有一个楼盘一直处在四仟元的价位，原因是来购房的客户普遍都认为其房屋朝向不好，不愿购买。

在江浙一带夏季炎热，冬季寒冷，房屋朝南就能让房屋保持最佳的冬暖夏凉，所以一般百姓对房屋的朝向都非常重视，房地产开发忽视了这一要素必然将导致开发项目的巨大损失。

    房地产开发的楼盘和老百姓的购买力关系也非常重要，比如在一个小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地产开发的对象就应该重点放在中低收入者的接受范围内，多安排一些从面积、开发成本上适合中低收入人群的房产，再适当安排一些高档次的楼房，让更多的老百姓参与购房热潮中来，而不应该一味的追求高品质、高档次、高价格的商品房，这样的楼盘策划必然导致更高的投资风险，甚至囤积商品房，造成巨大成本损失。

    方案设计的本质是以顾客的总体需求为关注焦点，极大程度的去满足客户需求，引导顾客的购物心里，有效控制成本最终达到项目盈利。

人的需要包括多种层次，多个方面，丰富多彩，以不同的开发项目，不同的开发公司对顾客需求的满足是不同的，某一个项目往往只能满足顾客某一层次的需求。

从房产公司的角度看，要把握的是自己的产品针对的是顾客哪一层次、哪一方面的需求，怎样的开发成果是最适合顾客的需求，是最具有开发价值的，这就是项目方案设计的主要内容。

对一个房地产公司来说，一般项目开发的目标成本确定前应该移至方案设计阶段，而方案设计阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段，一般项目的方案设计都会以实行目标成本控制度量尺，也就是依据有关调查摸底资料和方案设计资料制定支出成本计划，然后分解到扩初设计各环节成本费用支出的具体情况，以便于对各项成本项目计划执行情况进行检查分析。

比如说一个项目，他的规划建筑面积是50万平方米，开发商就会考虑这个50万平方米怎样分配开发得到的销售收入才最多，确定了这个收入数据以后，按照开发的总体产值以及企业管理费用，净利润等要求，然后确定一个后期能投入的资金量，这资金量就是目标成本，通过可行性分析，能实现以上收入的情况下，这目标成本的控制就是企业利润的控制，当然就里还是要保证品质，很多项目的品质要求都是在项目方案设计时就已经确定的，比如该项目的交付条件：

是精装修还是毛坏房；市政景观以及配套设施的投入比例；房屋外饰面在房屋建筑工程中的投资比例，或者有的开发项目会直接确定房屋外立面主要材质，以及市政景观、配套设施的投资价位等等，这些主要的项目内容的确定是让整个开发过程逐步走向成熟，让开发的产品更好的提高品质，控制成本打下了坚实的基础。

                 第二节 扩初设计对成本控制的影响

    美国建筑师学会文件B141对扩初设计阶段的设计服务做了以下规定：

建筑师将在业主已批准的初步设计基础上，根据业主对项目计划书、时间及预算做的调整，做出扩初设计供业主批准，该设计包括图纸及其它文件，深度应在建筑、结构、暖通、水电等系统以及材料和其它有关方面表现该项目的规模和特点；建筑师将向业主提供对初步施工预算所做的任何调整；本设计阶段要进一步描绘出建筑、结构、暖通、水电等系统功能以及所使用的材料等等。

可以看出扩初设计阶段不同于方案设计阶段之处是深度增加，这一阶段要涉及到结构、水、暖、电等。

该阶段就是在方案设计阶段目标成本管理的前提下要明确所采用的建筑材料、建筑结构、水、暖、电等的系统构成。

所以这一阶段是方案设计阶段目标成本管理能否实现的一个关键环节，也就是实现目标成本的主要阶段。

扩初设计阶段对成本控制的影响可以从设计范围、系统设计、材料设备选用等几个角度来分析。

    1. 设计范围对成本控制的影响

    前面谈到扩初设计阶段要涉及到建筑结构、水、暖、电等的综合设计，建筑设计通常要做到建筑物各主要平面和立面，简单的表达出大部尺寸，而且这个大部尺寸必须到位，包括电梯用房，配电用房、风机用房、空调机位、管道、风道、通道等等，丢下一处，并会对项目造成很大的损失，这里我们就谈谈空调机位的事，空调主机的散热一般设计单位都不会算，这是空调厂家的专长，很多开发商为了考虑到外墙立面的美观，将空调主机集中摆放在一些固定的阴角位置，眼睛不容易看到，而恰恰这种阴角位置通风不好，导致空调运行效果不佳甚至不能正常运行，前几年这种情况还比较多，近几年中央空调的出现让很多人都意识到了空调主机散热的重要性。

在水、暖、电方面也一样，在杭州有一个高档住宅小区楼盘，建筑面积二十几万平方米，大约有一千八百多户，图纸设计给小区建设中央热水系统，所有用户一个热水系统，结果房屋交付后入住率只有10%左右，而且大部分用户不愿用这个热水，热水系统运行费用很高，根本无法正常运行。

在电气设计方面，智能化三表抄送曾经在房地产开发项目内投资建设非常普遍，结果也一样，由于该系统运行功能无法达到使用要求而报废。

这些问题充分说明过度扩大设计范围将会造成投入资源浪费，也即造成房地产开发成本的损失。

   2. 系统设计对成本控制的影响  

   2.1 小区用水 

图纸设计应该因地制宜，尽量多选用当地的有利条件，比如在江边的小区：

房地产开发的住宅对小区的景观的追求是越来越高了，一个高档次的景观肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水资源，特别在植物的移植期对水的需求特别大，而一般的设计单位只考虑市政供水（市政水一般要在3元/吨），采用市政水为景观用水这是一笔特别大的开支，所以在这里有很多有经验的人士就选择了采用雨水收集或利用江边地表水等等。

   2.2 小区供电

    我们从电气设计角度分析，扩初设计阶段就应该根据设计任务书和有关方案设计资料说明确定本专业的设计工作内容和分工以及本工程拟设置的电气系统（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）来确定电气设计具体技术经济指标，而这些系统的确定必须要符合建筑概况、建筑结构、建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料以及相关专业提供的工程设计资料等的要求和规定。

建筑概况、建筑结构、相关专业提供的工程设计资料等一般能够在设计院内自行消化，建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料是该阶段影响成本控制的主要方面，变、配电系统设计、火灾自动报警系统设计就需要供电部门、消防部门认可，闭路电视系统设计要跟广电部门协调，智能化系统设计要跟通信部门协调，通过对这些设计的协调和业主的项目计划书明确后才能具体确定扩初设计的各项内容，比如对变、配电系统设计而言，设计人员就可以确定负荷等级和各类负荷容量；确定供电电源及电压等级，电源由何处引来，电源数量及回路数、专用线或非专用线；电缆埋地或架空、近远期发展情况；备用电源和应急电源容量确定原则及性能要求；高、低压供电系统结线型式及运行方式：

正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；重要负荷的供电方式；变、配电站的位置、数量、容量及型式；设备技术条件和选型要求； 继电保护装置的设置；电能计量装置：

采用高压或低压；专用柜或非专用柜（满足供电部门要求和建设方内部核算要求）；工程供电：

高、低压进出线路的型号及敷设方式等等。

同样对照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统也进行充分合理的扩初设计。

通过以上扩初分析，图纸深化后的造价预测并能够一目了然，有效的把握目标成本控制。

     3. 材料设备选用对成本控制的影响

     扩初设计阶段从成本控制角度在材料设备选用方面更是占有重要地位。

一般在施工图设计阶段都已将材料设备的选用设计到图纸中去了，所以这些材料设备的选用必须在扩初设计阶段完成，材料设备的选用对控制项目开发成本来讲是非常有效的。

    3.1 外墙装饰材料选用

    扩初设计阶段最重要的一项内容就是外墙定型问题，即要考虑品质又要考虑成本，一般外墙面主要材料有涂料、面砖、花岗岩甚至铝板等等，其造价相差悬殊。

杭州有这样一个楼盘分两期开发，第一期当时销售均价为12000元每平方米，第二期销售均价在20000元每平方米以上，我们暂且不管开发商赚了多少钱，从成本上分析第二期住宅外立面全部采用干挂铝板，干挂铝板的费用要每平方米400～600元，第一期外立面以贴面砖为主，贴外墙面砖的费用在100元以下并可以实现，前后两项成本费用相差四倍以上。

按常理说干挂铝板一般用在城市标志性建筑比较多，而住宅则用外墙涂料，外墙砖及少部分花岗岩比较多，我们到第二期去参观，远看其楼盘确实也不错，但站在住户的阳台上、露台上看铝板缝隙很难处理，而且容易扎手、反光比较强不耐看等等，让人非常的不习惯。

据陪同参观的内部员工透露，该小区就干挂铝板费用在一个亿以上，如果就这项内容改用涂料或外墙砖则成本可以节省七八千万。

3.2 窗户选用

窗户的造型一般采用铝合金材质，铝合金窗有落地窗、低开窗、飘窗、推拉窗、平开窗、断桥隔热铝合金窗或者还有意大利进口的德高牌ＡＬＵＫ系列隔热窗等等；普通铝合金窗在300元每平方米左右，断桥隔热铝合金窗要每平方米700元以上，意大利进口的德高牌ＡＬＵＫ系列隔热窗的价位要到每平方米1500元以上，其成本投入可想而知，再说到落地窗、低开窗、飘窗，这些开窗做法都大大小小的增加了开窗面积，增加了投入成本，如果说对房屋的品质没有多大的影响，则大可不必增加这些成本，比如房间的窗，如果做成飘窗，窗户外挑得太多容易造成开启不便，做成落地窗则会失去房间的温鲜感，而且窗户大，铝合金龙骨多，易积灰尘等毛病，在杭州有一个楼盘，它在客厅和阳台之间采用玻璃幕墙作为隔墙，一根根纵横交错的铝合金大龙骨都直接露在客厅内，不但投入成本大且不雅观。

所以各种窗型都有自己的弊端，若考虑到成本控制，这些都是在扩初设计时就应该考虑解决的选型问题。

   3.3 空调系统设备选用

表1

空气调节系统

集中式空调节系统

多联式中央空调系统

全空气式系统

定风量式系统

变风量式系统

水冷空气式系统

风机盘管+新风系统

诱导器式系统

分散式空气调节系统

窗式空调机式系统

分体空调机式系统

柜式空调机式系统

各种户用热泵式系统

在江浙一带，夏季炎热，冬季寒冷，所以空调使用比较普遍。

空调是一个系统性的设备，空调设备对周围环境的存在非常敏感，建筑物必须提供良好的通风环境才能实现空调经济节能的运行。

怎样对空调进行选择是设计阶段成本控制非常重要的一个环节。

    空气调节系统是一个种类多、系统复杂、个性强的一个系统，不同的建筑物有不同的调节要求，其空调系统都不一样，空调系统的具体分类如表1所列。

对于房地产开发企业，对空调的选择也是非常复杂的，对每一个系统的选择必须经过认真的技术经济比较后才能确定具体采用哪种空气调节系统。

    目前房地产企业开发项目里用的比较普遍是分体式空调系统、柜式空调系统、水冷空气式中央空调系统以及多联式中央空调系统，这些空调系统不仅空气调节方式不同，就是他对一定空间的房间内的冷量要求也是不同的，比如多联式中央空调对住宅卧室的冷量一般在160KW/㎡到200 KW/㎡之间，而一台水冷中央空调，对房间的冷量要求却是120 KW/㎡左右，另外从价格方面考虑，分体式空调一台1.5匹的空调大约在2200元左右，若按150㎡三室两厅考虑，客厅放一台3匹空调，空调费用加起来约为10000多一点，而如果采用多联式中央空调系统，150㎡三室两厅应该考虑一台6匹室外主机及5台室内机，1台标准静压侧吹风室内机1匹的约为3500元左右，客餐厅2台2.2匹的室内机约为4000元左右，6匹主机约为26000元，加起来约为44000元，再加上空调管道，其造价约在55000元，和分体机比较其费用是分体机的5倍。

    在设计阶段设备的选用对项目成本控制是非常有必要的，尤其是现阶段设备更新换代比较快，产品淘汰比较快，价格因素变化也比较大，只有在设计阶段认真的从房屋使用要求上和用户需求上去技术性的分析选用空调设备，达到合适的使用效果，设计出适应的系统为开发成本控制创造有利条件。

                第三节 施工图设计对成本控制的影响 

　　设计阶段在许多方面要求迅速且精确地提供成本信息，进行必要的成本核算，只有不断的核算才能尽可能的控制设计过程中产生的不必要的成本浪费，在设计阶段成本分析的内容非常多，方案设计阶段主要是把握成本控制方向，扩初设计阶段则是拟定主要成本支出项目以及主要的项目设计形式选择，还有很多分项内容是不能在以上两个阶段内完成成本控制的，通过施工图的设计，根据有关设计规范、施工规范等规定结合实际施工经验对细部的施工中可能会产生的材料损失、劳动力损失机械台班损失等再进行优化设计，这是施工图设计阶段作为对项目开发成本控制最主要内容。

    1. 施工图设计阶段装修选择对成本控制的影响

房地产开发是以绝大数顾客的总体需求为关注焦点，极大程度的先满足客户的需求，引导顾客的购物心理为目标，但人的需要是包括多种层次、多个方面，各有所好，所以房地产开发商很难满足顾客的具体要求，既然是这样，如果房地产开发商将这些计划投入的资源直接转换成剩余成本而让利给广大客户，让顾客收益，在房屋装修设计时，这是一个非常值得关注的问题。

在我们公司与顾客之间就存在着资金回馈这样一系列回报项目，比如按正常的图纸设计住宅内应进行天棚粉刷再批嵌，地面要做水泥沙地面，各房间、客厅、餐厅间要隔墙，卫生间要安装水管、阳台要贴地砖等等，现在我们要求设计单位在画施工图时将这些内容定为用户自定义，即由用户选择是否进行这些工序的施工，如果用户认为不必要施工，我们将把这一部分不进入建设范围内的项目按成本换算成货币计价，返还给用户，这种举动就 好比“汽车招回”一样让消费群体感觉到该企业管理的全面性、实在性并产生购买欲望，这种措施有效的解决了住宅装修二次投资问题，老百姓买了房子以后就不用再为一些不满意而对住宅内的部分装修重新更改而损失资金，而且天棚少了一道粉刷、地面少了一 层装饰，隔墙可以自由组合等在很大程度上可以让用户自行考虑空间设计，增加房屋有效使用面积。

在这里虽然没有给房地产开发公司直接产生利润，但顾客的收益无疑将给房地产开发带来更大的收益。

    2. 施工图阶段材料的选用对成本控制的影响

　　材料的选用是设计阶段的一大主题，在建筑行业里，材料的更新换代是最快的，也是最具体的，只要我们深入去调查、去研究，对很多材料都可以多重选择，在施工图设计阶段仍然可以在材料上考虑成本投入问题，这里我们从给水管的选材上来分析。

目前市场上使用比较普遍的给水管有：

PP-R给水管、聚乙烯给水管、钢塑复合管、不锈钢管材等，使用上述材料所需的造价费用按管内径DN15考虑，从信息价上查得，PP-R给水管为每米5.1，聚乙烯给水管为每米3.9元，钢塑复合管每米11.85元，不锈钢管材每米29.9元，按以上数据分析不锈钢管的材料费用为聚乙烯给水管的7.67倍,成本费用非常大,在成本控制角度就不宜作为首选材料,而聚乙烯给水管相对于其它管材,其管道的材质比较脆,接头胶接处容易漏水等,所以不大常用,PP-R管和钢塑复合管价位居中,性能比较稳定,在房地产开发项目中被普遍使用,而在这两种材料中又存在着重要的成本信息,从刚才价格分析看,钢塑复合管的价格约为PP-R管材的两倍,下面我们从它们一系列管材价格上来分析,给水管价格见表2所列。

从表2中可以明显看管材出,PP-R

表2

序号

名称

单价（元/米）

规格

DN15

DN20

DN25

DN32

DN40

DN50

DN63

DN80

DN100

1

聚乙烯给水管

3.9

5.6

8.1

13.6

21.1

33.6

46.9

67.9

101

2

PP-R给水管

5.1

8.1

13.1

20.3

30.7

49.4

67.2

97.2

144

3

钢塑复合管

11.8

16.6

23.8

30.5

37.2

47.8

65.3

82.1

113

4

不锈钢管

29.9

54.1

71.4

98.9

130

178

385

455

525

的单价随着规格的加大而快速上浮,而钢塑复合管的价格随着规格的加大是稳步上浮，相对RR-R管上浮速度要慢，两种管材的规格在DN15-DN40之间，钢塑复合管的贵，管材规格在DN50及以上的时候就PP-R管材单价来得高，另为从管材的配件上，PP-R管大规格的管件价格相对钢塑复合管的管件价格要贵很多，所以施工图设计阶段就应该合理利用这两种管材以实现在此单项内容上的成本控制。

    3. 图纸质量对成本控制的影响

　　施工图设计的粗糙与细致对实际成本的投入影响非常明显，我们可以从这样几个方面来分析：

高层建筑电气设计时，电力电缆的建设费用所占份额是比较大的，像一根YJV-3*70+1*35的电缆每米单价要200元，怎样控制电缆的投入成本，从设计角度实际必须投入的电缆规格确定外，还有一项非常重要的因素，就是控制电缆的投入数量，一般电力电缆都是沿桥架走，桥架的合理布置就成了其主要研究对象，如果桥架的走向是比较捷径的，那线缆的投入数量就会相对较少，相应的建设成本就可以适当的节省，如果桥架的走向多走了一个弯路，或描图时将桥架所标注的线段偏移了十米，那我们就可以计算出因为设计的一笔一划产生的成本损失是200*10=2000元，且一般的桥架内电缆都是多根布置，如这里是六根电缆并排走，那产生的成本损失就是2000*6=12000元了，也就是说设计的一次笔划的误差就能造成壹万贰千元的损失。

我们也可以从不起眼的孔洞封堵方面去分析，从直观去讲这是现场管理控制的内容，其实并不全是，施工图的设计也占到主要影响作用。

按现行的国家规范规定，高层建筑桥架、管道穿越楼板或防火隔墙等必须做防火封堵处理，这防火封堵的材料在目前市场上购买价要在每公斤7元以上，一个立方米1700公斤要11900元。

在施工图设计时，如果图纸的设计比较粗，往往就不考虑管道和桥架的具体排布，而将预留孔洞适当的留大由施工单位去考虑，如果一个1200*300的孔洞再适当留大，长宽方向均再增加100MM，那洞口就是1300*400，若楼板厚100MM，则增加封堵的材料费用就是（1.3*0.4-1.2*0.3）*0.1*1700*7=190元,也就是一个洞就增加了190元的材料成本,一百个孔洞就是19000.00元成本的损失。

其实在设计过程中完全可以通过计算和管道排布来确定孔洞的大小，进而控制成本的投入，当然这些费用也可以在施工过程中给以控制，就是在管道桥架安装完成后,将多余的部分采用混凝土浇摀，这样就容易和施工单位产生矛盾，因为混凝土浇摀的费用按定额算价位非常低，而且要重新支