某房地产项目装修手册物业.docx

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某房地产项目装修手册物业

物业管理公司

“项目”装修手册

Residents’DecorationHandbookFor

Wednesday,October16,2019

前言

尊敬的各位业主：

物业管理处全体员工恭贺您喜迁新居。

由于居室装修常常会带来结构隐患和毗邻争执，为加强社区房屋装修的管理，特制定本《装修手册》，以保证房屋安全，有效维护社区的公共秩序以及您和全体业主的利益。

请您准备装修时，会同您的装修公司，仔细阅读本手册，并按本手册执行。

谢谢您的理解与支持。

第一节、

装修流程

一、流程图二、流程说明

第一部分装修办理流程说明

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第二节、装修管理规定

一般事宜

为确保业主（使用人）室内装修不致损坏建筑物结构及设备，保证装修质量，谨提醒业主聘请负责、可靠、专业注册的公司。

管理处将组织具有经过资质确认的特约装修公司在社区内为业主（使用人）服务。

管理处提请业主（使用人）注意谨慎与装修公司洽商，并请签订有效装修合同。

业主（使用人）有义务督促装修公司遵守协议条款，并依经批准的装修方案进行施工。

，管理处不承担因违反装修管理规定而造成任何损失。

业主（使用人）应密切关注所用装修公司的施工过程，其施工技术监理可由业主（使用人）自行聘任有监理资质的机构负责，同时提醒施工人员注意以下行为：

v单元内的所有设备设施已经正式验收合格。

管理处建议业主（使用人）对施工单位进行详细交待，保证设备设施在施工中的安全。

v卫生间、阳（露）台、地下室、设备间等一切有需防水的地面、墙面已经过闭水试验。

管理处建议在施工前，由施工单位、业主（使用人）及管理处对上述地点再次试验以明确各方责任。

v施工前，请将房屋所有下水及管道地漏罩住，勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入下水管道或地漏内。

v搬运装修材料时，切勿损坏公共地方的设施设备。

v散装的装修装饰材料在进入社区前须袋装后搬运。

如有遗撒，应及时扫净。

v搬运装修材料、垃圾，装修公司须服从物业管理处管理人员及安保人员的安排，按客务部指定路线、方式和时间堆放并及时清运。

切勿将垃圾、装修材料放置在公共区域。

（如：

公共道路及公共绿地等）

v每日装修工作收工时，切记关闭所有的门窗、水源，切断电源，特别提醒天然气带气供应，务必关闭所有阀门，方可离开。

因装修工程所引致建筑物结构及设施损坏，包括业主（使用人）室内公用或共用设备、管线及毗连物业的结构设备，均应由造成损害责任的业主（使用人）承担责任及做出相应赔偿。

装修时间、期限、收费标准

装修时间

v社区业主集中办理收楼手续后（整体装修时限为集中收楼截止日后4个月），装修期间施工时间为：

早07：

00-晚8：

00；

v社区业主入住后（整体装修时限4个月后），装修施工时间为：

每日上午08：

00-12：

00，下午14：

00-18：

00。

装修期限

在申报前，装修公司必须估算装修期限，原则上控制在4个月之内。

如需延期，应提前向管理处提出书面申请，经批准后办理施工人员出入证延期手续，可继续施工。

装修收费标准

项目

金额

备注

装修人员出入证

35元/证

5元工本费，30元押金

装修管理押金

（由装修管理公司垫支）

5000元

该装修押金不作为装修质量押金，装修管理验收合格30日后退回押金。

租用灭火器

（装修公司可自带合格之灭火器）

180元/个

租金30元/个，押金150元/个。

环境维护费

5元/月/M2

含装修审图费、垃圾处理费、公共区域安保/清洁费、公用设施磨损费。

垃圾清运费

21元/自然间

垃圾清运。

装修物品外运、垃圾清运

装修物品外运

凡运往社区外物品，装修公司需到客务部办理外运手续，填写《物品外运单》。

外运材料、家俱等与业主有关的物品，须征得业主或业主委托人同意，并签字确认后方可运出；外运工具等与装修队有关的物品，须由签署《装修管理协议》的负责人签字认可方可运出。

期间保安员会确认物与单是否相符，手续齐全后方可放行。

装修垃圾清运

装修垃圾必须装袋，装修公司应将其堆放在单元范围内，不得占用公共区域，在装修期内时每日17：

30由垃圾车上门收取，装修工人要协助装车。

装修期以后须按物业管理处指定的方式和时间将其堆放在社区装修垃圾中转站内。

严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所，堆放在草坪上会损坏植物。

严禁高空抛物，违者给予经济处罚，并由肇事者承担由此造成的全部责任。

如经通告后有关单位，业主及装修队伍尚未能做出适当的清理安排，物业管理处将自行雇用工人进行清理，费用则从装修押金中扣除。

配合管理施工

应遵守以下《装修单位工作人员管理规定》

施工人员出入社区、运输物品须接受保安员及巡视人员的验证、查询管理。

施工期间，由物业管理处客务部、工程部、保安部人员日常巡视。

如有严重违章现象或施工人员不服从管理，巡视人员有权停止其施工。

施工人员在作业中如使用易燃、易爆材料物品，应事先报物业管理处客务部备案。

作业现场须配备灭火器具以备紧急时应用，剩余的物料当日带走，不得遗留业主（使用人）室内。

装修验收

装修工程完工后，由业主（使用人）通知客务部。

三个工作日内，客务部汇同工程部专业技术人员进行验收。

单项工程或隐蔽工程可在完工前进行隐蔽验收。

物业管理处验收项目基本如下：

v装修手续是否齐全；

v是否按《装修施工申请表》所列施工图及设计方案或已备案更改设计方案进行施工；

v是否在装修过程中损坏公共设备，破坏结构安全；

v是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所；

v增改建项目是否影响毗连物业的正常使用。

装修验收合格后，由物业管理处各部门在《装修施工申请表》验收栏中相应部分盖章签字。

若有某项未达要求，限期整改，再进行复验，直至合格。

若三次验收不合格物业管理处可授权特约装修公司进行施工。

因此而产生的费用由业主（使用人）承担。

装修公司凭装修施工许可证办理完工后的相关手续：

v到物业管理处客务部退还装修施工许可证、装修人员出入证及押金，若有遗失，扣除相应押金；

v与物业管理处客务部约定工具设备运出时间。

押金的返还

装修工程完工90日后，装修公司凭加签验收合格的《装修施工申请表》及押金收据前往物业管理处客务部办理领取押金手续。

若一切手续办理完毕，物业客务部如数免息退还押金。

若发生损坏公用设施设备，损坏建筑物结构，影响毗连物业正常使用的现象，经书面通知押金暂被扣存。

装修队应尽快改进，工程验收合格一年后，发还押金。

若发生装修队延期完成装修工程或后期清理与修复不及时，经书面通知无效，客务部可指定特约装修公司进行处理，并按发生费用从押金中扣除。

若押金不足以抵偿费用，装修单位应另行缴付款项。

特别提醒：

各位业主（使用人）在完成装修工程后，如需搬家请提前一天与物业管理处客务部约定搬家车辆进出事宜。

增、改、建事项

室内地面装修

社区建筑物结构为现浇钢筋混凝土结构或砖混结构。

楼面装修荷载为1.5kn/m2,活荷载为2kn/m2（注：

凡预留面层部位均预留了装修荷载）。

地面装修材料及设施设备不得超载。

社区外墙

为保持社区建筑物外墙外貌，业主（使用人）不可在墙外、窗外加装护栏、遮蓬、花架、招牌及其他装置。

电线改装

业主（使用人）室内电容量采用的是三相15（60）A卡表。

根据户型不同最大电功率为为16KW-21KW（包括空调用电）。

业主（使用人）如需更改电线，原则上不再增容。

特殊情况请向物业管理处报批，由物业管理处组织专业人员实施。

各种水、暖、气管线

业主户内各种上下水、暖气、厨房、卫生间等，如提出更改需经物业工程部书面同意。

燃气管线启用、接管或改动均需经燃气公司批准，在物业管理处备案。

大门灯饰

所有走道及门廊均已装有足够灯光，业主请勿在大门外加设任何长期固定灯饰，以免妨碍公共区域的观瞻。

房屋装饰技术要求

在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，须将原抹灰层铲除。

阳台栏板及地面不得粘贴除地板砖、硬木地板、复合地板以外的装饰材料。

户内房屋装修，不得随意在承重墙、共用部位隔断墙、外围护墙、抗震墙等墙体上掏凿、打洞、剔槽，不得擅自拆改。

户内房屋装修，按地面装修荷载1.5kn/m2（注：

凡预留面层部位均预留了装修荷载）。

不得随意变动卫生间马桶、浴缸的下水排水甩口位置。

在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前及装修完成后，必须对基层作防水处理，并按规定进行24小时闭水试验。

包装管道线时，应预留足够的检修空间，做成可拆卸的样式，管道检查口不可封闭；检查口预留尺寸不小于40*40（cm）。

室内装修要保证燃气管道和设备的安全要求：

电气管线及设备水平净距离不得小于10cm，电线与燃气管道交叉处净距离不得小于3cm。

禁止私自改动燃气管线。

房屋装修要符合规范，符合供热、燃气、电力、自来水等部门的规定。

房屋的外立面、窗及窗体部分、院墙、院门、围栏、栏杆等的样式与颜色不得改动。

院内不得搭建永久性或临时性的影响或破坏小区整体风貌以及对地下隐蔽市政管网有破坏或危害的建筑物。

违约

违反北京市政府有关规定及本规则条款，由物业管理处及有关行政主管部门给予停止施工、停业整顿的处理，并可以收取违约金，情节严重的有权移交司法部门处理。

如：

v未取得建筑装饰装修资质证书而进行建筑装饰装修设计、施工或超越资质证书许可范围承包工程；

v未按设计方案进行施工，且更改方案未向物业管理处备案；

v施工过程中严重违反物业管理处管理规定，拒绝接受物业管理处管理及验收；

v将不符合国家有关规定或规范的材料、设备用于建筑装饰装修工程；

v破坏环境、危及人身安全及发生偷盗等犯罪行为；

附件一装修管理协议

“西三旗花园”房屋装修管理协议

甲方：

北京金网络物业管理有限公司雪梨澳乡物业管理处

乙方：

（业户）住房地址：

_____________________

丙方：

（装修公司名称）

丙方对乙方所有的房屋进行装修，因装修项目毗连甲方管理的房屋，涉及房屋的共用部位、共用设施设备，为明确三方权利和义务，保证房屋居住安全，特签订本协议。

1.乙方装修项目情况：

1.1乙方装修项目坐落____________________________________________

1.2乙方装修房屋毗邻房屋为______________________________________

1.3乙方房屋装修项目内容________________________________________

____________________________________________________________

____________________________________________________________

1.4施工时间自年_月___日至年_月_日止。

2.甲方责任：

2.1在装修施工期间甲方同意向乙方提供有关房屋结构承重量、水电系统、技术等方面的咨询服务,工程施工后参与验收，并将施工技术资料存档保存。

2.2甲方负责维护毗连房屋的共用部位、共用设施设备，并对毗连房屋的共用部位、共用设施设备有正常安全检查及维修的权利。

2.3甲方负责督促乙方和丙方在装修时严格遵守《装修手册》之规定。

3.乙方责任：

3.1乙方同意遵守《西三旗花园装修手册（雪梨澳乡）》、《装修管理规定》和《房屋装饰技术要求》，并在本协议第1.3条（同《装修施工申请表》）约定的范围内施工。

3.2乙方应确保装修方案不违反市政府有关住宅装修管理法规的限定，不得有影响毗连房屋居住安全的项目，若有抵触需修改装修方案。

3.3在装修施工期间乙方如有《装修施工申请表》（同本协议第1.3条）中增、改、建项目的，必须经甲方工程部书面同意，方可施工。

3.4乙方擅自扩大第1.3条约定的装修范围、超过施工期限或因施工影响房屋安全的，甲方有权要求乙方停止施工、恢复原状、赔偿损失。

3.5乙方对房屋的装修部分承担维修责任。

甲方对房屋的共用部位、共用设施设备有正常安全检查和维修的权利，检查和维修涉及乙方装修部分需拆改时，乙方同意予以协助，拆改部分由乙方自行恢复。

4.丙方责任：

4.1丙方同意遵守《西三旗花园装修手册（雪梨澳乡）》、《装修管理规定》和《房屋装饰技术要求》，并在本协议第1.3条约定的范围内施工。

4.2丙方应确保提供乙方之装修方案不违反市政府有关住宅装修管理法规的限定，未有影响毗连房屋居住安全的项目，若有抵触需修改装修方案。

4.3在装修施工期间丙方须按甲方规定交纳装修押金、环境维护费等费用，并在造成共用部位、共用设施设备、毗连房屋损坏或他人财产损失时，违反甲方装修管理规定时接受甲方的处罚。

4.4在装修施工期间丙方如有《装修施工申请表》中增、改、建的项目，必须经甲方工程部书面同意，方可施工。

4.5丙方接受乙方委托应具有与装修工程项目相适应的资质条件，因房屋装修施工造成共用部位、共用设施设备、毗连房屋损坏或他人财产损失的，由丙方承担赔偿责任。

4.6因丙方装修房屋造成毗连房屋下层楼板渗漏或渠道堵塞的，丙方须负责维修，造成损失的，应予以赔偿。

4.7丙方同意施工期间接受甲方的监督检查及甲方制定的规章制度。

工程完工后同意由甲方参与验收，并将施工技术资料移交甲方存档。

4.8丙方使用电焊机等用电量较大的施工机具，必须向甲方报告，并按甲方指定的闸箱接线，由甲方专业人员实施操作。

5.本协议未尽事宜，三方另议补充条款。

6.本协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份，双方签字盖章之日起生效。

7.本协议附件与协议具有同等法律效力。

附件：

《装修工人管理规定》

甲方：

乙方：

日期：

日期：

丙方：

日期：

附件：

装修单位工作人员管理规定

各装修单位负责人，应严格约束其属下遵守本社区装修守则，凡违例者，除按规章罚款外，并将罚金按次递增及记录在案，如仍未有改善，物业管理处将会取消该人员进入本社区的工作资格，并保留权力要求违例的装修公司停工。

为保障装修工作顺利进行，请切实执行以下规则：

1.装修单位应在施工前替其装修人员申请及办妥有效的“施工人员出入证”，将装修人员的资料详列在申请表格上，携同装修人员的身份证复印件或就业证、暂住证复印件（适用于外地施工人员）及近照2张交到客务部办理“施工人员出入证”。

每张“施工人员出入证”工本费为人民币5元（不退还），另每张押金人民币30元，若遗失“施工人员出入证”者，押金予以没收。

补发每张“施工人员出入证”工本收费为人民币5元。

2.装修人员在施工期间，应将“施工人员出入证”佩戴在本人身上明显的地方，以便保安部随时检查。

初次违规者警告及记录在案；第二次违规罚款人民币50元，严重警告及记录在案；再三违规者，管理处将有权收回该装修人员的“施工人员出入证”及没收押金，并请其离开本社区。

3.装修单位在社区内及施工区域严禁吸烟，明火及摆放易燃物品。

装修单位要在其装修屋内放置适量的、有效的、符合规格的灭火器（按消防局有关规定），违者将被罚款人民币200元，警告及记录在案。

再犯者，管理处将要求停工，因此产生的一切后果由装修单位自负。

4.装修人员仅限其在装修区域内工作，不得占用或在公众区域进行施工，未经许可不得进入其它房屋，违者罚款人民币200元起，再犯者双倍罚款，警告及记录在案，累计三次者，视为偷窃破坏嫌疑，报公安处理及没收“施工人员出入证”，扣罚相应装修押金，以后再不允许其施工人员出入社区。

5.装修人员不得在社区以及装修屋内、社区内喧哗大叫，粗言秽语，赤身露体及做出不文明举动，违者罚款人民币300元起，并记录在案，再犯者双倍罚款，严重违规者，并酌情轻重不准其在社区内继续工作。

6.装修人员严禁在装修屋内或公众区域随地大小便，违者将会被重罚款人民币300元，并驱逐出社区。

7.各装修人员不准将装修物料及泥沙等抛进马桶内；不准将废物丢进小便尿池内以致造成堵塞。

如发现违例者，由此引起的清除堵塞费用将由其装修单位负责，并处以1000元到2000元人民币罚款。

8.装修垃圾不得摆放在公众区域，以免阻塞通道及引起火警危险。

如发觉有垃圾或杂物阻塞通道，经书面提出警告后在限时内仍未清走，本管理处将安排保洁员工将其清走，不再另发通告，费用将由其装修单位负责，不得有异议。

9.装修物料、工具等进出社区等均须按保安部所安排的行车路线，卸货区域。

大量的物料运送需于24小时前到保安部申请及预约时间，如车辆未按保安部指示停放，管理处将违例车辆上锁，装修单位交付罚款人民币300元才可离去。

严禁冒黑烟或会污染环境之车辆进入。

10.没有装修单位负责人签名、盖章文件及保安部批准的《物品外运单》，任何物品皆不准携带运出本社区，装修人员必须由管理处指定的通道进出社区，违例者罚款人民币100元。

11.装修公司若需要在规定的施工时间外派人保护装修现场看管装修材料、工具，必须向管理处申请，由管理处统一安排保安人员执行。

费用视装修公司要求的人数、工作时间以及工作量而定，双方同意收费标准及服务工作天数后，装修公司需预交全部费用。

12.如有其它违反本社区的规定或扰乱社区秩序者，一律按相关规定处罚。

附件二装修工程区域消防安全承诺书

装修工程区域消防安全承诺书

为确保社区单元公司装修工程区域在施工期间的消防安全，遵照北京市人民政府有关规定，实行防火责任制，装修公司签订本承诺书，承诺要点如下：

设计更改

依据消防局审定的设计方案，我方（施工方）接受物业管理处对本装修工程进行监督。

原设计的消防设备、设施的位置不允许更改。

安全消防措施

1.我方（施工方）将对施工人员进行安全教育，服从管理处人员监督检查，并制定安全制度。

2.我方（施工方）设立现场安全负责人，向物业管理处解释消防安全工作，并对施工安全负责。

3.我方（施工方）负责上述单元施工期消防安全责任，保证不发生火灾等事故。

因我方（施工方）施工疏忽造成的火灾、人身事故给社区住户造成的损失由我方（施工方）负全责。

4.我方（施工方）将在施工区域配备足够消防设施，在不少于每一百平方米配备一个五公斤手提灭火器。

5.遵守社区禁止吸烟规则，在社区范围内及施工现场不吸烟。

6.保证消防设备、设施不受遮挡。

7.如物业管理处发现我方（施工方）施工有不安全的因素，有权要求改正或要求停工直至不安全因素消除为止。

8.遵守社区的安保规定，并听从安保人员的安排。

用电、火程序

我方（施工方）在使用电和动火前，将到物业管理处进行申请：

1.电气操作人员具有电工操作证，操作证须予物业管理处检查和复印存档。

在用电前向管理处申请，由管理处人员检查配电箱合格后方可合闸使用。

责任分界以管理处出线开关下口为界，开关以上由管理处负责，开关以下由装修公司负责。

2.进行动火工作前，向管理处申办动火证，具有焊工本人员执行操作，严禁交叉作业、违章操作。

动火地点周围要将易燃物品清理干净。

3.每天施工完毕后，安全负责人将认真检查施工现场，是否留下火险隐患，切断电气设备电源。

材料管理

1.我方（施工方）当日施工垃圾当日清理，尤其是刨花锯沫或易燃垃圾。

施工堆料不遮挡消防设备，不损坏、挪用消防设备。

2.我方（施工方）在施工中使用易燃物品时，将提前做好安全存放工作，并报管理处，得到管理处批准后在带入社区。

物品存放量以当日使用量为限，施工完毕后，将剩余量带离现场。

垃圾处理

遵守物业管理处垃圾处理规则，按物业管理处指定的方式和时间将其堆放在社区装修垃圾中转站内。

紧急情况

当发生紧急消防事故时我方（施工方）将及时处理，同时向管理处报警，事后将书面报告事故原因，并保护好现场，配合调查。

与物业管理处联系方式

1.我方（施工方）在开始施工前三天与物业管理处联系进场事宜。

2.物业管理处客务部服务电话：

联系人：

_____________

装修公司施工负责人签字及盖章：

年月日

附件三表格

业主（使用人）装修施工申请表

单元填报时间：

业户姓名：

联系电话：

装修公司名称：

联系电话：

负责人姓名：

手机/呼机：

工地负责人姓名：

手机/呼机：

申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时间及施工图纸等）

1．地面做法

2．墙面做法

3．室内门窗

4．天花做法

5．厨房做法

6．卫生间做法

7．阳台做法

8．线路做法

9．其它

∙装修增、改项目需另行申报，经物业管理处客务部/工程部负责人对其设计施工方案批准后方可施工。

∙本业主（使用人）和装修公司保证装修内容不超过以上范围、标准，并按期完成。

严格遵守北京市政府的有关住宅装修管理法规及物业管理处制订的管理规定。

业主签名：

装修公司负责人（签名盖章）：

填报时间：

填报时间：

装修施工方案说明及其附图：

备注

1申请时如资料未备齐，限7日内备齐，否则该表自动失效。

2客务部负责现场验收，无漏、堵及违章，退证30日后方退回装修押金。

3本表一式三份，由业主、装修公司、客务部各执一份。

装修流转单（内部填写）

单元

审批

验收意见

客务部

1.资质审批□

2.证件审批□

3.业主装修合同□

工程部

1.施工符合装修申请□

2.装修符合管理处要求□

签字：

工程部

4.工程审批

保安部

3.退装修许可证□

4.施工人员出入证个□

签字：

财务部

5.装修公司预付

5.1装修押金5000元

5.2环境维护费3元/m2,合计___元_________平方米

5.3制证工本费元_____个

5.4制证押金____元_____份

5.5灭火器租金元_____个

5.6灭火器押金元_____个

客务部

5.未损坏公共区域设施□

6.垃圾清运完毕□

签字：

保安部

装修施工许可证□

施工人员出入证个

财务部

7.违约金元，罚款元

8.退装修公司押金元

9.合计应退元

签字：

物业管理处验收意见

验收人员签字：

注:

装修押金将于年月日前退还。

本页用于《装修施工申请表》背面

动用明火管理规定

凡经批准动火的部门，动火前要做到“八不”，动火中要做到“四要”，动火后要做到“一清”。

一、“八不”

1.防火、灭火设施不落实不动火。

2.周围的易燃杂物未清除不动火。

3.附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火。

4.凡盛过油类等易燃物质未采取安全防范措施不动火。

5.凡储存有易燃、易爆物品场所，未经排除易燃、易爆危险的，不动火。

6.在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清除不动火。

7.电、气焊工具有毛病、安全保护不健全不动火。

8.电、气焊工没有焊工证不动火。

二、“四要”

1.动火前要指定现场安全负责人。

2.现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头要立即停止动火。

3.发生火灾、爆炸事故时要及时扑救。

4.动火人员要严格执行安全操作规程。

三、“一清”

动火人员和现场安全负责人在动火后，应彻底清理现场火种，确保没隐患才能离开现场。

本页用于“动火证”背面。

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