房地产销售百问空白模板.docx
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房地产销售百问空白模板
销售手册模板（答客问）
要点：
●说辞范围以此销售手册为准
●以下数据需在前加“约”，不得过于精确，以规避风险，数据灰色部份为对外统一说辞
●团队内部说辞必须统一，不得超范围承诺
XX公司·XX想美女基础数据
楼盘名称
项目地址
开发商
营理机构
综合技术经济指标
项目
指标
一、规划建设净用地面积（参与指标计算）:
㎡
二、规划总建筑面积:
㎡
（一）地上计入容积率的建筑面积：
㎡
1、住宅建筑面积：
㎡
其中公寓建筑面积及占住宅总建筑面积的比例
㎡
19.90%
约
住宅总户数
套
2、非住宅建筑面积：
㎡
平米
（1）商业用房建筑面积
（占计入容积率面积的比例）：
㎡
%
平米
（2）配套设施建筑面积
㎡
多平米
其中
物业管理用房
㎡
平米
公共厕所
㎡
（二）地上不计入容积率的建筑面积
（首层架空公共活动场地）
㎡
（三）地下建筑面积及层数：
㎡
地下平米
其中：
1、地下机动车库面积：
44369㎡
4万多平米
2、地下非机动车库面积：
2728㎡
2000多平米
3、地下储藏室面积
9460㎡
近1万平米
4、地下设备用房面积：
1268㎡
1200平米左右
三、容积率
总容积率：
2.9
不谈及
住宅容积率：
2.8
2.8
四、基底面积
建筑基底总面积：
9921.7㎡
近1万平米
高层主体基底（基座）面积：
㎡
平米
五、建筑密度
总建筑密度：
%
％
高层主体建筑密度：
%
％
六、总绿地面积：
㎡
平米
其中：
临街（河道、广场等城市公共空间）集中绿地面积:
㎡
七、绿地率：
%
％
八、机动车位：
辆
多辆
地下停车位:
辆
多辆
其中：
（1）住宅停车位：
辆
辆
（2）商业停车位：
辆
辆
九、非机动车位：
辆
多辆
（一）、地下非机动车位：
辆
多辆
十、全民健身场所：
㎡
多平米
十一、日照分析结论：
根据《XX市日照管理技术规定》，新建建筑自身及对周边用地现状建筑和对外界空地的日照影响满足《XX市规划管理技术规定》（2014）
十二、其它数据
户型区间
套型
交房时间
开工时间
最宽楼间距
约米
社区内配套
十三、主色调号：
●本项目销售手册不可复印，不可遗失，如有此种情况，罚款2000元并退回公司人力资源部
一、项目本体篇
话述客问说辞：
1）客户问：
什么是容积率哦？
话述：
1、简单说，容积率越大，居住舒适度越差，就像一个热带鱼缸一样，有的鱼缸里养10条鱼，而我们这个鱼缸只养两条，环境就像水质一样，住得人约少，舒适度越高，而•xxxx的住宅容积率仅仅只有？
，非常低，这样的地段、可以说极奇稀缺，我相信方园十几公里内很难再能看到。
●设计篇
1.客户问：
XX公司·xxxx总体规划公司名称，获奖情况及公司资质及代表楼盘名称？
话述：
2.客户问：
XX公司·xxxx总体规划理念是什么？
话述：
本项目是XX公司在全国范围内第？
座？
系列产品，每座都座落于当地的黄金地段，我们继（哪些城市的区域）之后不仅延续了？
（设计理念），项目更超越之前的设计理念。
3.客户问：
总体规划布局是怎样的？
话述：
4.客户问：
XX公司产品建筑、景观设计公司名称，获奖情况及公司资质及代表楼盘名称？
话述：
5.客户问：
XX公司•xxxx开发周期有多长时间？
话述：
6.客户问：
XX公司规划设计风格是什么？
话述：
7.客户问：
XX公司•xxxx建筑形态是什么？
话述：
8.客户问：
XX公司•xxxx产品分几期开发，分别为哪些楼栋？
话述：
9.客户问：
XX公司•xxxx产品规划机动车停车位分别多少个（地面和地下）？
车位比为多少？
小区内车道、道路的宽度？
如果有地下车库，出行入口位置，具体分部如何？
地下停车库同时可停放自行车吗？
是否直达住户还是在地面单独设立出口？
分别设计在哪些地方？
话述：
10.客户问：
XX公司•xxxx社区内有些什么配套设施？
话述：
11.客户问：
XX公司•xxxx有几个出入口，车道设置是如何的？
话述：
12.客户问：
XX公司•xxxx产品1F是否设置架空层？
1F有无商业？
这些商业经营类型有无限制？
是否作招商考虑？
话述：
13.客户问：
XX公司•xxxx产品1F是否有私家花园？
花园内有无上下水？
花园面积是多少？
花园是水泥沙浆糙平还是泥土、是否可能种树，开向花园的门或窗是平开窗、推拉门还是落地窗？
话述：
14.客户问：
XX公司•xxxx产品房源主要面积区间多大？
什么套型？
话述：
15.客户问：
XX公司•xxxx产品楼体的外墙材料是面砖还是涂料、颜色、装饰板有些什么优势？
话述：
楼盘颜色与装饰优势为：
16.客户问：
XX公司•xxxx产品附近有垃圾中转站吗，在什么位置？
话述：
17.客户问：
XX公司•xxxx产品层高？
顶层是否可以上天台，顶楼是否增送屋顶花园？
话述：
18.客户问：
XX公司•xxxx产品是否增送挑高花园？
话述：
19.客户问：
电梯的品牌，载重多少，轿箱尺寸，噪音分贝？
话述：
20.客户问：
楼梯间可否采光？
话述：
21.客户问：
各栋公摊系数及公摊率是多少？
话述：
22.客户问：
XX公司•xxxx产品交房标准？
话述：
23.客户问：
XX公司•xxxx产品几梯几户？
话述：
24.客户问：
外窗是否为中空玻璃？
如是精装提供精装交楼标准？
话述：
25.客户问：
XX公司•xxxx产品建筑结构怎样？
框架结构与框剪结构有什么区别，各有什么优势？
是否为短支剪力墙设计？
话述：
26.客户问：
入户门的采用什么品牌和什么材质?
防盗门、防火门还是其它门类？
话述：
27.客户问：
楼梯与楼梯间的宽度？
公共走道、厅地面铺装材料？
话述：
28.客户问：
开窗形式？
是否为落地窗？
平推？
推拉？
外窗的离地面高度是多少？
话述：
29.客户问：
房屋内的配套设置如何？
每户电话和光纤接口分别在什么位置？
次卧和书房是否设计有电话接口和光纤接口？
如未设有是怎样考虑？
每户最多有几部电话线？
话述：
30.客户问：
XX公司•xxxx产品户型特点？
房屋面积赠送率多少？
话述：
31.客户问：
住宅楼最近端离公路有多少米？
外围有没有绿化带和高大乔木？
话述：
32.客户问：
每栋是否设置保安用房？
如果没有，设置于何处？
话述：
33.客户问：
XX公司•xxxx总平分布图及楼间距图？
答：
34.客户问：
XX公司户型设计如何？
话述：
指标如下
住宅功能空间使用面积标准（单位：
平方米）
功能空间
面积指标
主卧室
其他卧室
起居室（厅）
餐厅
厨房
卫生间
储藏室
工作室
注：
1.功能空间形状合理，矩形房间长短比≤2
（以下户型设计优势部分仅供参考）
·住宅设计项目利用自然采光、通风条件，做到了明卧、明厅、明厨、明卫设计。
·根据人工学原理，户型各功能空间利用合理。
·住宅设计贯彻节能、节地、节材的原则，合理确定了住宅开间和进深尺寸，户型设计适应本地区气候特点和居民生活习惯。
·合理组织了套内功能空间，动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。
·各功能空间具有适宜的尺度，已避免了房间形态上的比例失调。
·入户过道净宽不小于1.2m，其它通道净宽不小于1米,并在转弯处满足轮椅最小回转宽度1.5m。
高层门廊应设坡道。
·起居厅（室）尽量少开门，利于家具摆放，并有可放置家具的较长的连续墙面和稳定的活动空间。
卫生间的门不直接开向厅内，做到了风水上的考究。
·大套型住宅在起居厅之外增设工作室（书房）、化妆更衣间、走入式壁柜等，并考虑到老年人的行走安全。
·部份户门内设门斗类过渡空间，即玄关，用来更衣换鞋、存放雨具和整装，避免户内外通视，提高私密性。
·阳台作为室内外之间的联系空间，每套住宅宜设阳台。
但空气污染和噪声污染较严重的地方，根据实际情况或取消阳台，或设置阳光室等，改变封闭阳台作为贮藏空间的简单化做法。
·主要客卧房，以超宽楼间距离，避免了户与户、楼与楼之间的视线干扰。
·单元公共空间设置合理。
楼梯净宽不小于1.0m，平台宽不小于1.2m，踏步宽度不小于260mm，高度不大于175mm。
各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.5m，地下车库，电梯及楼梯应直接通到车库层。
高层住宅底层入口处设门厅，面积不小于5m2。
35.客户问：
XX公司•xxxx的安防设施如何？
话述：
36.客户问：
XX公司•xxxx如何确保消防问题？
话述：
37.客户问：
现在很多小区都采用无障碍设计，你们小区有考虑吗？
话述：
38.客户问：
XX公司•xxxx在节能环保上有哪些考虑？
话述：
1）设计原则
？
2）墙体节能
？
3）门窗节能
？
4）屋面地面节能
？
5）电气节能设计
？
6）节水设计
？
7）通风空调节能设计
？
39.XX公司•xxxx设计依据什么？
话述：
●景观部分
1.客户问：
XX公司•xxxx的绿化是如何的？
话述：
2.客户问：
XX公司•xxxx产品选植哪些树种和植物？
种植这些树种和植物是基于怎样的规划设计考虑？
话述：
3.客户问：
XX公司•xxxx景观是由哪家公司是施工的？
答：
4.客户问：
XX公司•xxxx景观何时呈现？
话述:
5.客户问：
景观树种有哪些，是否有名贵树种，提供简介？
答：
6.客户问：
景观内有何小品？
答：
7.客户问：
景观内是否有大量的休闲场所？
话述：
8.客户问：
景观是否有小桥流水？
话述：
9.客户问：
景观与住宅间的绿地有多宽？
答：
10.客户问：
临街绿化带有多宽，是否可以阻隔噪音？
答：
●工程部分
1.客户问：
XX公司•xxxx项目产品承建公司名称？
公司资质及代表楼盘名称？
话述：
2.客户问：
XX公司•xxxx项目监理公司情况介绍？
公司资质？
3.客户问：
监理公司的职责，具体体现在什么地方？
话述：
4.客户问：
XX公司•xxxx产品何时开工？
（具体的开工时间、及项目拿地时间）
话述：
5.客户问：
XX公司•xxxx产品抗震级数是多少？
话述：
6.客户问：
XX公司•xxxx产品砌体施工控制如何？
7.客户问：
XX公司•xxxx产品对防水施工质量的检查验收？
话述：
8.客户问：
XX公司•xxxx产品的屋顶防水是如何设计的？
9.客户问：
一般情况下的墙面裂缝和地面裂缝是什么原因造成的？
话述：
产生裂缝的因素很多，按其发生部位大致可分为三类：
1）基体裂缝（砌体、混凝土结构裂缝）：
由于结构受力不均、砌体干缩、温差应力、长期结构徐变等原因引起。
结构受力不均引起的基体裂缝可能对结构安全产生影响、必须杜绝，其他裂缝对结构安全无影响。
2）抹灰层裂缝：
此类裂缝发生在抹灰层，而基体本身并未开裂；抹灰层裂缝主要由于构造措施不到位（如材料交界处未挂网）、或抹灰砂浆配比不合理等原因引起 。
此类裂缝对结构安全无影响。
3）面层裂缝（涂料裂缝）：
主要由于涂料施工间歇把握不当或涂料品质不佳等原因引起，对结构安全无影响。
）
10.客户问：
XX公司•xxxx产品房源所用窗户的玻璃厚度？
窗户用材？
在降噪、吸热方面的表现如何？
中空窗中间是否有灌制惰性气体？
话述：
11.客户问：
XX公司•xxxx产品屋面是否持续有专门的隔热层设计？
话述：
12.客户问：
XX公司•xxxx产品房源阳台护拦用材？
栏杆的高度？
冷热水管用材？
是否可以拆卸?
答：
13.客户问：
XX公司•xxxx产品房源户型，各自有几个电源回路？
是否是一户一表？
电表是几安的？
是否是分段计时收费？
话述：
14.客户问：
XX公司•xxxx产品各房源住户水表、电表、安装在什么位置？
话述：
15.客户问：
XX公司•xxxx产品各房源阳台、厨房、卫生间与室内的高差？
话述：
16.客户问：
XX公司•xxxx产品房源的对讲机的品牌？
是彩显还是黑白显？
电源插座的品牌？
17.客户问：
文明施工的体现形式？
18.客户问：
底层私家花园内是否有阴井盖？
19.客户问：
各种户型的层高、楼板厚度是多少？
话述：
•
20.客户问：
XX公司•xxxx产品是否考虑同层排污？
不是，有什么优点？
话述：
21.客户问：
建筑首层地面防潮怎样处理？
22.客户问：
建筑屋顶的防水怎么处理？
采用什么材料？
23.客户问：
本项目有没有防白蚂蚁的处理？
话述：
24.客户问：
底楼的下水管是单独设的吗？
25.客户问：
厨房的油烟是如何排放的？
饮用水与非饮用水管，管道连接处是否有防污染措施？
26.客户问：
明卫生间是否有烟道？
27.客户问：
水泵房在哪里？
对附近上下左右业主有无影响？
28.客户问：
楼顶是否设置有水箱？
29.客户问：
每期每栋楼高多少米？
话述：
●不利因素部分
以下提供图纸标注
1.客户问：
本小区市政道路有哪些？
2.客户问：
本小区一至四期红线内现规划有哪些公共配套设施在符合国家标准的前提下，仍可能为相邻的住宅产生影响？
3.客户问：
配电房和发电机房在什么位置？
4.客户问：
地下车库出入口在哪些位置？
5.客户问：
组团内垃圾站在哪些位置？
6.客户问：
组团内化粪池在哪些位置？
7.客户问：
水泵房在哪些位置？
8.客户问：
地下或半地下物业用房在哪些位置？
9.客户问：
人行出入口在哪些位置？
10.客户问：
私家花园至围墙距离多少？
11.客户问：
项目有些什么运动设施，有多大？
12.客户问：
私家花园围墙材质？
13.客户问：
住宅与地面高度？
●权证部分：
1.客户问：
建筑工程规划许可证号是多少？
2.客户问：
建筑工程施工许可证号是多少？
3.客户问：
预售证号是多少？
4.客户问：
土地使用年限为多少？
话述：
住宅使用年限为70年，根据物权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
5.客户问：
建设工程施工合同约定的开工日期及交房日期是多久？
6.客户问：
建设工程施工合同约定的竣工日期是多久？
●按揭政策：
1.客户问：
按揭银行有哪些？
话述：
2.客户问：
是否可首付3成？
利率情况如何？
话述：
●客户问：
物业部分
XX公司•xxxx物业公司简介？
公司资质、管理项目、所获荣誉；物业的前期介入时间？
XX公司•xxxx物业公司为XX公司物业
（一）物业收费内容
1.客户问：
维修基金按多少比例收取？
各楼栋的维修基金是否分开使用？
话述：
严格按照国家维修基金收取比例收取，为27.5元×建筑面积，根据物权法第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
2.客户问：
XX公司•xxxx项目物业管理费是多少？
会不会涨价？
话述：
3.客户问：
山墙及楼顶部分损坏，是从维修基金出资吗？
话述：
山墙及楼顶部分为整栋公共部份，如有损坏由维修基金出资维修。
4.客户问：
车位是否也要交纳维修资金，如何使用？
话述：
车位如有产权，做为不动产，与住宅相同，仍然需要交纳维修基金。
5.客户问：
维修基金何时交纳？
它与物业管理费的关系（从用途阐述）？
话述：
6.客户问：
维修基金用完后应该如何续交？
7.客户问：
房屋交付使用后，如没有办理入住手续，需要缴纳物业管理费吗？
8.客户问：
水电气的缴费形式？
商铺水电气的计费标准？
9.客户问：
车位出租临停、月租如何收费？
车位购买后如何收取物业费？
话述：
（二）物业服务内容：
1.客户问：
进行室内装修，部份不承重墙体变更是否需要审批？
话述：
室内装修需要变更不承重墙体，原则上需要提供有资质的装修公司的设计方案、商品房买卖合同和部分手续费向房管局相关部门提出申请，审批通过才可以变更。
2.客户问：
小区内如果出现失窃、抢劫等问题，物业是否要负主要责任？
话述：
3.客户问：
办理装修手续时，请业主携同选择的装修单位带哪些资料？
4.客户问：
小区内物业人员如果保证安防？
小区是否24小时安全巡逻？
小区配置多少名安全员？
5.客户问：
是否有游泳池？
游泳池的水什么时候换一次？
答：
6.客户问：
阳台是否能封？
业主将承担哪些费用？
7.客户问：
物业管理费怎么收取？
有哪些具体内容？
8.客户问：
本项目的安防系统有哪些（是否仍采用以下内容的安防设施，有无新增）？
9.客户问：
如何保证业主的安全问题？
10.客户问：
XX公司•xxxx项目安全人员怎样进行巡逻？
巡逻内容有哪些？
11.客户问：
车辆、人员进出管理形式？
12.客户问：
项目会所有哪些活动设施？
会对外经营吗？
各种项目的收费标准是？
13.客户问：
入住后，水、电、气收费标准？
话述:
严格按照物价局规定收费标准进行收费。
14.客户问：
入伙时需缴纳的费用清单及收费标准；
15.客户问：
社区的外立面如何维护？
16.客户问：
小区内的垃圾是如何处理的？
17.客户问：
物业公司是否在成立租售中心，物业帮助业主租售房收费标准?
18.客户问：
交房时是否需要预交月水、电、物管费，客户能否每月（不预交）自己交纳水电和物管费？
19.客户问：
物业提供有偿和无偿服务有哪些？
20.客户问：
社区内配套设施的消费是否收费？
业主或外来人员收费的标准是多少？
21.客户问：
能否可使用家庭中央空调？
22.客户问：
两套相邻房屋是否可在购买后自行打通？
话述：
二、区域配套篇
客户问：
XX公司•xxxx有些什么配套？
话述：
（一）交通配套
1.客户问：
项目距离市中心有多少公里？
开车行驶多长时间?
话述：
2.客户问：
东、南、西、北如果开车或是坐公交车如何到达项目？
项目距离地铁有多远？
距离最近的站点是哪个？
话述：
从各方向均可以方便到达：
东门
公交：
开车：
西门
公交：
开车：
南门
公交：
开车：
北门
公交：
开车：
3.客户问：
经附近客运站有哪些公交线路，分别含盖去往何处的营运车辆？
话述：
交通线路丰富可以专门做一个交通图（途经站点站点需标明）
（二）餐饮娱乐配套
1.客户问：
项目附近餐饮有哪些？
列举几个？
话述：
、
2.客户问：
项目附近娱乐设施有哪些？
列举几个？
话述：
（三）教育配套
1.客户问：
项目周边有些什么学校？
是否有名校，分别名称是哪些？
话述：
2.客户问：
购买•xxxx能转多少个户口，户口属于哪个区？
是否是城市户口？
XX公司•xxxx的小业主可以读哪些小学？
中学？
大学？
分别收费标准？
如就读名校，需要什么条件和收费标准。
在读的中小学生如何转户口？
话述：
（四）体育配套
1.客户问：
本项目附近有什么体育配套？
收费标准如何？
话述：
（五）医院配套
1.客户问：
本项目附近有什么医院？
医院的资质？
分别有些什么科室？
有多少床位？
可同时容纳多少人就医？
话述：
（六）公园配套
1．客户问：
本项目附近有什么公园配套？
收费吗？
距离有多远？
话述：
（七）基本生活配套
1．客户问：
项目附近有菜市吗？
距离有多远？
话述：
2．客户问：
本项目附近有超市和商场吗？
距离有多远？
话述：
三、品牌篇
1.客户问：
没听说过XX公司，是什么公司？
话述：
2.客户问：
（区域公司所在城市）XX公司今年有哪些楼盘嘛？
话述：
3.客户问：
XX公司的董事长是谁？
话述：
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